Atalhos

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends

    Updated: November 8, 2024

    Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

    A Riviera Francesa não é um bom mercado de investimento. Os preços em França não mudam rapidamente fora de Paris e o mercado de moradias está em declínio devido a factores agravantes.

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions2

    Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

    Este é um guia longo e detalhado, por isso fornecemos um rápido resumo na parte superior e, se quiser saber mais, continue lendo abaixo.

    Profissionais prevêem uma queda de 37% nos preços até 2025. 92% dos agências viram an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

    Resumo

    The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get muito cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

    • Estamos entrando em um Queda do mercado imobiliário global, incluindo todos os mercados de luxo e anteriormente sólidos. Os preços nos principais mercados imobiliários já estão a diminuir, de forma bastante dramática. Você pode leia sobre isso no Economist e Bloomberg (e praticamente todas as outras publicações importantes).
    • O setor imobiliário da Riviera Francesa inflou até se tornar uma bolha inacessível em meados da década de 2000, tornando-se muito superior à renda familiar. Os preços então se estabilizaram por 15 anos até o aumento da Covid. Esta bolha está prevista para estourar preços despencaram 37% até 2025.
    • O francês o governo está tentando ativamente tornar os imóveis mais acessíveis by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
    • O governo introduziu novas leis fiscais que entrou em vigor este ano e que aumento do imposto de renda de aluguel da antiga taxa de 17% para a nova taxa de 40% para pessoas que têm rendimentos anuais provenientes de alugueres mobilados superiores a 23.000 euros (o que é baixo para a Riviera Francesa), ou cujo rendimento de arrendamento é superior à soma dos seus rendimentos de outras atividades . Isso torna o aluguel por temporada muito menos lucrativo.
    • Os bancos restringiram seus empréstimos condições e tornar-se ainda mais cauteloso. A partir de 2022, o número de hipotecas concedidas foi reduzido, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
    • Por causa de Brexit, os britânicos (estimados entre 25% e 40% dos compradores/proprietários na Riviera Francesa) terão o tempo que podem passar na UE (incluindo França) reduzido para apenas 90 dias, e terão de pagar uma taxa muito mais impostos sobre renda de aluguel, assim como outros novos impostos. As hipotecas são agora mais caras e mais difíceis de obter para os residentes do Reino Unido, e a conversão cambial é desfavorável, tornando mais caro do que nunca comprar fora do Reino Unido. Além disso, os britânicos tiveram uma diminuição no poder de compra devido à perda de valor da sua moeda. Estes factores impedem os britânicos de comprar novas propriedades na Riviera Francesa e, ao mesmo tempo, levando muitos a considerar a venda suas casas de férias na Riviera Francesa.
    • Novas sanções aos russos levaram os russos ricos a vender as suas villas antes que estas pudessem ser confiscadas. De qualquer forma, vilas e vilas de propriedade russa apreensões de propriedade (devido à guerra) poderá em breve inundar o mercado com moradias de luxo, reduzindo ainda mais os preços.
    • Baby Boomers, que são a maioria dos proprietários de vilas na Riviera Francesa, estão envelhecendo e estão ficando velhos ou doentes demais para manter as vilas (ou, infelizmente, morrendo de COVID-19), vendendo assim suas vilas e mudando-se para uma vida assistida ou apartamentos. Não há Millennials ricos suficientes para compensar (com base na falta de população e riqueza neste grupo demográfico), e os Millennials tendem a preferir viver em cidades e na economia partilhada (AirBnb versus propriedade).
    • Estamos nas fases iniciais de uma recessão global, devido a muitos factores, incluindo a ciclo da dívida económica de longo prazo prestes a desacelerar. É provável que isto se torne um grande recessão global, que já começou a baixar os preços imobiliários a nível mundial, e poderá manter os preços baixos (porque será muito mais difícil obter crédito, entre outros factores) durante cerca de uma década.
    • Os compradores estrangeiros estão agora comprar casas mais perto de casa (no máximo duas horas de distância de carro) e vendendo suas vilas no sul da França. Isto se deve a vários fatores, incluindo: trabalhar em casa vários dias da semana, Brexit, etc. Compradores parisienses agora também estão optando por comprar vilas a uma curta distância de carro de Paris para que possam trabalhar em casa com conforto, mas facilmente dirigir até o escritório, em vez de morar em um apartamento em tempo integral.
    • A extensão de teletrabalho tem vindo a incentivar alguns investidores a venderem os seus imóveis de escritórios para transformação em habitação, aumentando a quantidade de habitação à venda.
    • das Alterações Climáticas está causando seca sem precedentes ao longo da Riviera Francesa. Existem novas regras que proíbem regar relva e plantas ou encher piscinas. Em algumas áreas, há uma total falta de água potável e a água está a ser transportada em camiões. Os incêndios florestais são agora comuns e muitas partes da Riviera Francesa são uma “zona vermelha”, o que significa que não será possível reconstruir se a sua casa arder. . Isto diminuirá o valor das casas ao longo da Riviera Francesa e levará mais pessoas a alugar ou comprar em áreas menos afetadas.

    Gráficos e dados de suporte

    Aqui estão os dados recém-divulgados pelos notários de aprovações de hipotecas por mês, e um gráfico (também feito pelos notários) mostrando o número atual de vendas na França. Como você pode ver, as vendas (e os preços dos aluguéis) estão despencando.

    NB: O aumento dos preços entre 2000 e 2007 foi um fenómeno global e foi a maior bolha imobiliária que o mundo alguma vez viu.

    Número de vendas em França:

    Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions
    SOURCE: FRANCE NOTARY REPORT, OCtober 2024
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    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate france prices

    O sentimento nos EUA, para contextualizar:

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate immobilier prices

    Imóveis como investimento?

    A triste verdade é que a Riviera Francesa não é um bom lugar para comprar imóveis para investimento. Exceto durante a bolha global da Covid, os preços das casas diminuíram constantemente (quando ajustado pela inflação) no sul de França há quase 15 anos e todos os sinais apontam para que os preços continuem a diminuir no futuro.

    “O crescimento dos preços prime foi em grande parte estático na Côte d'Azur como um todo.” – Cavaleiro Frank (report)

    Ao analisar as estatísticas de preços, considere que a inflação não está precificada e, quando você contabiliza a inflação, os preços têm diminuído.

    Adicionalmente, o governo francês está tentando ativamente tornar o setor imobiliário mais barato. Recentemente, eles adicionaram impostos pesados para segundas residências, lucros de aluguel por temporada e quando você vende (até 49%). Eles estão forçando os bancos a reduzir o número de hipotecas concedidas. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

    O rendimento médio do aluguel de Nice é apenas 3,11%, a mais baixa das principais cidades da França, e cerca de metade da inflação.

    De acordo com até a Century 21, muitos proprietários privados não realizarão as obras de renovação energética que, a partir de 2023, são agora necessárias para alugar um imóvel. Em vez disso, eles venderão a propriedade porque não querem fazer o trabalho ou porque não têm condições financeiras.

    Devido ao maior boom imobiliário global da história, combinado com compradores russos recém-ricos, os preços dos imóveis costeiros de luxo na Riviera Francesa dispararam desde meados dos anos 90 até 2007. Em 2007, a bolha imobiliária global estourou e em 2008 As sanções russas interromperam a mania de comprar, e desde então os preços têm estado baixos ou estáveis. Se você teve a sorte de vender um imóvel durante aquele período de preços em alta, você se saiu bem, mas se comprou depois de 2008, provavelmente terá perdido dinheiro, pois os preços dos imóveis não acompanharam a inflação.

    Os poucos que venderam as suas villas com um bom lucro, quer a um russo rico, quer durante o desespero da Covid – tiveram sorte – mas essa sorte é agora sobre.

    Se você deseja investir em imóveis, é melhor comprar em Mônaco, onde o preço médio aumentou em 82% na última década.

    DICA: Se você estiver olhando gráficos ou aumentos percentuais de preços ao longo dos anos, é importante perceber que quase nenhum desses gráficos ou estatísticas é ajustado pela inflação. Quando você ajusta a inflação, não há aumento no preço na última década. Além disso, muitos destes gráficos são feitos por agências imobiliárias e depois proliferados através de artigos pagos em meios de comunicação, e as estatísticas não são apenas subjectivas (uma vez que incluem apenas as poucas vendas da sua agência que escolheram incluir), mas não verificável e não confiável.

    Fato interessante: Quase 30% das vilas na Riviera Francesa são classificadas como 'segundas residências' (muitas das quais são alugadas como casas de férias para a temporada de verão) e quase 8% estão “desocupadas” (a maioria delas são usadas exclusivamente para aluguel por temporada) . Apenas 62% são residências primárias!

    Dito isto, esta área é diferente de qualquer outra na Terra, e se você ama o estilo de vida francês e deseja comprar uma villa sabendo desses fatos, há muito o que aprender antes de assinar a escritura. Primeiro, explicaremos as tendências de preços para vilas na Riviera Francesa, depois você poderá continuar com nossos outros guias de compra de imóveis na França, listados na parte inferior.

    Três mercados em um

    É importante entender que a Riviera Francesa é três mercados em um: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

    Mercado 1: O Mercado Privado. Primeiro, os vendedores tentam vender sem usar um agente. Sobre metade de todas as villas são vendidas de forma privada, without being listed with an agent.

    Mercado 2: Fora do mercado. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

    Mercado 3: Listado publicamente. Se ninguém quiser comprar a villa, os agentes listam-na publicamente na Internet. Essas vilas geralmente ficam no mercado por muitos anos e não são vendidas a menos que o proprietário reduza drasticamente o preço.

    O estado atual do mercado imobiliário da Riviera Francesa

    Preços irrealistas

    De acordo com relatórios, análises de mercado e economistas, agentes, compradores e notários que consultamos, a maioria das propriedades de villas na Riviera Francesa que pedem mais de 1 milhão de euros estão cotadas a preços irrealistas e estão no mercado cotado publicamente, muitas vezes por anos, até que o vendedor baixe o preço para ser muito inferior aos outros no mercado, com o preço médio de venda é cerca de 60% menor do que o preço pedido original, mas algumas vilas são vendidas (eventualmente) por até 90% abaixo do pedido.

    Muitos vendedores estão teimosamente mantendo suas vilas no mercado entre 3x e até 8x o valor real. porque estão especulando ou mal informados, or they listed their property at a price they think it’ll never sell for to avoid taxes like the TLV tax.

    These villas have been sitting on the market for years and not selling. The sold prices that you’ll see happening are when sellers reach the time where they deve vender, e então eles são forçados a tomar uma oferta no mercado, último minuto.

    Another problems in this area is that agents frequently lie about the value of the villas so they can secure the listings, as owners generally choose the agents who tell them they can get more for their villa. Who would you list with — the agent who says your villa is only worth €850,000, or the one who promises to get you €4 million?

    Esteja ciente de que os agentes imobiliários (e notários) quase sempre pintarão um quadro otimista do mercado. O seu objetivo é encorajar as pessoas a listar as suas casas e fazer com que os compradores sintam urgência em fazer uma oferta (e quanto maior for a oferta, mais lucro eles obtêm com o negócio). Lembre-se desse preconceito ao ler artigos sobre o mercado.

    Outra questão é que a Riviera Francesa recebe muitos especuladores que possuem várias vilas de “aluguel por temporada”. Esses vendedores listam preços altos e vão “pescar” um comprador ignorante que pagará a mais (embora seja muito raro que eles encontrem um). Estas moradias ficam no mercado e não são vendidas porque estão listadas a preços rígidos e ridículos com proprietários que não levam a sério a venda.

    Recessão e aumento das taxas de juros

    Como a maioria das pessoas sabe, estamos nas fases iniciais de uma recessão global que começou no final de 2022, devido a muitos factores, incluindo as taxas de juro e o ciclo da dívida económica de longo prazo prestes a desacelerar. É provável que isto se torne numa grande recessão global, que já começou a baixar os preços imobiliários a nível mundial, e poderá manter os preços baixos (porque será muito mais difícil obter crédito, entre outros factores) durante cerca de uma década.

    “Condições de empréstimos [hipotecários] mais restritivas e taxas de juro crescentes… O mercado imobiliário tem mostrado sinais de abrandamento nos últimos meses, devido à situação económica, à guerra na Ucrânia e à redução do poder de compra devido ao aumento da inflação.” Relatório JDN de maio de 2022

    “A análise da Goldman Sachs concluiu que o aumento das taxas de juro, o aumento da acessibilidade e o enfraquecimento do crescimento económico aliviarão o calor dos mercados imobiliários após o aumento dos preços pandémicos. O modelo do banco de Wall Street previu que a França sofrerá quedas máximas e mínimas nos preços de 9%.”Yahoo, junho de 2022

    Um indicador útil das perspectivas é esta pesquisa realizado pelo instituto nacional de estatística INSEE no nível de confiança das famílias, que está no seu nível mais baixo em mais de 20 anos, como mostra o gráfico abaixo.

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    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023

    As condições de empréstimo continuam a apertar

    A partir de 2022, o número de hipotecas concedidas foi reduzido and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

    A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

    O último relatório dos notários confirma que isto está a ter efeitos nas taxas de aprovação de hipotecas. Além disso, um relatório separado realizado pelo corretor de hipotecas Vousfinancer descobriu que mutuários com um nível de endividamento inferior a 35% continuam a ter empréstimos recusados devido à distância entre o seu trabalho e a sua futura casa.

    Estas novas condições, combinadas com um endurecimento geral das condições hipotecárias impostas pelos bancos, já estão a ter efeito no número de moradias vendidas e, consequentemente, afetarão os preços das moradias ao longo do tempo.

    “A falta estrutural de habitação e as baixas taxas de crédito é o que fez com que os preços se multiplicassem por 2,5 em 20 anos e, portanto, sentimos que esta fase acabou”, comentou Corinne Jolly, presidente da Particulier à Particulier. A construção nova diminuiu, com uma queda no primeiro trimestre das reservas com promotores (-41% ao longo de um ano) e das licenças de construção (-11,5%) a partir de maio de 2023.

    Os compradores estrangeiros estão diminuindo

    In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

    Os estrangeiros também estão fartos de serem enganados e, com a introdução de DVF, eles agora podem ver o quão mal agentes estão mentindo para eles sobre preços locais. Na Grande Paris, nos Alpes e na Provença-Côte d'Azur-Corse, os imóveis adquiridos por estrangeiros não residentes são mais caros. Esta tendência é muito acentuada na Provença-Côte d'Azur-Corse, onde as casas antigas compradas por estrangeiros não residentes são 180% vezes mais caro for the same number of rooms and location.

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - median selling price nationality buyers
    Fonte: Notários

    A guerra e as apreensões de vilas russas

    Russos ricos possuem mais de 2.000 vilas on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

    Isto poderá em breve ter um efeito profundo no mercado imobiliário, uma vez que potencialmente centenas de moradias de luxo, anteriormente propriedade de russos, serão em breve apreendidas ou colocadas voluntariamente no mercado para venda.

    A Riviera Francesa “não é um mercado em expansão como costumávamos ter antes de 2008, [quando tínhamos] Compradores russos que compravam quase tudo a preços absurdos”, diz Sotheby's (Hollywood Reporter, Artigo de julho de 2021)

    Leia nosso guia para apreensões de vilas na Rússia e como isso afetará o mercado imobiliário na Riviera Francesa, para mais detalhes.

    Os últimos 15 anos

    Além das maiores cidades, o setor imobiliário na França tem enfrentado dificuldades nos últimos 15 anos. A precificação imobiliária da Riviera Francesa teve um desempenho muito pior do que a maioria das outras áreas da França, com as áreas rurais apresentando o pior desempenho.

    Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

    O efeito Covid

    Durante o pior do isolamento da Covid, do terceiro trimestre de 2020 ao primeiro trimestre de 2022, as vendas no mercado de vilas de luxo ocorreram normalmente a preços muito acima do valor de mercado, compradas por pessoas insensíveis aos preços (e muitos residentes de Mônaco) que queriam mudar rapidamente, ou as pessoas sentem-se entusiasmadas devido às taxas de juro recordemente baixas e às taxas de câmbio extremamente favoráveis. Essas vendas não são representativas da situação geral do mercado.

    As vendas a preços elevados que ocorreram de 2020 a meados de 2022 foram uma anomalia devido a um conjunto único de circunstâncias, todas elas encerradas desde então.

    Apesar destas vendas com efeito Covid, a grande maioria das villas cotadas publicamente que foram listadas antes e durante a Covid não venderam e permanecem no mercado, muito acima do valor de mercado.

    “O otimismo observado no final de 2021 teve vida curta, interrompido pela eclosão da guerra na Ucrânia. Este choque foi imediatamente observado em todos os indicadores económicos em Março, reflectindo as preocupações que pesam sobre o poder de compra dos líderes empresariais (-6,1 pontos no índice de clima empresarial em Março) e dos agregados familiares (-6 pontos no índice de confiança dos agregados familiares). .” –Cushman & Wakefield (Relatório de 2022)

    A rede imobiliária Orpi informou que as vendas caíram 17% nos primeiros 3 meses de 2022 em relação ao mesmo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente da rede Orpi,contadoBFM no final de fevereiro de 2023: “Acabou a festa. Estamos vendo um reequilíbrio. Sentimos isso muito claramente nas nossas agências – já não há filas. Acho que o que está acontecendo agora é saudável”, disse ele sobre a queda nos preços depois de dois anos “muito altos”.

    “As pessoas estão percebendo que ter casa não é o que realmente querem”, comentários Corinne Jolly, presidente da Particulier à Particulier. “Estão a afastar-se um pouco da imagem de postal que havia no final do confinamento da Covid-19.”

    2022 to 2025 and Beyond

    The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

    Pela primeira vez desde a Covid-19, o site imobiliário Bien'ici observado a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

    Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

    De acordo com os resultados de um estudar realizado no final de 2023, 92% das agências viram um aumento nas margens de negociação em 2023.

    According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

    O que os representantes da indústria estão dizendo

    “Estamos testemunhando uma mudança profunda no mercado, tal como a vivenciamos nos últimos dez ou quinze anos. É, portanto, compreensível que os vendedores demorem a aceitar este novo enquadramento e ainda não tenham ajustado os seus preços em conformidade. 2024 provavelmente deverá ver o estabelecimento de um novo equilíbrio entre compradores e vendedores”, concluded Stéphane Fritz, presidente da imobiliária Guy Hoquet.

    Charles Marinakis do Século 21 disse, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

    CEO da RH, Gary Friedman disse em dezembro de 2022, sobre a situação do mercado imobiliário de luxo: “Acho que o mercado imobiliário entrou em colapso e caiu violentamente à medida que as taxas de juros subiram. É apenas muita incerteza agora. Mas de uma coisa tenho a certeza: o mercado imobiliário está a entrar em colapso a um nível que não via desde 2008. Não via este tipo de queda desde 2008.”

    77% dos notários said that 2023 é um bom momento para vender (ou seja, vender o mais rápido possível, pois os preços estão diminuindo) e um mau momento para comprar imóveis em França (é melhor esperar, pois os preços vão cair mais). Os notários viram um queda no número de compras de imóveis em 2022 e esperamos que o mercado continue sua trajetória descendente.

    O chefe da rede de imobiliárias L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, disse he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

    Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador da Instituto de Gestão de Serviços Imobiliários, em uma entrevista recente com a revista Le Revenu, disse, sobre os preços vendidos, que “uma queda nos preços de 10% [em mercados de férias como a Riviera Francesa] parece inevitável”, e falando sobre os efeitos da economia na França, ele também previu uma queda geral declínio do mercado imobiliário de 30%.

    Os compradores que procuram adquirir uma villa em França preferem cada vez mais propriedades com preços mais baixos, especialmente aquelas abaixo dos 800.000 euros, e há significativamente menos compradores de vilas caras. Esta tendência foi, em parte, causada pela pandemia do coronavírus, o que significou menos compradores estrangeiros ricos (que, em vez disso, compraram casas de fim de semana no seu país de residência) e mais compradores franceses locais.

    A variação da proporção das vendas totais de moradias/casas de campo variou por faixa de preço:

    • A proporção de moradias vendidas por menos de 800.000€ aumentou de 30% em 2019 para 38% em 2021.
    • Vendas de moradias entre 800.000€ e 1 milhão de euros aumentou de 15% para 22% no mesmo período.
    • Imóveis que foram vendidos entre 1 milhão de euros e 2 milhões de euros diminuiu de 35% em 2019 para 29% em 2021.
    • Imóveis vendidos por mais de 2 milhões de euros diminuiu de 20% em 2019 para apenas 11% das vendas totais em 2021.
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate pricing south france 1
    A Riviera Francesa: numa trajetória descendente de preços

    Lembre-se de que você não pode comparar a Riviera Francesa com a França em geral. Existem diferenças regionais nas alterações dos preços dos imóveis, e a Riviera Francesa tem muito menos crescimento do que muitas outras áreas em França. Por exemplo, em 2021 o preço anual de venda do m² aumentou 12,4% em Rennes e apenas 0,6% em Nice. Só Paris puxa para cima as tendências de preços imobiliários da “França em geral”.

    Expert Market Predictions for 2025

    In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being inundado com vilas vendidas ou confiscadas por russos.

    Consultámos vários economistas de topo, consultores de investimentos e agentes imobiliários e notários (honestos), bem como compradores recentes, sobre o mercado de vilas da Riviera Francesa de capital aberto, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

    Tenha em mente que o m² listado abaixo é o anunciado m², não o m² falsamente baixo listado pelos notários. Os preços abaixo refletem vendido preços, não Perguntando preços.

    Preços de venda de mais de 3 milhões de euros

    • Mercado muito sofisticado
    • Preços de venda superiores a 3 milhões de euros
    • Normalmente se aplica a vilas excepcionais e ultraluxuosas com mais de 1.000 m², geralmente com várias vilas na propriedade

    This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

    Menos de 5% das moradias cotadas em mais de 3 milhões de euros acabam por ser vendidas por mais de 3 milhões de euros. Neste segmento, parte do sobrepreço se deve a O russo precisa vender vilas pelas quais pagaram acima do mercado.

    A grande maioria das moradias vendidas por este preço foram vendidas entre 65% e um surpreendente desconto de 85% sobre o preço original pedido, com o desconto médio a rondar os 70%. Vimos muitas vilas altamente desejáveis que foram vendidas nos últimos anos com um desconto de 70% + sobre o preço original pedido. Alguns exemplos típicos: em Beaulieu-sur-Mer, duas villas enormes e recentemente renovadas com vista para o mar na mesma propriedade que foram originalmente avaliadas em 18 milhões de euros e vendidas por 3,6 milhões de euros, e uma villa altamente desejável com 100% de vista desobstruída para o mar na ponta de Capitão Martin was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

    Como em todas as categorias de mercado, as moradias com preços excessivos não estão à venda, mesmo que sejam vilas famosas e altamente desejáveis. Sean Connery deslumbrante vila à beira-mar é um ótimo exemplo disso - seu preço era cortar ao meio depois de um ano no mercado e ainda assim ainda não vendeu, depois de muita publicidade e cobertura de notícias e mais de três anos no mercado. Uma desejável vila em Cap d'Ail, de propriedade de um oligarca russo, foi listada de forma privada, por um valor não revelado, desde 2015, e publicamente (por muitas agências) desde 2017, primeiro por 30 milhões de euros e agora por 23 milhões de euros – e ainda não foi vendido. Há muitos outros exemplos semelhantes, especialmente no mercado de alto padrão com proprietários russos.

    Isto é porque consultores financeiros bem informados de compradores ricos estão prevendo que o mercado está numa tendência descendente de preços a longo prazo, porque os bancos não autorizarão hipotecas sobrevalorizadas e porque Os russos não vêm mais com malas de dinheiro. These factors are pushing the prices much, much lower.

    Preços de venda de 1 a 3 milhões de euros

    • Mercado de vilas de luxo de médio porte
    • Preços de venda de 1 milhão a 3 milhões de euros
    • Normalmente aplica-se a moradias de luxo de 250 m² a 1000 m²

    This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

    As villas nesta faixa estão sendo vendidas com descontos entre 40% e 80% sobre o preço pedido, conforme superfaturamento extremo abunda nesta faixa de preço. Existem muito mais vendedores neste segmento do que sério compradores. Vilas ultramodernas são procuradas (mas não se forem muito caras), enquanto os estilos de pedra, de aparência antiga e clássicos não estão à venda.

    Na maioria das vezes, esses proprietários são idosos ou russos. Espere ver um aumento nas vendas problemáticas neste segmento nos próximos anos devido ao envelhecimento dos Baby Boomers, à economia, aos estrangeiros que vendem devido ao aumento de impostos, ao Apreensões de vilas russas, e os efeitos contínuos do Brexit.

    Preços de venda de 600 mil euros a 1 milhão de euros

    • Mercado de vilas de baixo e médio porte
    • Preços de venda de 600.000€ a 1 milhão de euros
    • Normalmente aplica-se a moradias com menos de 400 m²

    In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

    Os principais compradores nesta faixa são as famílias francesas. Os vendedores neste segmento são geralmente cidadãos franceses ou britânicos. Em ambos os casos, têm motivação para vender (questões económicas, divórcio, etc.) e o Brexit continuará a afectar este segmento.

    O mercado pode demorar para se ajustar

    Muitas vezes, quando a actividade de compra abranda, leva algum tempo para os proprietários e agentes imobiliários ajustarem as suas expectativas e baixarem os preços. Enquanto isso, propriedades com preços realistas poderão ser vendidas, mas propriedades que não ajustam seus preços permanecerão no mercado, muitas vezes por anos, até que ajustem suas expectativas e baixem o preço para ficar alinhado com o mercado (descubra como determinar o preço correto).

    Tenha em mente que as estatísticas que incluem toda a França são enganosas, pois incluem grandes cidades como Paris e Marselha, onde a procura continua forte e os preços estão a aumentar. As áreas rurais e de casas de férias como a Riviera Francesa estão, pelo contrário, numa trajetória descendente.

    Agentes imobiliários e notários seja pago quando você concluir a compra e, quanto mais você gasta, mais eles ganham. Então, naturalmente, eles tendem a ser muito otimistas em relação ao mercado. Eles são incentivados a dizer que é um mercado superaquecido e que os preços estão subindo, pois isso pressiona os compradores a sentirem que deveriam comprar mais cedo e por mais dinheiro, e incentiva os vendedores a listar suas casas. Mesmo em mercados obviamente fracos ou em declínio, os agentes e notários dirão frequentemente que se trata de um mercado aquecido.

    Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

    Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

    Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

    Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

    Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia de denúncias que quem está no ramo não quer que você veja.

    Nosso guia para corretores de imóveis includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

    Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

    Nosso guia para coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

    Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

    Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

    Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

    Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.

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