Pricing: Determining a Villa’s Market Value

Σύμφωνα με αναφορές, ανάλυση αγοράς και με τους οικονομολόγους, τους αντιπροσώπους, τους αγοραστές και τους συμβολαιογράφους που συμβουλευτήκαμε, η πλειονότητα των ακινήτων με βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα που διατίθενται για πάνω από 1 εκατομμύριο ευρώ είναι εισηγμένες σε μη ρεαλιστικές τιμές και βρίσκονται στην αγορά έως ότου ο πωλητής χαμηλώσει την τιμή να είναι πολύ χαμηλότερη από άλλες στην αγορά, με τη μέση τιμή πώλησης να είναι περίπου 70% σε σχέση με την αρχική ζήτηση το 2022/2023. Ακούγεται τρελό; Να γιατί.

Η Γαλλική Ριβιέρα είναι αγορά αγοραστών και είναι από το 2008. Έγινε ακόμη περισσότερο το 2023 (και θα είναι για πολλά χρόνια ακόμα) λόγω πολλούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων αλλοδαπών αγοραστών που αντί να αγοράζουν σπίτια στις χώρες κατοικίας τους, και η γαλλική κυβέρνηση αποθαρρύνει ενεργά την αγορά δεύτερης κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι, Ως αγοραστής, έχετε μεγάλη διαπραγματευτική δύναμη, εάν μπορείτε να διαπραγματευτείτε απευθείας από τον ιδιοκτήτη. (Μπορείς ζητήστε τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη από την κυβέρνηση.)

Πάντα να θυμάσαι: Ο πράκτορας, ο συμβολαιογράφος και κάθε εργολάβος που συνεργάζεται με έναν από τους δύο, έχουν όλοι έναν στόχο: να σας πουλήσουν μια βίλα στην υψηλότερη δυνατή τιμή, όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Έτσι πληρώνονται τα περισσότερα, με τη λιγότερη δουλειά. Γι 'αυτό το λόγο, είναι πολύ σημαντικό να μην εμπιστεύεστε τις συμβουλές τους για τις τιμές.

Πώς να απαντήσετε "Ποιος είναι ο προϋπολογισμός σας;"

Δεδομένου ότι τόσα πολλά ακίνητα είναι δραματικά υπερτιμημένα, ο καλύτερος τρόπος για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση είναι να πείτε το εξής: «Δεν έχουμε προϋπολογισμό. Θα πληρώσουμε την αγοραία αξία. Θα πληρώσουμε για δύο αξιολογήσεις (μία από τον συνιστώμενο εκτιμητή της τράπεζάς μας) και θα βασίσουμε την προσφορά μας σε αυτές. Δείξτε μας λοιπόν όλα όσα ταιριάζουν με αυτό που ψάχνουμε και θα ασχοληθούμε με την τιμή προσφοράς μόλις βρούμε ένα που μας αρέσει.” Στη συνέχεια, θα δημιουργήσετε την προσφορά σας ακολουθώντας τον παρακάτω οδηγό.

Γιατί υπάρχει τόσο ακραία υπερτιμολόγηση

«Αυτή είναι μια καλή τιμή και είχαμε μεγάλο ενδιαφέρον. Σε αυτή την τιμή, αυτή η βίλα θα πουληθεί πολύ γρήγορα. Πρέπει να αποφασίσεις αμέσως!»., λένε συχνά οι κτηματομεσίτες (Εδώ είναι μια λίστα με πιο ανέντιμα πράγματα που μπορεί να σας πουν οι κτηματομεσίτες), ελπίζοντας να σας βιώσω να αγοράσετε μια υπερτιμημένη βίλα. Ωστόσο, δεν είναι ασυνήθιστο για τον αγοραστή να συνειδητοποιήσει ότι αυτή ήταν απλώς μια τακτική πώλησης υψηλής πίεσης και ότι η βίλα εξακολουθεί να πωλείται μήνες (ή και χρόνια) αργότερα, συνήθως επειδή είναι εξαιρετικά υπερτιμημένη.

Υπάρχουν αρκετά φαινόμενα ειδικά σε αυτόν τον τομέα που ενθαρρύνουν τους πωλητές να καταχωρούν τα ακίνητά τους για 3x έως 8x (ή περισσότερα) υψηλότερα από την πραγματική τους αξία…

Οργανισμοί που υπερτιμούν

Ακίνητα Τα πρακτορεία λένε στους πωλητές ότι μπορούν να πουλήσουν την περιουσία τους πολύ περισσότερο από όσο πραγματικά αξίζει μόνο για να εξασφαλίσουν την καταχώριση για το πρακτορείο τους. Οι ιδιοκτήτες τείνουν να κάνουν λίστα με τον αντιπρόσωπο που λέει ότι μπορούν να πάρουν τα περισσότερα χρήματα για αυτούς — και γίνεται ένα είδος πολέμου προσφορών μεταξύ πρακτόρων που θέλουν να εξασφαλίσουν την καταχώριση με την αντιπροσωπεία τους. Με ποιον θα υπογράφατε: τον ατζέντη που υπόσχεται να σας πάρει 8 εκατομμύρια ευρώ για τη βίλα σας, αυτόν που σας λέει ότι πιστεύει ότι αξίζει 3 εκατομμύρια ευρώ ή αυτόν που σας λέει ότι στην πραγματικότητα αξίζει μόνο 1,2 εκατομμύρια ευρώ;

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Επενδυτές που δεν νοιάζονται

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Αυτοί οι ιδιοκτήτες έχουν συχνά πολλές βίλες τις οποίες χρησιμοποιούν για τη δημιουργία εισοδήματος (τις νοικιάζουν για την καλοκαιρινή περίοδο). Σε ορισμένες εκτιμήσεις, αυτό αντιπροσωπεύει σχεδόν το 40% των βιλών στη Γαλλική Ριβιέρα! Αυτοί οι ιδιοκτήτες δεν ενδιαφέρονται πραγματικά αν η βίλα τους πουλάει και σίγουρα δεν ενδιαφέρονται να την πουλήσουν στην αγοραία αξία.

Τα καλά νέα είναι ότι η γαλλική κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να αποθαρρύνει αυτού του είδους τις αγορές επενδύσεων, σε μια προσπάθεια να κάνει τη στέγαση πιο προσιτή. Φέτος πρόσθεσαν νέους και δυσκίνητους φόρους για τις δεύτερες κατοικίες (που επηρεάζει σχεδόν το 40% των βιλών στη Γαλλική Ριβιέρα) και σκέφτονται ενεργά άλλους τρόπους για να αποτρέψουν την ανατροπή σπιτιών, τις αγορές ξένων επενδύσεων, τις ενοικιάσεις AirBnb και τις εξοχικές κατοικίες. Μπορείτε 100% να περιμένετε περισσότερα από αυτό στο μέλλον. (Μάθετε περισσότερα για αυτό στον οδηγό προβλέψεων αγοράς.)

Μνήμες Ρώσων

Ένα άλλο φαινόμενο που επηρεάζει την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, είναι το ελπίζουμε ότι οι Ρώσοι αγοραστές που δαπανούν ανόητα θα επιστρέψουν τελικά. Μετά το 2014, οι ρωσικές αγορές μειώθηκαν δραματικά και αυτή η περιοχή αισθάνθηκε τις επιπτώσεις. Και όμως, πολλοί πωλητές της Γαλλικής Ριβιέρας διατηρούν προκλητικά ελπίδες, περιμένοντας τους Ρώσους να επιστρέψουν — κάποια μέρα. Όμως, λόγω της εισβολής στην Ουκρανία και των επακόλουθων κυρώσεων και κατασχέσεων, αυτό δεν πρόκειται να συμβεί. Μόλις αυτοί οι πωλητές καταλάβουν ότι το ρωσικό χρήμα έχει πεθάνει, οι τιμές θα πέσουν δραματικά. Διαβάστε το συμπληρωματικό μας οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα για περισσότερα σχετικά με αυτό.

Νόμιμη Φοροαποφυγή

Και ένας ακόμη λόγος που μερικοί ιδιοκτήτες ακινήτων αναφέρουν το ακίνητό τους προς πώληση χωρίς να θέλουν πραγματικά να το πουλήσουν (επομένως, καταχωρώντας το σε μια τρελή τιμή που πιστεύουν ότι κανείς δεν θα πληρώσει για αυτό), είναι νόμιμη φοροδιαφυγή. Εφόσον μια βίλα είναι καταχωρημένη προς πώληση, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από αρκετούς ακριβούς φόρους ακινήτων! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 αγορές σε μία

Η Γαλλική Ριβιέρα είναι three markets in one: ιδιωτικό, εκτός αγοράς και δημόσια. Οποιαδήποτε βίλα εισηγμένη στο δημόσιο ήταν πρώτα στην ιδιωτική αγορά και μετά εκτός αγοράς. Κάθε ένα από αυτά τα στάδια έχει διαφορετική τιμολόγηση — ειδικά το τελευταίο στάδιο, όπου η τιμολόγηση διογκώνεται δραματικά.

Market 1: The Private Market. Πρώτον, οι πωλητές προσπαθούν να πουλήσουν χωρίς να χρησιμοποιήσουν αντιπρόσωπο. Σε όλη τη Γαλλία, πάνω από το 50% όλων των επαύλεων πωλούνται ιδιωτικά, αλλά στη Γαλλική Ριβιέρα αυτό είναι πιο κοντά στο 75% των πωλήσεων των βιλών. Πολλά από αυτά πωλούνται σε φίλους των φίλων ή μέσω αναρτήσεων στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης κ.λπ. Ως αγοραστής, αυτός είναι σίγουρα ο καλύτερος τρόπος για να αγοράσετε. Μπορείτε να κάνετε ένα ζητήστε να λάβετε τα στοιχεία ιδιοκτησίας οποιασδήποτε βίλας.

Market 2: Off-Market. Εάν δεν μπορούσαν να πουλήσουν ιδιωτικά, τότε κάνουν λίστα με έναν πράκτορα. Ένα μεγάλο ποσοστό των επαύλεων πωλούνται «εκτός αγοράς» από τον πράκτορα χωρίς να έχουν καταχωρηθεί δημόσια στο Διαδίκτυο. Πολλά από αυτά πωλούνται σε προγραμματιστές πριν καν τα δουν οι κανονικοί αγοραστές.

Market 3: Publicly Listed. Εάν κανείς δεν θέλει να αγοράσει τη βίλα, τότε οι πράκτορες την αναφέρουν δημόσια στο Διαδίκτυο. (Μάθετε περισσότερα στο δικό μας οδηγός για πράκτορες.) Αυτές οι βίλες –αυτές που είναι δημοσίως εισηγμένες– είναι πάντα πολύ υπερτιμημένες ή/και έχουν κάτι σοβαρό με αυτές, γι' αυτό και δεν έχουν ήδη πουληθεί. Συνήθως κάθονται στην αγορά για χρόνια, μέχρι ο ιδιοκτήτης να τα παρατήσει ή να πουλήσει ιδιωτικά. Να το έχετε υπόψη σας.

Παραποιημένη Μέση Τιμολόγηση

Η μέση τιμολόγηση ανά πόλη είναι ψευδώς διογκωμένη και δεν βασίζεται στις πραγματικές τιμές πώλησης. Δες παρακάτω:

Σημαντικό: Πολλοί λόγοι για τους οποίους πρέπει να αγνοήσετε την τιμολόγηση m2

Στη Γαλλία, το m² είναι μια απάτη που χρησιμοποιείται για να προσπαθήσει να μεταφέρει τις τιμές προς τα πάνω.

Υπάρχουν τόσα πολλά να πούμε για αυτό, που κάναμε ένα ξεχωριστό καθοδηγήστε τα πάντα για τη μέση τιμολόγηση m² και πώς τα m² που αναφέρονται στο DVF είναι στην πραγματικότητα μια πλήρης απάτη.

Δυστυχώς, χωρίς το πραγματικός m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Ευτυχώς, δεν είναι συχνά που ένας αγοραστής είναι κορόιδο επειδή οι περισσότεροι χρειάζονται υποθήκη (ειδικά για να αποφύγουν τον φόρο περιουσίας) και η τράπεζα θα απαιτεί πάντα μια επαγγελματική αποτίμηση (ωστόσο, ορισμένοι από αυτούς τους εκτιμητές είναι τεμπέληδες και βασίζονται σε λανθασμένους μέσους όρους m², οπότε βεβαιωθείτε ότι το ξέρει ο δικός σας πώς να βρείτε σωστά την αγοραία αξία).

Λάβετε υπόψη ότι η τιμή θα ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με την περιοχή μέσα σε μια πόλη. Για παράδειγμα, Eze είναι πολύ πιο ακριβό αν ψάχνετε στο Eze Bord-de-Mer, το οποίο είναι δίπλα στη θάλασσα. Αν ψάχνετε για μια βίλα δίπλα στο Moyenne ή το Grand Corniche, τότε η τιμή πέφτει δραματικά.

Χρειάζεστε περισσότερους λόγους για να αγνοήσετε το m²; Πέρα από όλα αυτά, οι πράκτορες λένε ψέματα ρουτίνας για το μέγεθος των μ² των βιλών και βάζουν και τους επιθεωρητές να λένε ψέματα. Ο μόνος τρόπος για να μάθετε το πραγματικό m² είναι να το μετρήσετε από τον δικό σας, ανεξάρτητο επιθεωρητή.

Χρειάζεστε ακόμα περισσότερους λόγους; Τα κτηματομεσιτικά γραφεία χειραγωγούν επίσης την αγορά αγοράζοντας ακίνητα σε τιμές που είναι 5 φορές υψηλότερες από την αγοραία αξία, για να πραγματοποιήσουν μια πώληση σε τιμή που είναι υψηλότερη από οποιαδήποτε άλλη βίλα έχει πουληθεί σε αυτήν την περιοχή. Αυτή είναι η ίδια τακτική χειραγώγησης της αγοράς που χρησιμοποιείται σε άλλες βιομηχανίες που επικεντρώνονται στην πολυτέλεια, όπως η αγορά τέχνης. Αυτό το κάνουν για να μπορούν να επισημάνουν αυτήν την πώληση σε μια προσπάθεια να δικαιολογήσουν τις τιμές που ζητούν πολύ πάνω από την αγορά και για να μπορούν να χειραγωγήσουν τις δημοσιευμένες μέσες τιμές m².

Τώρα που το κατάλαβες δεν μπορείτε να εμπιστευτείτε τίποτα με βάση το m² που διαβάζετε στο διαδίκτυο, δείτε πώς να υπολογίσετε τους πραγματικούς μέσους όρους τιμολόγησης m²:

Πώς να εκτιμήσετε την αγοραία αξία της βίλας

Οποιαδήποτε προσφορά θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς, επομένως προτού ξεκινήσετε τις παρακάτω οδηγίες, διαβάστε το δικό μας εμπειρογνώμονας Γαλλική Ριβιέρα προβλέψεις για την αγορά ακινήτων.

Μέθοδος #1: Συγκρίνετε με τους γείτονες

It’s easier than you think! You just need to look at the other properties nearby that have sold, and ignore all the m² pricing.

Όπως μάθατε παραπάνω, οι συμβολαιογράφοι αναγκάζονται να απαριθμήσουν βίλες και διαμερίσματα που έχουν πουλήσει σε έναν κυβερνητικό ιστότοπο, γνωστό ως "DVF". Διαθέτει έναν διαδραστικό χάρτη της Γαλλίας που σας επιτρέπει να κάνετε κλικ στην περιοχή της επιλογής σας για να δείτε τις τιμές ΟΛΩΝ των βιλών που πουλήθηκαν πρόσφατα, αγοράζονται από οποιονδήποτε — περιλαμβάνονται οι SCI και οι εταιρικοί αγοραστές (αλλά να θυμάστε: αυτός ο ιστότοπος έχει λανθασμένες πληροφορίες m²). Σημείωση: οι αναγραφόμενες τιμές περιλαμβάνει TVA (φόρος).

Ιδού ένα παράδειγμα…

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in a less-desirable part of Eze, up a poorly-maintained communal lane. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at almost €6 million. An absolutely παράφρων ζητούμενη τιμή. Καμία βίλα δεν έχει πάντα sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 to €1.5 million. It’s been for sale for 6 years so far without a price reduction, and –no surprise– still hasn’t sold. In the meantime it’s listed as an expensive vacation rental with the pitch that it’s worth €6 million (same as most of the houses that sit for years on the market).

Κατά τον έλεγχο τον ιστότοπο της κυβέρνησης DVF και το Google Earth, μπορούμε να δούμε ότι η βίλα του γείτονα πιθανότατα κατασκευάστηκε από τον ίδιο προγραμματιστή και έχει το ίδιο στυλ και περίπου το ίδιο μέγεθος (με βάση το αποτύπωμα και τα πατώματα, όπως φαίνεται μέσω του Google Earth). πουλήθηκε πρόσφατα για 930.500 €!

Και άλλο παράδειγμα:

Αυτή η βίλα στα ύψη της Villefranche-sur-Mer ζητά 4,6 εκατομμύρια ευρώ. Είναι 260 m² και χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση (είναι πολύ στυλ της δεκαετίας του 1980 εσωτερικά).

Εδώ είναι (στα αριστερά), δίπλα στη βίλα των γειτόνων, η οποία είναι υπερδιπλάσια:

Και στο DVF, μπορείτε να δείτε ότι η βίλα του γείτονα (η οποία είναι πολύ μεγαλύτερη, στα 670 m²) πουλήθηκε για 1,1 εκατομμύρια ευρώ στο απόγειο της έκρηξης του Covid (υψηλότερη τιμή από το κανονικό). Σχεδόν όλες οι άλλες βίλες στην κοντινή περιοχή πωλούνται σε παρόμοιες τιμές.

…και όμως, ο ιδιοκτήτης έχει πειστεί από έναν ανέντιμο πράκτορα που προσπαθεί να εξασφαλίσει την καταχώριση, ότι η βίλα τους αξίζει 4,6 εκατομμύρια ευρώ, αντί για τα περίπου 800.000 ευρώ που πραγματικά αξίζει.

Μέθοδος #2: Δημιουργήστε μια λίστα

Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να καθορίσετε είναι ποια είναι η ιστορική τιμολόγηση (με βάση τις πραγματικές τιμές πώλησης) στην πόλη που θέλετε να αγοράσετε είναι και ποια θα είναι η τιμή στο μέλλον. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Βήμα 1:

Αναζητήστε την ιδιοκτησία σε DVF για να ελέγξετε τις τιμές πώλησης των κοντινών βιλών, με δυνατότητα αναζήτησης μέσω χάρτη (αγνοήστε το δημοσιευμένο m²):

Στη συνέχεια, βρείτε το ακίνητο μέσω της διεύθυνσης στο Google Earth:

Μπορείτε ακόμη και να πάρετε μια αίσθηση της θέας:

Αλλά έχετε κατά νου την ημερομηνία των εικόνων, καθώς η βίλα μπορεί να έχει μεγεθυνθεί ή να έχει ανακαινιστεί από τότε. Εάν η ημερομηνία της εικόνας είναι παλαιότερη από την τελευταία πώληση, ελέγξτε τον ιστότοπο των αδειών σχεδιασμού για να δούμε αν ήταν πραγματικά μεγαλύτερο από αυτό που δείχνει το Google Earth, κατά την ημερομηνία της πώλησης.

Warning: Τα κτηματομεσιτικά γραφεία προσπαθούν να χειραγωγήσουν την αγορά αγοράζοντας ακίνητα σε τιμές που είναι 5 φορές πάνω από την αγοραία αξία, για να πραγματοποιήσουν μια πώληση σε τιμή που είναι υψηλότερη από οποιαδήποτε άλλη βίλα έχει πουληθεί σε αυτήν την περιοχή. Αυτό το κάνουν για να μπορούν να επισημάνουν αυτήν την πώληση σε μια προσπάθεια να δικαιολογήσουν τις τιμές που ζητούν πολύ πάνω από την αγορά και για να μπορούν να χειραγωγήσουν τις δημοσιευμένες μέσες τιμές m². Επομένως, εάν δείτε μία ή δύο πωλήσεις που είναι πολύ υψηλότερες από την αγοραία αξία, αυτές δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στον υπολογισμό του μέσου όρου m².

Βήμα 2 (προαιρετικό, για ακρίβεια):

Στη συνέχεια, συγκρίνετε τον χάρτη από τον ιστότοπο των αδειών σχεδιασμού (αναζητήστε την πόλη στην επάνω μπλε γραμμή, κάντε κύλιση προς τα κάτω και κάντε κλικ στο πράσινο κουμπί για να δείτε όλες τις άδειες σχεδιασμού) για να τον ιστότοπο του DVF που αναφέρει τα πωληθέντα ακίνητα with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Λάβετε υπόψη ότι ο ιστότοπος των αδειών πολεοδομίας δεν ενημερώνεται συχνά, επομένως μια βίλα μπορεί να έχει επεκταθεί περαιτέρω (ή ακόμα και να γκρεμιστεί και να χτιστεί μια νέα βίλα σε αυτό το οικόπεδο) από την τελευταία ενημέρωση. Μπορείτε πάντα να πάτε στο τοπικό Mairie για να ρωτήσετε για συγκεκριμένες βίλες και τις πιο πρόσφατες πολεοδομικές άδειες.

Βήμα 3:

Κάνε μία λίστα. Για να υπολογίσετε την αγοραία αξία των βιλών στην ίδια περιοχή, θα χρειαστεί να κάνετε μια λίστα με τις κοντινές βίλες που πωλούνται στο ίδιο στυλ (προβηγκιανό έναντι μοντέρνων, καθώς έχουν διαφορετική τιμή), κοιτάξτε προσεκτικά στο Google Earth και εικασία η μέση τιμή πώλησης m² αυτών των βιλών (με βάση την εκτίμησή σας για το πραγματικός m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα της λίστας που θα χρειαστεί να δημιουργήσετε (που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ως πρότυπο) χρησιμοποιώντας μια σύγκριση για μια βίλα στο Eze. Εδώ είναι πώς φαίνεται σε μορφή PDF (κατασκευάζεται με εκτύπωση –> προσαρμοσμένες αλλαγές σελίδας –> αποθήκευση ως PDF). Εδώ είναι ένα άλλο παράδειγμα (αυτό είναι του Beausoleil) σε απλούστερη μορφή.

Βήμα 4:

Τα βήματα 1 έως 3 θα σας δώσουν ένα εύρος τιμών. Στη συνέχεια, για να μάθετε πού βρίσκεται σε αυτό το εύρος Αυτό Η βίλα ταιριάζει, κοιτάς αυτούς τους παράγοντες, οι οποίοι είτε το βάζουν ψηλότερα είτε χαμηλότερα στο εύρος:

1. Τι είναι το ποιότητα της βίλας και είναι καλοφτιαγμένη; Είναι το ίδιο το κτίριο πολύ υψηλής ποιότητας, μεσαίας ποιότητας ή χαμηλής ποιότητας; Έχει πράγματα που έχουν οι καλές κατασκευές, όπως ένα κενό 'vide saitaire' (περιοχή μίνι-υπόγειου για να μην δημιουργείται μούχλα στον κάτω όροφο) κλπ;
2. Είναι οι εσωτερικές συσκευές και τα φινιρίσματα, η κουζίνα, τα μπάνια, τα δάπεδα κ.λπ. πολυτελείας ή βασικής?
3. Έρχεται η βίλα επιπλέον χώρο δεν περιλαμβάνεται στο «κατοικήσιμο» m² — σπίτι με πισίνα ή ξενώνας/διαμέρισμα; Αν ναι, προσθέστε αξία. Εάν όχι, αφαιρέστε.
4. Μάθετε αν η βίλα βρίσκεται σε ένα περισσότερο ή λιγότερο ακριβό μέρος αυτού περιοχή / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Πως είναι το θέα? Θα μπορούσε να μπλοκαριστεί στο μέλλον; Η φανταστική, ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα αυξάνει την αξία. Βλέποντας γείτονες ή άλλες βίλες στη θέα το χαμηλώνει. Αυτό ισχύει λιγότερο σε περιοχές όπου οι περισσότερες βίλες έχουν υπέροχη θέα, όπως το Eze.
6. Είναι το στυλ της βίλας μοντέρνο ή παλαιότερο στυλ? Οι νέες, μοντέρνες βίλες πωλούνται πολύ περισσότερο ανά m² (και έχουν πολλούς, πολλούς περισσότερους αγοραστές που τις θέλουν — συμπεριλαμβανομένων των πλούσιων αγοραστών, οι οποίοι μερικές φορές πληρώνουν πάνω από την αξία της αγοράς) από τις παραδοσιακές, κλασικές, Προβηγκιανές, «μοντέρνου στιλ» - Provencale ή ξεπερασμένα στυλ.
7. Πότε χτίστηκε η βίλα; Νεότερα Οι βίλες πωλούνται για περισσότερα χρήματα και χρειάζονται λιγότερες επισκευές. Παλαιότερα Οι βίλες πιθανότατα χρειάζονται εργασία για να ενημερώσουν τα ηλεκτρικά, τα υδραυλικά, τη στέγη, την αποχέτευση και άλλα προβλήματα, οπότε λάβετε αυτό υπόψη.
8. Στη συνέχεια, λάβετε υπόψη εάν χρειάζεται ανακαινίσεις, και πόσο θα κοστίσει. Αν δεν το κάνει, αυτό το κάνει πιο πολύτιμο, αλλά αν το κάνει, αυτό τον ωθεί αρκετά προς τα κάτω σε αξία.
9. Αν το το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, έτσι θα μπορούσατε να επεκτείνετε το σπίτι, αυτό θα πρόσθετε μια μικρή αξία, αλλά αν όχι, θα αφαιρούσε την αξία. Αν είναι σε α κόκκινη ζώνη, η τιμή πρέπει να πέσει περίπου 20%.
10. Υπολογίστε πόσο γη περιλαμβάνεται και η ποιότητα του gardens, pool, garage, etc.
11. Η βίλα χρησιμοποιεί α κοινόχρηστο δρόμο? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Υπάρχει κολύμβηση κανονικού μεγέθους πισίνα? Εάν δεν υπάρχει πισίνα, μπορεί να κατασκευαστεί; (Βεβαιωθείτε ότι έχετε πρώτα επιβεβαιώσει ότι συνοδεύεται από έγκυρες άδειες!) Εάν χρειαστεί να το κατασκευάσετε, αφαιρέστε το διπλάσιο του κόστους της πισίνας από την τιμή. Εάν δεν είναι εγγυημένο ότι μπορείτε να χτίσετε μια πισίνα, τότε η αξία μειώνεται κατά περίπου 40%, και θα πρέπει να σκεφτείτε σοβαρά να μην αγοράσετε, καθώς δεν θα μπορείτε να την νοικιάσετε εύκολα (ή καθόλου) ως ενοικίαση διακοπών, ούτε θα είναι εύκολο να μεταπωληθεί.
13. Θα υπάρχει θόρυβος κατασκευή πλησίον? (Ελέγξτε τις οικοδομικές άδειες εδώ.)
14. Είναι σε κοινότητα, σε κοντινή απόσταση με τα πόδια από ένα σχολείο ή σε φυλασσόμενο τομέας? Αυτό αυξάνει την τιμή. Αν αυτό είναι απομονωμένος, που μειώνει την τιμή.
15. Στη συνέχεια, ελέγξτε αν υπάρχουν άλλοι παράγοντες που θα μείωναν την τιμή, όπως ένα τρένο που βρίσκεται σε απόσταση αναπνοής παραβλέπεται, ανώμαλο δρόμο, χαμηλό σήμα κινητής τηλεφωνίας, χωρίς ίνα ή άσχημο ηλεκτρικά καλώδια, ή δρόμο θόρυβος — όλα αυτά θα μείωναν σημαντικά την αξία.

Ένα άλλο μέρος του καθορισμού του τι θα πουλήσει μια βίλα είναι να μάθετε πόσο καιρό είναι στην αγορά. Επειδή οι πράκτορες πιθανότατα δεν θα σας πουν την αλήθεια (ή απλώς θα σας πουν πόσο καιρό έχουν είχε την καταχώριση), η καλύτερη επιλογή είναι να το αποκτήσετε διαγνωστικά εκθέσεις και το εντολή (η συμφωνία για τη λίστα) από τον πράκτορα και δείτε την ημερομηνία σε αυτά. Τότε θα ξέρετε ότι είναι προς πώληση τουλάχιστον that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Εάν κυκλοφορεί στην αγορά για περισσότερους από μερικούς μήνες, υπάρχει λόγος: είτε η τιμή είναι πολύ, πάρα πολύ υψηλή, είτε υπάρχουν σοβαρά προβλήματα με το ακίνητο. Όσο περισσότερο κυκλοφορεί στην αγορά, τόσο χαμηλότερη θα πρέπει να είναι η προσφορά σας.

Αυτό θα σας πει σε ποιο σημείο του εύρους τιμών m² να το αποτιμήσετε. Θα πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη την τροχιά της αγοράς (Δείτε πώς μπορείτε να καταλάβετε εάν οι τιμές αυξάνονται ή πέφτουν). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Εάν ο πωλητής αποδεχτεί, τότε μπορείτε να κάνετε έρευνες για να δείτε εάν το m² είναι ακριβές, εάν η βίλα χρειάζεται αναβάθμιση ηλεκτρικού ή υδραυλικού κ.λπ. και βάσει αυτού μπορείτε να προσαρμόσετε περαιτέρω την τιμή πριν βάλετε την προσφορά σε νομική σύμβαση με το συμβολαιογράφος (τον οποίο θα έπρεπε να έχετε επιλέξει εκ των προτέρων).

Μέθοδος # 3: Λάβετε μια εκτίμηση / αποτίμηση

Εάν ενδιαφέρεστε πολύ για ένα ακίνητο και ο ιδιοκτήτης χρειάζεται περισσότερο πειστικό για να φτάσει στην τιμή της αγοράς, τότε μπορείτε να πληρώσετε για μια εκτίμηση / αποτίμηση. Αλλά να θυμάστε - δεν θέλουν πραγματικά όλοι οι πωλητές να πουλήσουν ή θα ακούσουν τη λογική / τη λογική. Ο μόνος τρόπος για να μάθετε πραγματικά εάν ένας πωλητής παραπληροφορήθηκε από τον αντιπρόσωπό του και θέλει πραγματικά να πουλήσει, είναι να συζητήσετε απευθείας με τον ιδιοκτήτη.

Για να λάβετε μια εκτίμηση, επικοινωνήστε με την τράπεζα στην οποία σκοπεύετε να πάρετε το στεγαστικό σας δάνειο. Θα έχουν μια λίστα με εκτιμητές που χρησιμοποιούν. Ρωτήστε τους επίσης πόσο καιρό ισχύει η αξιολόγηση, ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την υποθήκη (διαφορετικά θα καταλήξετε να την πληρώσετε δύο φορές). Οι τράπεζες πάντα σας αναγκάζουν να πληρώσετε για μια εκτίμηση ως μέρος του κόστους δημιουργίας της υποθήκης (κοστίζει περίπου 3000 €), αλλά συνήθως αυτό γίνεται μετά από επίσκεψη στον συμβολαιογράφο. Ωστόσο, μπορείτε να επιλέξετε να κάνετε την αξιολόγηση νωρίτερα και να χρησιμοποιήσετε αυτήν την αξιολόγηση για διαπραγματεύσεις με τον πωλητή / αποδεικνύοντας ότι η τιμή πρέπει να είναι χαμηλότερη.

Για να επιλέξετε έναν εκτιμητή, ρωτήστε τη διαδικασία του και ρωτήστε εάν πηγαίνουν με βάση τα μεγέθη των βίλας m² που δημοσιεύουν οι συμβολαιογράφοι. Εάν πουν ναι, τότε μην τα χρησιμοποιείτε. Χρειάζεσαι έναν εκτιμητή που να το καταλαβαίνει αυτό τα m² που αναφέρονται από τους συμβολαιογράφους είναι λανθασμένα, διαφορετικά θα εκτιμήσουν τη βίλα σε περίπου τρεις φορές υψηλότερη τιμή από την αγοραία αξία.

Μην αμφιταλαντεύεστε!

Να πώς λειτουργούν τα ακίνητα (και πολλές άλλες αγορές): Ένας αμόρφωτος αγοραστής πληρώνει υπερβολικά για κάτι και μετά όλοι οι μεσίτες και οι πράκτορες δείχνουν αυτήν την πώληση και φωνάζουν "βλέπω? αυτή είναι η πραγματική αξία του όλα villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Κάντε την προσφορά σας απευθείας στον ιδιοκτήτη εάν μπορείτε (μπορείτε να κάνετε α ζητήστε να λάβετε τα στοιχεία ιδιοκτησίας οποιασδήποτε βίλας) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Εάν πουν όχι, μπορείτε να τους πείτε να επιστρέψουν σε εσάς εάν το ακίνητό τους δεν πουληθεί, και αν δεν έχετε βρει κάτι άλλο μέχρι τότε, μπορεί να εξακολουθείτε να σας ενδιαφέρει. Εάν είναι σοβαροί πωλητές, αυτή η τακτική είναι πιθανό να σας προσφέρει μια καλή τιμή — τελικά.

Εάν δεν είναι σοβαρός πωλητής, τότε δεν θα δεχτούν την προσφορά σας εκτός εάν πληρώσετε δραματικά υπερβολικά, κάτι που δεν πρέπει να κάνετε (αν βιάζεστε να βρείτε στέγη, είναι πιο λογικό να βρείτε ένα ετήσιο ενοίκιο ενώ συνεχίζεις να ψάχνεις για βίλα σε τιμή αγοράς). Η αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα έχει να κάνει με την υπομονή. Θα βρείτε μια υπέροχη βίλα σε τιμή αγοράς τελικά. (Χρειάζονται συνήθως χρόνια αναζήτησης.)

Η καλύτερη περίπτωση είναι να βρεις έναν σοβαρό πωλητή του οποίου η βίλα δεν έχει σημαντικά προβλήματα, αλλά δεν έχει πουλήσει επειδή είναι υπερτιμημένη. Στη συνέχεια, χρησιμοποιείτε αυτήν την τακτική και προσφέρετε αγοραία αξία (που θα μπορούσε, σε πολλές περιπτώσεις, να είναι πολύ μικρότερη από το μισό της ζητούμενης τιμής!). Συνεχίστε να κάνετε check-in και, τελικά, όταν η βίλα δεν πουλάει, θα επιστρέψουν σε εσάς όταν θέλουν απεγνωσμένα να πουλήσουν (όταν έχει τελειώσει ο χρόνος για το διαζύγιο/φορολογικό τους/κ.λπ.) και σε εκείνο το σημείο μπορεί ακόμη και να είναι σε θέση να διαπραγματευτεί μια τιμή χαμηλότερη της αγοράς για να ολοκληρώσει μια γρήγορη πώληση.

Έχετε υπομονή, καθώς η αγορά ακίνητης περιουσίας μοιάζει πολύ με τον γάμο - εάν πάρετε τη λάθος απόφαση, μπορεί να είναι ένα πολύ δαπανηρό λάθος και μακροπρόθεσμη δέσμευση από την οποία δεν είναι εύκολο να υπαναχωρήσετε.

Here’s a list of (ανέντιμο) πράγματα που λένε οι πράκτορες. Είναι πολύ σημαντικό να κοιτάτε τη λίστα τακτικά για να μην πέσετε στα ψέματά τους.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και γιατί οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.