2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

A francia riviéra nem jó befektetési piac. Franciaországban az árak nem mozognak gyorsan Párizson kívül, és a villapiac hanyatlóban van az összetett tényezők miatt.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Ez egy hosszú és részletes útmutató, ezért egy gyors összefoglalót adtunk a tetején, és ha többet szeretne megtudni, olvassa tovább lent.

Szakemberek 37%-os áresést jósolnak 2025-re. 92%-a ügynökségek látták an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Összegzés

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get sokkal cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Belépünk a globális lakáspiaci visszaesés, beleértve az összes luxus, és korábban szilárd piacot. A főbb lakáspiacokon már most is csökkennek az árak, meglehetősen drámaian. tudsz olvass róla az Economistban és Bloomberg (és jóformán minden más jelentős kiadvány).
• A francia riviérán lévő ingatlanok megfizethetetlen buborékká duzzadtak a 2000-es évek közepén, és sokkal magasabbak lettek, mint a háztartások jövedelme. Az árakat ezután 15 éven keresztül a Covid-robbanásig változtatták. Ez a buborék az előrejelzések szerint felbukkan az árak 37%-kal csökkentek 2025-ig.
• A francia A kormány aktívan igyekszik megfizethetőbbé tenni az ingatlanokat by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• A kormány bemutatta új adótörvények amely idén lépett hatályba, ami emelt bérleti díj a régi 17%-os kulcsról az új, 40%-os kulcsra azoknál az embereknél, akiknek a bútorozott bérbeadásból származó éves jövedelme meghaladja a 23 000 eurót (ez alacsony a francia Riviérán), vagy akiknek a bérbeadásból származó bevétele meghaladja az egyéb tevékenységi bevételeik összegét. . Ez megnöveli a nyaralók bérlését kevésbé jövedelmező.
• A bankok szigorították a hitelezést feltételeket, és még óvatosabbá válnak. 2022-től kezdődően a kiadott jelzáloghitelek számát csökkentették, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Mert Brexit, a britek (a becslések szerint a francia Riviérán a vásárlók/tulajdonosok 25–40%-a) az EU-ban (Franciaországot is beleértve) eltölthető időt mindössze 90 napra csökkentik, és fizetniük kell sok több adó a bérleti díjból származó bevételre, szintén egyéb új adók. A jelzáloghitelek most drágábbak és nehezebben juthatnak hozzá az Egyesült Királyság lakosai számára, és a valutaváltás is kedvezőtlen, mindkettő minden eddiginél drágábbá teszi az Egyesült Királyságon kívüli vásárlást. Ráadásul a britek vásárlóereje csökkent valutájuk értékvesztése miatt. Ezek a tényezők visszatartják a briteket attól, hogy új ingatlanokat vásároljanak a francia Riviérán, és egyúttal sokakat arra késztet, hogy fontolóra vegyék az eladást a francia riviérai nyaralók.
• Új szankciók az oroszok ellen Arra késztették a gazdag oroszokat, hogy adják el villáikat, mielőtt lefoglalnák őket. Akárhogy is, orosz tulajdonú villák ill ingatlan lefoglalások (a háború miatt) hamarosan eláraszthatja a piacot luxusvillákkal, tovább lenyomva az árakat.
• Baby Boom, akik a francia Riviérán a villatulajdonosok többsége, egyre idősebbek, és túl öregek vagy betegek ahhoz, hogy villáikat fenntartsanak (vagy sajnos meghalnak a COVID-19-ben), ezért eladják villáikat és beköltöznek támogatott életvitelbe. vagy apartmanok. Nincs elég gazdag millenniumi, hogy felvegye a lazaságot (a népesség és vagyon hiánya alapján ebben a demográfiai helyzetben), és a millenniumiak inkább a városokban élnek és a megosztási gazdaságot részesítik előnyben (AirBnb szemben a birtoklással).
• A globális recesszió korai szakaszában járunk, számos tényező miatt, köztük a hosszú távú gazdasági adósságciklus esedékes hanyatlása miatt. Valószínűleg ez lesz a fő globális recesszió, amely már megkezdte az ingatlanárak globális csökkentését, és körülbelül egy évtizedig alacsonyan tarthatja az árakat (mivel többek között hitelhez is sokkal nehezebb lesz hozzájutni).
• Külföldi vásárlók most ház vásárlása az otthonhoz közelebb (maximum két órás autóútra) és villáik eladását Dél-Franciaországban. Ez több tényezőnek köszönhető, többek között: otthoni munkavégzés a hét több napján, Brexit stb. Egykor jelentős vásárló, Párizsi vásárlók most azt is választják, hogy villákat vásárolnak Párizstól autóútra, hogy kényelmesen dolgozhassanak otthonról, de könnyedén eljussanak az irodájukba, ahelyett, hogy teljes munkaidőben albérletben laknának.
• A kiterjesztése távmunka bizonyos befektetőket arra ösztönzött, hogy adják el irodai ingatlanaikat lakássá alakítás céljából, növelve ezzel az eladó lakások mennyiségét.
• Klímaváltozás okozza példátlan szárazság a francia riviérán. Új szabályok tiltják a fű és növények öntözését vagy az úszómedencék feltöltését. Egyes területeken teljesen hiányzik az ivóvíz, és a vizet kamionnal szállítják be. Ma már gyakoriak az erdőtüzek, és a francia Riviéra számos része „vörös zóna”, ami azt jelenti, hogy nem lehet újjáépíteni, ha leég a ház. . Ez csökkenti az otthonok értékét a francia Riviéra mentén, és több embert arra késztet, hogy béreljen vagy vásároljon olyan területeken, amelyeket kevésbé érint.

Diagramok és alátámasztó adatok

Íme az újonnan megjelent adatok a közjegyzőktől jelzáloghitel jóváhagyások havonta, valamint egy diagram (szintén a közjegyzők által), amely a franciaországi eladások jelenlegi számát mutatja. Mint látható, az eladások (és a bérleti árak) zuhannak.

Megjegyzés: A 2000 és 2007 közötti áremelkedés globális jelenség volt, és a világ valaha látott legnagyobb ingatlanbuboréka volt.

Eladások száma Franciaországban:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Az Egyesült Államok hangulata a kontextushoz:

Ingatlan, mint befektetés?

A sajnálatos igazság az, hogy a francia Riviéra nem megfelelő hely befektetési célú ingatlanvásárlásra. Eltekintve a globális Covid-buboréktól, a lakásárak folyamatosan csökkentek (az inflációhoz igazítva) Dél-Franciaországban közel 15 éve, és minden jel arra utal, hogy az árak a jövőben tovább csökkennek.

„Az elsődleges árak növekedése nagyrészt statikus volt a Côte d'Azur egészén.” – Frank lovag (report)

Az árazási statisztikák megtekintésekor vegye figyelembe, hogy az infláció nincs beárazva, és ha figyelembe veszi az inflációt, akkor az árak csökkennek.

Ezenkívül a francia kormány aktívan igyekszik olcsóbbá tenni az ingatlanokat. A közelmúltban nehézkes adókat vezettek be a második otthonra, az üdülési bérbeadás nyereségére és amikor eladod (legfeljebb 49%). Ők arra kényszeríti a bankokat, hogy csökkentsék a jelzáloghitelek számát. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Nice átlagos bérleti hozama csak 3,11%, Franciaország legnagyobb városai közül a legalacsonyabb, és az infláció mintegy felét.

Szerint Század 21-ig sok magántulajdonos nem vállalja el azokat az energetikai felújítási munkákat, amelyek 2023-tól az ingatlan bérléséhez szükségesek. Ehelyett eladják az ingatlant, mert nem akarják elvégezni a munkát, vagy mert anyagilag nem tudják.

A történelem legnagyobb globális ingatlanpiaci fellendülése és az újonnan gazdag orosz vásárlók miatt a francia Riviérán a tengerparti luxusingatlanok árai a 90-es évek közepétől egészen 2007-ig egyenesen felfelé ugrottak. 2007-ben kipukkadt a globális ingatlanbuborék. , és 2008-ban Az orosz szankciók megállították vásárlási őrületüket, és azóta az árak vagy lefelé, vagy változatlanok. Ha volt szerencséd eladni ingatlant a felfelé ívelő árazás során, akkor jól jártál, de ha 2008 után vásároltál, akkor valószínűleg pénzt veszítesz, mivel az ingatlanárak nem tartottak lépést az inflációval.

Azok a kevesek, akik szép haszonért eladták villájukat akár egy gazdag orosznak, akár a Covid-féle kétségbeesés idején – szerencséjük volt –, de ez a szerencse most felett.

Ha ingatlanba szeretne fektetni, jobban jársz, ha Monacóban vásárolsz, ahol a medián ár emelkedett 82%-a az elmúlt évtizedben.

TIPP: Ha grafikonokat vagy százalékos áremeléseket néz az évek során, fontos felismerni, hogy szinte ezen diagramok vagy statisztikák egyike sem inflációval kiigazított. Ha az inflációhoz igazodik, az elmúlt évtizedben nem nőtt az ár. Ezen túlmenően ezeknek a grafikonoknak nagy részét ingatlanügynökségek készítik, majd a médiában megjelent fizetős cikkek révén terjednek el, és a statisztikák nemcsak szubjektívek (mivel csak az ügynökségük általuk kiválasztott néhány eladást tartalmazzák), de nem. ellenőrizhető és nem megbízható.

Érdekes tény: A Francia Riviérán található villák közel 30%-a „második otthonnak” minősül (amelyek közül sokat nyaralóként bérelnek a nyári szezonra), közel 8%-a pedig „nem lakott” (a legtöbbet kizárólag nyaralásra használják) . Csak 62%-uk elsődleges lakóhely!

Ennek ellenére ez a terület semmihez sem hasonlít a Földön, és ha szereti a francia életmódot, és e tények ismeretében szeretne villát vásárolni, akkor sok mindent meg kell tanulnia, mielőtt aláírja az okiratot. Először elmagyarázzuk a francia riviérán található villák árazási trendjeit, majd folytathatja a többi franciaországi ingatlanvásárlási útmutatónkkal, amelyek alján találhatók.

Három piac egyben

Fontos megérteni, hogy a francia Riviéra az három piac egyben: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

1. piac: A magánpiac. Először is, az eladók ügynök igénybevétele nélkül próbálnak eladni. Ról ről a villák felét magántulajdonban értékesítik, without being listed with an agent.

2. piac: Piacon kívül. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

3. piac: Nyilvánosan jegyzett. Ha senki nem akarja megvenni a villát, akkor az ügynökök nyilvánosan listázzák az interneten. Ezek a villák általában sok éven át a piacon vannak, és csak akkor kelnek el, ha a tulajdonos drasztikusan csökkenti az árat.

A francia Riviéra ingatlanpiacának jelenlegi helyzete

Irreális árképzés

A jelentések, a piacelemzés, valamint az általunk megkérdezett közgazdászok, ügynökök, vevők és közjegyzők szerint a francia Riviéra több mint 1 millió eurót kérő villatulajdonok többsége irreális áron van feltüntetve, és a nyilvánosan jegyzett piacon ül, gyakran évig, amíg az eladó le nem engedi az árat, hogy sokkal alacsonyabb legyen, mint mások a piacon az átlagos eladási ár körülbelül 60%-kal alacsonyabb az eredeti kért árnál, de egyes villák (végül) akár 90%-kal is alacsonyabb áron kelnek el.

Egy másik probléma, hogy a francia Riviérán sok spekuláns van, akiknek több „nyaralóháza” is van. Ezek az eladók magas árakon listáznak, és „halásznak” egy tudatlan vevő után, aki túlfizet (bár ez nagyon ritkán találnak ilyet). Ezek a villák a piacon vannak, és nem adják el, mert merev, nevetséges áron vannak feltüntetve tulajdonosok, akik nem gondolják komolyan az eladást.

Recesszió és emelkedő kamatok

A legtöbb ember tisztában van vele, hogy a globális recesszió korai szakaszában járunk, amely 2022 végén kezdődött, számos tényező miatt, beleértve a kamatlábakat és a hosszú távú gazdasági adósságciklus esedékes hanyatlása miatt. Ez valószínűleg jelentős globális recesszióvá válik, amely már megkezdte az ingatlanárak globális csökkenését, és körülbelül egy évtizedig alacsonyan tarthatja az árakat (többek között azért, mert sokkal nehezebb lesz hitelhez jutni).

Szigorúbb [jelzálog-] hitelfelvételi feltételek és emelkedő kamatok… Az ingatlanpiac a lassulás jeleit mutatta az elmúlt hónapokban, a gazdasági helyzet, az ukrajnai háború és az emelkedő infláció miatti vásárlóerő csípése miatt.” – JDN 2022. májusi jelentés

„A Goldman Sachs elemzése megállapította, hogy a megugró kamatlábak, a megnyúlt megfizethetőség és a gyengülő gazdasági növekedés elvezeti a hőt az ingatlanpiacokról a járványos áremelkedés után. A Wall Street-i bank modellje azt jósolta, hogy Franciaország 9%-os csúcstól mélypontig tartó áresést szenved el.” – Yahoo, 2022. június

A kilátások hasznos mutatója az ezt a felmérést Az INSEE országos statisztikai hivatal által a háztartások bizalmának szintjére, amely több mint 20 éve a legalacsonyabb, ahogy az alábbi ábrán látható.

A hitelezési feltételek tovább szigorodnak

2022-től kezdődően a kiadott jelzáloghitelek számát csökkentették and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

A közjegyzők legutóbbi jelentése megerősíti, hogy ez hatással van a jelzáloghitelek jóváhagyási arányára. Ezenkívül a Vousfinancer jelzáloghitel-bróker által készített külön jelentés megállapította, hogy a 35% alatti eladósodottsági szinttel rendelkező hitelfelvevők továbbra is elutasítják a kölcsönt a munkájuk és a leendő lakásuk közötti távolság miatt.

Ezek az új feltételek a jelzáloghitel-feltételek általános banki szigorításával együtt már most is hatással vannak az eladott villák számára, következésképpen idővel hatással lesznek a villák áraira is.

„A strukturális lakáshiány és az alacsony hitelkamatok miatt az árak 2,5-szeresére nőttek 20 év alatt, ezért úgy érezzük, ennek a szakasznak vége” kommentálta Corinne Jolly, a Particulier à Particulier elnöke. Az új építkezések visszaestek, 2023 májusától visszaesett a fejlesztői foglalások (-41% egy év alatt) és az építési engedélyek (-11,5%) első negyedévében.

A külföldi vásárlók száma csökken

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

A külföldiek is kezdenek belebetegedni abba, hogy lecsapják őket, és a bevezetésével DVF, most már látják, milyen rosszul ügynökök hazudnak nekik a helyi árakról. Nagy-Párizsban, az Alpokban és a Provence-Côte d'Azur-Corse-ban drágábbak a nem rezidens külföldiek által vásárolt ingatlanok. Ez a tendencia nagyon markáns Provence-Côte d'Azur-Corse-ban, ahol a nem rezidens külföldiek által vásárolt régebbi házak 180%-kal drágább for the same number of rooms and location.

A háború és az orosz villafoglalások

A gazdag oroszok birtokolják több mint 2000 villa on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Ez hamarosan mélyreható hatással lehet az ingatlanpiacra, mivel a korábban orosz tulajdonban lévő luxusvillák százait hamarosan lefoglalják vagy önként forgalomba bocsátják eladásra.

A francia Riviéra „nem olyan virágzó piac, mint 2008 előtt, [amikor volt] orosz vásárlók akik a legtöbb mindent őrült áron vásároltak” – mondja a Sotheby's (Hollywood Reporter, 2021. júliusi cikk)

Olvassa el a mi Útmutató az orosz villalefoglalásokhoz, és hogyan hat ez az ingatlanpiacra a francia Riviérán, további részletekért.

Trendek az ingatlanpiacon

Az elmúlt 15 év

A legnagyobb városokon kívül Franciaországban az ingatlanpiac nehézségekkel küzd az elmúlt 15 évben. A francia riviérán az ingatlanárak sokkal rosszabbul teljesítettek, mint Franciaország legtöbb más területe, és a vidéki területek teljesítenek a legrosszabbul.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

A Covid-effektus

A Covid-izoláció legrosszabb időszakában, 2020 harmadik negyedévétől 2022 első negyedévéig a luxusvillák piacán az eladások jellemzően a piaci értéket jóval meghaladó áron történtek, és olyan árérzékeny emberek (és sok monacói lakos) vásárolták őket, akik gyorsan akartak költözni, vagy az emberek kipirulnak a rekordalacsony kamatok és a rendkívül kedvező árfolyamok miatt. Ezek az eladások nem reprezentatívak a piac összességében.

A 2020-tól 2022 közepéig tartó magas árú eladások anomáliának számítottak egy nagyon egyedi körülmények miatt, amelyek azóta már véget értek.

A Covid-effektus-eladások ellenére a nyilvánosan jegyzett villák túlnyomó többsége a Covid előtt és alatt szerepelt. nem adták el és a piacon maradnak, a piaci értéknél jóval magasabb áron.

„A 2021 végén tapasztalt optimizmus rövid életűnek bizonyult, amelyet az ukrajnai háború kitörése állított meg. Ez a sokk márciusban minden gazdasági mutatónál azonnal megmutatkozott, tükrözve azokat az aggodalmakat, amelyek mind a vállalatvezetők (-6,1 pont a márciusi konjunktúra-index), mind a háztartások (-6 pont a háztartások bizalmi indexe) vásárlóerejét nehezítik. .” – Cushman és Wakefield (2022-es jelentés)

Az Orpi ingatlanhálózat arról számolt be, hogy 2022 első három hónapjában az eladások 17%-kal csökkentek 2021 azonos időszakához képest. Guillaume Martinaud, az Orpi hálózat elnöke,mondtaBFM 2023. február végén: „A bulinak vége. Kiegyensúlyozódást látunk. Ezt nagyon egyértelműen érezzük ügynökségeinknél – már nincsenek sorban állások. Azt hiszem, ami most történik, az egészséges” – mondta a két évnyi „túl magas” áresésről.

„Az emberek ráébrednek, hogy a ház tulajdonlása nem az, amit igazán akarnak” Hozzászólások Corinne Jolly, a Particulier à Particulier elnöke. „Kicsit eltávolodnak attól a képeslap-képtől, amely a Covid-19-elzárás végén volt.”

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

A Covid-19 óta először, a Bien'ici ingatlanok webhelye neves a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

Az eredmények szerint a tanulmány 2023 végén hajtották végre, Az ügynökségek 92%-ánál nőtt a tárgyalási margin 2023-ban.

According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Amit az iparági képviselők mondanak

„A piac mélyreható változásának vagyunk tanúi, ahogyan azt az elmúlt tíz-tizenöt évben tapasztaltuk. Ezért érthető, hogy az eladóknak időbe telik, hogy elfogadják ezt az új keretet, és még nem módosították áraikat ennek megfelelően. 2024-ben valószínűleg új egyensúly jön létre a vevők és az eladók között” concluded Stéphane Fritz, a Guy Hoquet ingatlanügynökség elnöke.

Század Charles Marinakis 21 mondott, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

Az RH vezérigazgatója, Gary Friedman mondott 2022 decemberében a luxuslakáspiac helyzetéről: „Azt gondolom, hogy a lakáspiac összeomlott, és a kamatok emelkedésével elég csúnyán le is esett. Csak most nagy a bizonytalanság. Egy dologban azonban biztos vagyok abban, hogy a lakáspiac olyan szinten omlik össze, amit 2008 óta nem láttam. 2008 óta nem láttam ilyen mértékű visszaesést.”

a közjegyzők 77%-a said that 2023 jó időszak az eladásra (vagyis a lehető leghamarabb eladni, mert csökkennek az árak), és rossz időszak a franciaországi ingatlanvásárlásra (jobb várni, mert jobban esnek az árak). A közjegyzők látták a az ingatlanvásárlások számának csökkenése 2022-ben, és arra számítanak, hogy a piac folytatja lefelé tartó pályáját.

A L'Adresse ingatlanügynökségi hálózat főnöke predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, mondott he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, a szervezet alapító elnöke Institut du Management des Services Immobiliers, ban ben egy friss interjú a Le Revenu magazinnal az eladási árakról azt mondta, hogy „elkerülhetetlennek tűnik az árak 10%-os zuhanása [az üdülési piacokon, mint például a francia riviérán]”, és a francia gazdaság hatásairól szólva összességében jóslatot tett. az ingatlanpiac 30%-os visszaesése.

Legutóbbi értékesítési trendek árkategóriánként

A franciaországi villát vásárolni vágyó vásárlók egyre inkább az alacsonyabb árú ingatlanokat részesítik előnyben, különösen a 800 000 euró alattiakat, és lényegesen kevesebb a vevő a magas árfekvésű villákra. Ezt a tendenciát részben a koronavírus-járvány okozta, ami azt jelentette, hogy kevesebb a gazdag külföldi vásárló (akik inkább a lakóhelyük szerinti országukban vettek hétvégi házat), és több a helyi francia vásárló.

A villák/vidéki házak összértékesítésének arányának változása árkategóriánként változott:

• A 800 000 euró alatt eladott villák aránya megnövekedett 2019-ben 30%-ról 2021-re 38%-ra.
• A villaeladások 800 000 és 1 millió euró közöttiek megnövekedett 15%-ról 22%-ra ugyanabban az időkeretben.
• Olyan ingatlanok, amelyek 1 és 2 millió euró közötti áron keltek el csökkent 2019-ben 35%-ról 2021-re 29%-ra.
• Több mint 2 millió euróért eladott ingatlanok csökkent a 2019-es 20%-ról 2021-ben a teljes értékesítés 11%-ára.

Ne feledje, hogy a Francia Riviérát nem lehet összehasonlítani Franciaországgal. Regionális különbségek vannak az ingatlanárak változásában, és a francia riviérán sokkal kisebb a növekedés, mint Franciaország sok más területén. Például 2021-ben az éves m² eladási ár emelkedett 12,4% Rennes-ben és csak 0,6% Nice. Egyedül Párizs húzza felfelé az „általános franciaországi” ingatlanárak trendjét.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being elárasztják az oroszok által eladott vagy tőlük elfoglalt villák.

Számos vezető közgazdászsal, befektetési tanácsadóval, (becsületes) ingatlanügynökkel és közjegyzővel, valamint friss vásárlókkal konzultáltunk a nyilvánosan jegyzett francia riviérai villapiac, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Ne feledje, hogy az alább felsorolt m² a hirdetett m², nem a a közjegyzők által felsorolt álalacsony m². Az alábbi árak tükrözik eladott árak, nem kérve árak.

Eladási ára 3 millió euró+

• Nagyon high-end piac
• Eladási ára több mint 3 millió euró
• Általában kivételes, 1000+ m²-es ultra-luxus villákra vonatkozik, gyakran több villával az ingatlanon

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

A 3 millió eurónál magasabb árat tartalmazó villák kevesebb mint 5%-át adják el végül több mint 3 millió euróért. Ebben a szegmensben a túlárazás egy része a Az oroszokat el kell adni villák, amelyekért túlzottan fizettek.

Az ezen az áron eladott villák túlnyomó többségét 65% és elképesztő 85% közötti árengedménnyel adták el az eredeti kért árhoz képest, az átlagos árengedmény pedig 70% körül volt. Sok nagyon kívánatos villát láttunk, amelyek az elmúlt néhány évben 70%+ kedvezménnyel keltek el az eredeti kért árból. Néhány tipikus példa: in Beaulieu-sur-Mer, két hatalmas és újonnan felújított, tengerre néző villa ugyanazon az ingatlanon, amelyeket eredetileg 18 millió euróért jegyeztek, most 3,6 millió euróért keltek el, és egy nagyon kívánatos villa 100%-ban akadálytalan kilátással a tengerre a hegy csúcsán. Cap Martin was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Mint minden piaci kategória, a túlárazott villák nem kelnek el, még ha igen is híres, nagyon kívánatos villák. Sean Connery lenyűgöző tengerparti villa jó példa erre – az ára az volt vágd félbe egy év után a piacon és mégis azt még mindig rengeteg reklám- és híradás, valamint több mint három év piaci jelenlét után nem értékesített. Egy orosz oligarcha tulajdonában lévő, kívánatos Cap d'Ail villát 2015 óta nem titkolt összegért magántőzsdére vezetnek. nyilvánosan (sok ügynökség által) 2017 óta, először 30 millió euróért és most 23 millió euróért – és még mindig nem kelt el. Vannak sok más hasonló példák, különösen a high-end piacon orosz tulajdonosokkal.

Ez azért van, mert a gazdag vásárlók hozzáértő pénzügyi tanácsadói azt jósolják, hogy a piac hosszú távú csökkenő árazási tendenciát mutat, mivel a bankok nem engedélyezik a túlértékelt jelzáloghiteleket, és Az oroszok már nem jönnek bőröndökkel készpénzzel. These factors are pushing the prices much, much lower.

Eladási ára 1-3 millió euró

• Középkategóriás luxusvillapiac
• Eladási árak 1-3 millió euró között
• Általában a 250 m² és 1000 m² közötti luxusvillákra vonatkozik

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Az ebbe a kategóriába tartozó villák 40% és 80% közötti kedvezménnyel kaphatók a kért árból, mivel extrém túlárazás bővelkedik ebben az árkategóriában. Sokkal több eladó van ebben a szegmensben, mint komoly vásárlók. Az ultramodern villák keresettek (de nem túlárazottak), míg a kőből készült, réginek tűnő és klasszikus stílusok nem kelnek el.

Ezek a tulajdonosok leggyakrabban idősek vagy oroszok. Az elkövetkező években az elöregedő Baby Boom korok, a gazdaság, a megemelkedett adók miatti külföldiek értékesítése, a szegényes értékesítések növekedése várható a következő években. Orosz villafoglalások, és a Brexit folytatódó hatásai.

Eladási árak 600 000 € és 1 millió € között

• Alacsony középkategóriás villapiac
• Eladási árak 600 000 és 1 millió euró között
• Általában a 400 m²-nél kisebb villákra vonatkozik

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

Az elsődleges vásárlók ebben a sávban francia családok. Ebben a szegmensben az eladók általában francia vagy brit állampolgárok. Mindkét esetben van motivációjuk az eladásra (gazdasági problémák, válás stb.), és a Brexit továbbra is érinti ezt a szegmenst.

A piac lassan alkalmazkodhat

Amikor a vásárlási aktivitás lelassul, gyakran időbe telik, amíg a lakástulajdonosok és az ingatlanügynökök hozzáigazítják elvárásaikat és alacsonyabb áraikat. Addig is eladhatnak reális árfekvésű ingatlanokat, de Azok az ingatlanok, amelyek nem módosítják az áraikat, a piacon maradnak, gyakran évekig, amíg nem módosítják az elvárásaikat és nem csökkentik az árat, hogy a piachoz igazodjanak (megtudhatja, hogyan határozhatja meg a helyes árat).

Tartsd észben hogy a Franciaország egészét magában foglaló statisztikák félrevezetőek, mivel olyan nagyvárosokat tartalmaznak, mint Párizs és Marseille, ahol továbbra is erős a kereslet és emelkednek az árak. A vidéki és nyaralóövezetek, mint például a francia riviéra, éppen ellenkezőleg, lefelé haladnak.

Ingatlanügynökök és közjegyzők a vásárlás befejezésekor kap pénzt, és minél többet költ, annál többet keresnek. Így természetesen általában nagyon optimisták a piacot illetően. Arra ösztönzik őket, hogy elmondják, rendkívül forró a piac, és az árak emelkednek, mivel ez arra készteti a vásárlókat, hogy úgy érezzék, hamarabb és több pénzért kellene vásárolniuk, az eladókat pedig arra ösztönzi, hogy listázzák otthonaikat. Még a nyilvánvalóan lágy vagy hanyatló piacokon is gyakran mondják az ügynökök és közjegyzők, hogy forró piacról van szó.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és az oka annak, hogy a villáeladásoknak csak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz a következőket tartalmazza: figyelmeztetések azokról az etikátlan trükkökről, amelyeket az ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építők használnak, hogy több pénzt hozzon ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és a bejelentőknek szóló útmutató, amelyet a szakmabeliek nem akarnak látni.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg egy villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia Riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánéleti és űrproblémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és a kezdeti ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.