Συντομεύσεις
Πολύ σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε
Πριν υποβάλετε μια προσφορά σε μια βίλα, είναι πολύ σημαντικό να μάθετε τα ακόλουθα πράγματα σχετικά με το ακίνητο:
Διαγνωστικές Αναφορές & Έρευνες
Υπάρχουν μια σειρά από έρευνες που ο πωλητής είναι νομικά υποχρεωμένος να σας δώσει (αν δεν το κάνει, μπορείτε να του κάνετε μήνυση αργότερα). Δεν είναι σε καμία περίπτωση εξαντλητικές και ορισμένοι επιθεωρητές είναι διεφθαρμένοι και θα πουν ψέματα προς όφελος του αντιπροσώπου ή του συμβολαιογράφου, επομένως είναι σημαντικό να κάνετε και τη δική σας επιθεώρηση (προτού υπογράφετε τη σύμβαση.)
Τα διαγνωστικά που σας δίνονται από τον πωλητή πρέπει να είναι πρόσφατα (εδώ είναι οι λεπτομέρειες). Εδώ είναι ένα οδηγός για διαγνωστικές αναφορές και άλλος οδηγός. Ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να διορθώσει ελαττώματα. ως αγοραστής, θα πρέπει να πληρώσετε για να τα διορθώσετε. Η υποχρέωση του πωλητή είναι απλώς να παρέχει τις πλήρεις αναφορές. Εάν δεν το κάνει, παραμένουν πλήρως υπεύθυνοι για ελαττώματα που σχετίζονται με αυτά τα συγκεκριμένα θέματα.
Οι απαιτήσεις για τις αναφορές αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου, επομένως είναι σημαντικό να είστε ενημερωμένοι σχετικά με τους πιο πρόσφατους κανόνες. Για παράδειγμα, από τον Ιούλιο του 2021 τα επίπεδα κατανάλωσης ενέργειας στο ακίνητο δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της βαθμολογίας (καθώς οι άνθρωποι που πουλούσαν δεύτερη κατοικία πλαστογραφούσαν καλές αξιολογήσεις) και τώρα πρέπει να γίνει μια ευρύτερη ανάλυση της απόδοσης ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου . Από τον Σεπτέμβριο του 2022, οι πωλητές πρέπει να υποβληθούν σε έλεγχο που θα παρέχει ακριβή περιγραφή των εργασιών που απαιτούνται για την ανακαίνιση του σπιτιού, ώστε να μπορεί να επιτύχει βαθμολογία τουλάχιστον Β στο DPE. Το 2023 θα καταστεί υποχρεωτική η ενημέρωση αγοραστών και ενοικιαστών για τους κινδύνους διάβρωσης των ακτών.
100% πρέπει προσλάβετε έναν «Expert de Batiment» με πιστοποίηση CERTIBAT για να επιθεωρήσετε τη βίλα και να επισημάνετε τυχόν σημεία ανησυχίας (όπως μη προφανή δομικά προβλήματα κ.λπ.) Φροντίστε να προσλάβετε κάποιον που δεν είναι πολύ ντόπιος, ώστε να υπάρχει μικρότερη πιθανότητα να είναι φίλοι με τον κτηματομεσίτη ή τον συμβολαιογράφο σας (που μπορεί να τους κάνει να παραλείψουν κάποια ελαττώματα στην αναφορά τους.) Γνωρίστε τους κοντά στη βίλα, ώστε να μην γνωρίζουν τη διεύθυνση εκ των προτέρων και να μην μπορούν να κάνουν μια συμφωνία κάτω από το τραπέζι με τον κτηματομεσίτη.
Ενώ είστε σε αυτό, ζητήστε έναν μηχανικό να ελέγξει την κατάσταση του 'vide sanitaire(ένας χώρος ανίχνευσης τσιμέντου κάτω από τη βίλα που αποτρέπει τα προβλήματα υγρασίας, κάτι που είναι πολύ σημαντικό στη Γαλλική Ριβιέρα), η οροφή και πώς η βίλα θα αντέξει με την πάροδο του χρόνου, δομικά.
Μην αποθαρρύνεστε από άτομα που σας λένε ότι δεν χρειάζεται να κάνετε μια έρευνα ή ότι πρέπει να την κάνετε αφού υπογράψετε μια σύμβαση με τον πωλητή. Βεβαιωθείτε ότι έχετε πραγματοποιήσει τις έρευνες σας προτού υπογράφετε το «compromis de vente». Αν και ως αγοραστής έχετε δεκαήμερη περίοδο χαλάρωσης, δεν είναι πάντα δυνατό να κανονίσετε μια έρευνα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Με άλλα λόγια, διατρέχετε τον κίνδυνο να χάσετε την κατάθεσή σας εάν θέλετε να αποσύρετε αργότερα, μετά από οποιαδήποτε αποτελέσματα έρευνας. Ωστόσο, θα πρέπει οπωσδήποτε να προσθέσετε «ανασταλτικές ρήτρες» στο συμβόλαιο που σας δίνουν αποζημίωση εάν αλλάξετε γνώμη σχετικά με τη συνέχιση της πώλησης μετά από τυχόν πρόσθετες έρευνες.
Εάν οι επιθεωρήσεις αποκαλύψουν ανωμαλίες στις εγκαταστάσεις ηλεκτρικής ενέργειας, υδραυλικών εγκαταστάσεων ή αερίου, είναι σημαντικό να διορθωθούν τέτοια προβλήματα. Θα πρέπει επίσης να ελέγξετε εάν τέτοιες ανωμαλίες θα είχαν κάποιο αντίκτυπο στην ασφάλιση περιουσίας σας.
Συμβουλή: Η ημερομηνία στην αναφορά διαγνωστικών θα σας δείξει ότι το ακίνητο ήταν στην αγορά τουλάχιστον από εκείνη την ημερομηνία.
Ήλιος & Μικροκλίμα

Απόχρωση: Στη Γαλλική Ριβιέρα, ειδικά από το Villefranche έως το Menton, υπάρχουν πολλές τσέπες όπου τα βουνά κρύβουν τον ήλιο νωρίς ή/και αργά τη μέρα. Για παράδειγμα, στο Eze-sur-Mer υπάρχει ένα τμήμα που οι ντόπιοι ονόμασαν "Dark Eze" επειδή μετά τις 14:00 πέφτει το σκοτάδι — ο ήλιος λάμπει στο υπόλοιπο Eze, αλλά αυτή η περιοχή δεν παίρνει φως, καθώς βρίσκεται στη σκιά του βουνού . Οι βίλες σε αυτήν την περιοχή ενοικιάζονται για λιγότερα χρήματα και είναι πολύ πιο δύσκολο να πουληθούν. Μπορείτε να πάρετε μια αίσθηση αυτού μέσω του Google Earth.
Σύννεφα: Και ενώ η υπόλοιπη περιοχή απολαμβάνει μια όμορφη ηλιόλουστη μέρα, οποιαδήποτε βίλα σκαρφαλώνει πάνω από 1.000 πόδια/300 μέτρα πάνω από τη θάλασσα (πάνω από το Moyenne Corniche) θα τυλίγεται από συννεφιά το ένα τέταρτο του χρόνου, εμποδίζοντας τον ήλιο και την θέα. Αυτό είναι κάτι που αντιμετωπίζεις όταν βρίσκεσαι στις Άλπεις. Το La Turbie βυθίζεται σε μια πολύ παχιά σύννεφα που μοιάζουν με ομίχλη πολλές ημέρες, καθιστώντας δύσκολη την ορατότητα για περισσότερα από λίγα μέτρα. Είναι ένα περίεργο σούπερ μικροκλίμα.
Τοπικές γνώσεις: Χρειάζεστε αυτή την τοπική γνώση για να μην αγοράσετε κατά λάθος στο "Dark Eze" ή στο "The Fog", για παράδειγμα. Ρωτήστε όμως τους ντόπιους, όχι τους πράκτορες, φυσικά. Το επόμενο καλύτερο πράγμα είναι να πηγαίνετε εκεί όλες τις ώρες της ημέρας για να ελέγξετε πώς είναι.
Πιθανά ζητήματα με την προβολή
Μάθετε αν ο γείτονας κόβει τα δέντρα του για να έχετε θέα στη θάλασσα. Μάθετε εάν το ακίνητο ανάμεσα σε εσάς και τη θέα σας είναι οικοδομήσιμο (και υποθέστε ότι αν είναι, θα είναι) ή εάν ένα ψηλό κτίριο θα μπορούσε μια μέρα να αντικαταστήσει τη βίλα που βρίσκεται ανάμεσα σε εσάς και τη θέα σας (στο Eze, τα νέα κτίρια είναι μόνο επιτρέπεται να είναι 2 ορόφων, αλλά στο Roquebrune-Cap-Martin, οι νεόκτιστες πολυκατοικίες 8 ορόφων έχουν καταστρέψει πολλές βίλες.) Με άλλα λόγια, εξετάστε εάν η θέα σας μπορεί να αποκλειστεί, καθώς ένα μεγάλο μέρος του αξία ενός ακινήτου είναι η θέα.
Μπορείτε να αναζητήσετε υπάρχουσες και προηγούμενες οικοδομικές άδειες στο αυτόν τον κυβερνητικό ιστότοπο (το οποίο σας επιτρέπει επίσης να αναζητήσετε τα ονόματα των ιδιοκτητών ακινήτων, ώστε να μπορείτε να μάθετε ποιοι είναι οι γείτονές σας.)
Φόροι Στέγασης
Μπορείτε να δείτε το τάση στους φόρους στέγασης με την πάροδο του χρόνου και ανά περιοχή. Ο αντιπρόσωπός σας θα πρέπει να μπορεί να σας ενημερώσει για τους φόρους που πληρώνει ο τρέχων ιδιοκτήτης, αλλά φροντίστε να το επαληθεύσετε με το Mairie. Υπάρχει επίσης πρόσθετος φόρος περιουσίας σε βίλες αξίας άνω των 1,3 εκατομμυρίων ευρώ (αλλά αγοράζοντας το με υποθήκη και στη συνέχεια αναχρηματοδοτώντας για να διατηρήσετε το μετοχικό κεφάλαιο μικρότερο από 1,3 εκατομμύρια ευρώ, μπορείτε να το πληρώσετε).
Ελέγξτε το ιστορικό χρέος της περιοχής που εξετάζετε. Αυτό θα σας δώσει μια ιδέα για το εάν τα άτομα που διαχειρίζονται την περιοχή κάνουν υπερβολικές δαπάνες και τελικά θα πρέπει να σηκώσετε την καρτέλα μέσω της αύξησης των φόρων ιδιοκτησίας.
Η ηλικία του
Εάν η βίλα είναι μικρότερη των 5 ετών, θα πρέπει να πληρώσετε 20% φόρο επί των πωλήσεων! Οι αμοιβές συμβολαιογράφου θα είναι χαμηλότερες, αλλά μόνο κατά ένα ποσοστό.
Εάν η βίλα είναι παλιά, η στέγη, τα υδραυλικά και τα ηλεκτρικά μπορεί να χρειαστεί να ξαναγίνουν (τα πρότυπα έχουν αλλάξει πολύ την τελευταία δεκαετία), κάτι που μπορεί να είναι ακριβό. Βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει μια ανεξάρτητη επιθεώρηση και συνυπολογίστε τα στην ανάλυση κόστους σας.
Ρίσκα υγείας
Ραδόνιο

Το ραδόνιο είναι ένα άχρωμο, άοσμο τοξικό ραδιενεργό αέριο η κύρια αιτία καρκίνου του πνεύμονα δίπλα στο κάπνισμα. Βγαίνει από το έδαφος και στη συνέχεια συσσωρεύεται μέσα στα σπίτια — και μπορεί να σε κάνει επακρώς άρρωστος.
Σε περιοχές που έχουν υψηλό ραδόνιο, δεν υπάρχει τρόπος να αποφευχθεί η έκθεση. Εδώ είναι έναν χάρτη με δυνατότητα αναζήτησης των περιοχών με ραδόνιο, για να ξέρετε πού να αποφύγετε.
Ρύπανση και EMF
Δείτε πώς να ανακαλύψτε εάν υπάρχουν ζώνες τοξικών ρύπων ή ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία που προκαλεί καρκίνο για να ανησυχείτε. Και εδώ είναι ένα χάρτης περιοχών με ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα PFAS (για πάντα χημικές ουσίες που το σώμα σας δεν μπορεί να αποτοξινώσει και που συσσωρεύονται στο σώμα και προκαλούν καρκίνο και άλλες ασθένειες).
Αμίαντο
Πολλές βίλες που χτίστηκαν πριν από το 2000 έχουν προβλήματα αμιάντου. Αυτό είναι ένα ακριβό πρόβλημα και α σοβαρός κίνδυνος για την υγεία, γι' αυτό πρέπει να αναφερθεί σε εσάς, ως αγοραστής, στα διαγνωστικά. Μπορεί να χρειαστεί μόνο μια μικρή ποσότητα αμιάντου για να σας δώσει μεσοθηλίωμα, και μπορεί να περάσουν δεκαετίες μέχρι να καταλάβετε ότι έχετε επηρεαστεί. Είναι ανίατο και ιδιαίτερα άσχημο, γι' αυτό οι κανονισμοί είναι τόσο αυστηροί.
Εάν ποτέ χρειαστεί να ανακαινίσετε ή να εκτελέσετε επισκευές, τότε πρέπει να ληφθεί υπόψη ο αμίαντος και αυτό αυξάνει σημαντικά το κόστος. Είναι επίσης πιο δύσκολο να μεταπωλήσεις μια βίλα με αμίαντο, καθώς πολλοί αγοραστές δεν θέλουν να αγοράσουν μια βίλα με αμίαντο.
Ως ιδιοκτήτης, απαιτείται να ελέγχετε την κατάσταση του αμιάντου κάθε δύο χρόνια. Τελικά θα αρχίσει να θρυμματίζεται και θα αναγκαστείτε να το αντικαταστήσετε. Το κόστος της ασφαλούς απόρριψης είναι πολύ ακριβός. Απαιτούνται δύο εκπαιδευμένο προσωπικό να φορούν τα σωστά ρούχα ενώ φτιάχνουν έναν ασφαλή χώρο αλλαγής στο χώρο. Μετά τη χρήση ειδικού εξοπλισμού για την κοπή και αφαίρεση του αμιάντου, πρέπει να αφαιρούν τα ρούχα ασφαλείας τους με τον σωστό τρόπο. Ο αέρας στο σημείο αφαίρεσης πρέπει να φιλτράρεται και να μετράται για μέρες μέχρι να κριθεί ότι είναι ασφαλής. Ένας ειδικός πρέπει να αναλύσει τον ακριβή τύπο αμιάντου και πρέπει να συσκευαστεί και να απορριφθεί με ασφάλεια. Αυτή η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει εβδομάδες και δεν είναι φθηνή.
Θυμηθείτε: ο αμίαντος δεν είναι μόνο στις στέγες — μπορεί επίσης να είναι σε εσωτερικούς χώρους, σε σωλήνες θέρμανσης κρυμμένους κάτω από το πάτωμα, να χρησιμοποιείται για τη μόνωση τοίχων κ.λπ. είναι πολύ αργά.
Ζώνες κινδύνου (Κινδύνου).
Η χωροθέτηση είναι πολύ σημαντική για να μάθετε. Ως αγοραστής, θα πρέπει να ενημερωθείτε (πριν στείλετε την προσφορά σας) εάν η βίλα βρίσκεται σε κόκκινη ζώνη, μέσω των διαγνωστικών αναφορών και των ερευνών που καλούνται να προσκομίσουν οι ιδιοκτήτες ως μέρος της διαδικασίας πώλησης. Μερικές φορές οι ιδιοκτήτες ή οι πράκτορες προσπαθούν να εξαπατήσουν τους αγοραστές δίνοντάς τους ψευδείς ή ξεπερασμένες αναφορές, επομένως είναι καλύτερο να ελέγξετε μόνοι σας.
Πριν αγοράσετε μια βίλα, φροντίστε να επισκεφτείτε το πλησιέστερο Mairie να ρωτήσετε για το τοπικό σχέδιο κινδύνου και τι θα συνεπάγονται οι υποχρεώσεις σας. Ενώ βρίσκεστε εκεί, φροντίστε να ρωτήσετε επίσης εάν υπάρχουν αιτήματα κτιρίου/σχεδιασμού για ακίνητα κοντά στη βίλα (μπορείτε δείτε τα εγκεκριμένα έργα εδώ).
Μπορείτε επίσης να συμβουλευτείτε έναν διαδραστικό χάρτη εμφανίζοντας επικαλύψεις επιπέδων για κάθε μεμονωμένο τύπο κινδύνου. Εδώ είναι μερικά ακόμα πληροφορίες σχετικά με τις ζώνες κινδύνου στη Γαλλία, και αυτόν τον ιστότοπο εξηγεί κάθε έναν από τους πιθανούς κινδύνους.
Προειδοποίηση ασφάλισης ζώνης κινδύνου
Στις κόκκινες ζώνες, οι ασφαλιστικές εταιρείες επιτρέπεται να σας αρνηθούν την κάλυψη. Αν σε καλύπτουν, είναι πολύ ακριβό (κοστίζει τουλάχιστον 3500 € επιπλέον ετησίως για να ασφαλίσετε σωστά μια μικρή βίλα στην κόκκινη ζώνη αξίας 1 εκατ. €).
Ανεξάρτητα από τη χωροθέτηση, εάν το σπίτι σας έχει υποστεί ζημιά από ένα φυσικό φαινόμενο και είστε αρκετά τυχεροί να έχετε μια ασφαλιστική εταιρεία πρόθυμη να σας ασφαλίσει, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι οι ασφαλιστές θα διεκπεραιώνουν τις αξιώσεις μόνο όταν η κατάσταση φυσικής καταστροφής έχει κηρυχθεί επίσημα από υπουργικό διάταγμα (που ονομάζεται «arrêté interministériel», το οποίο ορίζει σαφώς τις ζώνες που επηρεάζονται και τη φύση της ζημίας) και, στη συνέχεια, έχετε μόνο ένα στενό παράθυρο 10 ημερολογιακών ημερών για να υποβάλετε αξίωση. Το μειονέκτημα είναι ότι μπορεί να χρειαστούν μήνες για να χορηγηθεί το καθεστώς ή η καλυπτόμενη περιοχή θα μπορούσε ενδεχομένως να μην περιλαμβάνει τη βίλα σας. Εάν η φυσική καταστροφή ήταν σε μια μικρή περιοχή (όπως μόνο λίγα σπίτια), η κοινότητα σας πιθανότατα δεν θα κηρύξει φυσική καταστροφή και τότε η ασφάλειά σας μπορεί να αρνηθεί να σας καλύψει.
Κόκκινες Ζώνες
Το να βρίσκεστε σε μια κόκκινη ζώνη υψηλού κινδύνου θα πρέπει να μειώσει την αποτίμηση του ακινήτου κατά τουλάχιστον 20% σε σύγκριση με τις βίλες σε μπλε χρώμα (διαχειριζόμενοι κίνδυνοι, απαιτείται ειδική άδεια για να χτιστεί οτιδήποτε) ή λευκές ζώνες (χωρίς κίνδυνο και καμία ταλαιπωρία).
Εάν η βίλα που σας ενδιαφέρει τυχαίνει να βρίσκεται σε ζώνη υψηλού κινδύνου (κόκκινη), τότε:
- Υπάρχει μεγάλος κίνδυνος η περιουσία σας να καταστραφεί ή να καταστραφεί τελικά από κάτι φυσικό, όπως μια τρύπα νεροχύτη (άδειες σπηλιές κάτω από το έδαφος που μερικές φορές καταπίνουν σπίτια), χιονοστιβάδα, πυρκαγιά, πλημμύρα κ.λπ.
- Εάν η βίλα, η πισίνα, τα βοηθητικά κτίρια ή μέρος οποιασδήποτε κατασκευής καταστραφεί, ΔΕΝ μπορείτε να ξαναχτίσετε. Πάντα. Η περιουσία σας θα γίνει άχρηστη.
- Περιορίζει τον αριθμό των τραπεζών που είναι πρόθυμες να σας δώσουν ένα στεγαστικό δάνειο, καθώς θα αναλάβουν επίσης τον κίνδυνο να αχρηστευτεί το ακίνητο.
- Η ασφάλισή σας θα είναι πολύ ακριβή (προσθέτοντας μεγάλο ετήσιο κόστος) και οι ασφαλιστικές εταιρείες μπορούν να αρνηθούν να σας καλύψουν.
- Δεν μπορείτε να χτίσετε τίποτα νέο στη γη. Δεν μπορείτε να φτιάξετε πισίνα ή προσθήκη ή νέα βεράντα. Εάν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης κατασκεύασε κάτι παράνομα, θα μπορούσε να αναγκαστείτε να πληρώσετε για να το σκίσετε.
- Η κυβέρνηση περιορίζει τον αριθμό των υπνοδωματίων και των ενοίκων στη βίλα (και μπορεί να είναι μικρότερος από ό,τι περιμένετε, επομένως θα πρέπει να ελέγξετε).
- Καθιστά δυσκολότερη τη μεταπώληση.
- Σε ορισμένες περιπτώσεις, σας δεσμεύει επίσης να πληρώσετε μέτρα πρόληψης κινδύνου αρκετές φορές το χρόνο.
Εάν ο κτηματομεσίτης σας υποβαθμίζει τη σοβαρότητα των προειδοποιήσεων για την κόκκινη ζώνη ή σας λέει ότι «είναι μια απόφαση που λαμβάνεται στο Παρίσι και δεν επιθεωρούν κάθε ακίνητο», ή λέει ότι σχεδόν όλη η Γαλλική Ριβιέρα είναι κόκκινη ζώνη (μόνο το 5% των Η Γαλλία είναι κόκκινη ζώνη) — δεν είναι ειλικρινείς.
Παρακάτω είναι ένα παράδειγμα χάρτη κόκκινης ζώνης, που ονομάζεται "Plan de Zonage" (δείτε χάρτες/σχέδια εδώ). Είναι απίστευτα συγκεκριμένο και υπάρχουν πολλοί τύποι κινδύνων που λαμβάνονται υπόψη. Ειδικοί με υψηλή μόρφωση εξετάζουν κάθε ακίνητο προκειμένου να το αντιστοιχίσουν σε μια κόκκινη ζώνη.

Μπλε Ζώνες
Οι μπλε ζώνες είναι περιοχές με μέτριο κίνδυνο. Αυτό σημαίνει ότι είναι πολύ πιο δύσκολο (αλλά όχι αδύνατο!) να πάρεις άδεια για επέκταση ή κατασκευή. Θα πρέπει να κάνετε παραχωρήσεις σχετικά με το τι και πώς θα χτίσετε (για παράδειγμα, το σαλόνι σας μπορεί να μην επιτρέπεται να βρίσκεται στον κύριο όροφο ή μπορεί να χρειαστεί να προσθέσετε ένα υπόγειο κ.λπ.) Αυτό καθιστά την κατασκευή και την ανακαίνιση πιο ακριβή, και αυξάνει το κόστος ασφάλισής σας.
Πράσινες Ζώνες
Πρόκειται για προστατευόμενη περιοχή της φύσης. Δεν μπορείτε να χτίσετε (που περιλαμβάνει πισίνες και βεράντες) ή να καθαρίσετε δέντρα σε αυτήν την περιοχή (εκτός εάν σας έχει δοθεί σχετική οδηγία για την αποφυγή πυρκαγιών). Οι πράσινες ζώνες πρέπει να παραμένουν 100% φυσικές.
Λευκές Ζώνες
Αυτή είναι η ιδανική ζώνη για να βρεθείτε. Δεν υπάρχει σημαντικός κίνδυνος (εκτός από σεισμικό) και μπορείτε να χτίσετε (υποθέτοντας ότι το σπίτι δεν είναι ήδη το μεγαλύτερο που επιτρέπεται σε αυτό το μέγεθος γης και δεν είστε κοντά σε τίποτα ιστορικό).
Περιορισμοί Ανακαίνισης & Ζώνης
Εκτός από τους κανόνες χωροθέτησης (όπως περιγράφεται παραπάνω, εάν βρίσκεστε σε κόκκινη ζώνη, δεν θα μπορείτε να μεγεθύνετε ή να ξαναχτίσετε τη δομή), θα πρέπει επίσης να ελέγξετε εάν ένα ακίνητο είναι διατηρητέο κτήριο (μνημείο ιστορική), σε απόσταση 500 μέτρων από διατηρητέο κτήριο, σε προστατευόμενη περιοχή (zone de προστασία du patrimoine architectural urbain et paysage), ή σε προστατευμένη περιοχή πρασίνου (μπορείτε ψάξτε εδώ για να δείτε τα όρια ζωνών και πρασίνου).
Εάν είναι, ρωτήστε την τοπική Mairie ποιοι περιορισμοί υπάρχουν, ιδιαίτερα όσον αφορά την ανακαίνιση. Πιθανότατα θα σας απαγορευτεί να κάνετε σημαντικές αλλαγές στην πρόσοψη, για παράδειγμα, και μπορεί να περιοριστείτε σοβαρά στην επιλογή υλικών, φινιρισμάτων, ακόμη και χρωμάτων, κάτι που μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο την ιδέα σας αλλά και τον προϋπολογισμό σας.
Η άδεια σχεδιασμού είναι επίσης σημαντική. θα πρέπει επίσης να βεβαιωθείτε ότι έχετε εισαγάγει μια προϋπόθεση («ανασταλτική ρήτρα») στη σύμβαση πώλησης («compromis de vente») που να δηλώνει ότι η αγορά εξαρτάται από την έγκριση της πολεοδομικής άδειας.
Λάβετε τουλάχιστον μερικά εισαγωγικά «devis» (όχι «εκτιμήσεις», τα οποία δεν είναι δεσμευτικά και επομένως συνήθως ένα κλάσμα του πραγματικού κόστους) προτού υπογράψετε για το ακίνητο και έχετε ένα σχέδιο για το πώς θα προχωρήσετε: Θα χρησιμοποιήσετε έναν αρχιτέκτονα (νομικά απαιτείται για έργα 170 m² και άνω), έναν διαχειριστή έργου, Γάλλους ή Βρετανούς οικοδόμους και τεχνίτες ή θα κάνετε τη δουλειά ο ίδιος?
Σκέφτεστε να παραλείψετε το βήμα αδειών σχεδιασμού; Είναι δελεαστικό, αλλά μην το κάνετε. Συγκλονιστικά, είναι ένα εγκληματίας παράβαση εκτέλεσης έργων χωρίς πολεοδομική άδεια και η ποινή είναι πρόστιμο έως και 300.000 ευρώ και 2 χρόνια φυλάκιση(!!) Από το 2020, οι τοπικοί δήμαρχοι έχουν επίσης εξουσίες να επιβάλλουν πρόστιμα έως και 500 ευρώ την ημέρα για μη εξουσιοδοτημένους οικοδομικές εργασίες. Αν και μπορεί να πιστεύετε ότι μπορείτε να ξεφύγετε από αυτό, συνήθως οι γείτονες είναι αυτοί που ειδοποιούν τις αρχές και κάνουν αγωγή για «ζημιές».
Κοντινά προβλήματα

Εδώ είναι μερικά απλά τρόποι για να δείτε προηγούμενες δορυφορικές εικόνες της περιοχής, ώστε να μπορείτε να δείτε πώς έχει αλλάξει με την πάροδο του χρόνου (και αν αυτά τα σκουπίδια στο παρακείμενο ακίνητο είναι στην πραγματικότητα απλώς «προσωρινά», ή αν υπάρχουν κάμπινγκ κοντά, κ.λπ.). Ο ευκολότερος τρόπος είναι να κατεβάστε το Google Earth Pro για να δείτε ιστορικές εικόνες.


Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει (στο Mairie / δημαρχείο της πόλης) εάν το οικόπεδο δίπλα στη βίλα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και αν έχουν πραγματοποιηθεί πωλήσεις γης κοντά την τελευταία δεκαετία. Ελέγξτε επίσης τον ιστότοπο των αδειών σχεδιασμού.
Δεν θέλετε να αγοράσετε μια βίλα και μετά να μάθετε ότι ένας προγραμματιστής αγόρασε και μοίρασε τη γη της διπλανής πόρτας, και θα ακούτε τους θορύβους των κατασκευών για την επόμενη δεκαετία. Ή χειρότερα — ότι σχεδιάζουν μια πολυκατοικία, ξενοδοχείο ή κάμπινγκ δίπλα.
Τι πραγματικά θα κατέχετε
Οι κτηματολογικοί χάρτες είναι τα επίσημα έγγραφα της κυβέρνησης που δείχνουν το περίγραμμα των ορίων των ακινήτων και το σχήμα των κτιρίων σε αυτό. Μπορείτε να τα αναζητήσετε στον ιστότοπο GeoPortail ή στην επίσημη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου.
Θα πρέπει επίσης να ελέγξετε στο Δημαρχείο για να δείτε τα σχέδια για να βεβαιωθείτε ότι ταιριάζουν με αυτό που έχετε δει, για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν πρόσφατες αλλαγές που δεν έχουν προστεθεί ακόμα στους χάρτες. Δεν θέλετε να μάθετε αργότερα ότι ο γείτονάς σας αγόρασε πρόσφατα τον μισό κήπο που νομίζατε ότι αγοράζατε. Γι 'αυτό το λόγο, αξίζει να πληρώσετε για να κάνετε μια έρευνα.

Παράνομες προσθήκες και κατασκευές
Αυτό είναι σημαντικό… Εάν μέρος της βίλας που σκέφτεστε, ή η πισίνα ή κάποιο από τα βοηθητικά κτίρια, δεν εμφανίζεται στον κτηματολογικό χάρτη, αυτό σημαίνει ότι κατασκευάστηκε χωρίς κατάλληλες άδειες/άδειες και η τοπική κυβέρνηση μπορεί να σας χρεώσει ένα βαρύ πρόστιμο και σε αναγκάζουν να γκρεμίσεις αυτό το μέρος της βίλας. Στην πραγματικότητα, αυτός μπορεί να είναι (κρυφά) ο λόγος που ο πωλητής προσπαθεί να απαλλαγεί από το ακίνητο. Εάν ο πωλητής δεν έλαβε την κατάλληλη άδεια, βεβαιωθείτε ότι έχει διορθώσει την κατάσταση πριν από την πώληση και επαληθεύστε το απευθείας με το τοπικό Mairie (δημαρχείο) ή/και Νομαρχία ή μην το αγοράσετε!
Μπορείτε να αναζητήσετε ιστορικές οικοδομικές άδειες σε αυτόν τον ιστότοπο, αναζητώντας μια πόλη και, στη συνέχεια, κάνοντας κλικ στο πράσινο κουμπί «δείτε οικοδομικές άδειες» για να δείτε το ιστορικό οικοδομικών αδειών. Λάβετε υπόψη ότι αυτός ο ιστότοπος είναι συνήθως ξεπερασμένος μερικά χρόνια, επομένως δεν θα σας εμφανίζει τις πιο πρόσφατες άδειες.
Αν, για παράδειγμα, ο πράκτορας σου πει ότι η προσθήκη έγινε το 2018 και δεν μπορείς βρείτε οικοδομική άδεια που ταιριάζει, τότε έγινε παράνομα και θα μπορούσες να αναγκαστείς να πληρώσεις για να ξεσκίσεις την προσθήκη. Το ίδιο πράγμα με μια πισίνα ή γκαράζ.
Μετά από 10 χρόνια, η συμμόρφωση δεν απαιτείται πλέον από την Mairie, αλλά η περίοδος προσφυγής από τρίτους για μη συμμόρφωση, ανακάλυψη και πρόκληση ζημίας είναι 30 έτη. Επομένως, εάν οποιοδήποτε μέρος του κτιρίου, της βεράντας, της πισίνας ή του γκαράζ κατασκευάστηκε ή προστέθηκε τα τελευταία 30 χρόνια (και θα πρέπει να το επιβεβαιώσετε), τότε πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η κατασκευή και οι προδιαγραφές του ήταν 100% νόμιμες, διαφορετικά ο μοχθηρός γείτονας θα μπορούσε να σε αναγκάσει να το γκρεμίσεις.
Φροντίστε να λάβετε πρόσφατο attestation de non contestation / certificat de conformité (πιστοποιητικό που επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο και οι προηγούμενες ανακαινίσεις συμμορφώνονται με τους τοπικούς νόμους) — είναι σημαντικό για πολλούς λόγους, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης και της δυνατότητας επισκευής και ανακαίνισης στο μέλλον. Και πάλι, επαληθεύστε την αυθεντικότητά του στο Mairie! Κάντε όλα αυτά πριν βάλετε την υπογραφή σας σε μια επίσημη προσφορά.
Ο χώρος μεταξύ της βίλας σας και του γείτονα
Εάν σκέφτεστε ότι θα βάλετε μια ψηλή γραμμή δέντρων ή θάμνων μεταξύ εσάς και του γείτονα, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι ο Αστικός Κώδικας ορίζει ότι πρέπει να υπάρχουν τουλάχιστον 2 μέτρα μεταξύ του ορίου του ακινήτου και ενός δέντρου που είναι μεγαλύτερο από 2 μέτρα ύψος. Η ελάχιστη απόσταση για όλα τα άλλα φυτά είναι 50 cm. Αυτός ο κανόνας ισχύει μόνο εάν δεν ισχύουν άλλοι κανόνες ή χρήσεις για την περιοχή ή την περιοχή. Το δημαρχείο σας θα μπορεί να παρέχει λεπτομέρειες σχετικά με την τοπική νομοθεσία. Σημειώστε επίσης ότι ο ιδιοκτήτης ενός δέντρου, ακόμη και αν φυτευτεί σε νόμιμη απόσταση, είναι υπεύθυνος για ζημιές που προκαλούνται από δέντρα και ρίζες που εκτείνονται σε γειτονικά ακίνητα.
Πρόσβαση στο Διαδίκτυο και στο κινητό
Η περιοχή ή η βίλα έχει ίντερνετ (υψηλής ταχύτητας); Εδώ είναι ένα χάρτης των διαθέσιμων ταχυτήτων Διαδικτύου (μπορείτε επίσης να κάνετε αναζήτηση κατά διεύθυνση) και α χάρτης των περιοχών με ίνα, και μπορείτε να αναλύσετε την ακριβή ιδιοκτησία. Εάν γνωρίζετε την ακριβή διεύθυνση της βίλας που σας ενδιαφέρει, μπορείτε να ελέγξετε τον ιστότοπο της Orange για να δείτε ποιος τύπος Διαδικτύου είναι διαθέσιμος. Εάν οι ίνες δεν είναι ακόμη διαθέσιμες, μπορείτε να ελέγξετε το πρόβλεψη για το πότε μπορεί να αποκτήσει ίντερνετ. Η κυβέρνηση έχει ένα σχέδιο να διασφαλίσει ότι περισσότερες περιοχές θα έχουν πρόσβαση σε οπτικές ίνες, αλλά συνεχίζουν να πιέζουν την προθεσμία όλο και πιο μακριά, και κάποιοι δρόμοι με λίγες βίλες ή βίλες που δεν βρίσκονται στον κεντρικό δρόμο, μπορεί ποτέ λάβετε φυτικές ίνες, επομένως δεν σας συνιστούμε να βασίζεστε σε αυτό.
Εχε στο νου σου οτι Ακόμα κι αν ο δρόμος σας έχει ίνες, δεν θα μπορούν να το αποκτήσουν όλες οι βίλες λόγω προβλημάτων τύπου εδάφους και κλίσης. Είναι καλύτερο να αγοράσετε μια βίλα που έχει ήδη ίνες, αφού αν η βίλα δεν την έχει ήδη, δεν υπάρχει εγγύηση ότι θα μπορέσετε να την αποκτήσετε στο μέλλον. Και η απουσία οπτικών ινών θα γίνει ακόμη περισσότερο ένα πρόβλημα για τους αγοραστές στο μέλλον (καθώς οι άνθρωποι εξαρτώνται περισσότερο από τις υπηρεσίες τηλεδιάσκεψης και ροής), όταν θέλετε να πουλήσετε.
Όλες οι μορφές Διαδικτύου (συμπεριλαμβανομένων των δορυφορικών, 4G, VDSL, ADSL, κ.λπ.) εκτός από οπτικές ίνες έχουν διακοπές λειτουργίας και ασυνεπείς ταχύτητες που δυσκολεύουν τις βιντεοκλήσεις. Έχουν επίσης όρια λήψης, που σημαίνει ότι ακόμα κι αν λένε "απεριόριστα", μετά τη λήψη ενός συγκεκριμένου όγκου περιεχομένου, οι ταχύτητες μειώνονται στο ελάχιστο. Επομένως, εάν σκοπεύετε να κάνετε streaming πολλών βίντεο (δηλαδή σας αρέσει να "Netflix και να χαλαρώνετε") ή να κάνετε οποιεσδήποτε βιντεοκλήσεις, πιθανότατα θα χρειαστείτε οπτική ίνα.
Είναι επίσης καλό να γνωρίζετε ποια είναι η κατάσταση του κινητού/πύργου κυψέλης για την περιοχή που εξετάζετε. Εδώ είναι ένα χάρτη της κάλυψης κινητής τηλεφωνίας σε όλη τη Γαλλία.
Γιατί πουλάνε;
Μάθετε όσα περισσότερα μπορείτε για την κατάσταση του πωλητή. Παρακαλώ:
«Πόσο καιρό κυκλοφορεί στην αγορά;» (Προσέξτε: πολλοί πράκτορες θα σας πουν πόσο καιρό αυτοί το είχαν καταχωρίσει, αλλά θα μπορούσε να είχε καταχωρηθεί με πολλούς άλλους αντιπροσώπους πριν από αυτό… μπορείτε να το ελέγξετε ξανά βλέποντας τις ημερομηνίες των ερευνών που ανέθεσαν την πώληση.)
«Γιατί πουλάνε;» (Και πάλι, η απάντηση μπορεί να μην είναι αληθινή… ο πωλητής είναι απίθανο να παραδεχτεί ότι υπάρχει άδεια να περιβληθεί η βίλα με κάμπινγκ ή ότι σύντομα θα κατασκευαστεί πολυώροφος και θα εμποδίσει τη θέα, ή ότι υπάρχουν σημαντικά δομικά προβλήματα με η βίλα.) Εναπόκειται σε εσάς να ελέγξετε σε ποιον ανήκουν τα κοντινά οικόπεδα και σε τι μπορούν να χρησιμοποιηθούν.
Μπορείτε επίσης να ελέγξτε σε αυτόν τον ιστότοπο (μέσω του χάρτη) εάν έχει πουληθεί τα τελευταία 1 έως 5 χρόνια και για πόσο Μπορείτε επίσης να ελέγξετε πόσος πρόσφατος τζίρος υπήρξε σε γειτονικά κτίρια.
Τομείς
Είναι το σπίτι σε ιδιωτικό τομέα; Ενώ ο πράκτορας θα το πει αυτό ως θετικό πράγμα, συνήθως δεν είναι. Σημαίνει αυξημένη ρύθμιση για το τι μπορείτε και τι δεν μπορείτε να κάνετε με τη βίλα σας, την τήρηση πρόσθετων κανόνων σχετικά με τον θόρυβο και την εργασία στην αυλή, την παραλαβή, την εργασία από το σπίτι κ.λπ. και την πληρωμή υψηλών ετήσιων τελών (που μπορεί να αυξηθούν ανά πάσα στιγμή !) Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει τα οικονομικά του domaine για να δείτε εάν είναι σε χρέη, σε νομικά προβλήματα ή αν οι γείτονες έχουν σταματήσει να πληρώνουν τα τέλη τους. Το να είσαι σε ένα domaine θα μπορούσε να καταλήξει σε τεράστιο πονοκέφαλο και πολύ επιπλέον κόστος.
Μην εμπιστεύεστε απλώς - Επαληθεύστε!
Ο συμβολαιογράφος και οι πράκτορες μπορεί να μην προσέχουν τα συμφέροντά σας, δεδομένου ότι αμείβονται με ένα ποσοστό της τιμής πώλησης και πληρώνονται μόνο εάν ολοκληρώσετε την αγορά για τη βίλα. Αναμένετε αυτό και κρατήστε στο πίσω μέρος του μυαλού σας ότι πολλοί θα πουν στους πιθανούς αγοραστές ότι μια βίλα με μεγάλα προβλήματα μούχλας και δομής είναι «σε τέλεια κατάσταση». Μην ξεχνάτε: Εναπόκειται σε εσάς να προσλάβετε ανεξάρτητους ειδικούς (που πληρώνονται είτε αγοράζετε τη βίλα είτε όχι) για να ελέγξουν τα πάντα.
Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!
Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.
Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:
Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.
Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.
Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.
Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).
Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.
Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.
Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.
Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.
Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.