عملية الشراء والعقود

إذن وجدت فيلا أعجبتك وترغب في تقديم عرض لها. أولاً، اقرأ هذا الدليل حول كيفية تحديد القيمة السوقية للفيلا، حتى تعرف السعر الذي ستقدمه. يجب أن يعتمد سعر العرض الخاص بك على القيمة السوقية الحالية للفيلا - وليس السعر الذي يطلبه البائع.

ثانيًا، تأكد من أنك قد قرأت جميع الأدلة الخاصة بنا وقمت بجمع تقارير التشخيص والتحقق من تقسيم المناطق، ثم القيام بذلك جميع الأشياء الأخرى التي أوصينا بها.

بمجرد التأكد من أنك كنت دقيقًا، وأنك على استعداد لتقديم عرض، إليك كيفية القيام بذلك:

احسب سعر العرض الخاص بك

إليك دليل خطوة بخطوة: كيفية تحديد ما ينبغي أن يكون العرض الأولي الخاص بك.

تذكر الكل الأسعار التي تراها مُعلن عنها تشترك في شيء واحد: حتى الآن، لم يوافق أحد على دفع هذا السعر. لا تصدق الوكلاء عندما يقولون إن الآخرين مهتمون بأسعار مرتفعة.

عادةً ما يتم تكليف الوكلاء من قبل وكالة الشركة الخاصة بهم بعدم السماح للمشترين بتقديم عروض "القيمة السوقية" (في محاولة للتلاعب بأسعار السوق ولأنهم يمكن أن يحصلوا على دخل ثابت منها عن طريق تسهيل إيجارات العطلات). توقع أن الوكلاء سوف يكذبون لتثبيطك عن تقديم عرض أقل بكثير من الطلب. يجب أن يذهب عرضك بشكل مثالي إلى المالك مباشرةً (عبر خطاب مختوم في صندوق البريد الخاص به)، أو عبر كاتب العدل - الذي اخترته، وليس واحدًا أوصى به الوكيل - ولكن اعلم أنه بمجرد حصول الوكيل على العرض من كاتب العدل، فإنه ببساطة قد لا يعطيها للمالك.

ملحوظة: إذا لم يقبل البائع سعر المتر المربع الذي تعتقد أنه يستحقه بالفعل (وسمعت ذلك مباشرة من البائع)، فيمكنك الانتظار ومواصلة البحث. إذا كان سعره مبالغًا فيه، فمن المحتمل ألا يتم بيعه - وفي النهاية سيقبلون عرض القيمة السوقية بشكل خاص.

احصل على تقارير المسح

هناك عدد من المسوحات أن البائع ملزم قانونًا بإعطائك (إذا لم يفعل ذلك، يمكنك مقاضاته لاحقًا). إنها ليست شاملة بأي حال من الأحوال، وبعض المساحين فاسدون وسيكذبون لصالح الوكيل أو الموثق، لذلك من المهم إجراء الفحص الخاص بك أيضًا (قبل قمت بتوقيع العقد.)

يجب أن تكون التشخيصات التي قدمها لك البائع حديثة (التفاصيل هنا). وهنا أ دليل لتقارير التشخيص و دليل آخر. البائع غير ملزم بإصلاح العيوب؛ باعتبارك المشتري، يُتوقع منك أن تدفع مقابل إصلاحها. والالتزام على البائع هو ببساطة تقديم التقارير الكاملة. وإذا لم يفعل ذلك، فإنه يظل مسؤولاً مسؤولية كاملة عن العيوب المتعلقة بهذه الأمور المحددة. في الواقع جعلهم يدفعون هو أمر آخر …

تأكد أيضًا من الحصول على شهادة التخطيط الحضري، لذلك سيكون لديك فكرة تقريبية عما يمكن فعله بالعقار.

اقرأ لدينا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك لمزيد من التفاصيل حول التقارير.

قبل أن تضعه في الكتابة

هناك بعض الأشياء التي يجب عليك القيام بها قبل تقديم عرضك. أولاً، قم بزيارة قاعة المدينة المحلية ("Mairie") واسأل عن العقار والجيران، وما إلى ذلك. اكتشف ما إذا كانت هناك أي قطع أرض مجاورة لديها تصريح بناء، وما هي المخاطر الطبيعية، وتحقق تاريخ إذن التخطيط الخاص بالعقار لمعرفة ما إذا تم القيام بأي شيء بدون تصاريح، وما إلى ذلك. تأكد من الحصول على شهادة تخطيط المدن من الميري.

ثم، قم بتعيين "خبير في باتيمنت" معتمد من CERTIBAT لتفقد الفيلا والإشارة إلى أي مناطق مثيرة للقلق (مثل المشاكل الهيكلية غير الواضحة، وما إلى ذلك). لن يضطر البائع الخاص بك إلى الكشف عن أي عيوب هيكلية تؤثر على العقار الذي ستأخذه في الحالة التي هو عليها - على الرغم من أنه ولا يحق له إخفاءها فعلياً. وهذا يعني أنه إذا اكتشفت بعد توقيع العقد عيوبًا هيكلية أو عيوبًا أخرى في العقار أو خدماته، فأنت لا تزال ملزمًا بإتمام عملية الشراء بالسعر المتفق عليه ولا يمكنك الحصول على تعويض من البائع. ولذلك فمن المهم أن لجنة التفتيش قبل قمت بتوقيع العقد.

بعد ذلك، أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى الوكيل لإعادة توجيهه إلى البائع، يسأل البائع إذا كانوا يريدون decare أي مشكلات غير معلنة تتعلق بالعقار ولم تكن مرئية أثناء الزيارة، مثل الفيضانات المتكررة في الطابق السفلي، أو النزاعات مع الجيران، أو أي مشكلات أخرى تتعلق بأطراف ثالثة. تأكد من حصولك على إجابة مكتوبة عبر البريد الإلكتروني. سيكون من المفيد أن يتم ذلك كتابيًا في حالة وجود أي نزاعات قانونية تنشأ عن مشاكل غير معلنة.

ثم، تحقق مرة أخرى جميع المشكلات المحتملة الأخرى الموضحة هنا (الاتصال بالإنترنت، الرادون، تقسيم المناطق، وما إلى ذلك)، ثم بمجرد رضاك، أرسل عرضًا رسميًا عبر كاتب العدل. لتخفيض رسوم التوثيق، يمكنك تحديد جزء من سعر البيع كدفعة مقابل الأثاث.

نصيحة لتوفير المال: يمكنك خفض رسوم كاتب العدل الخاص بك (والتي تعتمد على سعر الفيلا الفارغة فقط) عن طريق فصل رسوم الوكيل عن سعر البيع، ودفعها بنفسك (سيحتفظ الموثق بالمال ويحوله إلى الوكالة بمجرد إتمام عملية البيع). يمكنك أيضًا فصل حوالي 3% (لا تتجاوز حوالي 2-3% وإلا ستخاطر بالتدقيق) من الإجمالي للمطبخ والحمام وتجهيزات الإضاءة والأثاث وما إلى ذلك ودفع ذلك بشكل منفصل.

التفاوض

الحقيقة الصعبة هي أن بعض البائعين ببساطة ليسوا جادين. لقد أدرجوا الفيلا الخاصة بهم فقط لمعرفة ما إذا كان بعض الأحمق سيدفع أضعاف ما يستحق. ومع ذلك، من الصعب معرفة أي منها جاد وأيها ليس كذلك حتى تقدم عرضًا.

لخفض سعر العقار، يقوم بعض المشترين الاستراتيجيين بدعوة أصدقاء لزيارة العقار وتقديم عروض أقل من السوق لشرائه. ثم، إذا تم رفض تلك العروض المنخفضة، فإنهم يقدمون عرضًا قريبًا من القيمة السوقية، وهو ما يقبله البائع غالبًا.

كيفية اختيار كاتب العدل

كاتب العدل هو في الأساس محامي عقارات / محصل ضرائب يقدم المشورة لعملائه، ويقوم بالأعمال الورقية للصفقة، ويجمع الضرائب الحكومية. تاكد من احصل على كاتب العدل الخاص بك — لا تستخدم البائع أو وكيلك، واختر بحكمة. نتوقع إضافة ما يقرب من 7٪ إلى السعر النهائي في الضرائب والرسوم.

ابدأ في البحث عن كاتب عدل قبل أن تجد عقارك المثالي بوقت طويل، حيث أن العثور على عقار جيد قد يستغرق وقتًا طويلاً. ستحتاج إلى الاتصال بالعديد من كتاب العدل، حيث سيحاول البعض الاحتيال/الكذب/المبالغة في تحصيل الرسوم منك. هناك القليل جدا من المساءلة في هذا المجال. لا تستخدم ما أوصى به الوكيل أو البائع.

على الرغم مما قد يخبرك به بعض الموثقين غير الشرفاء، فإن الموثقين يعرفون ذلك (وأنت أيضًا الآن). تغيرت القوانين اعتبارا من عام 2021 والآن الحد الأقصى الجديد للرسوم هو 0.799% ويسمح لهم بإعطاء خصم 20% on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

تأكد من الحصول على تفاصيل محددة لجميع الضرائب والرسوم في وقت مبكر. بسبب الافتقار إلى المساءلة، سيحاول العديد من الموثقين (بشكل غير قانوني!) فرض رسوم زائدة عليك. لذا تأكد، إذا وافقوا على منحك خصمًا بنسبة 20%، أن رسومهم (لا تشمل الضرائب) لا تزيد عن 0.6392% من سعر البيع للجزء الذي يزيد عن 60.000 يورو (الذي 0.799% ناقص الخصم المسموح به 20%), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

إليك المزيد من المعلومات حول كتاب العدل في فرنسا وهنا كم يجب عليك الميزانية لإعطاء كاتب العدل (ضع 06 في حقل القسم، علماً أن هذا الحساب لا يأخذ في الاعتبار خصم الرسوم 20%). لحساب المبلغ الذي سيطلبه/ينبغي أن يتقاضاه منك كاتب العدل مقابل أتعابه، اسحب الآلة الحاسبة الخاصة بك وقم بإدخال سعر البيع، ناقص 60.000 يورو (السعر رسوم بمبلغ أقل من 60.000 يورو معقدة بغباء)، ثم ضرب (x) أنه بمقدار 0.006392 (على سبيل المثال، رسوم الموثق على عقار بقيمة 2 مليون يورو، ستحتاج إلى دفع للموثق 12400 يورو + رسوم المبلغ الذي يقل عن 60000 يورو، والتي تصل إلى 878 يورو، بإجمالي 13.278 يورو).

يتذكر: أنت أبداً ملزمون بإنهاء معاملة مع كاتب عدل معين، ولا يُسمح لهم قانونًا بإصدار فاتورة لك مقابل العمل الجزئي بغض النظر عما يهددون بإخافتك لإبقائهم كموثق خاص بك (يتم الدفع لهم فقط عند إكمال عملية البيع بالكامل معهم) . إذا كانوا غير صادقين أو حاولوا زيادة السعر، فقم بمنحهم مراجعة سيئة عبر الإنترنت لتحذير الآخرين، وأبلغ عنهم chambre.alpesmaritimes@notaires.fr، وانتقل إلى كاتب عدل مختلف.

اللجوء المحدود: من المهم أن تحصل على رأي ثانٍ وألا تثق في كاتب العدل الخاص بك. وإليكم السبب: الموثقون هم صناعة ذاتية التنظيم. النزاعات بين الموثقين والمشترين تذهب إلى أ عملية "الوساطة".، بتوجيه من الموثقين (إذا وصلت إلى هذه النقطة، وهو ما تفعله أقل من نصف الشكاوى). كما يمكنك أن تتخيل، يتم اختيار الوسيط من قبل كتاب العدل – ويكون مخلصًا لهم. ما هو أسوأ من ذلك ليس هناك التزام على كاتب العدل بالمشاركة في الوساطة الكثير لا يفعلون ذلك. هذا الغياب التام للمساءلة يشجع كتاب العدل على الكذب وحذف المعلومات من أجل إتمام عملية البيع والحصول على العمولة.

ولهذا السبب، نوصيك بتعيين محامٍ عقاري للتحقق من أي عقود والمساعدة في الإشراف على الصفقة. في فرنسا، يُشار إلى المحامي العقاري عادةً باسم ""avocat en droit immobilier". هذا النوع من المحامين متخصص في القوانين المتعلقة بمعاملات الملكية واستخدام الأراضي والمسائل الأخرى ذات الصلة. يمكنهم تقديم المشورة القانونية ومراجعة العقود وتمثيلك في النزاعات.

تحذير من الاحتيال: وقد تم قراصنة إرسال رسائل البريد الإلكتروني من حسابات البريد الإلكتروني للموثقين، مع المبلغ الصحيح المستحق باليورو، ولكن تفاصيل الحساب المصرفي للمتسلل، للودائع. تحقق دائمًا من تفاصيل البنك عبر الهاتف إذا كنت ستدفع عبر التحويل البنكي.

شراء باللون الأسود

ينطبق هذا فقط إذا كنت تشتري مباشرة من البائع، حيث أن الوكلاء لن يسمحوا لك بالتواصل مع البائعين مباشرة.

احذر من التورط في "الدفع على الأسود". هذا هو المكان الذي قد يرغب فيه البائع في أن تدفع له جزءًا من السعر نقدًا مباشرةً لإخفاء جزء من السعر عن كاتب العدل. وهذا لا يحدث أبدًا تقريبًا (فإنه في نهاية المطاف تهرب ضريبي)، ولكن من الجدير بالذكر. يمكن أن يساعد هذا البائع على تقليل مسؤوليته تجاه ضريبة أرباح رأس المال مع تقليل رسوم كاتب العدل للمشتري، ومع ذلك، فهو أيضًا غير قانوني ويمكن أن يؤدي إلى مشاكل خطيرة بالنسبة لك:

• هناك صعوبات عملية في دفع الأموال وقليل من الضمانات - يمكن بسهولة سرقة أموالك.
• يجوز للسلطات الضريبية الاعتراض على السعر إذا اعتقدت أنه منخفض للغاية وتطلب ضرائب مقارنة بسعر أعلى.
• إذا كان العقار عبارة عن منزل لقضاء العطلات، فأنت مسؤول عن ضريبة أرباح رأس المال عند إعادة البيع (وهي أعلى بكثير من الضريبة التي تدفعها عند الشراء). سيكون سعر الشراء الذي يتم حساب الربح على أساسه أقل: وبالتالي يكون الربح أعلى، مما يعني أنك ستدفع الكثير جدًا على المدى الطويل.
• إذا اعتقدت السلطات أن هناك محاولة للتهرب من الرسوم، فسوف تفرض غرامات يتحملها المشتري.
• إنه تهرب ضريبي ويحمل العقوبات التي تأتي معه.

العرض الرسمي

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

تأكد من عدم استخدام كاتب العدل الخاص بالمالك، حيث قد ينصحون المالك بانتظار عرض أعلى (نظرًا لأنه سيكسب المزيد من المال)، أو قد يتجاهلون إظهار عرضك للمالك. إذا كان لديك كاتب العدل الخاص بك، فمن المرجح أن يتابع الأمر، لأنها الطريقة الوحيدة التي سيحصل بها على أمواله.

ننصحك بذلك أيضًا قم بتقديم نسخة من عرضك شخصيًا إلى المالك مباشرة (يمكنك تركها في صندوق البريد الخاص به في ظرف مختوم يحمل اسم عائلة المالك، أو اسأل الجيران عما إذا كانوا يعرفون كيفية الوصول إلى المالك، أو اطلب معلومات الاتصال بالمالك من Mairie ) حيث أن كاتب العدل سوف يقدم عرضك إلى الوكيل، الذي يجوز له ذلك فقط يدّعي أنهم أظهروا للبائع (نعم، هذا غير قانوني، لكنهم ما زالوا يفعلون ذلك في كثير من الأحيان) إذا طلبت منهم وكالتهم عدم قبول عروض القيمة السوقية.

قم بتضمين شرح لسعر العرض (ابدأ بـ أ قائمة الفلل المماثلة التي تم بيعها بالقرب من لقطات شاشة برنامج Google Earth، ثم العوامل التي قادتك إلى سعر المتر المربع هذا، و-اختياريًا- مسار السوق).

لا تعتمد على التأكيدات الشفهية أو الصياغة القانونية غير الدقيقة.

من الطبيعي إرفاق الكثير من الشروط ("الإيقافات") في العقد حتى تتمكن من الخروج من البيع إذا لزم الأمر. تأكد من أن عقدك يتضمن كل هذه البنود التي تتيح لك التراجع:

• إذا جاء التقييم أقل من عرضك،
• إذا فشلت في الحصول على رهن عقاري،
• إذا أظهر المسح أن مساحة الفيلا أو الأرض أصغر من _____ (المتر المربع الصالح للسكن من الفيلا) و______ (مساحة الأرض)،
• إذا كانت هناك قيود تخطيط سلبية أو حقوق طرف ثالث قد تؤثر ماديًا على استمتاعك بالعقار،
• إذا كان هناك أي حقوق ارتفاق سلبية ('عبوديةs') على العقار (يجب أن ينص العقد على عدم وجود حقوق ارتفاق حسب البائع)،
• إذا كانت هناك قروض عقارية قائمة تؤثر على العقار،
• إذا أظهرت نتائج المسح الهيكلي من قبل مساح مؤهل ("خبير دي باتيمنت") أي مشاكل،
• إذا لم تتمكن من الحصول على أذونات التخطيط التي تحتاجها (لإنشاء تجمع أو ملحق، وما إلى ذلك)،
• إذا كانت هناك مطالبات على العقار من قبل السلطة المحلية أو الدولة الفرنسية.

تُظهر العديد من قوائم البيانات أحجامًا غير دقيقة للمباني والأراضي، لذا من المهم التحقق من كليهما باستخدام مسح مستقل قبل الشراء. اجعل عرضك مشروطًا بنتائج الاستطلاعات التي ستجريها، وتفاوض على خفض السعر إذا ذكرت القائمة أنه أكبر مما هو عليه بالفعل.

تحتاج البنود المشروطة المتعلقة بـ "البيع الخاضع لموافقة التخطيط" إلى صياغة دقيقة، ليس فقط فيما يتعلق بشروط التخطيط التي قد يتم فرضها، ولكن أيضًا فيما يتعلق بالتحدي القانوني المحتمل لاحقًا لإذن التخطيط.

إذا كان سيتم تضمين المحتويات في البيع (يتم احتساب المطبخ والحمامات في هذا)، فيجب إرفاق قائمة جرد ('inventaire') وتخصيص سعر منفصل.

ومن الممكن أيضًا تضمين شرط جزائي في العقد لصالح المشتري، بحيث إذا انسحب البائع من البيع، يكون مسؤولاً عن تعويض المشتري. تأكد أيضًا من تضمين بند ينص على أنه لن يتم الإفراج عن جميع الأموال للبائع حتى تحصل على حيازة شاغرة.

وهنا مزيد من التفاصيل حول ما الذي يجب البحث عنه في عقد العرض الرسمي.

تحذيرات العقد

تذكر دائمًا أن الموثقين يعملون من أجل أنفسهم، وليس من أجلك. يريد كاتب العدل الخاص بك أن تتم عملية البيع (حتى يحصل على أمواله)، وسوف يقوم بتخصيص العقد لذلك، مما يحد من حقوقك. من المستحسن الاستعانة بطرف ثالث مستقل لمراجعة العقد قبل التوقيع.

تحذير من اصابات النخاع الشوكي: نظرًا لأن فترة التهدئة تنطبق فقط على العروض المقدمة من شخص وليس شركة، إذا كنت ترغب في امتلاك المنزل باستخدام شركة أو شركة SCI، فستحتاج إلى التأكد من أن عقد العرض الخاص بك ينص على أنه يمكنك ذلك، في في تاريخ لاحق، قم بنقل البيع إلى اسم SCI / الشركة.

بند الرهن العقاري: تأكد من أن عقد العرض الخاص بك يحتوي على بند يسمح لك بالانسحاب إذا لم تتمكن من الحصول على رهن عقاري مقابل سعر العرض الكامل للعقار. على سبيل المثال، قد يكون عرضك مليون يورو، ولكن قد يقوم البنك بتقييم الفيلا بمبلغ 700000 يورو، ويقدم لك رهنًا عقاريًا على ذلك المبلغ فقط. يجب أن ينص عقدك على أنه يمكنك الانسحاب إذا لم تتمكن من الحصول على رهن عقاري بقيمة مليون يورو، على وجه التحديد.

قد يخبرك وكيلك العقاري أو كاتب العدل أن هذا الشرط يمكن أن يخرجك من الصفقة بسهولة، حتى يجعلك تشعر بثقة أكبر عند تقديم عرض رسمي. في الواقع، لا يمكنك ببساطة الاتصال بالبنك الذي تتعامل معه وتوقع رفض الاستفادة من هذا الشرط. سيتعين عليك إثبات أنك حاولت بشكل معقول الحصول على قرض عقاري وتلقيت عدة رفضات كاملة من البنوك، خلال الإطار الزمني المحدد في العقد.

حتى لو لم يتم تضمين هذا البند من خلال بعض الرقابة، بشرط ألا تنص الاتفاقية صراحةً على شراء العقاربدونالرهن العقاري، يمنح القانون افتراض الحصول على الرهن العقاري. ولكن من الأكثر أمانًا التأكد من تضمين هذا البند وكتابته بوضوح.

تأكد من أن البند يتضمن طول الفترة الزمنية التي يجب أن يظل خلالها الشرط ساريًا والتفاصيل الرئيسية للرهن العقاري – المبلغ والمدة والحد الأقصى لسعر الفائدة.

وليس من غير المعتاد أن يُمنح المشتري 45 يومًا للحصول على عرض الرهن العقاري، وبعد ذلك يمكن أن ينتهي العقد. إذا كنت مقيمًا ولديك دخل ثابت، فهذا عادةً ما يكون وقتًا كافيًا، ولكنه قد يكون قصيرًا جدًا بالنسبة لمشتري خارجي يسعى للحصول على رهن عقاري فرنسي، لذا إذا كان هذا ينطبق عليك، فحاول التفاوض على فترة أطول في العقد.

نائب مخبأ: "نائب المخبأ" هو عيب مخفي أو كامن في الممتلكات. حماية المشترين منصوص عليها في المادة 1641 من القانون المدني. يلتزم البائع بالإفصاح عن كافة المعلومات المهمة عن العقار والتي قد تؤثر على قرار المشتري، أو السعر الذي دفعه مقابل العقار. إذا لم يفعلوا ذلك، فمن الممكن للمحكمة أن تقدم علاجًا، مثل تخفيض السعر أو إلغاء البيع (وهذا هو السبب في أن الموثقين لا يريدون منك أن تعرف عن هذا، لأنهم يفقدون حقوقهم) العمولة إذا كان هناك فسخ).

ليس من المستغرب أن يسعى الموثقون في بعض الأحيان إلى الحد من استخدامك لحماية "نائب المخبأ" عن طريق إضافة شرط استبعاد في عقد البيع يحد من حقوق المشترين بمجرد اكتشاف مشكلة مخفية خطيرة في الفيلا. نصيحتنا لجميع المشترين هي أنه إذا قام الموثق الخاص بك بذلك، فإنك تعتبرهم غير جديرين بالثقة وتقوم بتبديل الموثقين. إذا كنت لا ترغب في القيام بذلك، فعليك الإصرار بنسبة 100٪ على إزالة هذا الشرط في عقد البيع. قد يعترض البائع على قيامك بذلك، ولكن إذا فعل ذلك، فيجب التشكيك في دوافعه. يجب ان تكون جدا متردد في قبول شراء "en l'état" (كما رأينا) إلا إذا كنت تفهم تمامًا ما تشتريه.

إزالة الضمانات: سيضيف بعض الموثقين بنودًا تحد من حقوقك وتزيل الضمانات. وهذا يفيد كاتب العدل (نظرًا لأنه لا يحصل على أمواله إلا عند اكتمال البيع) عن طريق الحد من حقوقك وقدرتك على إلغاء المعاملة. مرة أخرى، نصيحتنا لجميع المشترين هي أنه إذا قام الموثق الخاص بك بذلك، فإنك تعتبرهم غير جديرين بالثقة، واترك مراجعة مناسبة عبر الإنترنت، وقم بتبديل الموثقين.

الوديعة

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

انتبه، لا يمكن استرداد الوديعة عادة إلا خارج فترة التهدئة إذا فشلت عملية البيع لأسباب تتعلق ببنود العقد أو البائع. وإلا سيتم مصادرة الوديعة. سيتم الاحتفاظ بإيداعك لدى كاتب العدل في "الضمان" كجزء من عائدات الشراء.

ليس من غير المألوف أن يكون هناك صراع حول سداد الوديعة، إما بسبب تأخر كاتب العدل في السداد، أو بسبب وجود بعض الغموض حول ما إذا كان شرط العقد قد تم استيفاءه أم لا. لهذا السبب، إذا قمت بالتوقيع على عقد مشروط، فمن المستحسن أن تدفع فقط الحد الأدنى الممكن من الإيداع، وأن تتأكد أيضًا من صياغة قانونية دقيقة للشروط.

فترة التهدئة

بعد التوقيع على العرض الأولي والإيداع، سيكون لديك 10 أيام (بما في ذلك العطلات وعطلات نهاية الأسبوع) للإلغاء دون عقوبة ودون تفسير. بعد مرور 10 أيام، ستفقد إيداعك إذا تراجعت، لذا استخدم تلك الأيام العشرة بحكمة.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

إذا كنت ترغب في الانسحاب، فإنه يتطلب بعض الإجراءات الشكلية. يجب أن يكون كتابيًا ويتم إرساله بالبريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني مع إيصال القراءة إما إلى الوكيل العقاري أو كاتب العدل، اعتمادًا على ما تم الاتفاق عليه في العقد. إذا كان المشتري قد دفع وديعة، فيجب على كاتب العدل ردها، عادةً خلال 21 يومًا من استلام إشعار السحب. تكون فترة الـ 10 أيام قابلة للتنفيذ بشكل صارم، لذلك إذا حاول المشتري الانسحاب بعد 12 يومًا من تلقي الإشعار، فقد يعتبر السحب غير فعال ويتعين على المشتري مواصلة عملية الشراء وإلا فقد إيداعه.

مزايا الحصول على الرهن العقاري

يجب عليك دائمًا التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، للأسباب التالية:

• إذا كانت قيمة الفيلا أكثر من 1.3 مليون يورو، فهذه هي الطريقة الوحيدة لتجنب ضريبة الثروة.
• معدل الفائدة على الرهن العقاري في فرنسا أقل مما يمكنك تحقيقه من خلال استثمار الأموال. وهذا يعني أن الخطوة المالية الذكية هي الحصول على رهن عقاري والحفاظ على أموالك مستثمرة.
• لأنه يأتي مع التقييم / التقييم الرسمي، التي يمكنك استخدامها للقوة التفاوضية.
• إذا كانت أموالك محتفظ بها بعملة غير اليورو، فقد يوفر لك ذلك المال أيضًا. إذا اخترت الحد الأقصى لقيمة القرض إلى القيمة (LTV)، فإن هذا يسمح لك بتحوط تعرضك بشكل أفضل لأي تقلبات في أسعار الصرف لأن الرهون العقارية الفرنسية لا تتضمن رسوم سداد مبكر (أو منخفضة جدًا). بدلاً من تحويل سعر الشراء الكامل إلى اليورو (بسعر صرف سيئ محتمل)، ما عليك سوى تحويل الوديعة ورسوم كاتب العدل. هذا يعني أنه يمكنك الانتظار حتى يتحسن سعر الصرف ثم تسدد رهنك العقاري، مما قد يؤدي إلى انخفاض سعر الشراء بالآلاف.

باستخدام اصابات النخاع الشوكي

SCI هو نوع من الشركات الفرنسية يتسم بالشفافية المالية ويستخدم حصريًا لملكية وإدارة الممتلكات. سيوصي العديد من كتاب العدل بهذا، غالبًا بسبب يحصلون على أموال مقابل إنشائها، لذا اكتشف بنفسك ما إذا كنت تريد استخدام واحدة. هنا شرح. إذا قررت استخدام واحدة، يمكنك ذلك أيضًا قم بإنشائه عبر الإنترنت مقابل 99 يورو. يمكنك أيضا النظر في فوائد امتلاك شركة تمتلك SCI.

على الرغم من هذه المزايا المحتملة، نتيجة للتغيرات التشريعية والمالية في السنوات الأخيرة، أصبحت الحجج المؤيدة لامتلاك عقار عائلي من خلال اصابات النخاع الشوكي أضعف، لذلك عليك أن تفكر بعناية فيما إذا كان من الضروري حقًا استخدام اصابات النخاع الشوكي. هناك الكثير من المستشارين المحترفين الذين سيخبرونك بلا شك أنه سيكون من المفيد إنشاء SCI، ولكن إذا كانوا نفس المستشارين الذين سيحصلون على الرسوم من إنشاء الشركة (بما في ذلك الموثقين)، فأنت بحاجة إلى الموازنة بين ذلك نصيحة بعناية.

ضع في اعتبارك أنه إذا ذهبت إلى مسار SCI، فستحتاج إلى تقديم إقرارات ضريبية سنوية لـ SCI، وبالتالي فإن التكاليف مستمرة. يمكن أن يؤدي عدم تقديم الإقرارات إلى فرض ضريبة سنوية قدرها 3٪ من قيمة العقار بالإضافة إلى الفوائد والغرامات المتأخرة.

ننصحك بالتأكد من تسجيل جميع المناقشات مع مستشاريك، حيث أنه من السهل تقديم النصائح غير الدقيقة إذا لم يشعر المحترفون أنه يمكن محاسبتهم عليها!

التوقيع النهائي

بعد حوالي ثلاثة أشهر من التوقيع على "تسوية vente"، ينظم كاتب العدل توقيع "acte de vente définitif"، ودفع التسوية النهائية والضرائب وتبادل المفاتيح. من المعتاد تقسيم تكاليف "ضريبة فونسيير" السنوية بالتناسب في وقت البيع. تأكد من أن كاتب العدل يقدم مسودة السند قبل الاجتماع النهائي، حتى يمكن عرضه على مستشار محترف للتعليق.

تأكد من عرض الفيلا عشية التوقيع على "عقد البيع" النهائي، حتى تتمكن من رؤية ما تدفع مقابله بالضبط. يمكن أن يتجنب المفاجآت مثل تجريد المشعات أو المصاريع أو الأجهزة أو مقابض الأبواب. تأكد من عدم وجود أي ضرر وأنه خالي من جميع ممتلكات البائع، باستثناء ما تريده. إذا كان هناك شيء غير صحيح، فاطلب من كاتب العدل الاحتفاظ بجزء من السعر حتى يصبح العقار كما كان عند التوقيع على "تسوية البيع".

ملحوظة: إذا فرض عليك كاتب العدل مبالغ زائدة، أو كنت غير كفء، أو لم تتصرف بما يحقق مصلحتك (كما هو شائع)، فيمكنك ابدأ الإجراءات القانونية هنا.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.