2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

الريفييرا الفرنسية ليست سوقا استثماريا جيدا. لا تتحرك الأسعار في فرنسا بسرعة خارج باريس، كما أن سوق الفلل في تراجع بسبب العوامل المركبة.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

هذا دليل طويل ومفصل، لذلك قدمنا ملخصًا سريعًا في الأعلى، وإذا كنت تريد معرفة المزيد، يمكنك الاستمرار في القراءة أدناه.

المهنيين توقع انخفاضًا بنسبة 37٪ في الأسعار بحلول عام 2025. 92٪ من ورأت الوكالات an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

ملخص

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get كثيراً cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• نحن ندخل أ تراجع سوق الإسكان العالمية، بما في ذلك جميع الأسواق الفاخرة والمتينة سابقًا. الأسعار في أسواق الإسكان الكبرى آخذة في الانخفاض بالفعل، بشكل كبير للغاية. أنت تستطيع قرأت عنها في مجلة الإيكونوميست و بلومبرج (والمنشورات الرئيسية الأخرى إلى حد كبير).
• وفي منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تضخمت العقارات في منطقة الريفييرا الفرنسية إلى فقاعة لا يمكن تحمل تكاليفها، وأصبحت أعلى بكثير من دخل الأسر. ثم استقرت الأسعار لمدة 15 عامًا حتى ظهور فيروس كوفيد. من المتوقع أن تؤدي هذه الفقاعة إلى صنع البوب انخفاض الأسعار بنسبة 37% بحلول عام 2025.
• الفرنسي تحاول الحكومة جاهدة جعل العقارات ميسورة التكلفة by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• وقد قدمت الحكومة قوانين الضرائب الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ هذا العام والتي زيادة ضريبة دخل الإيجار من المعدل القديم البالغ 17% إلى المعدل الجديد البالغ 40% للأشخاص الذين لديهم دخل سنوي من الإيجارات المفروشة يتجاوز 23000 يورو (وهو منخفض بالنسبة للريفيرا الفرنسية)، أو الذين يتجاوز دخلهم الإيجاري مجموع دخل نشاطهم الآخر . وهذا يجعل استئجار عطلة كثيرا أقل ربحية.
• وشددت البنوك إقراضها الظروف وتصبح أكثر حذرا. ابتداءً من عام 2022، تم تخفيض عدد الرهون العقارية الممنوحة, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• بسبب خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، سيحصل البريطانيون (الذين يمثلون ما بين 25% و40% من المشترين/المالكين على الريفييرا الفرنسية) على مقدار الوقت الذي يمكنهم قضاؤه في الاتحاد الأوروبي (بما في ذلك فرنسا) إلى 90 يومًا فقط، وسيتعين عليهم دفع مبلغ كثير المزيد من الضرائب على دخل الإيجار، إلى جانب ضرائب جديدة أخرى. أصبحت الرهون العقارية الآن أكثر تكلفة ويصعب الحصول عليها بالنسبة للمقيمين في المملكة المتحدة، كما أن تحويل العملة غير مناسب، وكلاهما يجعل الشراء خارج المملكة المتحدة أكثر تكلفة من أي وقت مضى. بالإضافة إلى ذلك، شهد البريطانيون انخفاضًا في القوة الشرائية بسبب فقدان عملتهم لقيمتها. هذه العوامل تمنع البريطانيين من شراء عقارات جديدة على شاطئ الريفييرا الفرنسية، وفي نفس الوقت مما دفع الكثيرين إلى التفكير في البيع منازلهم لقضاء العطلات في الريفييرا الفرنسية.
• عقوبات جديدة على الروس وقد دفعت هذه الأعمال الأثرياء الروس إلى بيع فيلاتهم قبل الاستيلاء عليها. وفي كلتا الحالتين، الفيلات المملوكة لروس و مصادرة الممتلكات (بسبب الحرب) يمكن أن تغرق السوق قريبا مع الفلل الفاخرة، مما أدى إلى انخفاض الأسعار.
• كثيري الإنجاب، الذين يشكلون غالبية أصحاب الفيلات في الريفييرا الفرنسية، يكبرون في السن ويتقدمون في السن أو يمرضون لدرجة أنهم لا يستطيعون صيانة الفيلات (أو، للأسف، يموتون بسبب كوفيد-19)، وبالتالي يبيعون فيلاتهم وينتقلون إلى العيش المدعوم أو الشقق. لا يوجد عدد كافٍ من جيل الألفية الأثرياء لتعويض النقص (استنادًا إلى نقص السكان والثروة في هذه الفئة الديموغرافية)، ويميل جيل الألفية إلى تفضيل العيش في المدن والاقتصاد التشاركي (AirBnb مقابل التملك).
• نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي، وذلك بسبب عوامل كثيرة بما في ذلك دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل من المقرر أن تتجه نحو الانخفاض. ومن المرجح أن يصبح هذا رئيسيا الركود العالميوالتي بدأت بالفعل في خفض أسعار العقارات على مستوى العالم، ومن الممكن أن تبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أكثر صعوبة، بين عوامل أخرى) لمدة عشر سنوات تقريبا.
• المشترين الأجانب الآن شراء منازل أقرب إلى المنزل (في غضون ساعتين بالسيارة كحد أقصى) ويبيعون الفيلات الخاصة بهم في جنوب فرنسا. ويرجع ذلك إلى عدة عوامل، بما في ذلك: العمل من المنزل عدة أيام في الأسبوع، وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وما إلى ذلك. المشترين الباريسيين يختارون الآن أيضًا شراء فيلات تقع على مسافة قصيرة بالسيارة من باريس حتى يتمكنوا من العمل من المنزل براحة، ولكن يمكنهم القيادة بسهولة إلى مكاتبهم، بدلاً من العيش في شقة بدوام كامل.
• تمديد العمل عن بعد وقد تم تشجيع بعض المستثمرين على بيع عقاراتهم المكتبية لتحويلها إلى سكن، مما أدى إلى زيادة كمية المساكن المعروضة للبيع.
• تغير المناخ يسبب جفاف غير مسبوق على طول منطقة الريفييرا الفرنسية. هناك قواعد جديدة تحظر سقي العشب والنباتات أو ملء حمامات السباحة. في بعض المناطق، هناك نقص كامل في مياه الشرب، ويتم نقل المياه بالشاحنات. أصبحت حرائق الغابات شائعة الآن، والعديد من أجزاء الريفييرا الفرنسية أصبحت "منطقة حمراء"، مما يعني أنه لا يمكنك إعادة البناء إذا احترق منزلك. . سيؤدي هذا إلى انخفاض قيمة المنازل على طول منطقة الريفييرا الفرنسية، وسيدفع المزيد من الناس إلى الاستئجار أو الشراء في المناطق الأقل تأثراً.

الرسوم البيانية والبيانات الداعمة

فيما يلي البيانات الصادرة حديثًا من كتاب العدل الموافقات على الرهن العقاري حسب الشهر، ومخطط (من إعداد الموثقين أيضًا) يوضح العدد الحالي للمبيعات في فرنسا. كما ترون، المبيعات (وأسعار الإيجار) آخذة في الانخفاض.

ملحوظة: كان الارتفاع الكبير في الأسعار من عام 2000 إلى عام 2007 ظاهرة عالمية وكان أكبر فقاعة عقارية شهدها العالم على الإطلاق.

عدد المبيعات في جميع أنحاء فرنسا:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

المشاعر في الولايات المتحدة الأمريكية، للسياق:

العقارات كاستثمار؟

الحقيقة المؤسفة هي أن الريفييرا الفرنسية ليست مكانًا جيدًا لشراء العقارات للاستثمار. وبصرف النظر عن فترة فقاعة كوفيد العالمية، فقد انخفضت أسعار المنازل بشكل مطرد (عند تعديلها للتضخم) في جنوب فرنسا منذ ما يقرب من 15 عامًا وتشير كل الدلائل إلى استمرار انخفاض الأسعار في المستقبل.

"كان نمو الأسعار الأولية ثابتا إلى حد كبير في منطقة كوت دازور ككل." – نايت فرانك (report)

عند النظر إلى إحصائيات التسعير، ضع في اعتبارك أن التضخم لم يتم تسعيره، وعندما تأخذ في الاعتبار التضخم، فإن الأسعار آخذة في الانخفاض.

بالإضافة إلى ذلك، تحاول الحكومة الفرنسية جاهدة جعل العقارات أقل تكلفة. لقد أضافوا مؤخرًا ضرائب مرهقة على المنازل الثانية، وأرباح إيجار العطلات، و عندما تبيع (ما يصل إلى 49٪). هم إجبار البنوك على تقليل عدد القروض العقارية المقدمة. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

متوسط عائد الإيجار في Nice هو 3.11% فقطوهي أدنى المدن الكبرى في فرنسا، وحوالي نصف معدل التضخم.

حسب حتى القرن 21، لن يقوم العديد من مالكي القطاع الخاص بإجراء أعمال تجديد الطاقة التي أصبحت مطلوبة الآن، اعتبارًا من عام 2023، من أجل استئجار عقار. وسيقومون بدلاً من ذلك ببيع العقار لأنهم لا يريدون القيام بهذا العمل، أو لأنهم لا يستطيعون مالياً.

وبسبب أكبر طفرة عقارية عالمية في التاريخ، إلى جانب المشترين الروس الأثرياء الجدد، ارتفعت أسعار العقارات الساحلية الفاخرة على الريفييرا الفرنسية بشكل مستقيم من منتصف التسعينيات حتى عام 2007. وفي عام 2007، انفجرت فقاعة العقارات العالمية. ، وفي عام 2008 أوقفت العقوبات الروسية جنون الشراء لديهمومنذ ذلك الحين ظلت الأسعار إما منخفضة أو ثابتة. إذا كنت محظوظا بما فيه الكفاية لبيع العقارات خلال تلك الفترة من التسعير التصاعدي، فقد قمت بعمل جيد، ولكن إذا اشتريت بعد عام 2008، فمن المحتمل أن تكون قد خسرت المال، لأن أسعار العقارات لم تواكب التضخم.

القلة الذين باعوا فيلاتهم مقابل ربح جيد إما لروسي ثري أو خلال يأس كوفيد – لقد كانوا محظوظين – لكن هذا الحظ الآن زيادة.

إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار في العقارات، من الأفضل أن تشتري في موناكوحيث ارتفع متوسط السعر بنسبة 82% في العقد الماضي.

نصيحة: إذا كنت تنظر إلى الرسوم البيانية أو النسبة المئوية لزيادات الأسعار على مدى سنوات، فمن المهم أن تدرك ذلك تقريبًا لم يتم تعديل أي من هذه المخططات أو الإحصائيات حسب التضخم. عندما تقوم بالتكيف مع التضخم، لن تكون هناك زيادة في الأسعار خلال العقد الماضي. علاوة على ذلك، فإن العديد من هذه الرسوم البيانية يتم إعدادها بواسطة وكالات عقارية ثم انتشرت عبر مقالات مدفوعة الأجر في وسائل الإعلام، والإحصائيات ليست ذاتية فقط (نظرًا لأنها تتضمن فقط المبيعات القليلة من وكالتهم التي اختاروا تضمينها)، ولكنها ليست كذلك. يمكن التحقق منها وغير جديرة بالثقة.

حقيقة مثيرة للاهتمام: يتم تصنيف ما يقرب من 30% من الفيلات في الريفييرا الفرنسية على أنها "منازل ثانية" (يتم استئجار العديد منها كبيوت لقضاء العطلات لموسم الصيف)، وما يقرب من 8% منها "غير مأهولة" (يتم استخدام معظمها حصريًا للإيجارات أثناء العطلات). . 62% منها فقط عبارة عن مساكن أساسية!

ومع ذلك، فإن هذه المنطقة لا تشبه أي منطقة أخرى على وجه الأرض، وإذا كنت تحب نمط الحياة الفرنسي وترغب في شراء فيلا وأنت تعرف هذه الحقائق، فهناك الكثير لتتعلمه قبل التوقيع على سند الملكية. أولاً، سنشرح اتجاهات أسعار الفيلات في الريفييرا الفرنسية، ثم يمكنك المتابعة إلى أدلة شراء العقارات الأخرى في فرنسا، المدرجة في الأسفل.

ثلاثة أسواق في واحد

من المهم أن نفهم أن الريفييرا الفرنسية هي كذلك ثلاثة أسواق في واحد: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

السوق 1: السوق الخاص. أولاً، يحاول البائعون البيع دون الاستعانة بوكيل. عن يتم بيع نصف الفلل بشكل خاص, without being listed with an agent.

السوق 2: خارج السوق. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

السوق 3: مدرج في البورصة. إذا لم يرغب أحد في شراء الفيلا، يقوم الوكلاء بإدراجها علنًا على الإنترنت. عادة ما تبقى هذه الفلل في السوق لسنوات عديدة ولا يتم بيعها إلا إذا قام المالك بتخفيض السعر بشكل كبير.

الوضع الحالي لسوق عقارات الريفييرا الفرنسية

التسعير غير الواقعي

وفقًا للتقارير وتحليلات السوق والاقتصاديين والوكلاء والمشترين والموثقين الذين استشرناهم، فإن غالبية عقارات الفيلات في الريفييرا الفرنسية التي تطلب أكثر من مليون يورو مدرجة بأسعار غير واقعية وموجودة في السوق المدرجة علنًا، غالبًا مقابل سنوات، حتى يخفض البائع السعر ليكون أقل بكثير من الآخرين في السوق متوسط سعر البيع أقل بحوالي 60% من السعر الأصلي المطلوب، ولكن بعض الفلل تباع (في النهاية) بسعر أقل من السعر المطلوب بنسبة تصل إلى 90%.

هناك مشكلة أخرى وهي أن الريفييرا الفرنسية تستقبل الكثير من المضاربين الذين يمتلكون العديد من فيلات "الإيجار لقضاء العطلات". يتم إدراج هؤلاء البائعين بأسعار مرتفعة ويذهبون إلى "الصيد" لمشتري جاهل سيدفع مبالغ زائدة (على الرغم من أنه جداً ومن النادر أن يجدوا واحدًا). هذه الفلل موجودة في السوق ولا يتم بيعها لأنها مدرجة بأسعار صارمة وسخيفة أصحاب غير جادين في البيع.

الركود وارتفاع أسعار الفائدة

كما يدرك معظم الناس تمامًا، نحن في المراحل الأولى من الركود العالمي الذي بدأ في أواخر عام 2022، بسبب العديد من العوامل بما في ذلك أسعار الفائدة وأسعار الفائدة. دورة الديون الاقتصادية طويلة الأجل من المقرر أن تتجه نحو الانخفاض. ومن المرجح أن يتحول هذا إلى ركود عالمي كبير، والذي بدأ بالفعل في انخفاض أسعار العقارات على مستوى العالم، ومن الممكن أن يبقي الأسعار منخفضة (لأن الحصول على الائتمان سيكون أكثر صعوبة، بين عوامل أخرى) لمدة عشر سنوات تقريباً.

"تشديد شروط الاقتراض [الرهن العقاري] وارتفاع أسعار الفائدة... أظهر سوق العقارات علامات التباطؤ في الأشهر الأخيرة، بسبب الوضع الاقتصادي، والحرب في أوكرانيا، وقضم القوة الشرائية بسبب ارتفاع التضخم". - تقرير JDN لشهر مايو 2022

"وجد تحليل جولدمان ساكس أن ارتفاع أسعار الفائدة والقدرة على تحمل التكاليف وضعف النمو الاقتصادي سيخفف الضغط عن أسواق العقارات بعد ارتفاع الأسعار الوبائي. وتوقع نموذج بنك وول ستريت أن تعاني فرنسا من انخفاضات من الذروة إلى الحضيض في الأسعار بنسبة 9٪. - ياهو، يونيو 2022

مؤشر مفيد للتوقعات هو هذه الدراسة أجرى مكتب الإحصاء الوطني INSEE مستوى ثقة الأسر، والذي هو في أدنى مستوياته منذ أكثر من 20 عامًا، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه.

وتستمر شروط الإقراض في التشديد

ابتداءً من عام 2022، تم تخفيض عدد الرهون العقارية الممنوحة and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

ويؤكد أحدث تقرير للموثقين أن هذا له تأثير على معدلات الموافقة على الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك، وجد تقرير منفصل أجراه وسيط الرهن العقاري Vousfinancer أن المقترضين الذين لديهم مستوى مديونية أقل من 35٪ ما زالوا يرفضون القروض بسبب المسافة بين عملهم ومنزلهم المحتمل.

إن هذه الشروط الجديدة، إلى جانب التشديد العام لشروط الرهن العقاري التي تفرضها البنوك، لها بالفعل تأثير على عدد الفلل المباعة، وبالتالي ستؤثر على أسعار الفلل مع مرور الوقت.

"إن النقص الهيكلي في السكن وانخفاض معدلات الائتمان هو ما تسبب في تضاعف الأسعار بمقدار 2.5 خلال 20 عامًا، وبالتالي نشعر أن هذه المرحلة قد انتهت". علق كورين جولي، رئيسة شركة Particulier à Particulier. انخفض البناء الجديد، مع انخفاض في الربع الأول من الحجوزات مع المطورين (-41٪ على مدى عام واحد) وتصاريح البناء (-11.5٪) اعتبارًا من مايو 2023.

المشترين الأجانب آخذون في التناقص

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

لقد سئم الأجانب أيضًا من التعرض للسرقة, ومع إدخال العنف المنزلييمكنهم الآن أن يروا مدى سوء الأمر العملاء يكذبون عليهم حول التسعير المحلي. وفي باريس الكبرى وجبال الألب وبروفانس كوت دازور كورس، تكون العقارات التي يشتريها الأجانب غير المقيمين أكثر تكلفة. وهذا الاتجاه ملحوظ للغاية في منطقة بروفانس كوت دازور كورس، حيث أصبحت المنازل القديمة التي اشتراها أجانب غير مقيمين 180% مرة أكثر تكلفة for the same number of rooms and location.

الحرب ومضبوطات الفيلا الروسية

الروس الأثرياء يمتلكون أكثر من 2000 فيلا on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

وقد يكون لهذا قريبًا تأثير عميق على سوق العقارات، حيث من المحتمل أن يتم الاستيلاء على مئات الفيلات الفاخرة، التي كانت مملوكة سابقًا للروس، أو طرحها للبيع طوعًا في السوق.

الريفييرا الفرنسية "لم تعد سوقاً مزدهرة كما اعتدنا أن تكون قبل عام 2008، [عندما كان لدينا] المشترين الروس الذين كانوا يشترون كل شيء تقريبًا بأسعار مجنونة،" تقول سوثبي (هوليوود ريبورتر، مقال يوليو 2021)

اقرأ لدينا دليل لمصادرة الفيلات الروسية وكيف سيؤثر ذلك على سوق العقارات على الريفييرا الفرنسية لمزيد من التفاصيل.

الاتجاهات في سوق العقارات

آخر 15 سنة

وبصرف النظر عن المدن الكبرى، فإن العقارات في فرنسا تعاني منذ 15 عاما. كان أداء أسعار العقارات في الريفييرا الفرنسية أسوأ بكثير من معظم المناطق الأخرى في فرنسا، وكان أداء المناطق الريفية هو الأسوأ.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

تأثير كوفيد

خلال أسوأ فترات عزلة كوفيد، من الربع الثالث من عام 2020 إلى الربع الأول من عام 2022، كانت المبيعات في سوق الفيلات الفاخرة عادةً بأسعار أعلى بكثير من القيمة السوقية، والتي تم شراؤها من قبل أشخاص غير حساسين للسعر (والعديد من سكان موناكو) الذين أرادوا الانتقال بسرعة، أو يشعر الناس بالتدفق بسبب أسعار الفائدة المنخفضة بشكل قياسي وأسعار الصرف المواتية للغاية. هذه المبيعات لا تمثل مكان وجود السوق بشكل عام.

كانت المبيعات المرتفعة الثمن التي حدثت في الفترة من 2020 إلى منتصف 2022 بمثابة حالة شاذة بسبب مجموعة فريدة جدًا من الظروف، والتي انتهت جميعها منذ ذلك الحين.

على الرغم من هذه المبيعات ذات تأثير كوفيد، فإن الغالبية العظمى من الفيلات المدرجة علنًا تم إدراجها قبل وأثناء كوفيد لم يتم بيعها والبقاء في السوق، بسعر أعلى بكثير من القيمة السوقية.

"ثبت أن التفاؤل الذي شهدناه في نهاية عام 2021 لم يدم طويلاً، حيث توقف بسبب اندلاع الحرب في أوكرانيا. وقد ظهرت هذه الصدمة على الفور في جميع المؤشرات الاقتصادية في شهر مارس، مما يعكس المخاوف التي أثرت على القوة الشرائية لكل من قادة الأعمال (-6.1 نقطة في مؤشر مناخ الأعمال في مارس) والأسر (-6 نقاط في مؤشر ثقة الأسر). ". – كوشمان ويكفيلد (تقرير 2022)

أفادت شبكة Orpi العقارية أن المبيعات انخفضت بنسبة 17٪ في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2022 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021. وقال غيوم مارتينود، رئيس شبكة Orpi،أخبرتلقي اقتراحات المستفيدين وملاحظاتهم وشكاويهم في نهاية فبراير 2023: "انتهى الحفل. نحن نشهد إعادة التوازن. نشعر بذلك بوضوح شديد في وكالاتنا – لم تعد هناك طوابير. وقال عن انخفاض الأسعار بعد عامين من الارتفاع الشديد: "أعتقد أن ما يحدث الآن أمر صحي".

"يدرك الناس أن امتلاك منزل ليس هو ما يريدونه حقًا" تعليقات كورين جولي، رئيسة شركة Particulier à Particulier. “إنهم يبتعدون قليلاً عن صورة البطاقة البريدية التي كانت موجودة في نهاية حبس كوفيد-19”.

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

لأول مرة منذ Covid-19، موقع عقارات Bien'ici ذُكر a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

ووفقا لنتائج أ يذاكر سيتم تنفيذه في أواخر عام 2023، شهدت 92% من الوكالات زيادة في هوامش التفاوض في عام 2023.

وفق a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

ما يقوله ممثلو الصناعة

"إننا نشهد تغيراً عميقاً في السوق كما شهدناه على مدى السنوات العشر أو الخمسة عشر الماضية. ولذلك فمن المفهوم أن البائعين يستغرقون وقتًا لقبول هذا الإطار الجديد ولم يعدلوا أسعارهم بعد وفقًا لذلك. من المحتمل أن يشهد عام 2024 إنشاء توازن جديد بين المشترين والبائعين. concluded ستيفان فريتز، رئيس وكالة العقارات غي هوكيت.

تشارلز ماريناكيس القرن 21 قال, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

الرئيس التنفيذي لشركة RH غاري فريدمان قال في ديسمبر/كانون الأول 2022، عن حالة سوق الإسكان الفاخر: “أعتقد أن سوق الإسكان قد انهار، وانخفض بشدة مع ارتفاع أسعار الفائدة. إنه مجرد الكثير من عدم اليقين في الوقت الحالي. ولكن الشيء الوحيد الذي أنا متأكد منه هو أن سوق الإسكان ينهار عند مستوى لم أشهده منذ عام 2008. ولم أشهد هذا النوع من الانخفاض منذ عام 2008.

77% من كتاب العدل said that 2023 هو الوقت المناسب للبيع (بمعنى آخر، البيع في أسرع وقت ممكن، حيث أن الأسعار آخذة في الانخفاض) ووقت سيء لشراء العقارات في فرنسا (من الأفضل الانتظار، حيث ستنخفض الأسعار أكثر). وقد شهد كاتب العدل أ انخفاض في عدد مشتريات العقارات في عام 2022، ونتوقع أن يواصل السوق مساره الهبوطي.

رئيس شبكة لادريس للوكالات العقارية predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, قال he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

هنري بوزي كازو، الرئيس المؤسس لـ معهد إدارة خدمات العقارات، في مقابلة حديثة مع مجلة Le Revenu، قال عن أسعار البيع، إن "انخفاض الأسعار بنسبة 10٪ [في أسواق العطلات مثل الريفييرا الفرنسية] يبدو أمرًا لا مفر منه"، وفي معرض حديثه عن تأثيرات الاقتصاد في فرنسا، توقع أيضًا نموًا عامًا بشكل عام. تراجع سوق العقارات بنسبة 30%.

اتجاهات البيع الأخيرة حسب شريحة الأسعار

المشترين الذين يتطلعون إلى الحصول على فيلا في فرنسا يفضلون بشكل متزايد العقارات ذات الأسعار المنخفضة، وخاصة تلك التي تقل قيمتها عن 800000 يورو، و هناك عدد أقل بكثير من المشترين للفلل ذات الأسعار المرتفعة. ويعود هذا الاتجاه جزئيًا إلى جائحة فيروس كورونا، مما يعني عددًا أقل من المشترين الأجانب الأثرياء (الذين اشتروا بدلاً من ذلك منازل لقضاء عطلة نهاية الأسبوع في بلد إقامتهم) والمزيد من المشترين الفرنسيين المحليين.

تباين التغير في نسبة إجمالي مبيعات الفلل / البيوت الريفية حسب شريحة الأسعار:

• نسبة الفلل التي بيعت بأقل من 800.000 يورو زيادة من 30% عام 2019 إلى 38% عام 2021.
• مبيعات الفلل تتراوح بين 800.000 يورو إلى مليون يورو زيادة من 15% إلى 22% في نفس الإطار الزمني.
• العقارات التي بيعت بمبلغ يتراوح بين مليون يورو و2 مليون يورو انخفض من 35% عام 2019 إلى 29% عام 2021.
• العقارات التي بيعت بأكثر من 2 مليون يورو انخفض من 20% في 2019 إلى 11% فقط من إجمالي المبيعات في 2021.

تذكر أنه لا يمكنك مقارنة الريفييرا الفرنسية بفرنسا بشكل عام. هناك اختلافات إقليمية في تغيرات أسعار العقارات، وتتمتع منطقة الريفييرا الفرنسية بنمو أقل بكثير من العديد من المناطق الأخرى في فرنسا. على سبيل المثال، في عام 2021 ارتفع سعر البيع السنوي للمتر المربع 12.4% في رين و0.6% فقط في Nice. باريس وحدها تسحب اتجاهات تسعير العقارات "الشاملة في فرنسا" نحو الأعلى.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being غمرت الفيلات التي باعها الروس أو تم الاستيلاء عليها منهم.

لقد استشرنا عددًا من كبار الاقتصاديين ومستشاري الاستثمار والوكلاء العقاريين (الصادقين) والموثقين، بالإضافة إلى المشترين الجدد، حول سوق فلل الريفييرا الفرنسية المدرج في البورصة, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

ضع في اعتبارك أن المتر المربع المذكور أدناه هو المعلن عنها م²، وليس متر مربع منخفض بشكل زائف مدرج من قبل كتاب العدل. الأسعار أدناه تعكس مُباع الأسعار، لا يسأل الأسعار.

الأسعار المباعة تزيد عن 3 مليون يورو

• سوق راقي جدا
• سعر البيع أكثر من 3 ملايين يورو
• ينطبق عادةً على الفلل الاستثنائية فائقة الفخامة التي تبلغ مساحتها أكثر من 1000 متر مربع، وغالبًا ما تحتوي على فيلات متعددة في العقار

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

أقل من 5٪ من الفيلات المدرجة بأكثر من 3 ملايين يورو ينتهي بها الأمر ببيعها بأكثر من 3 ملايين يورو. في هذا القطاع، بعض المبالغة في الأسعار يرجع إلى الروسية بحاجة للبيع الفيلات التي دفعوا ثمنها أكثر من السوق.

تم بيع الغالبية العظمى من الفلل التي بيعت بهذا السعر بخصم يتراوح بين 65% إلى 85% من السعر الأصلي المطلوب، مع متوسط خصم يصل إلى حوالي 70%. لقد رأينا العديد من الفلل المرغوبة للغاية والتي تم بيعها على مدار العامين الماضيين بخصم يزيد عن 70% من السعر الأصلي المطلوب. بعض الأمثلة النموذجية: في بوليو سور مير، فيلتان ضخمتان تم تجديدهما حديثًا مطلتان على البحر في نفس العقار الذي تم إدراجه في الأصل بسعر 18 مليون يورو وتم بيعهما للتو مقابل 3.6 مليون يورو، وفيلا مرغوبة للغاية مع إطلالة على البحر دون عائق بنسبة 100٪ على طرف البحر. كاب مارتن was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

كما هو الحال في جميع فئات السوق، فإن الفلل ذات الأسعار المبالغ فيها لا يتم بيعها، حتى لو كانت كذلك فلل مشهورة ومرغوبة للغاية. شون كونري فيلا ساحلية مذهلة مثال عظيم على ذلك — كان سعره قطع إلى النصف بعد عام في السوق وحتى الآن ما زال لم يتم بيعه، بعد كميات وفيرة من الإعلانات والتغطية الإخبارية وأكثر من ثلاث سنوات في السوق. تم إدراج فيلا مرغوبة في كاب دايل مملوكة لأحد القلة الروسية بشكل خاص، مقابل مبلغ لم يكشف عنه، منذ عام 2015، و علنًا (من قبل العديد من الوكالات) منذ عام 2017، أولًا بمبلغ 30 مليون يورو والآن مقابل 23 مليون يورو - ولم يتم بيعها بعد. هناك كثير أمثلة أخرى مماثلة، وخاصة في السوق الراقية مع أصحاب الروس.

هذا بسبب المستشارون الماليون المعروفون للمشترين الأثرياء يتوقعون أن السوق يسير في اتجاه تسعير هبوطي طويل الأجل، لأن البنوك لن تسمح بالقروض العقارية ذات القيمة الزائدة، ولأن ولم يعد الروس يأتون بحقائب مليئة بالنقود. These factors are pushing the prices much, much lower.

الأسعار المباعة من 1 إلى 3 مليون يورو

• سوق الفلل الفاخرة متوسطة المدى
• أسعار البيع من 1 مليون يورو إلى 3 ملايين يورو
• ينطبق هذا عادةً على الفلل الفاخرة التي تتراوح مساحتها بين 250 مترًا مربعًا و1000 مترًا مربعًا

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

يتم بيع الفلل في هذه الفئة بخصم يتراوح بين 40% و80% من السعر المطلوب المبالغة الشديدة في الأسعار تزخر في هذا النطاق السعري. هناك العديد من البائعين في هذا القطاع أكثر من جاد المشترين. هناك طلب على الفلل الحديثة للغاية (ولكن ليس إذا كانت أسعارها مبالغ فيها)، في حين أن الأنماط الحجرية والكلاسيكية التي تبدو قديمة لا يتم بيعها.

غالبًا ما يكون هؤلاء الملاك إما كبار السن أو روس. نتوقع أن نشهد زيادة في المبيعات المتعثرة في هذا القطاع في السنوات القادمة بسبب شيخوخة المواليد، والاقتصاد، وبيع الأجانب بسبب زيادة الضرائب، مصادرة الفيلا الروسيةوالتأثيرات المستمرة لخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.

أسعار البيع تتراوح بين 600 ألف يورو إلى مليون يورو

• سوق الفلل منخفضة ومتوسطة المدى
• أسعار البيع تتراوح بين 600 ألف يورو إلى مليون يورو
• ينطبق هذا عادةً على الفلل التي تقل مساحتها عن 400 متر مربع

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

المشترين الرئيسيين في هذه الفئة هم العائلات الفرنسية. البائعون في هذا القطاع هم عادة مواطنون فرنسيون أو مواطنون بريطانيون. وفي كلتا الحالتين، لديهم دافع للبيع (القضايا الاقتصادية، والطلاق، وما إلى ذلك) وسيستمر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في التأثير على هذه الشريحة.

قد يكون السوق بطيئًا في التكيف

في كثير من الأحيان، عندما يتباطأ نشاط الشراء، يستغرق الأمر بعض الوقت حتى يقوم أصحاب المنازل ووكلاء العقارات بتعديل توقعاتهم وخفض الأسعار. في هذه الأثناء، قد يتم بيع العقارات ذات الأسعار الواقعية، ولكن العقارات التي لا تعدل أسعارها ستبقى في السوق لسنوات في كثير من الأحيانحتى يعدلوا توقعاتهم ويخفضوا السعر ليتوافق مع السوق (تعرف على كيفية تحديد السعر الصحيح).

تذكر أن الإحصائيات التي تشمل فرنسا بأكملها مضللة لأنها تشمل مدنًا كبيرة مثل باريس ومرسيليا، حيث يظل الطلب قويًا والأسعار في ارتفاع. وعلى العكس من ذلك، فإن المناطق الريفية وبيوت العطلات، مثل الريفييرا الفرنسية، تسير في مسار هبوطي.

وكلاء العقارات والموثقين احصل على أموالك عند إتمام عملية الشراء، وكلما أنفقت أكثر، زاد ربحهم. لذلك، بطبيعة الحال، يميلون إلى التفاؤل الشديد بشأن السوق. يتم تحفيزهم لإخبارك أن هذا السوق شديد الحرارة وأن الأسعار ترتفع، لأن هذا يضغط على المشترين ليشعروا أنه يجب عليهم الشراء عاجلاً ومقابل المزيد من المال، ويحفز البائعين على إدراج منازلهم. حتى في الأسواق الضعيفة أو المتراجعة بشكل واضح، سيخبرك الوكلاء والموثقون في كثير من الأحيان أنها سوق ساخنة.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار يتضمن: تحذيرات بشأن الحيل غير الأخلاقية التي يستخدمها الوكلاء والموثقون والبائعون والمطورون والبنائون للحصول على المزيد من المال منك. هذا أمر لا بد منه، ودليل المبلغين عن المخالفات الذي لا يريد العاملون في مجال الأعمال أن تراه.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.