La tarification de l'immobilier France m² est une arnaque

En France, chaque fois qu'une villa est vendue, la vente est publiée sur un site Web officiel du gouvernement (souvent appelé DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Cela ressemble à ceci :

Conseil: Sur DVF, cliquez sur le carré de vue satellite en bas à gauche pour basculer entre la vue cadastrale et une photo visuelle, afin d'avoir une meilleure idée de la taille des villas.

Dit clairement, le m² répertoriés pour les villas vendues c'est une blague – il n'y a aucun fondement sur la réalité.

Puisque les notaires prélèvent une commission de % sur chaque vente, ils ont une tactique malhonnête pour faire paraître les prix au m² beaucoup plus élevés qu'ils ne le sont réellement et induire les acheteurs en erreur. Les agents utilisent ensuite ces fausses données pour justifier des prix demandés supérieurs au marché, dans le but de faire monter les prix de l’immobilier. Ces informations sont ensuite diffusées sur de nombreux autres sites Web immobiliers.

Comment les notaires manipulent les données m2

Puisqu'il n'y a aucune loi contre cela, les notaires signalent des m² qui sont plusieurs fois plus petits que la villa ne l'est réellement. Par conséquent, une villa affichant 145 m² aurait pu être annoncée comme 450 m² (voir exemples ci-dessous). Voici pourquoi:

Ce n'est que « l'empreinte » sur le terrain

Une autre excuse pour le m² incorrect est le fait que le m² affiché pour les villas vendues est seulement censé être « l’empreinte m² ». Caché dans leur FAQ, le site DVF admet que les m² ne sont que juridiquement non contraignants estimations de l'empreinte m² de la maison (la superficie du terrain occupé par la maison) et ils disent spécifiquement que c'est pas le m² habitable et fait pas avoir une quelconque valeur juridique :

Il n'y a aucune obligation légale de mesurer le m² ou d'être précis en DVF

Le principal problème est qu'une enquête appropriée sur les m² n'est pas requise par la loi, et les notaires ne sont pas tenus de déclarer les m² réels sur DVF, et par conséquent, les tailles de m² autodéclarées et « estimées » publiées sur DVF sont dramatiquement under-reported.

Ils gonflent les prix de vente

DVF affiche également le prix de vente comme « vendeur net » les prix (qui inclure (impôt et, sur la Côte d'Azur, les vendeurs payant les honoraires d'agence sur leurs bénéfices, cela inclut les honoraires d'agence) pour gonfler les prix vendus. Ils utilisent ensuite ce prix de vente gonflé pour faire des moyennes au m², ce qui est également évidemment faux.

Ils n'incluent pas les villas qui nécessitent une rénovation

Comme Cédric Duplantier (qui travaille à la DGFIP et qui est modérateur du site DVF notaires) dit, « Les contrats de vente d'immeubles à rénover ne font pas partie des données présentes dans DVF. » Cela signifie que les villas vendues comme « à rénover » ne sont pas incluses dans la DVF. Cela élimine de nombreuses ventes à bas prix des statistiques du m² moyen et de la carte DVF, augmentant ainsi faussement les statistiques publiées du « m² moyen ».

Les prix moyens du m² sont basés sur ces données erronées

Même si les m² publiés dans DVF ne sont pas basés sur les m² réels de la villa, ceux qui font des commissions sur les ventes (notaires, agents, sites d'immo) utilisent tous ces fausses données pour prétendre que les villas se vendent cher, des prix au m² beaucoup plus élevés qu'ils ne le sont réellement.

En moyenne, les m² déclarés sur le site du notaire représentent 1/3 à 1/4 de la superficie réelle, qui gonfle faussement les prix moyens au m², ce qui profite aux notaires et agents, rémunérés à la commission.

Les prix moyens au m² affichés sur les sites Web sont faux : ils sont bien plus élevés que le prix réel de vente des propriétés.

Exemples, avec preuve !

Les exemples ne manquent pas, puisque plus de 97 % des ventes de villas sont répertoriées avec des m² incorrects. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples pour vous donner une idée de ce qu'il faut rechercher. Garde en tête que:

• Les permis de construire n'indiquent que les m² « habitables », ce qui laisse beaucoup d'espace de côté dans certaines maisons (partouts avec des plafonds bas, des maisons d'hôtes, des placards de rangement, des escaliers, etc.), donc la plupart étaient probablement annoncées comme étant encore plus grandes !
• Le prix indiqué sur DVF est supérieur au prix réel de l'offre, car il inclut les taxes !

C’est pour cela qu’on dit le m² « maximum » auquel il s’est vendu, car si l'on incluait la surface non « habitable » et supprimait les taxes, le prix au m² serait encore plus bas !

Cela n'augmente pas non plus le m² après des reconstructions complètes, bien que le m² réel soit un record public…

En remarque, le nombre de chambres indiqué n'est pas non plus (évidemment) exact.

Comment vérifier le M2 des villas

Vous pouvez faire votre propre vérification en regardant les villas que vous avez visitées. Enregistrez l'adresse et la liste des ventes et comparez-les à DVF et permis de construire.

Une autre façon de voir cela est de vérifier les maisons des voisins et de comparer la taille à une liste où la taille est indiquée.

Voici un exemple… Il s'agit d'une villa actuellement en vente à Eze :

Après vérification le site du gouvernement DVF et Google Earth, nous pouvons voir que la villa du voisin a probablement été construite par le même promoteur et qu'elle a le même style et à peu près la même taille (en fonction de son empreinte au sol et de ses étages, comme vu via Google Earth) ; il s'est récemment vendu pour 930 500 € !

Pourquoi c'est un tel problème

Bien que les m² soient clairement indiqués de manière incorrecte et ne reflètent pas la taille réelle des villas vendues, ces fausses données sont utilisées pour les statistiques nationales de prix et pour des sites Internet qui prétendent connaître le prix moyen au m².

Mais c'est littéralement impossible pour savoir si les prix augmentent ou diminuent, ou le m² moyen, puisque les notaires peuvent (et le font !) manipuler ces données en réduisant artificiellement la taille des maisons en m² (pour faire semblant que les prix augmentent).

Comprendre cette arnaque est l’une des étapes les plus importantes pour comprendre le marché immobilier français.

Connaître cette réalité du marché est essentiel si vous souhaitez acheter votre villa à un prix proche de ce que vous pouvez vendre ça pour.

Agents : manipulation du marché

Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien au-dessus du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

Voici un exemple : la vente de villa la plus chère à Eze se situe de loin au 772 avenue de la Marne. Faut creuser un peu et tu verras ça Prestigimo (une agence immobilière) l'a acheté. Ils font de leur mieux pour dissimuler ce fait et vendent des propriétés entre agences, achètent à des amis promoteurs pour récupérer de l'argent, etc. Creusez et vous trouverez un exemple comme celui-ci dans presque toutes les villes.

Encore des mensonges flagrants…

En plus de tout cela, et pour ajouter à la confusion autour du prix au m², les agents mentent régulièrement sur la taille en m² des villas, et ils font également mentir les inspecteurs. Il n'est pas rare que des annonces indiquent qu'une villa est 100 à 200 m² plus grande qu'elle ne l'est réellement. La seule façon de connaître le m² réel est de le faire mesurer par votre propre inspecteur indépendant. Mieux encore, demandez à deux inspecteurs de le mesurer et de voir s'ils aboutissent à des chiffres différents.

Voici comment découvrir le réel valeur d'une villa en France.

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