购买别墅前要考虑的事项

令人惊讶的是，人们很容易陷入购买别墅的兴奋之中。但在你全心全意地投入这个想法之前，请确保对你想要的东西以及拥有房产所带来的不那么令人愉快的现实持现实态度。

问自己的问题

以下是一些需要考虑的问题，可帮助您确定您正在考虑的房产是否是您的最佳选择：

你是否强迫数字发挥作用？
能够“买得起房子”远远超出了您能否获得首付资金并获得抵押贷款的范围。它还包括抵押贷款费用、公证费以及所有维修费、税费、维护费、水电费，以及谁知道随着时间的推移会出现什么其他费用。确保您考虑到所有这些，并现实地考虑您的负担能力，而不会给您的生活增加财务压力。

家让你兴奋吗？
并非每个人都能坚持等待一栋“令他们兴奋”的房子，但如果你能够，为什么要花那么多钱买一个你并不那么喜欢的东西呢？最好是等待一栋你可以想象自己几十年都喜欢的别墅，而不是最终再次搬家，并可能损失一大笔钱。毕竟，在以拥挤著称的法国里维埃拉房地产市场上，出售一栋房子可能需要数年时间。

房子能满足每个人的需求吗？
如果您独自居住，这不是问题，但如果您与伴侣和/或家人住在一起，或计划接待客人，请确保房子适合每个人，而不仅仅是您。有足够的停车位供客人使用吗？步行即可到达您孩子的学校吗？

你是否忽视了检查报告的结果？
如果是这样，这可能不适合你。如果检查和诊断报告显示这栋房子不适合你，请听从他们的建议。

您能完成房屋所需的所有维修工作吗？
请注意，家居装修展示仅展示整个装修过程的一小部分。工作量实在是太大了。而且还很贵。如果您没有自己动手的技能，或者没有钱雇人进行维修，那么就该放弃了。

你有感情依恋吗？

不要太执着于财产。一旦我们开始想象自己在家里或想象自己在家里抚养孩子，就很难避免多付钱并走开。

你的 实际的 成本

在购买别墅之前，您需要意识到销售价格并不是您需要承担的唯一费用。有很多沉没成本。除了维护、修复您预计不需要修复的东西等之外，您还需要考虑这些沉没成本：

学习费用

在购买别墅之前，您应该完成自己的研究。 这费用大约是 普通面积的住宅为 1,000 欧元，较大的住宅则为 2,500 欧元。

无法保证卖方承包商所做的研究是正确的。实际上， 许多检查员无能，并且在政府审计中，他们发现了巨大的不一致之处。例如，一位检查员将某处房产评为 B 级，这意味着该物业节能，而另一位检查员则将其评为 E 级，这意味着该物业节能。

公证费用和税收

为了完成交易， 公证人收取 7% 至 8% （他们的费用加上政府税）。

抵押贷款成本

设立抵押贷款还存在一次性沉没成本，通常为别墅售价的 1.5%（1% 抵押登记，加上 0.5% 承保费），再加上约 2000 至 3000 欧元的“评估”费用。如果您聘请了抵押贷款经纪人，他们还会收取一次性百分比费用。再加上每年强制抵押贷款保险的费用（约占别墅价值的 0.5%） 每年）和抵押贷款利息。这是一个 抵押贷款计算器 这样您就可以计算您的利息和每月还款额。

每年的沉没成本

不要忘记考虑您的新保险费用（财物保险，如果需要，还有自然灾害的红区保险）。另外，一些别墅对社区事务（如警卫、园丁等）收取强制性费用。您还需要为维修和保养等事务制定预算。

税收， 税收，以及更多税收！

每个别墅业主每年还需缴纳多项附加税。对于 100 万欧元的别墅，预计每年支付约 4000 欧元（但具体情况有所不同）。除了财产税之外，了解您的财产的最简单方法是向当前别墅所有者索要税务报表。以下是您应该在预算中考虑的税费：

国际金融机构/财富税

该 IFI/财富税 年利率在 0.5% 至 1.5% 之间，法国居民和非居民均需缴纳，且房地产资产价值超过 130 万欧元（按现行法计算） 当前的 估值）。例如，如果您拥有一栋价值 240 万欧元的别墅，您每年需缴纳超过 1 万欧元的 IFI 税。

您可以通过抵押贷款摆脱这种困境（因此请确保在签署最终合同之前获得批准），这会降低您在该房产中的实际权益，但您需要不断重新融资以使您的权益保持在 130 万欧元以下。

想了解更多吗？这是 有关财富税的便捷常见问题解答， A 详细指南 对于这项税收，以及一些 政府提供的有用信息。

财产税

房产税（丰西埃税）主要住宅的税率约为 1%，次要住宅的税率为 3%， 并不断增加。该法案的丰西埃税在一年的最后一个季度到达，金额基于财产的估计年租金价值乘以公社设定的百分比（请向当地市政府索取更多信息）。

住民税

金额 住民税 （居住税）将根据每个人的决定而变化 公社 以及每处房产的大小和状况。住房短缺地区（如法国里维埃拉）的度假屋可能会面临附加费 居住税。地方议会有权酌情征收 5% 至 60% 之间的附加费。大多数议会采用 20% 的税率，但有些议会采用了 60% 的最高税率，因此最好 找出这个 在您购买之前。

甚至更多的税收！

您还需要缴纳许多其他税款，例如废物清除税、电视税等。

如果您居住在法国境外（以及欧洲经济区以外）并在法国拥有财产，税务机关还可能要求您在法国指定一名代表，以接收有关财富税评估、征收和有争议的索赔的信件。

顺便说一句，当你想出售时，沉没成本甚至更多。这 法国资本利得税 在过去几年里大大增加了。加上所需的“社会费用”，根据卖方的居住地，欧盟居民的税费最高可达 34.5%，非欧盟居民的税费最高可达 48.83%，不包括所需的所得税。哎呀！

购买作为投资？

不幸的事实是，法国里维埃拉并不是购买房地产进行投资的好地方。十多年来价格一直持平 所有迹象都表明未来价格会下降。

此外，法国政府正积极尝试降低房地产价格，增加第二套住房的繁琐年度税，并想方设法抑制房屋翻新、投资性购房、Airbnb 租赁和度假屋。未来你完全可以期待更多这样的事情发生。

甚至 中央经济发展署 有这样说（2022 年 1 月 10 日）： “从投资者的角度来看，净租金收益率（扣除费用的租金除以销售价格[不包括其他成本]）非常低。因此，住房投资与长期公共债务投资具有竞争力，两者的预期回报水平无疑都非常低……其转售价值在任何时候都不确定。”

而且，当你出售时，你需要支付 巨额税收 加起来可达 49%。所有这些还不包括房地产中介费和财务代表费，最终您获得的收益还不到总收益的一半 - 如果 你完全有收获。

购买“新装修”（或新）别墅

在法国里维埃拉，有很多很多（我是说很多吗？！）开发商。他们与代理商有特殊的关系，他们以低价购买别墅（如果您是卖家，请注意，因为您可能会因此而遭受损失），然后进行廉价的翻修，并尝试使用同一代理商在价格高得离谱。您也许可以通过检查来发现这一点 显示别墅销售情况的地图 （包含确切的位置、大小、价格）过去 5 年的数据。

当然，这些开发商希望最大限度地提高利润，尽量减少开支。毕竟，这是一门生意。他们通过在你看不到的东西上偷工减料来做到这一点。他们雇佣绝对最便宜（而且通常不合格）的建筑工人、电工、水管工等，并告诉这些人尽可能便宜、快速地完成工作。

他们通过向买家提供保修（根据法国民法，所有建筑工程的保修期最长为 10 年）来安抚买家，但保险支付维修费用——而不是他们——并且 你 仍然必须处理出现的所有问题。另外，保险不承保重大问题，例如需要重新安装整个管道，因为使用的管道很旧并且组装方式错误。而且你可以预期同一问题会被重复维修，因为廉价的材料不断被使用——毕竟，维修公司每次都会得到报酬。

这意味着开发商除了最便宜的工作之外没有任何动力去做任何事情，因为一旦你购买了它，这是你的问题，而不是他们的问题。这也意味着让您非常头疼，当您搬进来时意识到空调无法正常工作，电气和管道需要重新安装，地板或隔热层未添加等。

外观漂亮并不意味着装修得好。最好找一栋业主多年前装修过的别墅——装修是为了他们自己，而不是为了转售。

犯罪

想象一下这种恐怖的场景：外出吃完晚餐后回到法国的别墅，却发现不速之客正在厨房里看电视、做饭。或者，当你在公寓或别墅里休息时，一扇窗户被撬开，一个男人闯进来，蹲在你的一间卧室里。或者，你只是打开前门，一个带着许多小孩的家庭未经你的允许就闯了进来，然后拒绝离开。你会认为你可以打电话给警察，他们会帮你处理，对吧？不。在法国不会发生这种事。

入室盗窃

法国的法律保护穷人和罪犯，警察很少逮捕入室盗窃者。因此，入室盗窃成为 大的 法国里维埃拉的问题（而且越来越严重）。有人闯入 每两分钟 在法国，法国里维埃拉是入室盗窃案最多的地区，大约有 每年 8,000 起入室盗窃事件。该地区的别墅业主（和租户）经常在睡觉时遭到毒气袭击和抢劫，或者在进入别墅时被持枪威胁。不幸的是，这是在法国里维埃拉拥有别墅的必然经历。

您需要熟悉法律，以免因入室盗窃时自卫而入狱。简而言之，您不能使用比罪犯当时使用的武力更大的武力（甚至不能威胁使用更大的武力）（因此，如果他们有枪并且背对着您，您不能从背后射击他们），否则您将入狱。

有很多东西需要了解，所以我们写了一篇 法国里维埃拉入室盗窃和毒气袭击指南。

这是 一个可以让您了解犯罪情况的网站 在您正在考虑的领域以及 我们对法国里维埃拉犯罪的概述 （以及为什么您没有听到更多有关它的消息）。

非法占有房屋和入室抢劫

非法占有房屋的权利对于法国里维埃拉（法国仅有的四个占非法占有房屋总数 79% 的地区之一）的房主来说是一个大问题。

从过着“占屋者生活方式”的吉普赛家庭（在许多网站、在线指导和其他占屋者的帮助下），到寻求庇护的外国人，到 犯罪网络（主要来自俄罗斯除其他外，法国还面临着来自多个国家的政府和机构的迫害（例如，罗马尼亚和保加利亚），但有很多人懂法，却滥用法国制度，而该制度似乎是为了保护罪犯而设计的。

关于这个问题，有太多内容要告诉你，所以我们写了一篇单独的必读文章 非法占有和入室抢劫指南因为了解警察的局限性（大多数时候他们不会帮助你）非常重要，而且 你 会因威胁入室盗窃者而被指控为罪犯。

气候变化的影响

气候变化对法国里维埃拉的影响越来越大，给该地区带来了诸多挑战。法国里维埃拉的强烈热浪变得更加频繁和持久。森林火灾变得频繁发生，气温升高和干旱持续加剧，摧毁了房屋和自然栖息地。

水资源短缺也已成为一个严重问题，导致采取了严格的限水措施。这些措施 引发争论 关于公平，特别是当地居民和旅游业之间的公平。当地人认为，包括酒店和游客在内的每个人都应该分担保护的负担，不要填满游泳池或浇灌花园。然而，对当地经济至关重要的旅游业往往继续使用大量水资源来维持其服务，导致不平等和怨恨的感觉。据当地新闻报道，这些紧张局势凸显了在一个严重依赖旅游业的地区平衡环境可持续性与经济利益的更广泛挑战。

热浪和森林火灾等自然灾害发生频率的上升可能会导致房产保险费上涨。确保全面覆盖并投资减轻热浪影响的措施（例如适当的隔热和空调）对于保护您的投资和福祉至关重要，因此请务必将额外费用考虑在内。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南。 这些指南解释了如何估计房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，要了解法国的房地产市场，你必须了解如何 平方米定价是一个巨大的骗局。 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向的指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人指南及其影响 法国里维埃拉房地产市场。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机至关重要，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

我们 房地产经纪人指南 包括：经纪人会告诉你的不诚实的事情、房地产中介如何运作、买方经纪人和房产中介、为什么你应该避免非法和非本地经纪人，以及应该信任谁（重要警告）。

我们 定价和确定别墅市场价值的指南 包括：为什么价格如此极端过高，如何估算别墅的市场价值（它的价值），以及查找报价的分步指南。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、潜在的景观问题、住房税、年龄、互联网和移动接入、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的问题您将实际拥有非法添加物和结构，为什么要出售它们，如何验证等等。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑钱购买、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱之前要做什么以及最后签字。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、第二套住房的技巧、出租别墅、装修以及雇用人员的知识。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。