الأشياء التي يجب مراعاتها قبل شراء فيلا

من السهل جدًا أن تنجرف في إثارة شراء فيلا. ولكن قبل أن تستثمر قلبك كثيرًا في الفكرة، تأكد من أن تكون واقعيًا بشأن ما تريده والحقائق الأقل متعة التي تأتي مع امتلاك العقارات.

أسئلة لتطرحها على نفسك

فيما يلي بعض الأسئلة التي يجب وضعها في الاعتبار لمساعدتك في تحديد ما إذا كان العقار الذي تفكر فيه هو الخيار الأفضل لك:

هل تجبر الأرقام على العمل؟
إن القدرة على "تحمل تكاليف شراء منزل" تتجاوز بكثير ما إذا كان بإمكانك افتراضيًا تأمين الأموال اللازمة للدفعة الأولى والحصول على رهن عقاري. ويشمل أيضًا رسوم الرهن العقاري ورسوم التوثيق وجميع الإصلاحات والضرائب ورسوم الصيانة والمرافق ومن يدري ماذا ينبثق بمرور الوقت. تأكد من أنك تأخذ كل ذلك في الاعتبار وأن تكون واقعيًا بشأن ما يمكنك تحمله دون إضافة ضغوط مالية إلى حياتك.

هل يثيرك المنزل؟
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

هل يلبي المنزل احتياجات الجميع؟
إذا كنت تعيش بمفردك، فهذه ليست مشكلة، ولكن إذا كنت تعيش مع شريك و/أو عائلة، أو تخطط لاستقبال ضيوف، فتأكد من أن المنزل مناسب للجميع، وليس أنت فقط. هل لديها مواقف كافية للضيوف؟ هل هو على مسافة قريبة من مدارس أطفالك؟

هل تتجاهل نتائج تقارير التفتيش؟
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

هل أنت على مستوى مهمة إجراء جميع الإصلاحات التي يتطلبها المنزل؟
يرجى العلم أن عروض تحسين المنزل لا تظهر سوى جزء صغير من عملية التجديد بأكملها. إنه الكثير من العمل. ومكلفة أيضًا. إذا لم تكن لديك المهارات اللازمة للقيام بذلك بنفسك، أو المال اللازم لتوظيف أشخاص لإجراء الإصلاحات، فقد حان وقت الرحيل.

هل أنت مرتبط عاطفيا؟

لا تعلق كثيرا على الممتلكات. بمجرد أن نبدأ في تصور أنفسنا في منزل أو تخيل أنفسنا نقوم بتربية الأطفال في المنزل، فمن الصعب حقًا تجنب الدفع الزائد والابتعاد.

لك فِعلي التكاليف

قبل شراء فيلا، عليك أن تدرك أن سعر البيع ليس هو المال الوحيد الذي ستتحمل تكاليفه. هناك الكثير من التكاليف الغارقة. بالإضافة إلى الصيانة، وإصلاح الأشياء التي لم تتوقع أن تحتاج إلى إصلاحها، وما إلى ذلك، ستحتاج أيضًا إلى مراعاة هذه التكاليف الغارقة:

تكاليف الدراسات

قبل أن تقوم بشراء فيلا، عليك أن تقوم بدراساتك الخاصة. هذا يكلف حوالي 1000 يورو للمنزل متوسط الحجم، وترتفع إلى 2500 يورو للعقارات الأكبر حجمًا.

ليس هناك ما يضمن صحة الدراسات التي أجراها مقاولو البائع. في الحقيقة، العديد من المفتشين غير أكفاءوفي التدقيق الحكومي، وجدوا تناقضات كبيرة. على سبيل المثال، قام أحد المفتشين بتقييم عقار ما على أنه B على المقياس، مما يعني أنه موفر للطاقة، في حين صنفه آخر بأنه E، وهو ضعيف.

كاتب العدل التكلفة والضرائب

لإغلاق الصفقة، كاتب العدل يجمع 7٪ إلى 8٪ (مقابل رسومهم بالإضافة إلى الضرائب الحكومية).

تكاليف الرهن العقاري

هناك أيضًا تكلفة ثابتة لمرة واحدة لإعداد الرهن العقاري، والتي عادة ما تكون 1.5% (1% تسجيل الرهن العقاري، بالإضافة إلى 0.5% رسوم الاكتتاب) من سعر بيع الفيلا، بالإضافة إلى حوالي 2000 إلى 3000 يورو لإجراء "التقييم". . وإذا قمت بتعيين وسيط رهن عقاري، فإنه يتقاضى رسومًا لمرة واحدة بالإضافة إلى ذلك أيضًا. أضف إلى ذلك التكاليف السنوية للتأمين العقاري الإلزامي (الذي يكلف حوالي 0.5% من قيمة الفيلا). كل سنة)، وفوائد الرهن العقاري. وهنا أ آلة حساب الرهن العقاري حتى تتمكن من حساب الفائدة والدفعات الشهرية.

التكاليف الغارقة السنوية

لا تنس أن تأخذ في الاعتبار تكاليف التأمين الجديدة (تأمين المحتويات، وإذا لزم الأمر، تأمين المنطقة الحمراء ضد الكوارث الطبيعية). بالإضافة إلى ذلك، تفرض بعض الفلل رسومًا إلزامية على الأشياء المجتمعية مثل الحارس والبستاني وما إلى ذلك. ستحتاج أيضًا إلى ميزانية لأشياء مثل الإصلاحات والصيانة.

الضرائب، الضرائب، والمزيد من الضرائب!

يخضع كل مالك فيلا أيضًا لعدة ضرائب إضافية، يتم دفعها كل عام. بالنسبة للفيلا التي تبلغ قيمتها مليون يورو، توقع أن تدفع حوالي 4000 يورو سنويًا (لكن هذا يختلف). أسهل طريقة لمعرفة ما ستكون عليه ممتلكاتك، إلى جانب ضريبة الثروة، هي طلب البيانات الضريبية من مالك الفيلا الحالي. فيما يلي الضرائب التي يجب عليك حسابها في ميزانيتك:

المؤسسة المالية الدولية / ضريبة الثروة

ال IFI / ضريبة الثروة يتراوح بين 0.5% و1.5% سنويًا، ويدفعها كل من المقيمين وغير المقيمين في فرنسا الذين لديهم أصول عقارية تزيد قيمتها عن 1.3 مليون يورو (في حاضِر valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

تريد معرفة المزيد؟ هنا أسئلة وأجوبة مفيدة حول ضريبة الثروة، أ دليل مفصل لهذه الضريبة، وبعضها المعلومات المفيدة التي تقدمها الحكومة.

ضريبة الأملاك

الضريبة العقارية (ضريبة فونسيير) يبلغ معدل المنزل الأساسي حوالي 1٪، و 3٪ للمنازل الثانوية، وزيادة. الفاتورة لضريبة فونسييريصل في الربع الأخير من العام ويعتمد المبلغ على القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار مضروبة في نسبة تحددها البلدية (اطلب المزيد من المعلومات في البلدية المحلية الخاصة بك).

ضريبة الإقامة

كمية ال ضريبة الإقامة (ضريبة السكن) سوف تختلف تبعا لقرارات كل منهما البلدية وحجم وحالة كل عقار. بيوت العطلات في مناطق نقص المساكن (مثل الريفييرا الفرنسية) معرضة لمواجهة رسوم إضافية على سكنها ضريبة السكن. تتمتع المجالس المحلية بسلطة تقديرية لتطبيق رسوم إضافية تتراوح بين 5% إلى 60%. تطبق معظم المجالس نسبة 20%، لكن بعضها اعتمد الحد الأقصى وهو 60%، لذا من الجيد أن اكتشف هذا قبل ان تشتري.

المزيد من الضرائب!

هناك مجموعة من الضرائب الأخرى التي ستحتاج أيضًا إلى دفعها، مثل ضريبة إزالة النفايات، وضريبة التلفزيون، وما إلى ذلك.

إذا كنت تقيم خارج فرنسا (وخارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية) وتمتلك عقارًا في فرنسا، فقد تطلب منك السلطات الضريبية أيضًا تعيين ممثل في فرنسا لتلقي المراسلات المتعلقة بتقييم ضريبة الثروة وتحصيلها والمطالبات المتنازع عليها.

وراجع للشغل - عندما تريد البيع، هناك المزيد من التكاليف الغارقة. ال ضريبة أرباح رأس المال الفرنسية وقد زاد بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية. بالإضافة إلى "الرسوم الاجتماعية" المطلوبة، اعتمادًا على مكان إقامة البائع، يمكن أن تصل إلى 34.5% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي أو 48.83% للمقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، ولا تشمل ضريبة الدخل المطلوبة. ييكيس!

الشراء كاستثمار؟

الحقيقة المؤسفة هي أن الريفييرا الفرنسية ليست مكانًا جيدًا لشراء العقارات للاستثمار. لقد ظلت الأسعار ثابتة لأكثر من عقد من الزمان كل الدلائل تشير إلى انخفاض الأسعار في المستقبل.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

حتى CGEDD كان لي أن أقول هذا (في 10 يناير 2022): "من وجهة نظر المستثمر، فإن صافي عائد الإيجار (صافي الإيجار بعد خصم الرسوم مقسومًا على سعر البيع [لا يشمل التكاليف الأخرى]) منخفض جدًا. وبالتالي فإن الاستثمار في الإسكان ينافس الاستثمار في الدين العام الطويل الأجل، عند مستوى من العائد المتوقع منخفض للغاية في كلتا الحالتين... وقيمة إعادة البيع غير مؤكدة في أي وقت.

وعندما تبيع، عليك أن تدفع كمية هائلة من الضرائب والتي يمكن أن تضيف ما يصل إلى 49٪. كل هذا بالإضافة إلى رسوم الوكالة العقارية ورسوم الممثل المالي، مما يترك لك أقل من نصف إجمالي الربح في النهاية — لو يمكنك تحقيق مكاسب على الإطلاق.

شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا" (أو جديدة).

يوجد في الريفييرا الفرنسية العديد والعديد من المطورين (هل قلت الكثير؟!). لديهم علاقات خاصة مع الوكلاء حيث يشترون الفيلات بسعر منخفض (احذر إذا كنت بائعًا، فقد تخسر الطرف الخاسر من هذا الأمر) ثم يقومون بتجديدات رخيصة ويحاولون قلب الأمر باستخدام نفس الوكيل بسعر سعر مبالغ فيه يبعث على السخرية. قد تتمكن من اكتشاف ذلك عن طريق التحقق من خريطة توضح مبيعات الفيلا (مع الموقع الدقيق والحجم والسعر) من السنوات الخمس الماضية.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

إنهم يطمئنون المشترين من خلال منحهم ضمانًا (بموجب القانون المدني الفرنسي، يتم ضمان جميع أعمال البناء لمدة تصل إلى 10 سنوات)، لكن التأمين هو الذي يدفع تكاليف الإصلاح - وليس تكاليفها - و أنت لا يزال يتعين عليك التعامل مع جميع المشاكل التي تظهر. بالإضافة إلى ذلك، لن يغطي التأمين المشكلات الرئيسية، مثل الحاجة إلى إعادة عمل السباكة بالكامل لأن الأنابيب المستخدمة كانت قديمة وتم تجميعها بطريقة خاطئة. ويمكنك أن تتوقع إصلاحات متكررة لنفس المشكلة بسبب استمرار استخدام المواد الرخيصة - ففي نهاية المطاف، تحصل شركة الإصلاح على أموالها في كل مرة.

وهذا يعني أن المطور ليس لديه أي حوافز للقيام بأي شيء آخر غير أرخص وظيفة ممكنة، لأنه بمجرد شرائها، فهذه مشكلتك وليست مشكلتهم. وهذا يعني أيضًا حدوث صداع كبير بالنسبة لك، عندما تنتقل إلى مكان آخر وتدرك أن مكيف الهواء الخاص بك لا يعمل بشكل صحيح، وأن الكهرباء والسباكة بحاجة إلى إعادة العمل، ولم تتم إضافة الأرضية أو العزل، وما إلى ذلك.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

جريمة

تخيل الرعب: العودة إلى الفيلا الخاصة بك في فرنسا بعد الخروج لتناول العشاء، فقط لتجد شاغلين غير مرحب بهم يشاهدون التلفزيون ويحضرون العشاء في مطبخك. أو أثناء استرخائك في شقتك أو فيلتك، يتم فتح النافذة، مما يسمح للرجل بالدخول والجلوس في إحدى غرف نومك. أو ببساطة تفتح الباب الأمامي لمنزلك وتدخل عائلة بها العديد من الأطفال الصغار دون إذنك ثم ترفض المغادرة. قد تظن أنه يمكنك فقط الاتصال بالشرطة وسوف يتولى الأمر نيابةً عنك، أليس كذلك؟ لا. ليس في فرنسا.

عمليات السطو

تحمي القوانين في فرنسا الفقراء والمجرمين، ونادرا ما تقوم الشرطة باعتقالات بسبب الاقتحام. لذلك ليس من المستغرب أن تكون عمليات السطو أ كبير (والمتنامية) مشكلة على شاطئ الريفييرا الفرنسية. هناك اقتحام كل دقيقتين في فرنسا، ومنطقة الريفييرا الفرنسية لديها أكبر عدد من عمليات الاقتحام في أي منطقة، تقريبًا 8000 عملية اقتحام كل عام. يتعرض أصحاب الفيلا (والمستأجرون) في هذه المنطقة بشكل روتيني للغاز والسرقة أثناء النوم، أو يتم احتجازهم تحت تهديد السلاح أثناء دخول الفيلا الخاصة بهم. إنه، للأسف، جزء لا مفر منه من امتلاك فيلا على شاطئ الريفييرا الفرنسية.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

هناك الكثير لنعرفه، لذلك كتبنا دليل لعمليات الاقتحام وعمليات القتل بالغاز في الريفييرا الفرنسية.

هنا موقع سيعطيك فكرة عن الجريمة في المنطقة التي تفكر فيها و لمحة عامة عن الجريمة في الريفييرا الفرنسية (and why you don’t hear more about it).

واضعو اليد وغزوات المنازل

وتشكل حقوق واضعي اليد مشكلة كبيرة بالنسبة لأصحاب المساكن في منطقة الريفييرا الفرنسية (وهي واحدة من أربع مناطق فقط في فرنسا تمثل 79% من إجمالي مناطق العشوائية).

من عائلات الغجر التي تعيش "نمط حياة واضعي اليد" (بمساعدة العديد من المواقع الإلكترونية، والتعليمات عبر الإنترنت، وغيرهم من واضعي اليد)، إلى الأجانب الذين يطلبون اللجوء، إلى الشبكات الإجرامية (معظمها من روسياورومانيا وبلغاريا)، هناك الكثير من الأشخاص الذين يعرفون القوانين ويسيئون استخدام النظام الفرنسي، الذي يبدو أنه مصمم لحماية المجرمين.

هناك الكثير لنخبرك به عن هذه المشكلة لدرجة أننا كتبنا مقالًا منفصلاً يجب قراءته دليل واضعي اليد واقتحام المنازل، لأنه من المهم جدًا فهم القيود المفروضة على الشرطة (في معظم الأحيان لن تساعدك) وحقيقة ذلك أنت يمكن اتهامه كمجرم لتهديد غزاة المنزل.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.