اختصارات
فرنسا متر مربع التسعير العقاري هو عملية احتيال
في فرنسا، عندما يتم بيع فيلا، يتم نشر البيع على الصفحة الرئيسية الموقع الحكومي الرسمي (الذي يشار إليه غالبًا باسم DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.
تبدو هكذا:
نصيحة: في DVF، انقر على مربع عرض القمر الصناعي في أسفل اليسار للتبديل بين عرض المساحية والصورة المرئية، للحصول على فكرة أفضل عن حجم الفلل.
قال بوضوح، متر مربع مخصص للفلل المباعة إنها مزحة - ليس لها أي أساس من الواقع.
نظرًا لأن الموثقين يحصلون على عمولة بنسبة % على كل عملية بيع، فإن لديهم تكتيكًا غير أمين لجعل أسعار المتر المربع تظهر كثيراً أعلى مما هي عليه بالفعل، وتضليل المشترين. ثم يستخدم الوكلاء هذه البيانات الخاطئة كمبرر لأسعار الطلب الأعلى من السوق، في محاولة لرفع أسعار المساكن. ثم يتم نشر هذه المعلومات على العديد من المواقع العقارية الأخرى.
كيف يتعامل الموثقون مع بيانات m2
نظرًا لعدم وجود قانون ضد ذلك، أفاد الموثقون أن مساحات الفيلا بالمتر المربع أصغر بكثير من حجم الفيلا الفعلي. لذلك، ربما تم الإعلان عن فيلا بمساحة 145 مترًا مربعًا بمساحة 450 مترًا مربعًا (انظر الأمثلة أدناه). إليكم السبب:
إنها فقط "البصمة" على الأرض
ومما يزيد من عذر المتر المربع غير الصحيح هو الشكل المعروض للمتر المربع للفلل المباعة فقط من المفترض أن تكون "بصمة متر مربع". مخبأة في الأسئلة الشائعة الخاصة بهم، موقع DVF يعترف بذلك المتر المربع غير ملزم قانونًا فقط التقديرات من "مساحة المتر المربع" للمنزل (مساحة الأرض التي يشغلها المنزل) و يقولون على وجه التحديد أنه هو لا متر مربع صالح للسكن ويفعل لا لها أي قيمة قانونية:
لا يوجد أي التزام قانوني بقياس المتر المربع أو الدقة في DVF
المشكلة الرئيسية هي أن المسح المناسب للمتر المربع غير مطلوب بموجب القانون، ولا يُطلب من الموثقين الإبلاغ عن المساحة الفعلية للمتر المربع على DVF، وبالتالي، فإن أحجام المتر المربع "المقدرة" المبلغ عنها ذاتيًا والمنشورة على DVF هي بشكل كبير under-reported.
إنهم يضخمون أسعار البيع
يعرض DVF أيضًا السعر المباع باسم "البائع الصافي" الأسعار (التي يشمل الضريبة، وفي الريفييرا الفرنسية، بما أن البائع يدفع رسوم الوكالة من أرباحه، فإنها تشمل رسوم الوكالة) لتضخيم الأسعار المباعة. ثم يستخدمون سعر البيع المتضخم هذا للحصول على متوسطات للمتر المربع، وهو أيضًا خطأ واضح.
وهي لا تشمل الفلل التي تتطلب التجديد
سيدريك دوبلانتييه (الذي يعمل في وزارة المالية الفرنسية، DGFIP، وهو مدير الموقع الإلكتروني لموثقي DVF) قال"عقود بيع المباني المراد تجديدها ليست جزءًا من البيانات الموجودة في DVF." ما يعنيه هذا هو أن الفلل التي يتم بيعها على أنها "تتطلب تجديدًا" لا يتم تضمينها في DVF. يؤدي هذا إلى إزالة العديد من المبيعات منخفضة السعر من إحصائيات متوسط المتر المربع ومن خريطة DVF، مما يؤدي إلى زيادة زائفة في إحصائيات "متوسط المتر المربع" المنشورة.
تعتمد متوسطات أسعار المتر المربع على هذه البيانات الخاطئة
Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.
في المتوسط، تبلغ مساحة المتر المربع المطالب بها على موقع الموثق 1/3 إلى 1/4 الحجم الفعلي، مما يؤدي إلى تضخيم متوسط أسعار المتر المربع بشكل خاطئ، مما يفيد الموثقين والوكلاء، الذين يتقاضون أجورهم مقابل العمولة.
متوسطات أسعار المتر المربع المعروضة على مواقع الويب زائفة، فهي أعلى بكثير مما تباع به العقارات بالفعل.
أمثلة مع الدليل!
هناك أمثلة لا حصر لها على ذلك، حيث أن أكثر من 97% من مبيعات الفلل مدرجة بمساحة غير صحيحة. فيما يلي بعض الأمثلة فقط لإعطائك فكرة عما يجب البحث عنه. لا تنسى:
- تُظهر أذونات التخطيط المساحة "الصالحة للسكن" فقط، مما يترك مساحة كبيرة في بعض المنازل (في أي مكان به أسقف منخفضة، وبيوت ضيافة، وخزائن تخزين، وسلالم، وما إلى ذلك)، لذلك من المحتمل أن يتم الإعلان عن معظمها على أنها أكبر!
- السعر المدرج في DVF أعلى من سعر العرض الحقيقي، لأنه يشمل الضرائب!
ولهذا السبب نقول "الحد الأقصى" للمتر المربع الذي تم بيعه به، لأنه إذا قمت بتضمين المساحة غير "الصالحة للسكن" وقمت بإزالة الضرائب، فسيكون سعر المتر المربع أقل!
تم بيع هذه الفيلا الضخمة الفاخرة بسعر 5,597 يورو للمتر المربع، وليس 21,568 يورو للمتر المربع!
هذه الفيلا في روكبرون تم بيعه في حالة ممتازة وهو على أعلى مستوى من التشطيبات وما إلى ذلك مع إطلالة رائعة على موناكو. سردها كتاب العدل على أنها 204 متر مربع (21,568 يورو للمتر المربع) عندما بيعت إلى أحد القلة مقابل 4.4 مليون يورو في عام 2018 (بما في ذلك الضرائب والرسوم). ولكن من خلال النظر قائمة الإيجار (ومخطط الطابق المرفق)، يمكنك أن ترى أنه كذلك بالفعل 786 متر مربع (5,597 يورو للمتر المربع، متضمن للضريبة).
هذا العقار الذي يحتوي على فيلتين تم بيعه بسعر 1,450 يورو للمتر المربع، وليس 28,500 يورو للمتر المربع!
هذه الملكية الضخمة في بوليو سور مير تم إدراجه مقابل 18 مليون يورو بسعر الطلب، وبعد سنوات عديدة في السوق، تم بيعه أخيرًا مقابل 3.6 مليون يورو.
يدعي كتاب العدل أن هذا العقار المكون من فيلتين هو فقط 126 متر مربع (28,500 يورو للمتر المربع)، ولكن كما ترون من برنامج Google Earth، فمن الواضح تمامًا أن هذا غير صحيح. ادعت القائمة الأصلية أن حجم الفيلات مجتمعة يبلغ 2470 متر مربع (1,450 يورو للمتر المربع، متضمن للضريبة).
هذا العقار الذي يحتوي على فيلتين تم بيعه بسعر 1,964 يورو للمتر المربع، وليس 16,041 يورو للمتر المربع!
هذه الخاصية مع اثنين تم إدراج الفيلات في Tourrettes-sur-Loup على أنها 120 متر مربع (16,041 يورو للمتر المربع) وتم بيعها بمبلغ 1.9 مليون يورو في عام 2018. ولكن من خلال النظر إلى ال أذونات التخطيط، يمكنك أن ترى أن أحد المنازل تبلغ مساحته 680 مترًا مربعًا، ومن خلال النظر إلى قائمة الإيجار، وجدنا أن الآخر مساحته 300 مترًا مربعًا (لا يشمل مناطق المالكين)، ليصل إجمالي المتر المربع لكليهما إلى الحد الأدنى 980 متر مربع (1,964 يورو للمتر المربع، متضمن للضريبة).
بيعت هذه الفيلا بسعر 4,644 يورو للمتر المربع، وليس 13,771 يورو للمتر المربع!
هذه الفيلا في فيلفرانش سور مير المطالبات 228 متر مربع (13,771 يورو للمتر المربع)، ولكنه في الواقع الحد الأدنى من 676 متر مربع (4,644 يورو /م²، بما في ذلك الضريبة)، كما ترون عبر أذونات التخطيط.
كما لا تزيد المساحة المربعة بعد إعادة البناء الكاملة، على الرغم من أن المساحة الحقيقية للمتر المربع هي رقم قياسي عام...
بيعت هذه الفيلا بسعر 1,751 يورو للمتر المربع، وليس 12,790 يورو للمتر المربع!
هذه الفيلا في إز تم الإبلاغ عنها كذباً من قبل كتاب العدل على أنها 258 متر مربع (12,790 يورو للمتر المربع). ولكن، كما ترون من خلال النظر إلى أذونات التخطيطتم توسيع الفيلا في عام 2018 من 334 مترًا مربعًا إلى المساحة "الصالحة للسكن" وقت البيع: 1884 متر مربع (أقصى 1,751 يورو للمتر المربع, including tax).
بيعت هذه الفيلا بسعر 2100 يورو للمتر المربع، وليس 18000 يورو للمتر المربع!
هذه الفيلا في إز تم إدراجه على أنه 165 متر مربع (18.000 يورو للمتر المربع)، ولكن من خلال النظر أذونات التخطيط، يمكنك أن ترى أنها كانت في الواقع 400 مترًا مربعًا، لكنهم أضافوا امتدادًا بمساحة 1029 مترًا مربعًا في أوائل عام 2020، لتصبح 1429 مترًا مربعًا عند بيعها في عام 2021، ولا يشمل ذلك بيت الضيافة الذي تبلغ مساحته حوالي 200 مترًا مربعًا، مما يجعل الإجمالي على الأقل 1629 متر مربع (الحد الأدنى 2,100 يورو للمتر المربع، متضمن للضريبة).
تم بيع هذه الفيلا الجديدة ذات الواجهة البحرية بسعر 3,530 يورو للمتر المربع، وليس 10,042 يورو للمتر المربع!
هذه الفيلا الجديدة تمامًا على طرف كاب مارتن تم إدراجه على أنه 239 متر مربع (10,042 يورو للمتر المربع) وتم بيعها بمبلغ 2.4 مليون يورو في عام 2020. ولكن من خلال النظر إلى ال أذونات التخطيط، يمكنك أن ترى أنه في الواقع 680 متر مربع "صالحة للسكن"(3,530 يورو للمتر المربع، بما في ذلك الضريبة) وتم إعادة بنائها بالكامل كجديدة في عام 2019.
كملاحظة جانبية، كما أن عدد الغرف المُبلغ عنها (من الواضح) غير دقيق.
كيفية التحقق من M2 للفلل
يمكنك إجراء التدقيق الخاص بك من خلال النظر إلى الفيلات التي قمت بزيارتها. احفظ العنوان وقائمة المبيعات وقارنهما العنف المنزلي و أذونات التخطيط.
هناك طريقة أخرى لرؤية ذلك وهي التحقق من منازل الجيران ومقارنة الحجم بالقائمة التي تم إدراج الحجم فيها.
إليك مثال... هذه فيلا معروضة للبيع حاليًا في إز:
عند التدقيق موقع حكومة DVF وGoogle Earth، يمكننا أن نرى أن فيلا الجيران من المحتمل أن تكون من صنع نفس المطور وهي بنفس الطراز وبنفس الحجم تقريبًا (استنادًا إلى مساحتها وأرضياتها، كما رأينا عبر Google Earth)؛ تم بيعها مؤخرًا بمبلغ 930.500 يورو!
كما ترون، وهذا مثال آخر على كيفية النقص الكبير في حساب المتر المربع من قبل الموثقين لتضخيم متوسط سعر المتر المربع بشكل خاطئ. يدرج موقع الموثقين مساحة الفيلا المباعة (الجار) بمساحة 125 مترًا مربعًا، ومع ذلك فإن إدراج الوكالة للفيلا يذكر أن مساحتها تبلغ 379 مترًا مربعًا (أخبرنا الوكيل أن هذه المساحة كلها متر مربع فوق الأرض وتم التحقق منها).
لماذا هذه مشكلة؟
على الرغم من أن المساحة المذكورة بشكل واضح غير صحيحة ولا تعكس الحجم الفعلي للفلل التي تم بيعها، يتم استخدام هذه البيانات الخاطئة لإحصائيات التسعير الوطنية ومواقع الويب التي تدعي أنها تعرف متوسط السعر للمتر المربع.
لكنه حرفيا مستحيل لمعرفة ما إذا كانت الأسعار ترتفع أم تنخفض، أو متوسط المتر المربع، نظرًا لأن الموثقين يمكنهم (ويفعلون!) التلاعب بهذه البيانات بناءً على جعل أحجام المنازل بالمتر المربع أصغر بشكل مصطنع (للتظاهر بارتفاع الأسعار).
Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.
إن معرفة حقيقة السوق هذه أمر ضروري إذا كنت ترغب في ذلك يشتري الفيلا الخاصة بك بسعر قريب مما تستطيع يبيع ذلك ل.الوكلاء: التلاعب بالسوق
تتلاعب الوكالات العقارية أيضًا بالسوق عن طريق شراء العقارات بأسعار أعلى بـ 5 مرات أو أكثر من القيمة السوقية، لإجراء عملية بيع بسعر أعلى من أي فيلا أخرى تم بيعها بها في تلك المنطقة. وهذا هو نفس أسلوب التلاعب بالسوق المستخدم في الصناعات الأخرى التي تركز على الرفاهية مثل صناعة السيارات سوق الفن.
إنهم يفعلون ذلك حتى يتمكنوا من الإشارة إلى هذا البيع في محاولة لتبرير أسعارهم الأعلى بكثير من أسعار السوق، وحتى يتمكنوا من التلاعب بمتوسط الأسعار المعلنة للمتر المربع. وبينما يمتلكونها، يقومون بتأجيرها.
إليك مثال: أعلى سعر بيع لفيلا في إيزي حتى الآن هو في 772 جادة لا مارن. القليل من الحفر وسترى ذلك بريستيجيمو (وكالة عقارية) اشترتها. إنهم يبذلون قصارى جهدهم لإخفاء هذه الحقيقة، ويبيعون العقارات بين الوكالات، ويشترون من رفاق المطورين للحصول على المال، وما إلى ذلك. قم بالبحث وستجد مثالًا مثل هذا في كل مدينة تقريبًا.
المزيد من الأكاذيب السافرة…
علاوة على كل هذا، وما يزيد من الارتباك حول تسعير المتر المربع، فإن الوكلاء يكذبون بشكل روتيني بشأن حجم الفلل بالمتر المربع، ويطلبون من المفتشين الكذب أيضًا. ليس من غير المألوف أن تدعي قوائم العقارات أن مساحة الفيلا هي 100 إلى 200 متر مربع أكبر مما هي عليه بالفعل. الطريقة الوحيدة لمعرفة المتر المربع الحقيقي هي أن يقوم مفتش مستقل بقياسه. والأفضل من ذلك، أن يقوم اثنان من المفتشين بقياسه ومعرفة ما إذا كانا سيتوصلان إلى أرقام مختلفة.
هنا كيفية معرفة حقيقي قيمة الفيلا في فرنسا.
شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!
عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.
ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.
ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.
ملكنا دليل الحيل والأسرار includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.
ملكنا دليل لوكلاء العقارات includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).
ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.
ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.
ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.
ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، باستخدام SCI، والإيداع، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.
ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.
دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.
