Estafas y secretos inmobiliarios

La Costa Azul es un mercado inmobiliario muy peculiar. Muchas personas son estafadas porque no conocen los secretos de este negocio. Bueno, nosotros somos los denunciantes aquí para mostrarle lo que debe tener en cuenta.

Muy parecido cualquier industria donde los incentivos monetarios no están alineados con el incentivo de ser honesto con el comprador, este tipo de sistema obliga a los agentes/notarios/desarrolladores a velar por sus propios intereses financieros O ser honestos con los compradores. No es de extrañar, entonces, que prioricen ganar más dinero por encima de ser transparentes con los compradores. No es que sean malas personas (también tienen familias que alimentar); el problema radica en que el sistema está configurado de manera que incentiva el mal comportamiento. Cuanto más pagues de más, más ganancias obtendrán.

Secretos del vendedor

Muchas villas están puestas a la venta por propietarios a quienes en realidad no les importa si su villa se vende. Alguno no quiero su villa para vender! Este es el por qué:

Secreto del vendedor n.º 1: evasión fiscal legal

Por una estupidez absoluta laguna fiscal, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Esto se aplica a las residencias no principales, de las cuales la Riviera francesa tiene en abundancia (casi el 40% de las villas aquí entran en esta categoría). Las agencias adoptan este fenómeno porque pueden señalar estos listados como un indicador (falso) de dónde se encuentra el mercado.

Secreto del vendedor n.º 2: ¡Ir a pescar, por un tonto!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Estas villas sobrevaluadas generalmente se encuentran en el mercado y no se venden porque se cotizan a precios rígidos y ridículos con propietarios que no se toman en serio la venta. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Secretos de notario

En Francia, los notaires son abogados que tramitan todo real estate transactions.

Secreto de notario n.º 1: datos de m² incorrectos

Hay tanto que decir sobre esto, que hicimos una guía todo sobre el m² precio medio y cómo el m² que figura en DVF es, de hecho, una completa estafa diseñada para engañar a los compradores. Vale la pena leerlo, confía en nosotros.

Secreto notario #2: El secreto del contrato

Un 'vice caché' es un defecto oculto o latente en una propiedad. La protección de los compradores está consagrada en el artículo 1641 del código civil. El vendedor está obligado a revelar toda la información importante sobre la propiedad que pueda afectar la decisión del comprador o el precio que pagó por la propiedad. Si no lo hacen, entonces es posible que un tribunal de justicia ofrezca un remedio, como una reducción del precio o la anulación de la venta (razón por la cual los notarios no quieren que usted sepa sobre esto, ya que pierden su comisión si hay nulidad).

No es sorprendente que los notarios a veces intenten limitar su uso de la protección del 'vicio caché' agregando una cláusula de exclusión en el contrato de venta que limita los derechos de los compradores una vez que encuentran un problema oculto grave con la villa. Nuestro consejo para todos los compradores es que insistan en la eliminación de esta cláusula en el contrato de compraventa. Es posible que el vendedor se oponga a que lo haga, pero si lo hace, es necesario cuestionar sus motivos. Usted debería ser muy vacilante en aceptar comprar 'en l'état' (como se ve) a menos que comprenda completamente lo que está comprando.

Secretos del agente de bienes raíces

Los agentes inmobiliarios en la Riviera francesa son un grupo extremadamente competitivo. Hay miles de agentes que se pelean por un número comparativamente pequeño de listados y se las arreglan para pagar el alquiler con muy pocas ventas. En resumen, es una receta para todo tipo de mala conducta.

Secreto del agente n.º 1: las propiedades que cotizan en bolsa son el fondo del barril

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Secreto del agente #2: ¿'Nuevo en el mercado'? ¡Sí claro!

Los correos electrónicos con listados de bienes raíces a menudo dicen "nuevo listado" o "nuevo en el mercado" cuando la villa ya ha estado a la venta durante muchos meses o años. No preste atención cuando el agente dice que es un listado 'nuevo'. En su lugar, eche un vistazo a la fecha en los diagnósticos.

Agente Secreto #3: Abundan los Agentes Extranjeros y Sin Licencia

Algunos agentes extranjeros o sin licencia afirmarán ser el 'agente de listado' o el 'agente exclusivo', pero en realidad no lo son, y podrían sorprenderlo con una demanda de tarifas adicionales al final (¡que no está obligado a pagar!) u ocultar tarifas en el precio de lista. Por esta razón, evitar agentes y servicios globales/del Reino Unido/no locales, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Secreto del agente n.º 4: ¿Lo hizo? En realidad ¿Vender? Probablemente no

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Además, si usted es un comprador educado y sabe que una villa tiene un precio excesivo, un agente podría decirle que una villa recibió una oferta para que puje por encima del mercado y, si no lo hace, podría decir que se vendió. Pero a menudo esto se debe simplemente a que saben que el vendedor solo está especulando y que no está interesado en vender a un precio justo, o que el propietario lo retiró del mercado. Decir que se vendió tiene la intención de hacerle pensar que está equivocado sobre el mercado (que las villas se venden por más y con más frecuencia de lo que son).

Secreto del agente n.º 5: su precio no se basa en el mercado

Los agentes le dirán que hicieron una 'valoración' para determinar su precio, pero cuando usted solicita la valuación y la investigación detrás de ella, no se la darán. Eso se debe a que no hubo una "valoración" y el precio no se basa en el valor de mercado. Alternativamente, pueden informarle sobre alguna villa que se vendió por un alto precio por m². Pero, como aprendiste anteriormente, el precio del m² es falso.

Aprende a consultar el valor real de mercado de una villa en nuestro guia de precios de bienes raices.

Secreto del agente #6: 'Estimaciones' no vinculantes

¿Pensando en renovar? No importa lo que le diga el agente o el vendedor, antes usted compra, asegúrese de obtener un certificado de conformidad y certificado de urbanismo from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Muchos agentes le recomendarán que obtenga una cotización para el trabajo de 'un gran constructor que conocen y en quien confían'. Este constructor le dará una "estimación" no vinculante o verbal de lo que costaría hacer el trabajo. Estas estimaciones son normalmente mucho, mucho más bajas de lo que realmente terminaría gastando.

Si desea conocer el costo real de la renovación, asegúrese de obtener un 'dispositivo' muy, muy detallado con todos los artículos y precios claramente establecidos, de varios constructores. Una cotización de precio en francés se llama devis y una vez firmado por el cliente y el contratista, se convierte en un contrato legalmente vinculante. Tenga cuidado también de que si el precio que se le da es un 'Estimacion' No un 'devisEl constructor no está obligado por el precio y puede esperar que el precio final sea hasta 5 veces más de lo cotizado. Aprender acerca formas de evitar ser estafado.

Secreto del agente n.º 7: Decir que puede expandirse/renovarse cuando no puede

Un truco del que se valen los agentes es éste: consiguen su architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

La única forma de saber si puede expandirlo es obtener la aprobación del permiso de planificación adecuado de la Municipalidad y verificarlo personalmente en la Municipalidad. Si no quieres esperar eso, puedes obtener el certificado de urbanismo dentro de un mes máx.

Agente Secreto #8: Manipulación del Mercado

Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios que son 5 veces o más por encima del valor de mercado, para realizar una venta a un precio superior al que se haya vendido cualquier otra villa en esa área. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la mercado del arte.

Hacen esto para poder señalar esa venta en un intento de justificar sus precios de venta muy por encima del mercado, y para poder manipular los precios medios de m² publicitados. Mientras lo poseen, lo alquilan.

Aquí hay un ejemplo: con mucho, la venta de una villa de mayor precio en Eze está en 772 avenue de la Marne. Un poco de excavación y verás que prestigio (una agencia inmobiliaria) se lo compró a una promotora. Hacen todo lo posible para ocultar este hecho y venden propiedades entre agencias, compran a amigos desarrolladores para recuperar el dinero, etc. Indague y encontrará un ejemplo como este en casi todas las ciudades.

Secreto del agente n.º 9: Mentir sobre el m²

Además de todo esto, y sumando a la confusión sobre el precio de los m², los agentes mienten rutinariamente sobre el tamaño de los m² de las villas, y hacen que los inspectores también mientan. No es inusual que los listados afirmen que una villa es de 100 a 200 m² más grande de lo que realmente es.

Secreto del agente #10: Las cosas deshonestas que te cuentan

Los agentes tienen ciertas cosas que les dicen a los compradores potenciales, para manipularlos y engañarlos. Los escuchará una y otra vez, por lo que es importante que los reconozca por lo que son. Aquí esta la lista de mentiras que te dirán los agentes. Infórmate y protégete para no caer en la trampa.

Secretos de constructores/desarrolladores/distribuidores de propiedades

Piense en comprar de un 'marchand de biens' (constructora/promotora/comerciante de la propiedad) le ahorrará dolores de cabeza? Piensa otra vez.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Es posible que puedas atrapar esto revisando el mapa que muestra las ventas de villas (con ubicación y precio exactos, pero m² incorrectos) de los últimos años. Tenga en cuenta que este mapa se actualiza con poca frecuencia, por lo que no se mostrarán las ventas más recientes.

Secreto del desarrollador n.º 1: renovaciones económicas

Naturalmente, estos desarrolladores quieren maximizar las ganancias y minimizar los gastos. Es, después de todo, un negocio. Ellos hacen esto por cortando todo tipo de esquinas en las cosas que no puedes ver. Contratan a los constructores, electricistas, plomeros, etc. más baratos (ya menudo no calificados) y les dicen a esas personas que hagan el trabajo de la manera más económica y rápida posible. ellos ahorran mucho de dinero haciéndolo de esta manera.

El hecho de que se vea bien por fuera no significa que esté bien hecho. No confíes cuando el agente dice este developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

La mayoría de las casas nuevas en la Costa Azul se parecen más a “Primark” que a “Hermès”, dice Peter Illovsky, presidente de Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Aun así, la obra nueva se vende con una prima del 10% o del 20%, aunque se venda sobre plano, dice Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Secreto del desarrollador n.º 2: descargar la responsabilidad en la 'garantía'

Tranquilizan a los compradores dándoles una garantía (según el derecho civil francés, todos los trabajos de construcción están garantizados hasta por 10 años), pero el seguro paga los costos de reparación, no ellos, y tú todavía tiene que lidiar con todos los problemas que surgen. Y tu puedes espere reparaciones repetidas del mismo problema porque se siguen usando materiales baratos — después de todo, a la empresa de reparación se le paga cada vez.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Esto significa el desarrollador no tiene incentivos para hacer otra cosa que no sea el trabajo más barato posible porque, una vez que lo compras, es tu problema, no el de ellos. (Y no, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Todo esto significa GRANDES dolores de cabeza para usted, en el futuro, cuando se muda y se da cuenta de que su aire acondicionado no funciona correctamente, la electricidad y la plomería deben rehacerse, no se agregó el piso o el aislamiento, etc.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, el depósito, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.