Truques do agente imobiliário

Basta dar uma volta por qualquer parte da Riviera Francesa e fica claro que há muitas imobiliárias aqui. Há pelo menos um em cada bloco comercial, senão vários. É mais fácil encontrar uma imobiliária do que um lugar para comprar café – de longe.

Not surprisingly, real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.

Descobriu-se que cerca de 62% das agências imobiliárias inspecionadas pelo estado infringiram a lei.

Muito parecido qualquer indústria onde os incentivos monetários não estão alinhados com o incentivo de ser honesto com o comprador, este tipo de sistema obriga os agentes a zelar pelos seus próprios interesses financeiros OU a serem honestos com os compradores. Não é surpreendente, então, que eles priorizem ganhar mais dinheiro em vez de serem transparentes com os compradores. Não é que os agentes sejam pessoas más (eles também têm famílias para alimentar); o problema reside no fato de que o sistema é configurado de uma forma que incentiva o mau comportamento. Quanto mais você paga a mais, mais lucro eles obtêm.

É tão ruim que a maioria das imobiliárias (62%) fiscalizadas pelo estado infringiu a lei. Mais de 1.000 agências foram inspecionadas pela DGCCRF em 2020. As infrações comuns referem-se a informações incompletas fornecidas aos clientes, táticas de vendas enganosas, exibição de listagens de propriedades que não estão realmente à venda (depois dizendo aos potenciais compradores que 'acabaram de receber uma oferta'), ou casas listadas incorretamente como 'novas' ou 'exclusivas'.

Muitos agentes também não querem vender uma villa porque estão obtendo uma renda consistente alugando-a como aluguel por temporada e cobrando 20% mais taxas em cada aluguel.

Dica: Ao trabalhar com agentes, use um endereço de e-mail temporário e um sobrenome falso diferente com cada agente. Não há necessidade (especialmente porque você nunca deve assinar nada com o agente), e por que você gostaria que seu nome real estivesse em todos esses bancos de dados? Além disso, dessa forma você terá menos problemas com agentes que se recusam a trabalhar uns com os outros (conforme explicado abaixo).

Como operam os agentes imobiliários

Nenhum agente tem acesso a tudo que existe no mercado. Nem mesmo perto.

Em França, não existe uma base de dados central de todas as propriedades que estão à venda. Cada agência tem suas próprias listagens, e somente se elas realmente can’t find a buyer then they often open up to the idea of collaborating with other agents. They publish some of their listings online (the ones they’re having a hard time selling), and the rest they keep secret (these are called ‘off-market’) so that other agents can’t find out about them.

A maioria dos proprietários (os mais experientes) lista 2 ou 3 agências. Muitas vezes, as agências não gostam de trabalhar umas com as outras porque isso significa dividir a comissão. É por isso que, como comprador, você precisará entrar em contato (e trabalhar diretamente com) o maior número possível de agências. Muitos agentes na Riviera Francesa não farão o acompanhamento proativo de novas listagens, então você precisará enviar mensagens regularmente para lembrá-los de que você existe.

Many agencies also don’t really want to sell villas unless they can make a massive commission, because they are making profit on it by taking 20% commission plus fees every time they find someone to rent it as a

Licenças e Seguros

Desde existem muitos 'agentes imobiliários' ilegais tentando ganhar dinheiro com propriedades na Riviera Francesa, é muito importante que você certifique-se de que qualquer agente com quem você está trabalhando é legal, solicitando três coisas: sua licença para exercer a profissão (carta profissional), seguro de responsabilidade civil e vínculo de fidelidade (peça de garantia) details.

Don’t worry – it’s perfectly normal and acceptable to ask for proof of these. This will help to protect you in case something goes wrong. If they don’t have a bond, that’s ok, just make sure you pay any money to the notaire (which you should really do anyway). Licensed agents must display all these details in their office and give details of these three things in all correspondence and contracts.

Você também pode encontrar agentes licenciados por meio de duas associações de agentes imobiliários: FNAIM e SNPI. Isso também oferece um lugar extra para reclamar se algo der errado.

Cuidado com 'Agentes' Estrangeiros e Ilegais

Trabalhe apenas com agentes que tenham escritório na zona onde procura uma moradia. Os agentes locais conhecerão melhor a área e poderão lhe dar acesso a vilas “fora do mercado” que eles acham que podem vender rapidamente, sem a necessidade de pagar por publicidade. Eles também terão maior probabilidade de serem legalmente licenciados para exercer a profissão – e você definitivamente deseja ter certeza de que o agente com quem está trabalhando está licenciado e segurado.

Alguns agentes estrangeiros ou não licenciados alegarão ser o 'agente de listagem' ou 'agente exclusivo', mas na verdade não são, e podem surpreendê-lo com uma exigência de taxas extras no final (que você não tem obrigação de pagar!) ou ocultar taxas no preço listado. Por esta razão, evite agentes e serviços globais / do Reino Unido / não locais, e não assine nada com agente - todos os contratos devem ser feitos em cartório. E certamente nunca dê dinheiro a um agente (novamente, dê dinheiro apenas ao notário).

Agentes do comprador / localizadores de propriedades

O que é um agente comprador?

Buyer’s agents (also called Property Finders) are a new thing in France (since roughly the year 2000). They advertise that they will do the work of contacting all the various real estate agencies and find out about the off-market villas. Some also say they’ll do their best to find out about private sales.

Limitações:

Como todos dividem a comissão com o corretor, todos perderão propriedades onde o corretor não deseja dividir a comissão. Muitas agências, especialmente as mais conhecidas, recusam-se a dividir as comissões (a menos que a villa esteja no mercado há muito tempo). Isto significa que, a menos que esteja em contacto direto com essas agências, poderá não descobrir quais as melhores villas que têm para venda.

Agentes regulares se passando por agentes compradores:

Um agente que trabalha para uma agência que lista vilas para venda pode não também seja um verdadeiro agente comprador, embora alguns tentem convencê-lo de que podem. Os agentes regulares não serão capazes de descobrir vilas "fora do mercado" de outras agências (já que a razão pela qual são mantidas fora do mercado/em segredo é evitar que outros agentes de listagem descubram e as roubem) e tentarão para que você pague o máximo possível (já que eles fazem uma remuneração baseada em comissões).

Local versus internacional:

Quanto mais locais forem, melhor. Não há como alguém no Reino Unido saber sobre vendas privadas na Riviera Francesa - isso exige construção de relacionamento pessoal semanal e reuniões com os moradores locais. Encontre um agente comprador que esteja perto de onde você deseja comprar e que fale francês como primeira língua, para que mesmo os antigos xenófobos locais sejam amigáveis e os informem sobre vendas privadas.

Pagamento:

Some buyer’s agents charge the buyer an additional fee upon the finalizing of the sale (but they also take half the commission from the listing agent — which they may or may not admit to you), but most don’t charge the buyer anything and instead just split the commission with agents that are willing to do that (not all are!)

Alguns agentes compradores desprezíveis pedirão um adiantamento (dinheiro adiantado), principalmente porque não têm sucesso crônico em encontrar vilas e sua única renda são esses pagamentos iniciais. Nunca pagar adiantado. Na verdade, nunca pague a eles. Deixe que eles sejam pagos pelo agente / vendedor da lista. Se você concordar em pagar-lhes alguns milhares de euros extras, você só deverá pagar ao agente do comprador se ele encontrar uma villa para você. que você compra — and only when the purchase is 100% complete.

Você pode confiar neles?

É o mesmo que acontece com os agentes de listagem. Como eles recebem uma comissão com base no preço de venda, eles serão incentivados a encontrar uma maneira de manipulá-lo para que pague mais do que o necessário. É por isso você não pode ouvir os conselhos deles e ainda depende de você fazer sua própria pesquisa para determinar o preço de oferta correto.

Contratos:

Se eles pedirem um contrato, você pode simplesmente diga que você não quer assinar um contrato ou pelo menos até encontrar a villa que deseja comprar. Se eles protestarem, não desista. Eles eventualmente concordarão em continuar trabalhando com você. Se você decidir assinar um contrato em algum momento (isso só deve acontecer quando eles encontrarem uma villa que você deseja comprar), então há coisas que você deve saber antes de assinar:

• Certifique-se de que o contrato seja “simples” e não “exclusivo”. Certifique-se 100% de que o contrato não contém nada de exclusividade, caso contrário você ficará devendo dinheiro a eles, mesmo que eles sejam completamente inúteis (o que muitos são) e encontre uma villa de outra maneira.
• Peça prova de que eles estão licenciados e segurados.
• Make sure you understand everything in the contract. Most will provide English-language contracts.
• O contrato deve indicar que você não deve nenhum dinheiro a eles ou que o agente do comprador será pago somente quando a venda for concluída. Deve indicar que eles dividirão a comissão com o agente de listagem, paga pelo vendedor, e que o agente comprador não cobrará nenhuma taxa do comprador.

Em quem confiar? Um aviso

A principal coisa a lembrar sempre é que os corretores imobiliários (e notários) são pagos quando você conclui a compra, e quanto mais você gasta, mais lucro eles obtêm. Eles recebem uma porcentagem do preço de venda e eles só serão pagos se você concluir a compra da villa. Então, naturalmente, eles são incentivados a serem muito otimistas em relação ao mercado e a qualquer villa que você esteja considerando.

É por isso que muitos dirão aos potenciais compradores que uma villa com grandes problemas estruturais e de mofo está “em perfeitas condições”, ou inflarão deliberadamente o m², ou contarão outras mentiras e meias verdades para que você compre pelo preço mais alto possível.

Diante disso, é importante que você mesmo verifique se todas as estruturas da propriedade foram construídas legalmente e verifique as outras coisas listadas neste guia. Não espere que os agentes sejam honestos sobre qualquer aspecto da propriedade – você é a única pessoa que vai cuidar seu interesses. Cabe a você contratar especialistas independentes (que serão pagos independentemente de você comprar a villa ou não) para verificar tudo.

Aqueles que atuam na promoção de aluguel de vilas também incentivarão as pessoas a comprar. Se você comprar uma villa e perceber que pagou a mais e não pode revendê-la, isso é uma boa notícia para as pessoas que ganham a vida organizando aluguel de vilas por temporada, pois seu próximo passo provavelmente será convocá-los para ajudá-lo a alugá-la. (Lembre-se de que esses corretores de aluguel cobram comissão de 20% e o governo cobra um imposto de aluguel de 40%, então você ganhará menos da metade do preço do aluguel).

Coisas (desonestas) que os agentes lhe dizem

Dados os incentivos desalinhados, sempre faça sua própria pesquisa e fique atento ao que alguns agentes dizem:

“O mercado está superaquecido agora!”

Agências sempre quero que você acredite que é um mercado superaquecido e que os preços estão subindo, pois isso pressiona os compradores a sentirem que deveriam comprar mais cedo e por mais dinheiro, e incentiva os vendedores a listar suas casas. Mesmo em mercados obviamente fracos ou em declínio, muitos agentes e notários dirão frequentemente que se trata de um mercado aquecido. Aqui está o real situação do mercado imobiliário na Riviera Francesa.

“Esta villa é nova no mercado!”

Os e-mails com listagens de imóveis costumam dizer “nova listagem” ou “nova no mercado” quando a villa já está à venda há muitos meses ou anos. Não preste atenção quando o agente disser que é ‘novo’. Em vez disso, dê uma olhada na data do diagnóstico.

“Você não pode basear o preço do m² no site do notário ('DVF') porque _____.”

Eles podem mentir sobre isso, como que os notários não contam as vilas compradas usando um SCI (eles contam - eles contam todos transações imobiliárias residenciais, independentemente de quem paga por elas), que incluam vendas não públicas ou entre famílias de propriedades por um preço baixo (eles não), que as pessoas ricas retirem suas vendas por questões de privacidade (isso é não permitido), ou que os preços de venda publicados pelo notário são de alguma forma incorretamente baixos (eles são definitivamente não incorretamente baixos - na verdade, eles são incorretamente alto!- e isso é regulamentado pela lei francesa para aumentar a transparência.) Na verdade, os preços de venda publicados inclui TVA (imposto pago)!

Aqui está um guia para definir o preço de sua oferta.

“O mercado explodiu / os preços subiram desde a última vez que os notários publicaram os preços de venda…”

Novamente, isso é 100% certo não verdade, já que o mercado imobiliário da Riviera Francesa é como melaço - é muito Movendo devagar. Além disso, a afirmação deles também é totalmente inverificável e não há como um agente saber disso. O apenas Uma forma de conhecer a evolução dos preços no mercado imobiliário é através dos preços de venda publicados pelos notários (mais sobre as tendências do mercado aqui), que é atualizado a cada 6 meses. Os agentes são famosos por mentir sobre os preços de venda e, mesmo que eram sendo honesto, eles só saberiam sobre deles vendas, e eles são 1 entre mais de 1.500 agentes na Riviera Francesa!

“Esta villa fica numa rua cara, por isso o preço é justificado.” ou “A casa ao fundo da rua foi vendida por €_____.” ou “Recentemente vendi várias moradias nesta zona por mais de €_____.”

Primeiro, você pode verificar se é pesquisando as vendas anteriores, que estão listadas no Site da DVF - mas com m² incorretamente baixo). Se essas vendas não estiverem listadas, presuma que provavelmente não é verdade. Em segundo lugar, o preço por m² ainda deve estar dentro da faixa de preços publicada pelo notário (mais sobre isso aqui), que inclui todo vila em todo rua naquela área/cidade, incluindo todos as ruas caras 'especiais'. Em terceiro lugar, só porque um comprador não fazer suas pesquisas e pago em excesso, não significa que você deveria.

“Essa villa acaba de ser vendida / acaba de receber uma oferta!”

Existem vários motivos pelos quais um agente pode lhe dizer isso:

• Há uma chance de que isso seja verdade (mas você precisa ter certeza).
• Alguns agentes se recusam a trabalhar com outros agentes (por vários motivos, geralmente porque não querem dividir a comissão), fazendo com que o agente com quem você está trabalhando lhe diga que um imóvel foi vendido quando não foi, então certifique-se para verificar novamente com o agente de listagem.
• Pode ser uma listagem falsa destinada a levá-lo a contactar a agência, para uma villa que nunca esteve realmente à venda.
• Se você é um comprador instruído e sabe que uma villa está superfaturada, um agente pode lhe dizer que uma villa recebeu uma oferta para que você fizesse um lance acima do mercado e, quando não o fizer, eles poderão dizer que ela foi vendida. Mas muitas vezes isso acontece simplesmente porque eles sabem que o vendedor está apenas especulando e não está interessado em vender a um preço justo, então dizer que foi vendido tem a intenção de fazer você pensar que está errado sobre o mercado (que as vilas estão sendo vendidas por mais, e mais frequentemente do que são).
• Outra razão pela qual um corretor pode dizer isso é quando um proprietário decide retirar sua villa do mercado porque ela não está sendo vendida – os corretores não dirão isso, obviamente, então, em vez disso, fingem que a venderam. Verificar os notários publicaram vendas verificar.

Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.

“Eles já recusaram uma oferta de [insira o preço acima do mercado aqui].”

Isso quase sempre não é verdade. Esta é uma tática muito comum usada pelos corretores para fazer você pensar que a villa está em demanda e para que você ofereça mais do que o valor de mercado. Se o número for muito alto, eles também podem estar tentando assustá-lo porque o agente da listagem não compartilha a comissão ou porque sabe que o vendedor realmente não quer vender.

“A villa já foi vendida, mas o comprador não conseguiu hipoteca.”

Isso pode ou não ser verdade. Se for verdade, a razão mais provável pela qual não conseguiram obter uma hipoteca foi porque a avaliação/avaliação do banco mostrou que a oferta do comprador estava muito acima do valor de mercado. Então, se for verdade, isso quase certamente significa que a villa está muito cara, mesmo com o preço de oferta que foi aceito. Se não for verdade, então o agente está dizendo isso para fazer você pensar que é uma villa desejável pela qual outras pessoas estão dispostas a pagar.

“Eles estão considerando uma oferta, então você precisa agir rapidamente!”

Isso não é verdade na maioria das vezes (mas de vez em quando é, no entanto, o valor da oferta que eles informam é quase sempre muito maior do que a oferta real). Esta é uma tática comum usada para pressionar você, para fazer com que a villa pareça desejável e para fazer com que você lance rapidamente um valor maior do que o 'valor da oferta' (fictício). Nosso conselho: ofereça valor de mercado e espere para ver.

“É um investimento – você ganhará o dinheiro de volta quando vender…”

Isto simplesmente não é verdade em nenhum lugar, mas especialmente em França, onde o mercado está estagnado há cerca de 15 anos. Os compradores não têm ideia de quanto você pagou pela sua villa e, mesmo que tivessem, não faria diferença, pois as villas serão vendidas por qualquer valor de mercado naquele momento. O mercado imobiliário é como qualquer outro mercado: tem altos e baixos e as pessoas perdem dinheiro no seu “investimento” o tempo todo.

“Está precificado pelo valor de mercado. Você pode ver pesquisando por vilas à venda na área.”

Os agentes que dizem isso estão tentando confundir você. Os preços solicitados/de listagem/de venda NÃO são 'valor de mercado'; são os preços ninguém está disposto a pagar (caso contrário, essas vilas já estariam vendidas!) Em vez disso, é os preços de VENDA (os preços por m² pelos quais as vilas foram realmente vendidas) que determinam o 'valor de mercado' (quanto valem as vilas naquela cidade).

“Você definitivamente pode expandir o m².”

Um truque clássico é que eles conseguem deles contato do arquiteto para “verificar” se você pode expandir um imóvel, mas depois de comprá-lo, todos eles te fantasiam e você descobre da maneira mais difícil que não é possível expandir o m² (mesmo que ‘mantenha a mesma área’) . Isso aconteceu com vários contatos nossos e parece ser uma prática comum. A única maneira de saber se você pode expandi-lo é obter a aprovação da permissão de planejamento adequada da Mairie e verificar pessoalmente na Mairie.

Artigos que citam agentes

Muitos jornalistas publicam artigos patrocinados por imobiliárias. Esses artigos (como todo conteúdo patrocinado pago) carecem de qualquer integridade jornalística. Eles quase sempre dão estatísticas de vendas sem backup by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.

Qualquer artigo que afirme que o mercado está a subir uma % ou afirme como está o mercado, que não esteja diretamente ligado à sua fonte, não é credível. A única fonte que pode dizer com precisão qual % de aumento o mercado está fazendo são os notários. Período. Eles são o único grupo com todos the sales info.

Mesmo assim, quando os notários declaram a % em que os preços de mercado estão a mudar, tenha em mente que desde eles não especificam o m² correto junto com os preços de venda (e essas estatísticas de preços são sempre baseadas no preço por m²), não há como estimar corretamente a porcentagem de aumento ou redução nos preços de venda. Até que o governo obrigue os notários a reportar com precisão o m² de propriedades vendidas, simplesmente não há uma maneira precisa de dizer a porcentagem em que os preços de mercado estão aumentando ou diminuindo.

Artigos que afirmam que grandes quantidades de americanos (ou insira o país aqui) estão comprando propriedades na França também são lixo patrocinado. Os notários publicam estatísticas sobre a % de vendas de estrangeiros e a última estatística que publicaram foi em 2016 (conforme indicado em seu relatório de outono de 2022), que afirmou que apenas 5,2% dos compradores não são franceses. Novamente, nenhum agente pode saber essas estatísticas, a menos que os notários as publiquem.

Como responder 'Qual é o seu orçamento?'

Como tantas propriedades são dramaticamente caro, a melhor maneira de responder a esta pergunta é dizer o seguinte: “Não temos orçamento. Pagaremos o valor de mercado. Receberemos duas avaliações – incluindo uma do nosso banco – e basearemos nossa oferta nelas. Então mostre-nos tudo o que corresponde ao que procuramos e trataremos do preço da oferta assim que encontrarmos um que gostemos.” Então, você elaborará sua oferta seguindo este guia.

Você precisa de um agente?

Você pode achar isso chocante, mas apenas 58% de todas as vendas de vilas são feitas por meio de agentes imobiliários, e muitos deles são vendidos “fora do mercado” aos seus clientes (ou desenvolvedores, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.

Eles adiam a divulgação da listagem pública pelo maior tempo possível porque a publicidade pública dela convida à concorrência de outras agências (outros agentes a encontram no Google Earth e abordam o vendedor, então eles vão make the commission if they sell it). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues.

Por estas razões, é melhor procurar villas por conta própria e também contactar o maior número possível de agentes, para que seja mais provável que seja informado sobre as propriedades “fora do mercado”.

Dica: Você pode fazer um pedido para obter informações de propriedade de qualquer villa e abordar os proprietários diretamente.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.