购买流程和合同

所以你找到了一个你喜欢的别墅，你想出价。 第一的， 阅读本指南，了解如何确定别墅的市场价值，所以你知道要提供什么价格。 您的报价应基于别墅的当前市场价值，而不是卖家的要价。

其次，确保您已阅读我们所有的指南并收集了诊断报告、检查了分区并完成了 我们推荐的所有其他东西。

一旦你确定你已经彻底，并且你准备好提出要约，请按照以下步骤进行：

计算报价的价格

这是一个分步指南： 如何确定您的初始报价应该是多少。

记住：全部 您看到的广告价格有一个共同点：到目前为止，还没有人同意支付该价格。 不要相信中介说其他人对高价感兴趣。

代理商通常被其公司机构强制要求不得让买家提交“市场价值”报价（这是为了操纵市场价格，因为他们可以通过促进度假租赁来获得稳定的收入）。预计代理商会撒谎，阻止您提交比要价低得多的报价。理想情况下，您的报价应该直接发送给业主（通过他们邮箱中的密封信件），或者以其他方式通过公证人（您选择的公证人，而不是代理人推荐的人），但要知道，一旦代理人从公证人那里得到报价，他们就会可能根本就不给主人。

注意： 如果卖家不接受您认为实际价值的平方米价格（并且您是直接从卖家那里听到的），那么您可以等待并继续寻找。如果定价过高，很可能卖不出去——最终他们会私下接受市场价值报价。

获取调查报告

有 多项调查 卖方有法律义务向您提供（如果他们不这样做，您可以稍后起诉他们）。 它们绝不是详尽无遗的，一些测量员腐败并且会为了代理人或公证人的利益而撒谎，因此完成自己的检查也很重要（之前 你签合同。）

卖家给你的诊断需要是最近的（这是细节). 这是一个 诊断报告指南 和 另一个指南. 卖方没有义务修复缺陷； 作为购买者，您需要支付修理费用。 卖方的义务只是提供完整的报告。 如果他/她不这样做，他们将对与这些特定事项相关的缺陷负全部责任。 实际上让他们付钱是另一回事……

确保也得到 城市规划证书，因此您将大致了解可以使用该属性做什么。

阅读我们的 重要事项指南 有关报告的更多详细信息。

在你把它写下来之前

在提出要约之前，您应该做几件事。 首先，访问当地市政厅（'Mairie'）并询问财产和邻居等。了解是否有任何邻近地段有建筑许可，以及自然风险是什么，检查 该物业的规划许可历史 查看是否有任何未经许可的行为等。确保获得 城市规划证书 来自 Mairie。

然后， 聘请获得 CERTIBAT 认证的“Expert de Batiment” 检查别墅并指出任何值得关注的地方（如不明显的结构问题等）。您的卖家不必披露任何影响您将要购买的房产的结构缺陷，尽管他是无权实际隐藏它们。 这意味着，如果在签订合同后，您发现房产或其服务存在结构或其他缺陷，您仍然有义务以约定的价格完成购买，并且无法从卖家那里获得赔偿。 因此，重要的是 委托检验 之前 你签合同。

接下来，发送电子邮件给代理商转发给卖家， 询问 卖家 如果他们想摆脱困境 访问期间看不到的任何未公开的财产问题，例如经常发生的地下室洪水、与邻居的纠纷或任何其他第三方问题。确保您通过电子邮件收到书面答复。如果因未申报的问题而引起任何法律纠纷，以书面形式提供此信息将很有用。

然后，仔细检查 这里列出的所有其他潜在问题 （互联网连接、氡、分区等），然后一旦您满意，通过公证人提交正式报价。 要降低公证费，您可以指定销售价格的一部分作为家具的付款。

省钱小窍门： 您可以降低您的公证费 （仅基于空别墅的价格）将代理费与销售价格分开，并自己支付这些费用（公证人将持有这笔钱，并在销售完成后将其转移给代理机构）。您还可以从厨房、浴室、灯具、家具等总额中分离出大约 3%（不要超过大约 2-3%，否则您将面临审核的风险）并单独支付。

谈判

残酷的事实是，有些卖家根本不认真。他们挂牌出售别墅只是为了看看是否有傻瓜愿意支付比其价值高出几倍的价格。也就是说，在你提出报价之前，很难知道哪些是认真的，哪些不是。

为了降低房产价格，一些战略买家会邀请朋友参观房产，并提出低于市场的报价来购买。然后，如果这些低价报价被拒绝，他们会提出接近市场价值的报价，然后卖方通常会接受。

如何选择 Notaire

公证人基本上是财产律师/税务员，为客户提供建议，为交易做文书工作，并收取政府税款。 确保 获得自己的公证人 — 不要使用卖家或您代理的，并明智地选择。 预计税费最终价格将增加约 7%。

在您找到理想的财产之前就开始寻找公证人，因为找到一个好的公证人可能需要时间。 您需要联系几位公证人，因为有些公证人会试图诈骗/撒谎/多收您的钱。 这个领域几乎没有问责制。 不要使用代理商或卖家推荐的产品。

尽管一些不诚实的公证人可能会告诉您，但公证人知道（现在您也知道） 法律自 2021 年起发生变化，现在新的最高费用为 0.799%，并且允许他们提供 20% 的折扣 对于售价超过10万欧元的房产，需要缴纳的费用（包括抵押贷款附加费）。

确保提前获得所有税费的具体明细。 由于缺乏问责制，许多公证人会（非法！）试图向您多收费用。 因此，如果他们同意给您 20% 的折扣，请确保他们的费用（不包括税费）不超过销售价格的 0.6392% 超过 60,000 欧元的部分 （这是 0.799% 减去 20% 的允许折扣)，并且他们没有偷偷收取任何不必要的额外费用（例如翻译费）——您支付的其余费用应该缴纳政府税。

这是有关法国公证人的更多信息 这是 你应该预算多少给公证人 （将 06 放在部门字段中；请注意，此计算未考虑 20% 的费用折扣）。 要计算公证人将/应该向您收取的费用，请打开您的计算器并输入销售价格，减去 60,000 欧元（ 金额低于 60,000 欧元的费用 非常复杂），然后乘以 (x) 乘以 0.006392（例如，200 万欧元财产的公证人费用，您需要向公证人支付 12,400 欧元 + 60,000 欧元以下金额的费用，即878 欧元，总计 13,278 欧元）。

记住： 你是 决不 有义务与特定的公证人完成交易，并且法律不允许他们向您收取部分工作费用，无论他们威胁要吓唬您让他们成为您的公证人（他们只有在您完全完成与他们的销售时才会付款） . 如果他们不诚实或试图多收费用，然后给他们一个糟糕的在线评论以警告其他人，向他们举报 chambre.alpesmaritimes@notaires.fr，然后去另一个公证处。

有限追索权： 获得第二意见并且不要相信您的公证人非常重要。原因如下：公证人是一个自我监管的行业。公证人和买家之间的纠纷 “调解”过程，由公证人指导（如果你甚至达到这一点，不到一半的投诉会这样做）。正如您可以想象的那样，调解员是由公证人选出的，并且忠于公证人。更糟糕的是 公证人没有义务参与调解 很多人不这样做。这种完全缺乏问责制的情况鼓励公证人撒谎并省略信息，以完成销售并赚取佣金。

因此，我们建议您聘请房地产律师来检查任何合同并帮助监督交易。在法国，房地产律师通常被称为“不动产律师”。此类律师专门从事有关财产交易、土地使用和其他相关事务的法律。他们可以提供法律建议、审查合同并代表您处理争议。

诈骗警告： 黑客一直在发送电子邮件 来自公证人的电子邮件帐户，具有正确的欠款金额，但黑客的银行帐户详细信息，用于存款。 如果您要通过电汇付款，请务必通过电话核实银行详细信息。

买入黑色

这仅适用于直接从卖家那里购买的情况，因为代理商不会让您直接与卖家联系。

谨防卷入“黑钱”。 这是卖家可能希望您直接以现金支付部分价格的地方，以便向公证人隐瞒部分价格。 这几乎不会发生（毕竟是逃税），但值得一提。 这可以帮助卖家减少资本利得税的责任，同时也减少买家的公证费，但是，这也是非法的，可能会给您带来严重的问题：

• 支付这笔钱存在实际困难，而且几乎没有保障措施——您的钱很容易被盗。
• 如果税务机关认为价格过低并要求相对较高的价格征税，则税务机关可能会对价格提出异议。
• 如果该房产是度假屋，您需要在转售时缴纳资本利得税（这远高于您购买时支付的税款）。 计算收益的购买价格会更低：所以收益更高，这意味着从长远来看你会付出更多。
• 如果当局认为有人企图逃税，他们将处以罚款，由买方支付。
• 这是逃税行为，并会受到相应的处罚。

官方报价

一旦您访问了市政厅并询问了房产和周边地区，并且尽可能多地了解了该地区和房产，您就可以提出正式报价（称为“compromis de vente”）。公证人会帮助您完成这项工作 - 但请记住：公证人的利益与您的利益并不一致（因为他们的报酬是按佣金支付的，并且只有在销售完成后才支付）。

确保不要使用所有者的公证人，因为他们可能会建议所有者等待更高的报价（因为他们会赚更多的钱），或者忘记向所有者展示您的报价。 如果您有自己的公证人，他/她更有可能跟进，因为这是他/她获得报酬的唯一途径。

我们建议您 也 亲自将您的报价副本直接交给业主（您可以将其放在密封信封中，并写上业主的姓氏，放在他们的邮箱中，询问邻居是否知道如何联系业主，或向市政厅索取业主的联系信息）因为公证人会将您的报价提供给代理人，代理人可能只是 假装 如果他们的代理机构告诉他们不要接受市场价值的报价，他们会向卖家展示（是的，这是非法的，但他们仍然经常这样做）。

包括对报价的解释（以 已售出的类似别墅列表 附近有 Google Earth 屏幕截图，然后是导致您购买该平方米价格的因素，以及 – 可选 – 市场轨迹）。

不要依赖口头保证或不精确的法律起草。

在合同中附加很多条件（“暂停条件”）是正常的，这样您就可以在需要时退出销售。 确保您的合同包含所有这些让您退出的条款：

• 如果估值低于你的报价，
• 如果你未能获得抵押贷款，
• 如果调查显示别墅或土地面积小于______（别墅可居住平方米）和______（土地面积），
• 如果存在不利的规划限制或第三方权利可能会严重影响您对财产的享受，
• 如果有任何不利地役权（'奴役s') 在财产上（根据卖方的说法，合同应说明没有地役权），
• 如果有影响该财产的现有抵押贷款，
• 如果合格测量师（“Expert de Batiment”）的结构测量结果显示任何问题，
• 如果您无法获得所需的规划许可（建造游泳池或扩建等），
• 如果地方当局或法国政府对该财产提出索赔。

许多列表显示的建筑和土地面积不准确，因此在购买前使用独立调查来验证两者非常重要。 以您将要执行的调查结果为条件提供您的报价，如果清单上说的比实际大，则可以协商降价。

关于“根据规划同意出售”的条件条款需要仔细起草，不仅与可能施加的规划条件有关，而且与以后可能对规划许可提出的法律质疑有关。

如果物品包含在销售中（厨房和浴室也算在内），则应附上清单（'inventaire'）并分配单独的价格。

为了买方的利益，也可以在合同中包含一个惩罚条款，这样，如果卖方退出销售，他们有责任赔偿买方。 确保还包括一个条款，说明在您获得空置财产之前，所有资金都不会释放给卖方。

以下是有关的更多详细信息 正式offer合同要注意什么。

合同警告

永远记住，公证人为他们自己工作，而不是为你工作。 您的公证人希望交易完成（这样他们就能得到报酬），并将为此定制合同，限制您的权利。 建议您在签署前找一个独立的第 3 方来检查合同。

SCI警告： 由于冷静期仅适用于个人而非公司提出的要约，如果您想使用公司或 SCI 拥有房屋，那么您需要确保您的要约合同规定您可以，稍后，将销售转移到 SCI/公司名称中。

抵押条款： 确保你的要约合同有一个条款，如果你不能以房产的全部要约价格获得抵押贷款，你可以退出。 例如，您的出价可能是 100 万欧元，但银行可能对别墅的估价为 700,000 欧元，并仅以此为抵押向您提供抵押贷款。 您的合同需要具体说明，如果您无法获得 100 万欧元的抵押贷款，您可以退出。

您的房地产经纪人或公证人可能会告诉您，此条款可以让您轻松退出交易，从而让您更有信心提交正式报价。 实际上，您不能简单地打电话给您的银行并期望银行拒绝从该条款中受益。 您必须证明您在合同规定的时间范围内合理地尝试获得抵押贷款并遭到银行的多次完全拒绝。

即使由于某些疏忽而未包含此条款，前提是协议未明确说明正在购买该财产没有抵押，法律准予获得抵押的推定。 但确保包含此条款并写清楚会更安全。

确保条款包括条款应保持有效的时间长度以及抵押的主要细节——金额、期限、最高利率。

购买者通常有 45 天的时间来获得抵押要约，之后合同可能会失效。 如果您是居民且收入稳定，那么这通常是充足的时间，但对于寻求法国抵押贷款的海外买家来说可能太短了，因此如果这适用于您，请尝试在合同中协商更长的期限。

副缓存： “vice caché”是财产中隐藏或潜在的缺陷。 对买家的保护载于民法典第 1641 条。 卖方有义务披露所有可能影响买方决定或他们为该财产支付的价格的财产的重要信息。 如果他们不这样做，那么法院可能会提供补救措施，例如降价或取消销售（这就是为什么公证人不想让您知道这一点，因为他们失去了他们的权利）佣金，如果有废除）。

毫不奇怪，公证人有时会通过在销售合同中添加排除条款来限制您对“副缓存”保护的使用，一旦他们发现别墅存在严重的隐藏问题，就会限制买家的权利。 我们对所有买家的建议是，如果您的公证人这样做，您就会认为他们不值得信任并更换公证人。 如果你不想那样做，你应该 100% 坚持在销售合同中删除这个条款。 卖家可能会反对你这样做，但如果他们这样做，他们的动机就需要受到质疑。 你应该 非常 犹豫是否接受购买“en l'état”（如图所示），除非您完全了解所购买的商品。

取消担保： 一些公证人会添加限制您的权利和取消担保的条款。 通过限制您取消交易的权利和能力，这有利于公证人（因为他们只有在销售完成时才会得到报酬）。 同样，我们对所有买家的建议是，如果您的公证人这样做，您会认为他们不值得信任，留下适当的在线评论，然后更换公证人。

存款

房地产经纪人可能会要求支付 5% 至 10% 的定金（我们建议您只同意 5%），但您应该始终将定金支付给公证人，因为这是正常的做法，而且如果销售失败，收回定金的可能性较小。

请注意，如果由于与合同条款或卖方有关的原因导致销售失败，通常只能在冷静期之外收回押金。 否则，押金将被没收。 作为购买收益的一部分，您的押金将由公证人以“托管”方式保管。

因押金的偿还而发生冲突的情况并不少见，要么是因为公证人延迟还款，要么是因为合同条件是否已经满足存在一些歧义。 这就是为什么如果您确实签署有条件的合同，最好只支付可能的最低定金，并确保条件的准确合法起草。

冷静期

在签署初始报价和定金后，您将有 10 天（包括节假日和周末）取消，无需支付任何罚金，也无需解释。 10 天后，如果您退出，您将失去押金，因此请明智地利用这 10 天。

如果合同是由公证人准备的，并且双方在公证处签署合同，公证人可以在合同签署后立即向买方提供冷静期通知。但是，许多公证人通过挂号信或带有已读回执的电子邮件向买方提供冷静期通知。买方在收到通知后的 10 天内可以无理由撤回。

如果要退出，需要办理一定的手续。 它必须采用书面形式，并通过挂号信或带有已读回执的电子邮件发送给房地产经纪人或公证人，具体取决于合同中的约定。 如果买方已支付定金，公证人必须退还定金，通常在收到撤回通知后 21 天内。 10 天的期限是严格执行的，因此如果买家在收到通知后 12 天试图退出，则退出可能被视为无效，买家需要继续购买，否则将损失其押金。

获得抵押贷款的优势

您应该始终申请抵押贷款，因为：

• 如果别墅价值超过130万欧元，这是避免财产税的唯一方法。
• 法国的抵押贷款利率低于您通过投资获得的利率。这意味着明智的财务举措是申请抵押贷款并将资金用于投资。
• 它带有官方估价/评估， 你可以用来讨价还价。
• 如果您的资金以欧元以外的货币持有，也可以为您省钱。 如果您选择最大 LTV（贷款价值比），这可以让您更好地对冲任何汇率波动的风险，因为法国抵押贷款没有（或非常低）提前还款费用。 无需将全部购买价格转换为欧元（汇率可能很差），您只需转移押金和公证费。 这意味着您可以等到汇率更好时再偿还您的抵押贷款，这可能会使购买价格降低数千美元。

使用 SCI

SCI 是一种财务透明的法国公司，专门用于财产的所有权和管理。 许多公证人会推荐这个，通常是因为 他们得到报酬来创造它们，所以你自己弄清楚是否要使用一个。 这是一个解释. 如果你决定使用一个，你也可以 99 欧元在线制作. 您还可以查看 公司拥有 SCI 的好处。

尽管有这些潜在的优势，但由于近年来的立法和财政变化，通过 SCI 拥有家庭财产的论据变得越来越弱，因此您需要仔细考虑是否真的有必要使用 SCI。 有很多专业顾问无疑会告诉你设立 SCI 是值得的，但如果他们是通过设立公司赚取费用的顾问（包括公证人），那么你需要权衡一下仔细咨询。

请记住，如果您走 SCI 路线，您将需要为 SCI 提交年度纳税申报表，因此费用是持续的。 不提交申报表可能导致每年缴纳财产价值 3% 的税款以及滞纳金和罚款。

我们建议您确保记录与您的顾问的所有讨论，因为如果专业人士认为他们不应该为此负责，很容易给出草率的建议！

最终签约

在签署'compromis de vente' 约三个月后，公证人组织'acte de vente définitif' 签署、支付最终结算和税款以及交换钥匙。 通常在销售时按比例分摊年度“taxe foncière”的费用。 确保公证人在最后一次会议之前提供契约草稿，以便将其展示给专业顾问征求意见。

确保在签署最终“交易行为”前夕查看别墅，这样您就可以准确了解您所支付的费用。 它可以避免散热器、百叶窗、电器或门把手被剥离等意外情况。 检查是否没有损坏，并且除了您想要的以外，卖家的所有财产都已清空。 如果有什么不对的地方，要求公证人扣留部分价格，直到房产恢复到签署“妥协协议”时的样子。

注意： 如果您向您多收费用、不称职或没有为您的最佳利益行事（这很常见），您可以 在这里开始法律程序。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南. 这些指南解释了如何估算房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，为了了解法国的房地产市场，您必须了解 平方米定价是一个巨大的骗局. 然后，您可以继续阅读其他指南：

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我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、需要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机就是一切，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

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