Atalhos
Guia para vendedores: como definir o preço da sua villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Como descobrir quanto vale realmente a sua villa
A primeira coisa a saber é: o valor de mercado. O valor de mercado da sua villa é baseado nas vendas anteriores na área próxima - não no médias de preços de m² falsas. É por isso que a sua villa será vendida. Você não pode confiar no que um agente lhe diz sobre o valor de mercado (veja o porquê abaixo) - então você precisará fazer sua própria pesquisa.
- Primeiro, aprenda sobre estatísticas de m² e por que estão incorretas (esta é a coisa mais importante a aprender sobre o mercado imobiliário francês).
- A forma de descobrir o valor de mercado da sua villa está descrita aqui (é o mesmo processo para compradores e vendedores).
- A maneira de prever se seu valor aumentará ou diminuirá nos próximos anos é analisando os fatores que afetam o mercado imobiliário. Aqui está o nosso guia sobre onde o mercado está agora e para onde está indo.
Os compradores descobrirão o valor de mercado: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Se você definir o preço da sua villa acima do valor de mercado: Não vai vender. É simples assim. Ele ficará no mercado por anos até que você decida retirá-lo. Você pode ver por si mesmo configurando notificações por e-mail em os sites agregadores.
Alguns vendedores não se importam que a sua villa fique no mercado e não seja vendida porque gostam da fantasia de que a sua villa vale muito mais do que realmente vale, ou porque estão presos em o velho pensamento de que os russos vão gastar demais em sua vila. Os corretores não gostam disso, mas estão competindo para garantir a listagem, por isso não têm escolha, já que a maioria dos vendedores escolherá cegamente o corretor que lhes disser que eles podem vender sua villa por mais dinheiro.
Motivações do Agente
Os agentes são muito competitivos e são recompensados por suas agências quando contratam novos vendedores. Como você verá quando falar com eles, eles te prometo a lua to get the listing.
Os agentes competem com base no preço pelo qual afirmam que podem vender a sua villa. Mas quando você pede uma justificativa do preço, eles fornecem 'vendas anteriores' falsas (pede os endereços e verifique desta forma), ou eles citam preços falsos de m2, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
Uma maneira rápida de verificar as vendas anteriores sobre as quais eles falam é olha no DVF (onde você pode ver um mapa com uma sobreposição de todos as moradias que foram vendidas nos últimos 5 a 6 anos), então confira as moradias em Google Earth para ter uma ideia de como o tamanho e a localização deles se comparam à sua villa. Os preços indicados no DVF estão corretos (mas incluem impostos), mas o m² e o número de quartos indicados são não preciso - aqui está o porquê.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Eles sabem que a villa não será vendida até que você baixe o preço. Nesse momento eles podem dizer “o mercado está pior agora” ou dar uma desculpa, mas no final receberão a comissão, já que foram eles que garantiram a listagem.
Se você quer vender a sério, precisa saber o valor real de mercado e definir o preço adequado da villa. Não dê ouvidos aos agentes que estão tentando superar uns aos outros, pois isso só resultará em aborrecimentos e nenhuma venda. Como nos disse um agente local: “Quando informamos ao proprietário o valor real de mercado da sua villa, com análise DVF, ele tem um ataque de pânico. Depois outras agências dão-lhes preços mais altos que são uma fantasia, só para conseguirem o mandato… Então, no final, temos que jogar este jogo e dizer-lhes que a casa deles vale mais do que outras agências dizem, mesmo sabendo disso não venderemos, caso contrário não obteremos o mandato e ele será listado por esse preço de qualquer maneira por uma agência diferente.”
Here’s an example…
Esta é uma villa normal e nada de especial atualmente à venda em Ezé. Apesar de ter muito ruído na estrada e estar virado a Este, está cotado em quase 6 milhões de euros (reduzido de 7 milhões de euros!) Um absolutamente insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.
Ao verificar o site do governo DVF e Google Earth, podemos ver que a vila do vizinho provavelmente foi feita pelo mesmo desenvolvedor e tem o mesmo estilo e aproximadamente o mesmo tamanho (com base na área ocupada e nos pisos, conforme visto no Google Earth); foi recentemente vendido por 930.500€!
Como você pode ver, este é outro exemplo de como o m² é dramaticamente subestimado pelos notários para inflacionar falsamente o preço médio do m². O site dos notários lista a vila vendida (do vizinho) como 125 m², mas a listagem de venda da agência para a vila indica seu tamanho como 379 m² (o agente nos disse que tudo isso é m² acima do solo e verificado).
E outro exemplo…
Esta villa nas alturas de Villefranche-sur-Mer está a pedir 4,6 milhões de euros. Tem 260 m² e precisa de reforma (é muito barato no estilo dos anos 80 por dentro).
Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:
E no DVF, você pode ver que a villa do vizinho (que tem 565 m²) foi vendida por 1,1 milhão de euros no auge do boom da Covid (preços mais altos do que o normal). Quase todas as outras vilas nas proximidades foram vendidas por preços semelhantes.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth.
Agências imobiliárias on-line
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Aqui estão os principais para conferir:
Dica ao lidar com agentes: As agências por vezes tentam incluir cláusulas de penalização ilegais em mandatos que obrigam o vendedor a pagar a totalidade ou parte das taxas da agência, mesmo que a casa seja vendida por outro agente, ou a pagar 50% se os próprios vendedores encontrarem um comprador. Isso é ilegal, mas as agências tentam enganá-lo com esta cláusula de qualquer maneira. O único intermediário que pode ser pago é aquele que administrou a venda.
