Real Estate Scams & Secrets

La Costa Azzurra è un mercato immobiliare molto particolare. Molte persone vengono truffate perché non conoscono i segreti di questo business. Bene, siamo noi gli informatori qui per mostrarti a cosa prestare attenzione.

Molto simile Qualunque settore in cui gli incentivi monetari non sono allineati con l'incentivo ad essere onesti con l'acquirente, questo tipo di sistema costringe gli agenti/notai/sviluppatori a badare ai propri interessi finanziari O ad essere onesti con gli acquirenti. Non sorprende quindi che diano priorità al guadagno maggiore piuttosto che alla trasparenza con gli acquirenti. Non è che siano cattive persone (anche loro hanno famiglie da sfamare); il problema sta nel fatto che il sistema è impostato in modo da incentivare comportamenti scorretti. Più paghi più del dovuto, maggiore sarà il profitto che otterranno.

I segreti del venditore

Molte ville sono messe in vendita da proprietari a cui in realtà non interessa se la loro villa viene venduta. Alcuni non voglio la loro villa da vendere! Ecco perché:

Segreto del venditore n. 1: elusione fiscale legale

A causa di un fatto assolutamente stupido scappatoia fiscale, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Questo vale per le residenze non primarie, di cui la Costa Azzurra è ricca (quasi il 40% delle ville rientra in questa categoria). Le agenzie abbracciano questo fenomeno perché possono indicare queste quotazioni come un (falso) indicatore della situazione del mercato.

Segreto del venditore n. 2: andare a pescare, per un idiota!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Queste ville troppo costose di solito si trovano sul mercato e non vengono vendute perché sono quotate a prezzi rigidi e ridicoli proprietari che non sono seriamente intenzionati a vendere. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

I segreti del notaio

In Francia, i notai sono avvocati che procedono tutti real estate transactions.

Segreto notarile n. 1: dati sui m² errati

C'è così tanto da dire a riguardo che ne abbiamo fatto uno separato guida tutto sul prezzo medio al m² e come i m² elencati nel DVF siano, in effetti, una completa truffa progettata per indurre in errore gli acquirenti. Vale la pena leggerlo: fidati di noi.

Segreto notarile n. 2: il segreto del contratto

Un "vice caché" è un difetto nascosto o latente in una proprietà. La tutela degli acquirenti è sancita dall'articolo 1641 del codice civile. Il venditore è obbligato a divulgare tutte le informazioni importanti sulla proprietà che potrebbero influenzare la decisione dell'acquirente, o il prezzo pagato per la proprietà. Se non lo fanno, allora è possibile che un tribunale offra un rimedio, come una riduzione del prezzo o l'annullamento della vendita (motivo per cui i notai non vogliono che tu lo sappia, poiché perdono la loro commissione in caso di annullamento).

Non sorprende che i notai a volte cerchino di limitare l'uso della protezione del "vice caché" aggiungendo una clausola di esclusione nel contratto di vendita che limita i diritti dell'acquirente una volta scoperto un grave problema nascosto con la villa. Il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è di insistere sulla rimozione di questa clausola dal contratto di vendita. Il venditore potrebbe opporsi al tuo comportamento, ma se lo fa, le sue motivazioni devono essere messe in discussione. Tu dovresti essere molto esitante nell'accettare di acquistare 'en l'état' (come visto) a meno che tu non comprenda appieno cosa stai acquistando.

I segreti dell'agente immobiliare

Gli agenti immobiliari sulla Costa Azzurra sono un gruppo estremamente competitivo. Ci sono migliaia di agenti che si contendono un numero relativamente piccolo di inserzioni, cercando di pagare l'affitto su pochissime vendite. In breve, è una ricetta per ogni sorta di cattivo comportamento.

Segreto dell'agente n. 1: le proprietà quotate in borsa sono il fondo del barile

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Agente segreto n. 2: "Nuovo sul mercato"? Si, come no!

Le e-mail con annunci immobiliari spesso dicono "nuova inserzione" o "nuova sul mercato" quando la villa è già in vendita da molti mesi o anni. Non prestare attenzione quando l'agente dice che si tratta di un annuncio "nuovo". Invece, dai un'occhiata alla data sulla diagnostica.

Agente segreto n. 3: abbondano agenti stranieri e senza licenza

Alcuni agenti stranieri o senza licenza affermeranno di essere l'"agente di quotazione" o l'"agente esclusivo", ma in realtà non lo sono, e alla fine potrebbero sorprenderti con una richiesta di commissioni aggiuntive (che non sei obbligato a pagare!) o nascondere le commissioni nel prezzo indicato. Per questa ragione, evitare agenti e servizi globali/Regno Unito/non locali, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Agente Segreto n. 4: Fatto Veramente Vendere? Probabilmente no

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Inoltre, se sei un acquirente istruito e sai che una villa è troppo cara, un agente potrebbe dirti che una villa ha ricevuto un'offerta per farti fare un'offerta superiore al mercato e, in caso contrario, potrebbe dire che è stata venduta. Ma spesso ciò accade semplicemente perché sanno che il venditore sta solo speculando e non è interessato a vendere a un prezzo equo, oppure il proprietario l'ha tolto dal mercato. Dire che è stata venduta ha lo scopo di farti pensare che ti sbagli riguardo al mercato (che le ville vengono vendute a un prezzo maggiore, e più spesso, di quello che sono).

Segreto dell'agente n. 5: i loro prezzi non sono basati sul mercato

Gli agenti ti diranno che hanno fatto una "valutazione" per stabilire i prezzi, ma quando chiedi la valutazione e la ricerca dietro di essa, non te la daranno. Questo perché non c'era alcuna "valutazione" e il prezzo non si basava sul valore di mercato. In alternativa, potrebbero parlarti di alcune ville vendute a un prezzo elevato al m². Ma, come hai appreso sopra, il prezzo al m² è falso.

Scopri come verificare il reale valore di mercato di una villa nel ns guida ai prezzi immobiliari.

Segreto dell'agente n. 6: "Stime" non vincolanti

Stai pensando di rinnovare? Non importa cosa ti dice l'agente o il venditore, Prima acquisti, assicurati di ottenere un certificato di conformità e certificato urbanistico from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Molti agenti ti consiglieranno di ottenere un preventivo per il lavoro da "un grande costruttore che conoscono e di cui si fidano". Questo costruttore ti fornirà una "stima" non vincolante o verbale di quanto costerebbe svolgere il lavoro. Queste stime sono normalmente molto, molto inferiori a quanto spenderesti effettivamente.

Se vuoi conoscere il costo reale della ristrutturazione, assicurati di procurarti un "devis" molto, molto dettagliato con tutti gli articoli e i prezzi chiaramente indicati, da diversi costruttori. Una quotazione di prezzo in francese si chiama a devis e una volta firmato sia dal cliente che dall'appaltatore diventa un contratto legalmente vincolante. Attenzione anche che se il prezzo che vi viene dato è un'stima'non un'devis' il costruttore non è vincolato dal prezzo e puoi aspettarti che il prezzo finale sia fino a 5 volte quello preventivato. Impara al riguardo modi per evitare di essere truffati.

Agente Segreto n.7: Dire che puoi espandere/rinnovare quando non puoi

Un trucco che gli agenti usano è questo: ottengono loro architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

L'unico modo per sapere se è possibile espanderlo è ottenere l'approvazione del permesso di costruzione dalla Mairie e ricontrollarlo di persona. Se non vuoi aspettare, puoi ottenere il file certificato urbanistico entro un mese massimo

Agente segreto n. 8: manipolazione del mercato

Le agenzie immobiliari manipolano anche il mercato acquistando proprietà a prezzi 5 volte o più superiori al valore di mercato, per effettuare una vendita a un prezzo più alto di qualsiasi altra villa venduta in quella zona. Questa è la stessa tattica di manipolazione del mercato utilizzata in altri settori focalizzati sul lusso come mercato dell'arte.

Lo fanno per poter puntare a quella vendita nel tentativo di giustificare i prezzi richiesti molto al di sopra del mercato e per poter manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati. Mentre lo possiedono, lo affittano.

Ecco un esempio: la vendita di gran lunga più costosa di una villa a Eze è al 772 avenue de la Marne. Scavando un po' e lo vedrai Prestigio (un'agenzia immobiliare) l'ha acquistato da uno sviluppatore. Fanno del loro meglio per mascherare questo fatto e vendono proprietà tra agenzie, acquistando da amici sviluppatori per ottenere indietro i soldi, ecc. Scava in giro e troverai un esempio come questo in quasi tutte le città.

Agente Segreto n. 9: Mentire sul m²

Oltre a tutto ciò, e ad aumentare la confusione sui prezzi al m², gli agenti mentono abitualmente sulla dimensione dei m² delle ville e convincono anche gli ispettori a mentire. Non è raro che negli annunci venga dichiarata una villa dai 100 ai 200 m² più grande di quanto non sia in realtà.

Agente Segreto n. 10: le cose disoneste che ti dicono

Gli agenti hanno certe cose da dire ai potenziali acquirenti, per manipolarli e ingannarli. Li ascolterai ancora e ancora, quindi è importante riconoscerli per quello che sono. Ecco il elenco di bugie che gli agenti ti diranno. Impara e proteggiti per non innamorarti di loro.

Segreti del costruttore/sviluppatore/commerciante immobiliare

Pensa ad acquistare da un "marchand de biens' (costruttore/promotore/commerciante immobiliare) ti farà risparmiare mal di testa? Pensa di nuovo.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Potresti riuscire a capirlo controllando il mappa che mostra le vendite di ville (con posizione e prezzo esatti, ma m² errati) degli ultimi anni. Tieni presente che questa mappa viene aggiornata raramente, quindi le vendite più recenti non verranno visualizzate.

Segreto dello sviluppatore n. 1: ristrutturazioni eseguite a basso costo

Naturalmente, questi sviluppatori vogliono massimizzare i profitti e ridurre al minimo le spese. Dopotutto è un business. Lo fanno tramite tagliando ogni sorta di angoli sulle cose che non puoi vedere. Assumono gli operai edili, gli elettricisti, gli idraulici, ecc. più economici in assoluto (e spesso non qualificati) e dicono a queste persone di svolgere il lavoro nel modo più economico e rapido possibile. Risparmiano molto di soldi facendolo in questo modo.

Solo perché sembra bello dall'esterno non significa che sia ben fatto. Non fidarti di quello che dice l'agente Questo developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

La maggior parte delle nuove case sulla Costa Azzurra somigliano più a “Primark” che a “Hermès”, dice Peter Illovsky, presidente di Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Anche così, le nuove costruzioni vengono vendute con un premio del 10% o 20%, anche quando vengono vendute fuori progetto, dice Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Segreto dello sviluppatore n. 2: scaricare la responsabilità sulla "Garanzia"

Rassicurano gli acquirenti dando loro una garanzia (secondo il diritto civile francese tutti i lavori di costruzione sono garantiti fino a 10 anni), ma l'assicurazione paga i costi di riparazione - non loro - e Voi devo ancora affrontare tutti i problemi che si presentano. E tu puoi aspettarsi riparazioni ripetute dello stesso problema perché i materiali economici continuano a essere utilizzati - dopo tutto, la società di riparazione viene pagata ogni volta.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Questo significa lo sviluppatore non ha incentivi a fare qualcosa di diverso dal lavoro più economico possibile perché, una volta acquistato, il problema è tuo, non loro. (E NO, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Tutto ciò significa GRANDI grattacapi per te, in futuro, quando ti trasferisci e ti rendi conto che l'aria condizionata non funziona correttamente, che l'impianto elettrico e idraulico deve essere rifatto, che il pavimento o l'isolamento non sono stati aggiunti, ecc.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigante. Poi puoi passare alle altre guide:

Nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Nostro guida agli annunci immobiliari include: come trovare ville in vendita, a cosa prestare attenzione, disinformazione e avvisi, aste e pignoramenti, acquisto diretto dai venditori, perché il tempismo è tutto e il motivo per cui solo circa la metà delle vendite di ville sono elencate pubblicamente.

Nostro guida agli agenti immobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Nostro guida alla determinazione dei prezzi e alla determinazione del valore di mercato di una villa include: perché i prezzi sono così eccessivi, come stimare il valore di mercato di una villa (quanto vale) e una guida passo passo per trovare il prezzo dell'offerta.

Nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e indagini, sole e microclimi, potenziali problemi alla vista, tasse sull'abitazione, età, accesso a Internet e dispositivi mobili, zone di pericolo (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa stai possiedi effettivamente aggiunte e strutture illegali, perché vengono vendute, come verificare e altro ancora.

Nostro guida alle cose da considerare include: il tuo effettivo costi, problemi con l'acquisto di una villa "recentemente rinnovata", informazioni sulla criminalità locale e sugli squatter e domande da porsi.

Nostro guida al processo di acquisto include: la negoziazione del prezzo e dell'offerta iniziale, la scelta di un notaio onesto, l'acquisto in nero, l'offerta ufficiale e il deposito, l'utilizzo di una SCI, il deposito, il periodo di riflessione, cosa fare prima di consegnare il denaro e il firma finale.

Nostro guida per dopo l'acquisto comprende: insidie assicurative, consigli per le seconde case, affittare la villa, ristrutturare e cosa sapere sull'assunzione di persone.

Guida per i venditori: Come valutare la tua villa in modo che venga venduta.