Η διαδικασία αγοράς και τα συμβόλαια

Βρήκατε λοιπόν μια βίλα που σας αρέσει και θέλετε να κάνετε μια προσφορά. Πρώτα, διαβάστε αυτόν τον οδηγό για το πώς να προσδιορίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας, για να ξέρετε τι τιμή να προσφέρετε. Η τιμή προσφοράς σας θα πρέπει να βασίζεται στην τρέχουσα αγοραία αξία της βίλας — όχι στην τιμή που ζητά ο πωλητής.

Δεύτερον, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει όλους τους οδηγούς μας και ότι έχετε συλλέξει τις διαγνωστικές αναφορές, έχετε ελέγξει τη χωροθέτηση ζωνών και ότι όλα τα άλλα πράγματα που προτείναμε.

Αφού βεβαιωθείτε ότι είστε ενδελεχείς και είστε έτοιμοι να κάνετε μια προσφορά, δείτε πώς να το κάνετε:

Υπολογίστε την τιμή για την προσφορά σας

Εδώ είναι ένας οδηγός βήμα προς βήμα: πώς να καθορίσετε ποια πρέπει να είναι η αρχική σας προσφορά.

Θυμηθείτε: Όλα Οι τιμές που βλέπετε να διαφημίζονται έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: μέχρι στιγμής, κανείς δεν έχει συμφωνήσει να πληρώσει αυτό το τίμημα. Μην πιστεύετε τους πράκτορες όταν λένε ότι άλλοι άνθρωποι ενδιαφέρθηκαν για υψηλές τιμές.

Οι πράκτορες συνήθως εξουσιοδοτούνται από την εταιρική τους αντιπροσωπεία να μην αφήνουν τους αγοραστές να υποβάλλουν προσφορές «αγοραίας αξίας» (σε μια προσπάθεια χειραγώγησης των τιμών της αγοράς και επειδή θα μπορούσαν να έχουν σταθερό εισόδημα από αυτό διευκολύνοντας τις ενοικιάσεις διακοπών). Αναμένετε ότι οι πράκτορες θα πουν ψέματα για να σας αποθαρρύνουν να υποβάλετε μια προσφορά πολύ χαμηλότερη από το να ζητάτε. Η προσφορά σας θα πρέπει ιδανικά να αποστέλλεται απευθείας στον ιδιοκτήτη (μέσω μιας σφραγισμένης επιστολής στο γραμματοκιβώτιό του), ή αλλιώς να περάσει από έναν συμβολαιογράφο — αυτόν που επιλέξατε εσείς, όχι αυτόν που πρότεινε ο αντιπρόσωπος — αλλά να ξέρετε ότι μόλις ο πράκτορας λάβει την προσφορά από τον συμβολαιογράφο, μπορεί απλά να μην το δώσει στον ιδιοκτήτη.

Note: Εάν ο πωλητής δεν αποδεχτεί την τιμή m² που πιστεύετε ότι αξίζει πραγματικά (και το ακούσατε απευθείας από τον πωλητή), τότε μπορείτε να περιμένετε και να συνεχίσετε να ψάχνετε. Αν είναι υπερτιμημένο, οι πιθανότητες είναι καλές να μην πουληθεί — και τελικά θα λάβουν ιδιωτικά μια προσφορά με αξία αγοράς.

Λάβετε τις Αναφορές Έρευνας

There are μια σειρά από έρευνες που ο πωλητής είναι νομικά υποχρεωμένος να σας δώσει (αν δεν το κάνει, μπορείτε να του κάνετε μήνυση αργότερα). Δεν είναι σε καμία περίπτωση εξαντλητικές και ορισμένοι επιθεωρητές είναι διεφθαρμένοι και θα πουν ψέματα προς όφελος του αντιπροσώπου ή του συμβολαιογράφου, επομένως είναι σημαντικό να κάνετε και τη δική σας επιθεώρηση (before υπογράφετε το συμβόλαιο.)

Τα διαγνωστικά που σας δίνονται από τον πωλητή πρέπει να είναι πρόσφατα (εδώ είναι οι λεπτομέρειες). Εδώ είναι ένα οδηγός για διαγνωστικές αναφορές και άλλος οδηγός. Ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να διορθώσει ελαττώματα. ως αγοραστής, θα πρέπει να πληρώσετε για να τα διορθώσετε. Η υποχρέωση του πωλητή είναι απλώς να παρέχει τις πλήρεις αναφορές. Εάν δεν το κάνει, παραμένουν πλήρως υπεύθυνοι για ελαττώματα που σχετίζονται με αυτά τα συγκεκριμένα θέματα. Στην πραγματικότητα, το να τους πληρώσουν είναι άλλο θέμα…

Φροντίστε επίσης να πάρετε το πολεοδομικό πιστοποιητικό, έτσι θα έχετε μια γενική ιδέα για το τι μπορεί να γίνει με το ακίνητο.

Read our οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τις αναφορές.

Πριν το γράψετε

Υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να κάνετε πριν κάνετε την προσφορά σας. Αρχικά, επισκεφτείτε το τοπικό δημαρχείο («Mairie») και ρωτήστε για το ακίνητο και τους γείτονες, κ.λπ. Μάθετε εάν κάποια γειτονικά οικόπεδα έχουν άδεια οικοδομής και ποιοι είναι οι φυσικοί κίνδυνοι, ελέγξτε ιστορικό πολεοδομικών αδειών του ακινήτου για να δούμε αν έγινε κάτι χωρίς άδειες κλπ. Φροντίστε να πάρετε ένα πολεοδομικό πιστοποιητικό από το Mairie.

Επειτα, προσλάβετε έναν «Expert de Batiment» με πιστοποίηση CERTIBAT για να επιθεωρήσετε τη βίλα και να επισημάνετε τυχόν σημεία ανησυχίας (όπως μη προφανή δομικά προβλήματα κ.λπ.) Ο πωλητής σας δεν θα χρειαστεί να αποκαλύψει τυχόν δομικά ελαττώματα που επηρεάζουν το ακίνητο που θα πάρετε στην κατάσταση στην οποία βρίσκεται – αν και είναι δεν δικαιούται να τα κρύψει πραγματικά. Αυτό σημαίνει ότι εάν, μετά την υπογραφή μιας σύμβασης, ανακαλύψετε δομικά ή άλλα ελαττώματα στο ακίνητο ή τις υπηρεσίες του, εξακολουθείτε να είστε υποχρεωμένοι να ολοκληρώσετε την αγορά στη συμφωνημένη τιμή και δεν μπορείτε να λάβετε αποζημίωση από τον πωλητή σας. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να αναθέσει την επιθεώρηση before υπογράφεις το συμβόλαιο.

Στη συνέχεια, στείλτε ένα email στον αντιπρόσωπο για να το προωθήσετε στον πωλητή, ζητώντας ο πωλητής αν θέλουν να περιποιηθούν τυχόν άγνωστα ζητήματα με το ακίνητο που δεν ήταν ορατά κατά την επίσκεψη, όπως επαναλαμβανόμενες πλημμύρες στο υπόγειο, διαφωνίες με γείτονες ή οποιαδήποτε άλλα ζητήματα τρίτων. Φροντίστε να λάβετε γραπτή απάντηση μέσω email. Θα είναι χρήσιμο να το έχετε εγγράφως σε περίπτωση που υπάρχουν νομικές διαφορές που προκύπτουν από αδήλωτα προβλήματα.

Στη συνέχεια, κάντε διπλό έλεγχο όλα τα άλλα πιθανά ζητήματα που περιγράφονται εδώ (σύνδεση στο διαδίκτυο, ραδόνιο, ζώνες κ.λπ.), στη συνέχεια, αφού είστε ικανοποιημένοι, υποβάλετε μια επίσημη προσφορά μέσω συμβολαιογράφου. Για να μειώσετε τα τέλη συμβολαιογράφου, μπορείτε να καθορίσετε μέρος της τιμής πώλησης ως πληρωμή για έπιπλα.

Συμβουλή εξοικονόμησης χρημάτων: Μπορείτε να μειώσετε τις χρεώσεις συμβολαιογράφου (τα οποία βασίζονται μόνο στην τιμή της άδειας βίλας) διαχωρίζοντας τις αμοιβές αντιπροσώπου από την τιμή πώλησης και πληρώνοντας αυτές μόνοι σας (ο συμβολαιογράφος θα κρατήσει τα χρήματα και θα τα μεταφέρει στο πρακτορείο μόλις ολοκληρωθεί η πώληση). Μπορείτε επίσης να διαχωρίσετε περίπου το 3% (μην υπερβείτε το 2-3% ή θα διακινδυνεύσετε έναν έλεγχο) του συνόλου για κουζίνα, μπάνιο, φωτιστικά, έπιπλα κ.λπ. και να το πληρώσετε ξεχωριστά.

Διαπραγμάτευση

Η σκληρή αλήθεια είναι ότι ορισμένοι πωλητές απλά δεν είναι σοβαροί. Έγραψαν τη βίλα τους μόνο για να δουν αν κάποιο κορόιδο θα πληρώσει πολλαπλάσια από ό,τι αξίζει. Τούτου λεχθέντος, είναι δύσκολο να γνωρίζεις ποιες είναι σοβαρές και ποιες όχι μέχρι να υποβάλεις μια προσφορά.

Για να μειώσουν την τιμή ενός ακινήτου, ορισμένοι στρατηγικοί αγοραστές καλούν τους φίλους να επισκεφθούν το ακίνητο και να κάνουν προσφορές χαμηλότερες της αγοράς για να το αγοράσουν. Στη συνέχεια, εάν αυτές οι χαμηλές προσφορές απορριφθούν, κάνουν μια προσφορά που είναι κοντά στην αγοραία αξία, την οποία συχνά αποδέχεται ο πωλητής.

Πώς να επιλέξετε έναν συμβολαιογράφο

Ένας συμβολαιογράφος είναι βασικά ένας δικηγόρος ακινήτων / φοροεισπράκτορας που συμβουλεύει τους πελάτες του, κάνει τα έγγραφα για τη συμφωνία και εισπράττει τους κρατικούς φόρους. Σιγουρέψου ότι πάρτε τον δικό σας συμβολαιογράφο — μην χρησιμοποιείτε του πωλητή ή του αντιπροσώπου σας και επιλέξτε με σύνεση. Αναμένετε να προσθέσετε περίπου 7% στην τελική τιμή σε φόρους και τέλη.

Ξεκινήστε το κυνήγι για έναν συμβολαιογράφο πολύ πριν βρείτε το ιδανικό ακίνητό σας, καθώς η εύρεση ενός καλού μπορεί να πάρει χρόνο. Θα χρειαστεί να επικοινωνήσετε με πολλούς συμβολαιογράφους, καθώς κάποιοι θα προσπαθήσουν να σας εξαπατήσουν / να ψεύδονται / να σας υπερχρεώσουν. Υπάρχει πολύ μικρή ευθύνη σε αυτόν τον τομέα. Μην χρησιμοποιείτε αυτό που προτείνει ο αντιπρόσωπος ή ο πωλητής.

Παρά τα όσα μπορεί να σας πουν ορισμένοι ανέντιμοι συμβολαιογράφοι, οι συμβολαιογράφοι ξέρουν (και εσείς τώρα), ότι οι νόμοι άλλαξαν από το 2021 και πλέον τα νέα ανώτατα τέλη είναι 0,799% και τους επιτρέπεται να δίνουν έκπτωση 20% on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει μια συγκεκριμένη ανάλυση όλων των φόρων και τελών εκ των προτέρων. Λόγω έλλειψης λογοδοσίας, πολλοί συμβολαιογράφοι (παράνομα!) θα προσπαθήσουν να σας υπερχρεώσουν. Φροντίστε λοιπόν, εάν συμφωνήσουν να σας κάνουν την έκπτωση 20%, η αμοιβή τους (χωρίς τους φόρους) να μην υπερβαίνει το 0,6392% της τιμής πώλησης για τη μερίδα άνω των 60.000€ (το οποίο είναι 0,799% μείον την επιτρεπόμενη έκπτωση 20%.), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

Ακολουθούν περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους συμβολαιογράφους της Γαλλίας και ιδού πόσο θα πρέπει να προϋπολογιστείτε για να δώσετε στον συμβολαιογράφο (βάλτε 06 στο πεδίο του τμήματος, σημειώστε ότι αυτός ο υπολογισμός δεν λαμβάνει υπόψη την έκπτωση 20% στην αμοιβή). Για να υπολογίσετε τι θα / πρέπει να σας χρεώσει ο συμβολαιογράφος για την αμοιβή του, σηκώστε την αριθμομηχανή σας και βάλτε την τιμή πώλησης, μείον 60.000 € (το τέλη για ποσό κάτω των 60.000 € είναι ανόητα περίπλοκα), στη συνέχεια φορές (x) που μέχρι το 0,006392 (για παράδειγμα, οι αμοιβές συμβολαιογράφου σε ένα ακίνητο 2 εκατομμυρίων ευρώ, θα πρέπει να πληρώσετε στον συμβολαιογράφο 12.400 € + τα τέλη για το ποσό κάτω των 60.000 €, τα οποία ανέρχονται σε 878 €, για συνολικό ποσό 13.278 €).

Θυμάμαι: Είσαι ποτέ υποχρεούνται να ολοκληρώσουν μια συναλλαγή με έναν συγκεκριμένο συμβολαιογράφο και δεν τους επιτρέπεται νόμιμα να σας χρεώσουν για μερική εργασία, ανεξάρτητα από το τι απειλούν να σας φοβίσουν να τους κρατήσετε ως συμβολαιογράφους (καταβάλλονται μόνο όταν ολοκληρώσετε πλήρως την πώληση μαζί τους) . Εάν είναι ανέντιμοι ή προσπαθούν να χρεώσουν υπερβολικά, κάντε τους μια κακή κριτική στο διαδίκτυο για να προειδοποιήσετε άλλους, αναφέρετέ τους σε chambre.alpesmaritimes@notaires.fr, και πηγαίνετε σε διαφορετικό συμβολαιογράφο.

Περιορισμένη προσφυγή: Είναι σημαντικό να πάρεις μια δεύτερη γνώμη και να μην εμπιστεύεσαι τον notiare σου. Να γιατί: Οι συμβολαιογράφοι είναι ένας αυτορυθμιζόμενος κλάδος. Οι διαφωνίες μεταξύ συμβολαιογράφων και αγοραστών πηγαίνουν στο α διαδικασία «διαμεσολάβησης»., που κατευθύνονται από τους συμβολαιογράφους (αν φτάσετε ακόμη και σε αυτό το σημείο, κάτι που συμβαίνει λιγότερο από τις μισές καταγγελίες). Όπως μπορείτε να φανταστείτε, ο διαμεσολαβητής επιλέγεται από –και πιστοί σε– οι συμβολαιογράφοι. Το χειρότερο είναι ότι δεν υπάρχει υποχρέωση του συμβολαιογράφου να συμμετάσχει στη διαμεσολάβηση τόσοι πολλοί όχι. Αυτή η παντελής έλλειψη λογοδοσίας ενθαρρύνει τους συμβολαιογράφους να λένε ψέματα και να παραλείπουν πληροφορίες προκειμένου να κλείσουν την πώληση και να κάνουν την προμήθεια.

Εξαιτίας αυτού, συνιστούμε να προσλάβετε έναν δικηγόρο ακινήτων για να ελέγξει τυχόν συμβόλαια και να βοηθήσει στην επίβλεψη της συναλλαγής. Στη Γαλλία, ένας δικηγόρος ακινήτων αναφέρεται συνήθως ως «avocat en droit immobilier". Αυτός ο τύπος δικηγόρου ειδικεύεται σε νόμους που αφορούν συναλλαγές ιδιοκτησίας, χρήση γης και άλλα συναφή θέματα. Μπορούν να παρέχουν νομικές συμβουλές, να ελέγχουν τις συμβάσεις και να σας εκπροσωπούν σε διαφορές.

Προειδοποίηση απάτης: Οι χάκερ έστελναν email από λογαριασμούς email συμβολαιογράφων, με το σωστό ποσό € οφειλόμενο, αλλά τα στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού του χάκερ, για τις καταθέσεις. Ελέγχετε πάντα τα τραπεζικά στοιχεία τηλεφωνικά εάν πρόκειται να πληρώσετε μέσω εμβάσματος.

Αγορά στο μαύρο

Αυτό ισχύει μόνο εάν αγοράζετε απευθείας από τον πωλητή, καθώς οι αντιπρόσωποι δεν σας επιτρέπουν να έρθετε σε επαφή απευθείας με τους πωλητές.

Προσέξτε να μην εμπλακείτε σε «πληρωμή στο μαύρο». Αυτό είναι όπου ένας πωλητής μπορεί να θέλει να του πληρώσετε μέρος της τιμής σε μετρητά απευθείας για να αποκρύψετε μέρος της τιμής από τον συμβολαιογράφο. Αυτό δεν συμβαίνει σχεδόν ποτέ (άλλωστε, είναι φοροδιαφυγή), αλλά αξίζει να το αναφέρουμε. Αυτό μπορεί να βοηθήσει τον πωλητή να μειώσει την υποχρέωση του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, ενώ ταυτόχρονα μειώνει τις αμοιβές συμβολαιογράφου του αγοραστή, ωστόσο, είναι επίσης παράνομο και μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρά προβλήματα για εσάς:

• Υπάρχουν πρακτικές δυσκολίες στην πληρωμή των χρημάτων και λίγες διασφαλίσεις — τα χρήματά σας θα μπορούσαν εύκολα να κλαπούν.
• Οι φορολογικές αρχές ενδέχεται να αμφισβητήσουν την τιμή εάν θεωρούν ότι είναι πολύ χαμηλή και απαιτούν φόρους σε σχέση με υψηλότερη τιμή.
• Εάν το ακίνητο είναι εξοχική κατοικία, υπόκεινται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών κατά τη μεταπώληση (ο οποίος είναι πολύ υψηλότερος από τον φόρο που πληρώνετε όταν αγοράζετε). Η τιμή αγοράς με την οποία υπολογίζεται το κέρδος θα ήταν χαμηλότερη: άρα το κέρδος είναι υψηλότερο, που σημαίνει ότι θα πληρώσετε πολύ περισσότερα μακροπρόθεσμα.
• Εάν οι αρχές πιστεύουν ότι έχει γίνει προσπάθεια αποφυγής δασμών, θα επιβάλλουν κυρώσεις, οι οποίες είναι πληρωτέες από τον αγοραστή.
• Είναι φοροδιαφυγή και επιφέρει τις κυρώσεις που την συνοδεύουν.

Η Επίσημη Προσφορά

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

Βεβαιωθείτε ότι δεν χρησιμοποιείτε τον συμβολαιογράφο του ιδιοκτήτη, καθώς μπορεί να συμβουλεύσουν τον ιδιοκτήτη να περιμένει μια υψηλότερη προσφορά (καθώς θα έβγαζε περισσότερα χρήματα) ή να αμελήσει να δείξει στον ιδιοκτήτη την προσφορά σας. Εάν έχετε δικό σας συμβολαιογράφο, είναι πιο πιθανό να δώσει συνέχεια, καθώς είναι ο μόνος τρόπος που θα πληρωθεί.

Σας συμβουλεύουμε να επίσης δώστε προσωπικά ένα αντίγραφο της προσφοράς σας απευθείας στον ιδιοκτήτη (μπορείτε να το αφήσετε στο γραμματοκιβώτιό του σε σφραγισμένο φάκελο με το επώνυμο του ιδιοκτήτη, να ρωτήσετε τους γείτονες εάν ξέρουν πώς να επικοινωνήσουν με τον ιδιοκτήτη ή να ζητήσετε στοιχεία επικοινωνίας από τους ιδιοκτήτες από το Mairie ) καθώς ο συμβολαιογράφος θα δώσει την προσφορά σας στον πράκτορα, ο οποίος μπορεί απλώς προσποιούμαι ότι έδειξαν στον πωλητή (ναι, είναι παράνομο, αλλά εξακολουθούν να το κάνουν συχνά) εάν η αντιπροσωπεία τους τους είπε να μην αποδέχονται προσφορές με αγοραία αξία.

Συμπεριλάβετε μια επεξήγηση της τιμής προσφοράς (ξεκινήστε με α λίστα με παρόμοιες βίλες που έχουν πουληθεί κοντά με στιγμιότυπα οθόνης του Google Earth, στη συνέχεια τους παράγοντες που σας οδήγησαν σε αυτήν την τιμή m² και –προαιρετικά– τροχιά της αγοράς).

Μην βασίζεστε σε προφορικές διαβεβαιώσεις ή σε ανακριβή νομική σύνταξη.

Είναι φυσιολογικό να επισυνάψετε πολλούς όρους («ανασταλτικά») στο συμβόλαιο, ώστε να μπορείτε να βγείτε από την πώληση εάν χρειαστεί. Βεβαιωθείτε ότι το συμβόλαιό σας περιλαμβάνει όλες αυτές τις ρήτρες που σας επιτρέπουν να υπαναχωρήσετε:

• εάν η αποτίμηση επανέλθει χαμηλότερη από την προσφορά σας,
• εάν αποτύχετε να πάρετε μια υποθήκη,
• εάν η έρευνα δείχνει ότι το μέγεθος της βίλας ή της γης είναι μικρότερο από _____ (κατοικήσιμο m² της βίλας) και ______ (μέγεθος γης),
• εάν υπάρχουν δυσμενείς περιορισμοί σχεδιασμού ή δικαιώματα τρίτων που ενδέχεται να επηρεάσουν ουσιωδώς την απόλαυση του ακινήτου,
• εάν υπάρχουν δυσμενείς δουλειές ('σκλαβιάιθ') στο ακίνητο (στο συμβόλαιο θα πρέπει να αναφέρεται ότι δεν υπάρχουν δουλείες, σύμφωνα με τον πωλητή),
• εάν υπάρχουν υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια που επηρεάζουν το ακίνητο,
• εάν τα αποτελέσματα μιας δομικής έρευνας από ειδικευμένο επιθεωρητή («Expert de Batiment») δείχνουν τυχόν προβλήματα,
• εάν δεν μπορείτε να λάβετε τις άδειες σχεδιασμού που χρειάζεστε (για την κατασκευή μιας πισίνας ή για μια επέκταση κ.λπ.),
• εάν υπάρχουν αξιώσεις επί του ακινήτου από την τοπική αρχή ή το γαλλικό κράτος.

Πολλές καταχωρίσεις εμφανίζουν ανακριβή μεγέθη κτιρίων και γης, επομένως είναι σημαντικό να επαληθεύσετε και τα δύο χρησιμοποιώντας μια ανεξάρτητη έρευνα πριν από την αγορά. Υποβάλετε την προσφορά σας υπό όρους από τα αποτελέσματα των ερευνών που πρόκειται να πραγματοποιήσετε και διαπραγματευτείτε την τιμή προς τα κάτω εάν η καταχώριση έλεγε ότι ήταν μεγαλύτερη από ό,τι στην πραγματικότητα.

Οι ρήτρες υπό όρους που αφορούν την «πώληση υπό την προϋπόθεση πολεοδομικής άδειας» χρειάζονται προσεκτική διατύπωση, όχι μόνο σε σχέση με τους όρους σχεδιασμού που ενδέχεται να επιβληθούν, αλλά και με πιθανή μεταγενέστερη νομική αμφισβήτηση μιας πολεοδομικής άδειας.

Εάν το περιεχόμενο πρόκειται να συμπεριληφθεί στην πώληση (η κουζίνα και τα μπάνια μετρούν σε αυτό), θα πρέπει να επισυναφθεί ένα απόθεμα («απογραφή») και να δοθεί ξεχωριστή τιμή.

Είναι επίσης δυνατό να περιληφθεί ποινική ρήτρα στη σύμβαση προς όφελος του αγοραστή, έτσι ώστε, εάν ο πωλητής αποσυρθεί από την πώληση, να είναι υπόχρεος να αποζημιώσει τον αγοραστή. Φροντίστε να συμπεριλάβετε επίσης μια ρήτρα που αναφέρει ότι όλα τα χρήματα δεν θα αποδεσμευτούν στον πωλητή έως ότου αποκτήσετε κενή ιδιοκτησία.

Here are more details about τι να προσέξετε στην επίσημη σύμβαση προσφοράς.

Προειδοποιήσεις συμβολαίου

Να θυμάστε πάντα ότι οι συμβολαιογράφοι δουλεύουν για τον εαυτό τους, όχι για εσάς. Ο συμβολαιογράφος σας θέλει να πραγματοποιηθεί η πώληση (έτσι πληρώνονται) και θα προσαρμόσει τη σύμβαση για αυτό, περιορίζοντας τα δικαιώματά σας. Συνιστάται να ζητήσετε από ένα ανεξάρτητο τρίτο μέρος να εξετάσει τη σύμβαση πριν υπογράψετε.

Προειδοποίηση SCI: Δεδομένου ότι η περίοδος υπαναχώρησης ισχύει μόνο για προσφορές που γίνονται από ένα άτομο και όχι από μια εταιρεία, εάν θέλετε να αποκτήσετε το σπίτι χρησιμοποιώντας μια εταιρεία ή μια SCI, τότε θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση προσφοράς σας αναφέρει ότι μπορείτε, στο μεταγενέστερη ημερομηνία, μεταφέρετε την πώληση σε SCI / όνομα εταιρείας.

Η ρήτρα στεγαστικού δανείου: Βεβαιωθείτε ότι το συμβόλαιο προσφοράς σας έχει μια ρήτρα που σας επιτρέπει να αποχωρήσετε εάν δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη για την πλήρη τιμή προσφοράς του ακινήτου. Για παράδειγμα, η προσφορά σας μπορεί να είναι 1 εκατομμύριο ευρώ, αλλά η τράπεζα μπορεί να εκτιμήσει τη βίλα σε 700.000 ευρώ και να σας προσφέρει υποθήκη μόνο για αυτό. Το συμβόλαιό σας πρέπει να λέει ότι μπορείτε να αποχωρήσετε εάν δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη για 1 εκατομμύριο ευρώ, συγκεκριμένα.

Ο κτηματομεσίτης ή ο συμβολαιογράφος σας μπορεί να σας πει ότι αυτή η ρήτρα μπορεί να σας βγάλει από τη συμφωνία εύκολα, προκειμένου να σας κάνει να νιώσετε πιο σίγουροι όταν υποβάλετε μια επίσημη προσφορά. Στην πραγματικότητα, δεν μπορείτε απλά να καλέσετε την τράπεζά σας και να περιμένετε μια άρνηση να επωφεληθείτε από αυτήν τη ρήτρα. Θα πρέπει να αποδείξετε ότι εύλογα προσπαθήσατε να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο και λάβατε αρκετές πλήρεις αρνήσεις από τράπεζες, εντός του χρονικού πλαισίου που ορίζεται στη σύμβαση.

Ακόμα κι αν από κάποια παράβλεψη δεν περιλαμβάνεται αυτή η ρήτρα, υπό την προϋπόθεση ότι η συμφωνία δεν αναφέρει ρητά ότι το ακίνητο αγοράζεταιχωρίςυποθήκη, ο νόμος παρέχει τεκμήριο ότι αποκτάται υποθήκη. Αλλά είναι πολύ πιο ασφαλές να βεβαιωθείτε ότι αυτή η ρήτρα περιλαμβάνεται και γράφεται καθαρά.

Βεβαιωθείτε ότι η ρήτρα περιλαμβάνει το χρονικό διάστημα κατά το οποίο η ρήτρα πρέπει να παραμείνει σε ισχύ και τις κύριες λεπτομέρειες της υποθήκης – ποσό, διάρκεια, μέγιστο επιτόκιο.

Δεν είναι ασυνήθιστο για τον αγοραστή να παραχωρούνται 45 ημέρες για να λάβει μια προσφορά στεγαστικού δανείου, μετά τις οποίες η σύμβαση μπορεί να λήξει. Εάν είστε κάτοικος και με σταθερό εισόδημα, αυτός είναι συνήθως αρκετός χρόνος, αλλά μπορεί να είναι πολύ σύντομος για έναν αγοραστή από το εξωτερικό που αναζητά γαλλικό στεγαστικό δάνειο, οπότε αν αυτό ισχύει για εσάς, προσπαθήστε να διαπραγματευτείτε μεγαλύτερη περίοδο στη σύμβαση.

Vice Cache: Το «vice caché» είναι ένα κρυφό ή λανθάνον ελάττωμα σε μια ιδιοκτησία. Η προστασία των αγοραστών κατοχυρώνεται στο άρθρο 1641 του αστικού κώδικα. Ο πωλητής υποχρεούται να αποκαλύψει όλες τις σημαντικές πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο που ενδέχεται να επηρεάσουν την απόφαση του αγοραστή ή την τιμή που πλήρωσε για το ακίνητο. Εάν δεν το κάνουν, τότε είναι δυνατό για ένα δικαστήριο να προσφέρει μια επανόρθωση, όπως μείωση τιμής ή ακύρωση της πώλησης (γι' αυτό οι συμβολαιογράφοι δεν θέλουν να το ξέρετε, καθώς χάνουν προμήθεια εάν υπάρξει ακύρωση).

Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι οι συμβολαιογράφοι επιδιώκουν μερικές φορές να περιορίσουν τη χρήση της προστασίας «vice caché» προσθέτοντας μια ρήτρα εξαίρεσης στη σύμβαση πώλησης που περιορίζει τα δικαιώματα των αγοραστών μόλις βρουν ένα σοβαρό κρυφό πρόβλημα με τη βίλα. Η συμβουλή μας προς όλους τους αγοραστές είναι ότι εάν ο συμβολαιογράφος σας το κάνει αυτό, να τους θεωρήσετε αναξιόπιστους και να αλλάξετε συμβολαιογράφο. Εάν δεν θέλετε να το κάνετε αυτό, θα πρέπει να επιμείνετε 100% στην κατάργηση αυτής της ρήτρας στη σύμβαση πώλησης. Ο πωλητής μπορεί κάλλιστα να αντιταχθεί σε εσάς, αλλά αν το κάνει, τα κίνητρά του πρέπει να αμφισβητηθούν. Θα έπρεπε να είσαι very διστάζετε να δεχτείτε να αγοράσετε «en l'état» (όπως φαίνεται) εκτός και αν κατανοείτε πλήρως τι αγοράζετε.

Κατάργηση Εγγυήσεων: Ορισμένοι συμβολαιογράφοι θα προσθέσουν ρήτρες που περιορίζουν τα δικαιώματά σας και αφαιρούν τις εγγυήσεις. Αυτό ωφελεί τον συμβολαιογράφο (καθώς πληρώνονται μόνο όταν ολοκληρωθεί η πώληση) περιορίζοντας τα δικαιώματά σας και τη δυνατότητά σας να ακυρώσετε τη συναλλαγή. Και πάλι, η συμβουλή μας σε όλους τους αγοραστές είναι ότι εάν ο συμβολαιογράφος σας το κάνει αυτό, να τους θεωρήσετε αναξιόπιστους, να αφήσετε μια κατάλληλη ηλεκτρονική κριτική και να αλλάξετε συμβολαιογράφο.

Η κατάθεση

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

Λάβετε υπόψη ότι μια κατάθεση είναι κανονικά ανακτήσιμη μόνο εκτός της περιόδου υπαναχώρησης εάν η πώληση αποτύχει για λόγους που σχετίζονται με τις ρήτρες της σύμβασης ή τον πωλητή. Διαφορετικά, η κατάθεση καταπίπτει. Η κατάθεσή σας θα κρατηθεί από τον συμβολαιογράφο σε «μεσεγγύηση» ως μέρος των εσόδων από την αγορά.

Δεν είναι ασυνήθιστο να υπάρχει σύγκρουση σχετικά με την αποπληρωμή μιας κατάθεσης, είτε επειδή ο συμβολαιογράφος καθυστερεί την εξόφληση είτε επειδή υπάρχει κάποια ασάφεια ως προς το εάν έχει εκπληρωθεί ή όχι ο όρος της σύμβασης. Γι' αυτό, εάν υπογράψετε μια σύμβαση υπό όρους, καλό θα ήταν να πληρώσετε μόνο την ελάχιστη δυνατή κατάθεση και επίσης να εξασφαλίσετε την ακριβή νομική σύνταξη των όρων.

Η περίοδος ψύξης

Μετά την υπογραφή της αρχικής προσφοράς και της κατάθεσης, θα έχετε 10 ημέρες (συμπεριλαμβανομένων αργιών και Σαββατοκύριακων) για να ακυρώσετε χωρίς ποινή και χωρίς εξήγηση. Μετά τις 10 ημέρες, θα χάσετε την κατάθεσή σας εάν κάνετε πίσω, επομένως χρησιμοποιήστε αυτές τις 10 ημέρες με σύνεση.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

Εάν θέλετε να αποσυρθείτε, απαιτούνται ορισμένες διατυπώσεις. Πρέπει να είναι γραπτώς και να αποστέλλεται με συστημένη επιστολή ή με email με απόδειξη ανάγνωσης είτε στον κτηματομεσίτη είτε στον συμβολαιογράφο, ανάλογα με το τι έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση. Εάν ο αγοραστής έχει καταβάλει κατάθεση, ο συμβολαιογράφος πρέπει να την επιστρέψει, συνήθως εντός 21 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης υπαναχώρησης. Η περίοδος των 10 ημερών είναι αυστηρά εκτελεστή, επομένως, εάν ο αγοραστής προσπάθησε να αποχωρήσει 12 ημέρες μετά τη λήψη της ειδοποίησης, η απόσυρση θα μπορούσε να θεωρηθεί αναποτελεσματική και ο αγοραστής θα πρέπει να προχωρήσει στην αγορά ή να χάσει την κατάθεσή του.

Πλεονεκτήματα για την απόκτηση υποθήκης

Πρέπει πάντα να κάνετε αίτηση για υποθήκη, γιατί:

• Εάν η αξία της βίλας ξεπερνά τα 1,3 εκατομμύρια ευρώ, είναι ο μόνος τρόπος για να αποφύγετε τον φόρο περιουσίας.
• Το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων στη Γαλλία είναι χαμηλότερο από αυτό που μπορείτε να κερδίσετε επενδύοντας τα χρήματα. Αυτό σημαίνει ότι η έξυπνη οικονομική κίνηση είναι να συνάψετε μια υποθήκη και να διατηρήσετε τα χρήματά σας επενδυμένα.
• Συνοδεύεται από επίσημη αποτίμηση/αξιολόγηση, που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για διαπραγματευτική δύναμη.
• Εάν τα χρήματά σας διατηρούνται σε νόμισμα διαφορετικό από το ευρώ, μπορεί επίσης να σας εξοικονομήσει χρήματα. Εάν επιλέξετε το μέγιστο LTV (δάνειο προς αξία), αυτό σας επιτρέπει να αντισταθμίσετε καλύτερα την έκθεσή σας σε τυχόν διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών, καθώς τα γαλλικά στεγαστικά δάνεια δεν έχουν (ή πολύ χαμηλές) χρεώσεις πρόωρης αποπληρωμής. Αντί να μετατρέψετε την πλήρη τιμή αγοράς σε ευρώ (με πιθανώς κακή συναλλαγματική ισοτιμία), δεν έχετε παρά να μεταφέρετε την προκαταβολή και τις αμοιβές συμβολαιογράφου. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να περιμένετε έως ότου η συναλλαγματική ισοτιμία είναι καλύτερη και στη συνέχεια να επιστρέψετε το στεγαστικό σας δάνειο, κάτι που μπορεί να χτυπήσει χιλιάδες από την τιμή αγοράς.

Χρήση SCI

Η SCI είναι ένας δημοσιονομικά διαφανής τύπος γαλλικής εταιρείας που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ακινήτων. Πολλοί συμβολαιογράφοι θα το συστήσουν αυτό, συχνά επειδή πληρώνονται για να τα δημιουργήσουν, οπότε υπολογίστε μόνοι σας εάν θέλετε να χρησιμοποιήσετε ένα. Εδώ είναι μια εξήγηση. Εάν αποφασίσετε να χρησιμοποιήσετε ένα, θα μπορούσατε επίσης δημιουργήστε το online με 99€. Μπορείτε επίσης να εξετάσετε τα οφέλη από την κατοχή μιας εταιρείας του SCI.

Παρά αυτά τα πιθανά πλεονεκτήματα, ως αποτέλεσμα των νομοθετικών και δημοσιονομικών αλλαγών τα τελευταία χρόνια τα επιχειρήματα για την κατοχή οικογενειακής περιουσίας μέσω SCI έχουν γίνει πιο αδύναμα, επομένως πρέπει να εξετάσετε προσεκτικά εάν είναι πραγματικά απαραίτητο να χρησιμοποιήσετε ένα SCI. Υπάρχουν πολλοί επαγγελματίες σύμβουλοι που αναμφίβολα θα σας πουν ότι θα άξιζε τον κόπο να δημιουργήσετε μια SCI, αλλά εάν είναι οι ίδιοι σύμβουλοι που θα κερδίσουν τις αμοιβές από τη σύσταση της εταιρείας (συμπεριλαμβανομένων συμβολαιογράφων), τότε πρέπει να το σταθμίσετε συμβουλές προσεκτικά.

Λάβετε υπόψη ότι εάν ακολουθήσετε τη διαδρομή SCI, θα πρέπει να υποβάλετε ετήσιες φορολογικές δηλώσεις για το SCI, επομένως το κόστος είναι συνεχές. Η μη υποβολή των δηλώσεων μπορεί να επιφέρει ετήσιο φόρο 3% της αξίας του ακινήτου καθώς και τόκους υπερημερίας και πρόστιμα.

Σας συνιστούμε να βεβαιωθείτε ότι όλες οι συζητήσεις με τους συμβούλους σας καταγράφονται, καθώς δίνονται εύκολα ατημέλητες συμβουλές εάν οι επαγγελματίες δεν πιστεύουν ότι μπορούν να λογοδοτήσουν γι' αυτό!

Η τελική υπογραφή

Περίπου τρεις μήνες μετά την υπογραφή του «compromis de vente», ο συμβολαιογράφος οργανώνει την υπογραφή «acte de vente définitif», την πληρωμή του τελικού διακανονισμού και των φόρων και την ανταλλαγή κλειδιών. Είναι σύνηθες να κατανέμεται το κόστος του ετήσιου «taxe foncière» αναλογικά κατά τη στιγμή της πώλησης. Βεβαιωθείτε ότι ο συμβολαιογράφος παρέχει ένα προσχέδιο της πράξης πριν από την τελική συνεδρίαση, ώστε να μπορεί να εμφανιστεί σε έναν επαγγελματία σύμβουλο για σχόλια.

Φροντίστε να δείτε τη βίλα την παραμονή της υπογραφής της τελικής «acte de vente», ώστε να μπορείτε να δείτε ακριβώς τι πληρώνετε. Θα μπορούσε να αποφύγει εκπλήξεις όπως τα καλοριφέρ, τα παντζούρια, οι συσκευές ή τα χερούλια των θυρών να αφαιρεθούν. Ελέγξτε ότι δεν υπάρχει ζημιά και ότι είναι άδειο από όλα τα υπάρχοντα του πωλητή, εκτός από όσα θέλετε. Εάν κάτι δεν πάει καλά, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο να κρατήσει πίσω μέρος της τιμής έως ότου το ακίνητο είναι όπως ήταν όταν υπογράφηκε ο «compromis de vente».

Σημείωμα: Εάν ο συμβολαιογράφος σας χρέωσε υπερβολικά, ήσασταν ανίκανος ή δεν ενεργήσατε προς το συμφέρον σας (όπως συνήθως), μπορείτε ξεκινήστε τις νομικές διαδικασίες εδώ.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.