Parancsikonok
Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Hogyan derítse ki, mennyit ér a villája
Az 1. tudnivaló: a piaci érték. A villája piaci értéke a közeli területen történt múltbeli eladásokon alapul – nem a hamis m² árátlagok. Ez az, amiért eladják a villáját. Nem bízhat abban, amit az ügynök mond a piaci értékről (lásd alább, hogy miért) – ezért saját kutatást kell végeznie.
- Először is tanulj meg m²-es statisztikákat, és miért tévesek (ez a legfontosabb dolog, amit a francia ingatlanpiacról tudni kell).
- Itt található a villa piaci értékének meghatározásának módja (ugyanaz a folyamat a vevők és az eladók számára is).
- Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők elemzésével lehet megjósolni, hogy az elkövetkező években emelkedni vagy csökkenni fog-e az értéke. Itt a miénk útmutató, hogy hol tart jelenleg a piac, és merre tart.
A vásárlók megtudják a piaci értéket: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Ha villáját a piaci érték felett árazza: Nem fog eladni. Ez ennyire egyszerű. Évekig a piacon marad, amíg úgy dönt, hogy leveszi. Az e-mailes értesítések bekapcsolásával meggyőződhet róla az összesítő webhelyek.
Egyes eladók nem bánják, hogy a villájuk a piacon ül, és nem árul, mert szeretik azt a fantáziát, hogy a villájuk sokkal többet ér, mint amilyen valójában, vagy beleragadtak a régi gondolkodás, hogy az oroszok túlköltekezni fognak a villájukon. Az ügynökök nem szeretik ezt, de versengenek a listára kerülésért, így nincs választásuk, mivel a legtöbb eladó vakon választja azt az ügynököt, aki azt mondja nekik, hogy a legtöbb pénzért eladhatják villájukat.
Az ügynök motivációi
Az ügynökök nagyon versenyképesek, és ügynökségeik jutalmat kapnak, ha új eladókat szerződtetnek. Ahogy látni fogod, amikor beszélsz velük, meg fogják tenni ígérd meg neked a holdat to get the listing.
Az ügynökök azon az áron versenyeznek, amiért eladhatják a villáját. De amikor az ár indoklását kéri, akkor vagy hamis „múltbeli eladásokat” közölnek (kérje el a címeket és ellenőrizze így), vagy idéznek hamis m2 árképzés, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A múltbeli eladások ellenőrzésének gyors módja az, hogy nézd meg a DVF-et (ahol egy térképet láthat a következővel minden az elmúlt 5-6 évben eladott villákat), majd tekintse meg a villákat itt Google Earth hogy képet kapjon arról, hogy méretük és elhelyezkedésük hogyan viszonyul az Ön villájához. A DVF-ben feltüntetett árak helyesek (de tartalmazzák az áfát), de a feltüntetett m² és szobák száma igen not pontos – itt van miért.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Tudják, hogy a villa addig nem fog eladni, amíg nem csökkenti az árat. Ekkor mondhatják, hogy „most rosszabb a piac”, vagy kifogást kereshetnek, de a végén megkapják a jutalékot, mivel ők biztosították a tőzsdei bevezetést.
Ha komolyan gondolja az eladást, ismernie kell a valós piaci értéket, és megfelelően kell áraznia a villát. Ne hallgass az ügynökökre, akik megpróbálják túllicitálni egymást, mert ez csak szóváltást eredményez, és nem lesz eladó. Ahogy egy helyi ügynök mondta nekünk: „Amikor DVF elemzéssel elmondjuk a tulajdonosnak villájuk valós piaci értékét, pánikrohamot kap. Aztán más ügynökségek magasabb árakat adnak nekik, ami csak képzelet, csak azért, hogy megkapják a megbízatást… Szóval végül el kell játszanunk ezzel a játékkal, és elmondanunk kell nekik, hogy az ő házuk többet ér, mint amit más ügynökségek mondanak, pedig mi tudjuk. nem fog eladni, különben nem kapjuk meg a megbízást, és egy másik ügynökség úgyis ezen az áron fogja bejegyezni.”
Here’s an example…
Ez egy rendes, semmi különös villa jelenleg eladó in Eze. Annak ellenére, hogy nagy az útzaj, és keleti fekvésű, közel 6 millió eurós áron jegyzik (7 millió euróról csökkentve!). insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.
Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!
Amint látja, ez egy másik példa arra, hogyan a közjegyzők drámaian alulértékelték a m²-t, hogy hamisan megemeljék a m² átlagos árat. A közjegyzők honlapján az eladott (szomszéd) villa 125 m²-en szerepel, az ügynökség eladási listája viszont 379 m²-ben tünteti fel a villát (az ügynök elmondta, hogy ez mind föld feletti m², és igazolva van).
És még egy példa…
Ez a villa a Villefranche-sur-Mer magasságában 4,6 millió eurót kér. 260 m²-es, felújításra szorul (belül nagyon olcsón készült, 1980-as évek stílusában).
Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:
A DVF-en pedig láthatja, hogy a szomszéd villája (ami 565 m²) 1,1 millió euróért kelt el a Covid-roham csúcsán (a szokásosnál magasabb árakon). Szinte az összes többi villa a környéken hasonló áron kelt el.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth.
Online ingatlanirodák
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Itt vannak a főbbek, amelyeket érdemes megnézni:
Tipp ügynökökkel való kapcsolattartáshoz: Az ügynökségek időnként megpróbálnak olyan jogellenes büntetési záradékokat beépíteni a megbízásokba, amelyek arra kötelezik az eladót, hogy fizesse az ügynöki díjak egy részét vagy egészét akkor is, ha a házat egy másik ügynök értékesíti, vagy 50%-ot, ha az eladók maguk találnak vevőt. Ez illegális, de az ügynökségek mindenképpen megpróbálják átverni Önt ezzel a záradékkal. Az egyetlen közvetítő fizethető, aki lebonyolította az eladást.
