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卖家指南：如何为您的别墅定价
如果您想出售您的别墅，您需要了解两件事：您的房产的真实价值，以及为什么代理商告诉您它的价值高于实际价值。
如何弄清楚你的别墅的真正价值
要知道的第一件事是： 市场价值。 您别墅的市场价值是基于附近地区过去的销售情况——而不是 假平方米定价平均值. 这就是您的别墅的售价。 您不能相信代理人告诉您的市场价值（原因见下文）——因此您需要自己进行研究。
- 首先，了解 m² 统计数据及其错误原因 （这是了解法国房地产市场最重要的事情）。
- 此处介绍了计算别墅市场价值的方法 （买卖双方的流程相同）。
- 预测未来几年它的价值会上涨还是下跌的方法是分析影响房地产市场的因素。 这是我们的 指导市场现在在哪里，以及它走向何方。
买家会发现市场价值： 当买家获得抵押贷款时，银行会对房产进行估价，并告知买家其市场价值（银行不会批准高于市场价值的抵押贷款）。此外，在豪华房地产市场，买家通常会有财务顾问建议他们对房产进行估价。
如果您为别墅定价高于市场价值： 它不会卖。 就这么简单。 它会在市场上放置多年，直到您决定将其取下。 您可以通过将电子邮件通知设置为 聚合网站。
一些卖家不介意他们的别墅挂在市场上不卖，因为他们喜欢幻想自己的别墅比实际价值高得多，或者他们陷入困境 俄罗斯人会超支的旧观念 在他们的别墅上。 代理商不喜欢这样，但他们正在竞争以确保上市，因此他们别无选择，因为大多数卖家会盲目地选择告诉他们可以以最高价出售别墅的代理商。
代理人的动机
代理商非常有竞争力，他们在签下新卖家时会得到代理商的奖励。 当你和他们交谈时你会看到，他们会 答应你月亮 获取列表。
代理商根据他们告诉您他们可以出售您的别墅的价格进行竞争。 但是当你询问价格的合理性时，他们要么给出虚假的“过去的销售”（询问地址和 以这种方式验证), 或者他们引用 假 m2 定价，或者只是告诉你，你应该盲目地相信他们，因为他们是“专家”。
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on House Prices France （在那里你可以看到一张覆盖了 所有 the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is 不 准确的 - 这就是为什么。
他们谎报别墅价值是为了确保挂牌出售。这并不是因为他们是坏人，而是因为法国的制度设置得很糟糕。当他们签下新卖家时，无论谁找到最终买家，他们都会获得佣金。然后他们就可以在网上宣传它（以及他们的代理机构）。
他们知道，除非你降价，否则别墅是卖不出去的。 到那时他们可以说“现在市场更糟”或找借口，但最终他们将获得佣金，因为他们是获得上市的人。
如果您真的想出售别墅，您需要了解别墅的真实市场价值并正确定价。不要听那些试图出价高于对方的代理商的话，因为这只会导致麻烦并且无法销售。正如当地代理商告诉我们的： “当我们通过 DVF 分析告诉业主他们别墅的真实市场价值时，他们会感到恐慌。然后其他机构给他们更高的价格，这是一个幻想，只是为了获得授权……所以，最后，我们必须玩这个游戏，告诉他们他们的房子比其他机构所说的更值钱，尽管我们知道这一点不会出售，否则我们将无法获得授权，无论如何，它都会由不同的机构以该价格列出。”
这是一个例子......
这是一栋普通的，没什么特别的别墅 目前出售 在埃兹。 尽管有很多道路噪音并且面向东方，但它的上市价格接近 600 万欧元（低于 700 万欧元！） 疯狂的 询问价格。 没有别墅有 曾经 在有记录的历史中，在埃兹以接近该平方米的价格出售。 但这并没有阻止上市代理人试图以高于其他代理人的出价来确保其代理机构的上市。 它将一直在市场上出售，直到业主绝望为止，届时它可能会以 100 万欧元左右的价格售出。
检查后 House Prices France, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
如您所见，这是另一个示例 m² 被公证人严重低报以虚报 m² 平均定价. 公证人网站列出出售的（邻居的）别墅面积为 125 平方米，但该别墅的代理销售清单显示其面积为 379 平方米（代理人告诉我们这都是地上平方米并经过验证。）
另一个例子…
这座位于 Villefranche-sur-Mer 高处的别墅要价 460 万欧元。 面积为 260 平方米，需要翻新（内部采用 1980 年代风格，非常便宜）。
这是它（在左边），旁边是邻居的别墅，比它大两倍多：
在 DVF 中，您可以看到邻居的别墅（面积 565 平方米）在 Covid 繁荣时期以 110 万欧元的价格售出（高于正常价格）。 附近地区几乎所有其他别墅的售价都差不多。
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
在线房地产代理
过去五年，法国开设了十几家在线房地产中介公司，尽管它们只占很小的市场份额，但发展迅速。它们收取的费用远低于传统房地产中介公司。在去传统中介公司之前，值得尝试一下这些中介公司，因为如果你可以通过这些中介公司出售房产，你将节省费用和精力。
以下是要检查的主要内容：
与代理商打交道时的提示： 代理有时会试图在授权中加入非法处罚条款，要求卖方承担全部或部分代理费，即使房屋是由其他代理出售的，或者如果卖方自己找到买家，则支付 50%。这是非法的，但机构无论如何都会试图用此条款来欺骗您。唯一可以获得报酬的中间人是负责销售的中间人。
