寻找待售别墅

法国的房地产列表与美国不同（您可以在美国搜索 一切 待售房产以及所有过去的销售价格都在一个 MLS 系统中 一切 代理人使用），或在加拿大和英国（卖家以接近市场价值的价格定价其房产）。 在法国里维埃拉，价格往往不切实际，很难找到好的房源或价格合理的待售别墅。 这是由于多种原因造成的......

法国的地产房源

你可能会觉得这令人震惊，但是 只有 58% 的别墅销售是通过房地产经纪人进行的，其中许多是在“场外”出售给他们的客户（或 开发商, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

其余的则通过拍卖、直接通过公证人（占销售额的 4%）或通过当地报纸、社交媒体、分类网站或专业地产媒体（由业主列出）进行私人销售。 这是因为房地产经纪人的收费在 4% 到 10% 之间，许多业主更愿意尝试其他方式出售，只有在自己找不到买家的情况下才与经纪人打交道。

一旦代理商获得它，他们将首先尝试“场外”将其提供给他们的客户和与他们有合作伙伴关系的其他代理商。 如果他们都找不到感兴趣的买家，那就开始付费做广告。 他们尽可能长时间地推迟公开该列表，因为公开广告会招致其他代理机构的竞争（其他代理商在 Google 地球上找到它并与卖家接触，因此 他们会 如果他们卖了就赚取佣金）。 因此，通常情况下，如果一栋别墅在公开广告时尚未售出，那是因为它价格过高或存在问题。 了解为什么这么多别墅价格过高。

综上所述，法国里维埃拉的别墅经过 三个市场 — 私人、场外和公开上市：

市场 1：私人市场。 首先，卖家尝试在不使用代理的情况下进行销售。 关于 一半的别墅被私下出售，且无需通过代理商代理。

市场 2：场外市场。 如果他们无法私下出售，他们就会通过代理商挂牌出售。很大一部分别墅都是由代理商通过“场外”方式卖给他们现有的联系人，而不是公开或在网上挂牌出售。

市场 3：公开上市。 如果没人想买别墅，经纪人就会在互联网上公开列出它。 这些别墅通常在市场上搁置多年，除非业主大幅降价，否则不会出售。

几乎所有公开挂牌的别墅都存在问题且价格过高。

请务必阅读 关于法国的房地产经纪人 在与他们合作之前。

寻找待售别墅

虽然没有一个网站可以 所有 公开广告的房源，有几个网站汇总，最好的是 现场不安全 （显示发布列表时，平方米价格和价格下降）。 其他有： 费加罗报， 绿英亩和 超级免疫。 它们都允许您通过电子邮件注册新列表提醒。 如果您观察警报一段时间（甚至几年），您就会发现，相同的房屋不断被重新列出。

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

另一件需要注意的事情是 一些代理商拒绝与其他代理商合作 （由于各种原因），导致与您合作的代理人告诉您房产已售出，而实际上尚未售出，因此请务必与另一位代理人再次核实（或者稍后在 DVF）。 此外，许多交易都失败了——有报价的房产距离完成交易还很远，很可能最终会重新回到市场上。

您可以通过在 Facebook 群组和列表网站（例如， 乐邦币， PAP 和 防盗。

在法国里维埃拉，卖方支付代理费用，但这些费用已包含在价格中，因此如果您直接购买，您可能可以协商到更低的价格。

有一个有趣的网站叫 海狸鼠属，它试图跟踪哪些房地产列表改变了价格，以及列表上线了多长时间。 它会让你有一种感觉 最低限度 列表在线的时间长度，以及他们跟踪的网站上的价格是否发生变化。

阅读房地产清单

清单通常会注明别墅的平方米数和件数（房间），但这些数字有时会被夸大/不准确。 我们经常看到别墅的平方米膨胀了 50% 至 100%，有时甚至高达 200%！ 理论上 这是不允许的，但是 事实上 代理商不会因虚假广告而受到惩罚 在法国。

每个主房间（不包括浴室、储藏室或厨房）都被视为一个“部分”。 因此，三件套通常是两间卧室。 请注意，因为一些中介将带有超大客厅的两居室称为四件套，这有点夸大其词，因此仔细检查很重要。 “salle de sejour”或“salon”是美国人所说的“客厅”。 一些房地产经纪人将房间列为卧室，即使它们不是 what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

时机很重要

由于法国里维埃拉只有 62% 的别墅是主要住宅，这使得春季和夏季不太适合寻找别墅购买，因为许多业主已经在夏季出租了别墅。 暑假租赁季节过后，秋季有更多选择。 到了冬天，那些仍在市场上出售的别墅的业主可能会在定价上更加灵活。

拍卖和止赎

拍卖和取消抵押品赎回权可能（或可能不会）在法国提供讨价还价的机会。 通常选择拍卖是为了实现快速出售——可能是因为离婚、继承或解决债务。 您可以通过检查以下信息来了解您想要的区域内是否有任何拍卖或止赎房产可供出售 公证人网站 和 卡德兰。

拍卖中的房产通常会有比市场价格低得多的底价，所有想要竞标的人都需要提前支付押金——可以是 5% 到 20% 之间的任何东西——如果你没有赢得竞标，你的钱将被回。 额外费用总计大约额外增加 10%，可能包括法庭费用、律师费、出版费等 - 提前检查您的义务非常重要。 这里还有一些 有关法国房产拍卖的信息。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南。 这些指南解释了如何估计房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，要了解法国的房地产市场，你必须了解如何 平方米定价是一个巨大的骗局。 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向的指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人指南及其影响 法国里维埃拉房地产市场。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

我们 房地产经纪人指南 包括：中介会告诉你的不诚实的事情，房地产中介是如何运作的，买家中介和房产中介，你为什么要避开非法和外地中介，以及该相信谁（重要警告）。

我们 定价和确定别墅市场价值的指南 包括：为什么价格如此极端过高，如何估算别墅的市场价值（它的价值），以及查找报价的分步指南。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、潜在的景观问题、住房税、年龄、互联网和移动接入、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的问题您将实际拥有非法添加物和结构，为什么要出售它们，如何验证等等。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和占屋者以及要问自己的问题。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑钱购买、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱之前要做什么以及最后签字。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、第二套住房的技巧、出租别墅、装修以及雇用人员的知识。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。