Franciaország m² ingatlanárak átverés

Franciaországban, amikor eladnak egy villát, az eladást közzéteszik egy hivatalos kormányzati webhely (ezt gyakran DVF-nek nevezik). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Ez így néz ki:

Tipp: A DVF-en kattintson a bal alsó sarokban található műholdnézet négyzetre a kataszteri nézet és a vizuális fénykép közötti váltáshoz, hogy jobban átláthassa a villák méretét.

Nyíltan mondta: a m² eladó villák egy vicc – nincs valóságalapja.

Mivel a közjegyzők minden eladás után %-os jutalékot fizetnek, tisztességtelen taktikát alkalmaznak, hogy a m²-es árakat látszatra tegyék. much magasabb, mint amilyenek valójában, és félrevezetik a vásárlókat. Az ügynökök aztán ezt a hamis adatot használják fel a piac feletti kikiáltási árak indoklásaként, hogy megkíséreljék felfelé tolni a lakásárakat. Ezt az információt azután sok más ingatlan-weboldalra terjesztik.

How the Notaires Manipulate m2 Data

Mivel törvény nem tiltja, a közjegyzők a villa valóságos m²-es méreteit sokszor-sokszor kisebbek. Ezért egy 145 m²-es villát 450 m²-ként hirdettek meg (lásd lentebb a példákat). Íme, miért:

It’s only ‘the footprint’ on the land

Tovább mentegeti a hibás m²-t az az arc, amilyen az eladott villák m²-e csak állítólag a „m² lábnyom”. Elrejtve a GYIK, a DVF honlapja ezt elismeri a m²-ek csak jogilag nem kötelezőek becslések a ház „m² alapterületéből”. (a ház által elfoglalt földterület mennyisége) és konkrétan azt mondják, hogy az nem a lakható m² és nem nem bármilyen jogi értékkel bírnak:

There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

A fő probléma az, hogy a törvény nem írja elő a megfelelő m² felmérést, és a közjegyzőknek sem kell jelenteniük a tényleges m²-t a DVF-en, és ebből következően a DVF-en közzétett saját bevallású, „becsült” m²-méretek drámaian under-reported.

They Inflate the Sold Prices

A DVF az eladási árat is megjeleníti a "nettó eladó" árak (ami include adó és a francia Riviérán, mivel az eladók a nyereségükből fizetik az ügynöki díjat, ez magában foglalja az ügynöki díjat is), hogy felfújja az eladási árakat. Ezután ezt a felfújt eladási árat használják a m² átlagok kiszámításához, ami szintén nyilvánvalóan hamis.

They Don’t Include Villas That Require Renovation

As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) mondott, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

M² price averages are based on this flawed data

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

A közjegyző honlapján feltüntetett m² átlagosan a tényleges méret 1/3-1/4-e, ami hamisan felduzzasztja a m² átlagárakat, ami a közjegyzőknek és az ügynököknek kedvez, akiknek jutalékot fizetnek.

A weboldalakon megjelenített m²-es átlagárok hamisak – sokkal, de sokkal magasabbak, mint amennyiért az ingatlanokat valóban eladják.

Példák, bizonyítással!

Számtalan példa van erre, hiszen a villaeladások több mint 97%-a helytelen m²-rel van feltüntetve. Az alábbiakban csak néhány példát mutatunk be, hogy megértse, mit kell keresnie. Tartsd észben, hogy:

• A tervezési engedélyek csak a "lakható" m²-t tüntetik fel, ami néhány házban sok helyet hagy ki (bárhol alacsony belmagasságú, vendégházak, tároló szekrények, lépcsők stb.), így a legtöbbet valószínűleg még nagyobbnak hirdették!
• A DVF-en feltüntetett ár magasabb, mint a valós ajánlati ár, mert tartalmazza az áfát!

Ezért mondjuk azt a „maximális” m²-t, amiért eladta, mert ha beszámítaná a nem "lakható" területet és levenné az adókat, akkor a m² ár még alacsonyabb lenne!

A teljes átépítés után sem növelik a m²-tannak ellenére, hogy a valós m² nyilvános…

Mellékes megjegyzésként a bejelentett szobák száma szintén (nyilván) nem pontos.

Hogyan lehet ellenőrizni a villák M2-jét

Saját ellenőrzést végezhet, ha visszanéz a felkeresett villákra. Mentse el a címet és az értékesítési listát, és hasonlítsa össze DVF és tervezési engedélyek.

Ennek egy másik módja az, hogy megnézi a szomszéd házait, és összehasonlítja a méretet egy listával, ahol a méret szerepel.

Íme egy példa… Ez egy villa, amely jelenleg eladó Ezében:

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

Miért olyan probléma ez

Annak ellenére, hogy a m² egyértelműen helytelenül van feltüntetve, és nem tükrözi az eladott villák tényleges méretét, ezeket a hamis adatokat nemzeti árstatisztikákhoz és olyan webhelyekhez használják fel, amelyek azt állítják, hogy ismerik az átlagos négyzetméterárat.

De szó szerint impossible tudni, hogy az árak felfelé vagy lefelé mennek-e, vagy az átlagos m², mivel a közjegyzők manipulálhatják (és teszik is!) ezeket az adatokat a m²-es házméretek mesterséges csökkentése alapján (az árak emelkedésének színlelésére).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

A piac valóságának ismerete elengedhetetlen, ha akarod megvesz villáját olyan áron, ami közel áll ahhoz, amit tud elad azért.

Ügynökök: piaci manipuláció

Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (ingatlan iroda) megvette. Minden tőlük telhetőt megtesznek, hogy ezt a tényt leplezzék, és ingatlanokat adnak el ügynökségek között, vásárolnak fejlesztő haveroktól, hogy visszakapják a pénzt, stb. Nézz körül, és szinte minden városban találsz ilyen példát.

Még több lapos hazugság…

Mindezeken felül, és növeli a m²-es árak körüli zűrzavart, az ügynökök rutinszerűen hazudnak a villák m²-es méretéről, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. Nem szokatlan, hogy a listákon azt állítják, hogy egy villa 100-200 m²-rel nagyobb, mint amilyen valójában. A valódi m²-t csak úgy ismerheti meg, ha saját, független ellenőrrel méri meg. Még jobb, ha két ellenőr méri meg, és nézze meg, hogy eltérő számokat találnak-e ki.

Itt van hogyan lehet megtudni a igazi egy villa értéke in France.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.