A vásárlási folyamat és szerződések

Tehát talált egy villát, amely tetszik Önnek, és szeretne ajánlatot tenni. Első, olvassa el ezt az útmutatót a villa piaci értékének meghatározásához, így tudja, milyen árat ajánl. Az ajánlati árnak a villa jelenlegi piaci értékén kell alapulnia – nem az eladó által kért áron.

Másodszor, győződjön meg arról, hogy elolvasta az összes útmutatónkat, és összegyűjtötte a diagnosztikai jelentéseket, ellenőrizte a zónákat, és minden más, amit ajánlottunk.

Ha biztos benne, hogy alapos volt, és készen áll az ajánlattételre, a következőképpen teheti meg:

Számolja ki az ajánlat árát

Íme egy lépésről lépésre útmutató: hogyan határozhatja meg, mi legyen az első ajánlat.

Ne feledje: Mind a hirdetett árakban egy dolog közös: eddig senki sem vállalta, hogy ezt az árat kifizesse. Ne higgyen az ügynököknek, amikor azt mondják, hogy másokat is érdekeltek a magas árak.

Az ügynököket általában a vállalati ügynökségük utasítja fel, hogy ne engedjék a vásárlóknak „piaci értékű” ajánlatokat benyújtani (a piaci árak manipulálása érdekében, és azért, mert állandó bevételre tehetnek szert az üdülési bérletek megkönnyítésével). Számítson rá, hogy az ügynökök hazudnak, és elriasztják Önt attól, hogy a kérésnél jóval alacsonyabb ajánlatot nyújtson be. Ajánlatának ideális esetben közvetlenül a tulajdonoshoz kell eljutnia (a postaládájában lévő lepecsételt levélben), vagy más módon át kell mennie egy közjegyzőn keresztül – az Ön által választott, nem pedig az ügynök által ajánlottat –, de tudd, hogy miután az ügynök megkapja az ajánlatot a közjegyzőtől, egyszerűen nem adja oda a tulajdonosnak.

Jegyzet: Ha az eladó nem fogadja el azt a m² árat, amelyet Ön szerint megér (és ezt közvetlenül az eladótól hallotta), akkor várhat és keresgélhet tovább. Ha túlárazott, jó eséllyel nem fog eladni – és végül magántulajdonban vesznek el egy piaci értékű ajánlatot.

Szerezze be a felmérési jelentéseket

Vannak számos felmérés amit az eladó törvényileg köteles megadni (ha nem, később beperelheti). Ezek korántsem teljesek, és egyes földmérők korruptak, és az ügynök vagy a közjegyző javára hazudnak, ezért fontos, hogy saját ellenőrzést is végezzen (előtt aláírod a szerződést.)

Az eladó által Önnek adott diagnosztikának frissnek kell lennie (itt vannak a részletek). Itt van a útmutató a diagnosztikai jelentésekhez és egy másik útmutató. Az eladó nem köteles a hibákat kijavítani; Vásárlóként Önnek fizetnie kell a javításért. Az eladó kötelezettsége egyszerűen a teljes jelentés benyújtása. Ha ezt nem teszi meg, továbbra is teljes mértékben felelősek maradnak az ezekkel a konkrét ügyekkel kapcsolatos hibákért. Valójában rávenni őket, hogy fizessenek, az más kérdés…

Győződjön meg arról is, hogy a várostervezési bizonyítvány, így hozzávetőleges elképzelése lesz arról, hogy mit lehet kezdeni az ingatlannal.

Olvassa el a mi útmutató a fontos dolgokhoz a jelentésekkel kapcsolatos további részletekért.

Mielőtt írásba helyezné

Van néhány dolog, amit meg kell tennie, mielőtt ajánlatot tesz. Először keresse fel a helyi városházát ("Mairie"), és kérdezze meg az ingatlant, a szomszédokat stb. Nézze meg, hogy van-e építési engedélye valamelyik szomszédos telknek, és milyen természeti kockázatokkal jár. az ingatlan tervezési engedélyezési előzményei hogy megnézze, történt-e valami engedélyek nélkül stb. Győződjön meg arról, hogy a településrendezési bizonyítvány a Mairie-től.

Akkor, béreljen fel egy CERTIBAT tanúsítvánnyal rendelkező "Expert de Batiment" átvizsgálja a villát, és rámutat az aggodalomra okot adó területekre (például nem nyilvánvaló szerkezeti problémák stb.) Az eladónak nem kell felfednie azokat a szerkezeti hibákat, amelyek hatással vannak az ingatlanra, amelyet olyan állapotban fog felvenni, ahogyan az áll – bár nem jogosult ténylegesen elrejteni őket. Ez azt jelenti, hogy ha a szerződés aláírása után szerkezeti vagy egyéb hibákat fedez fel az ingatlanon vagy annak szolgáltatásán, akkor is köteles a vásárlást a megállapodott áron teljesíteni, és nem kaphat kártérítést az eladótól. Ezért fontos, hogy megbízza az ellenőrzést előtt aláírod a szerződést.

Ezután küldjön egy e-mailt az ügynöknek, hogy továbbítsa az eladónak, kérve az eladó ha gondoskodni akarnak az ingatlannal kapcsolatos olyan fel nem tárt problémák, amelyek a látogatás során nem voltak láthatók, mint például a visszatérő pincevíz, a szomszédokkal való viták vagy bármely más, harmadik felekkel kapcsolatos probléma. Győződjön meg róla, hogy e-mailben írásos választ kap. Hasznos lesz ezt írásban megtenni abban az esetben, ha bármilyen jogi vita merülne fel be nem jelentett problémákból.

Ezután ellenőrizze még egyszer az itt felvázolt összes többi lehetséges probléma (internetkapcsolat, radon, zónázás stb.), majd ha elégedett, adjon be hivatalos ajánlatot közjegyzőn keresztül. A közjegyzői díjak csökkentése érdekében az eladási ár egy részét bútorfizetésként is megadhatja.

Pénzmegtakarítási tipp: Csökkentheti a közjegyzői díjakat (amelyek csak az üres villa árán alapulnak) úgy, hogy az ügynöki díjakat leválasztják az eladási árból, és saját maga fizeti ki (a közjegyző tartja a pénzt, és az adásvétel befejezése után utalja át az ügynökségnek). Körülbelül 3%-ot (ne menjen 2-3% fölé, különben megkockáztatja az auditot) elkülönítheti a konyha, fürdőszoba, lámpatestek, bútorok stb. összegéből, és ezt külön fizetheti.

Tárgyalás

A kemény igazság az, hogy egyes eladók egyszerűen nem gondolják komolyan. Csak azért sorolták fel a villájukat, hátha valamelyik balek többszörösét fizeti, mint amennyit ér. Ennek ellenére nehéz eldönteni, hogy melyek komolyak, és melyek nem, amíg nem tesz ajánlatot.

Egy ingatlan árának csökkentése érdekében egyes stratégiai vevők barátokat kérnek, hogy látogassák meg az ingatlant, és a piac alatti ajánlatot tegyenek annak megvásárlására. Aztán ha az alacsony ajánlatokat elutasítják, akkor a piaci értékhez közeli ajánlatot tesznek, amit az eladó gyakran elfogad.

Hogyan válasszunk közjegyzőt

A közjegyző alapvetően ingatlanjogász / adóbeszedő, aki tanácsot ad ügyfeleinek, elvégzi az ügylet papírmunkáját, és beszedi az állami adókat. Győződjön meg róla, hogy szerezzen saját közjegyzőt — ne használja az eladóét vagy az ügynökét, és válasszon bölcsen. Várhatóan hozzávetőlegesen 7%-kal növeli a végső árat adók és illetékek formájában.

Kezdje el a közjegyző keresését jóval azelőtt, hogy megtalálta volna az ideális ingatlant, mivel egy jó megtalálása időbe telhet. Fel kell vennie a kapcsolatot több közjegyzővel, mivel néhányan megpróbálják átverni / hazudni / túlkölteni. Nagyon kevés az elszámoltathatóság ezen a területen. Ne használja az ügynök vagy az eladó által javasolt terméket.

Annak ellenére, amit néhány tisztességtelen közjegyző mond neked, a közjegyzők tudják (és most te is), hogy A törvények 2021-től megváltoztak, és most az új maximális díjak 0,799%, és 20% kedvezményt adhatnak on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

Győződjön meg róla, hogy időben részletes bontásban kapja meg az összes adót és díjat. Az elszámoltathatóság hiánya miatt sok közjegyző megpróbál (illegálisan!) túlszámlázni. Ezért ügyeljen arra, hogy amennyiben vállalja a 20% kedvezményt, hogy a díja (adók nélkül) ne haladja meg az eladási ár 0,6392%-át a 60 000 euró feletti részre (ami 0,799% mínusz a 20% engedmény), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

Itt található további információ a francia közjegyzőkről és itt van mennyi költségvetést kell adnia a közjegyzőnek (az osztály mezőbe 06-ot írjon be; vegye figyelembe, hogy ez a számítás nem veszi figyelembe a 20%-os díjkedvezményt). Ha ki szeretné számítani, hogy a közjegyző mennyit fog/kell felszámítania a díját, húzza elő a kalkulátort, és írja be az eladási árat, mínusz 60 000 euró (a 60 000 € alatti összeg esetén díjakat hülyén bonyolultak), akkor szorozzuk meg (x), hogy 0,006392-ig (például egy 2 millió eurós ingatlan közjegyzői díja esetén 12 400 eurót kell fizetnie a közjegyzőnek + a 60 000 euró alatti összeg díját, amely a 878 euró, összesen 13 278 euró).

Emlékezik: Te vagy soha köteles egy adott közjegyzővel lebonyolítani egy tranzakciót, és törvényileg nem számlázhatnak ki Önnek részmunkát, akármivel fenyegetik is, hogy megijessze, hogy megtartsa a közjegyzőjeként (csak akkor fizetik ki, ha az eladást teljesen lebonyolítja velük) . Ha tisztességtelenek vagy túlszámlázni próbálnak, akkor adjon nekik rossz online véleményt, hogy figyelmeztesse másokat, és jelentse őket chambre.alpesmaritimes@notaires.fr, és menj egy másik közjegyzőhöz.

Korlátozott igénybevétel: Fontos, hogy kérjen második véleményt, és ne bízzon a közjegyzőjében. Ennek oka: A közjegyzők önszabályozó iparág. A közjegyzők és a vevők közötti viták a „közvetítési” folyamat, amelyet a közjegyzők irányítanak (ha egyáltalán eljut odáig, ami a panaszok kevesebb mint fele). Elképzelhető, hogy a közvetítőt a közjegyzők választják ki – és hűséges hozzájuk. Ami még rosszabb, az az a közjegyző nem köteles részt venni a közvetítésben olyan sokan nem. Ez az elszámoltathatóság teljes hiánya arra ösztönzi a közjegyzőket, hogy hazudjanak és kihagyják az információkat az eladás lezárása és a jutalék kifizetése érdekében.

Emiatt azt javasoljuk, hogy béreljen fel ingatlanjogászt a szerződések ellenőrzésére és a tranzakció felügyeletére. Franciaországban az ingatlanügyvédet általában „avocat en droit immobilier“. Az ilyen típusú ügyvédek az ingatlanügyletekre, a földhasználatra és más kapcsolódó ügyekre vonatkozó törvényekre specializálódtak. Jogi tanácsot adhatnak, áttekinthetik a szerződéseket, és képviselhetik Önt vitákban.

Figyelmeztetés csalásról: A hackerek e-maileket küldenek közjegyzői e-mail fiókokból, a helyes € tartozás összegével, de a hacker bankszámla adataival, a betétekre. Ha átutalással kíván fizetni, mindig ellenőrizze a banki adatokat telefonon.

Vásárlás a feketében

Ez csak akkor érvényes, ha közvetlenül az eladótól vásárol, mivel az ügynökök nem engedik, hogy közvetlenül kapcsolatba lépjen az eladókkal.

Óvakodj attól, hogy belekeveredj a „feketén való fizetésbe”. Ez az a hely, ahol az eladó azt akarhatja, hogy az ár egy részét közvetlenül készpénzben fizesse ki neki, hogy az ár egy részét eltitkolja a közjegyző elől. Ez szinte soha nem történik meg (végül is adócsalás), de érdemes megemlíteni. Ez segíthet az eladónak csökkenteni a tőkenyereségadó-fizetési kötelezettségét, miközben csökkenti a vevő közjegyzői díját is, azonban ez szintén illegális, és komoly problémákat okozhat Önnek:

• Gyakorlati nehézségekbe ütközik a pénz kifizetése, és kevés a biztosíték – könnyen ellophatják a pénzét.
• Az adóhatóság vitathatja az árat, ha úgy ítéli meg, hogy az túl alacsony, és magasabb árhoz képest adót követelhet.
• Ha az ingatlan nyaraló, akkor viszonteladáskor tőkenyereségadót kell fizetni (amely jóval magasabb, mint a vásárláskor fizetendő adó). A vételár, amelyre a nyereséget számítják, alacsonyabb lenne: tehát a nyereség magasabb, ami azt jelenti, hogy hosszú távon sokkal többet kell fizetnie.
• Ha a hatóságok úgy vélik, hogy megpróbálták elkerülni a vámot, büntetést szabnak ki, amelyet a vevőnek kell fizetnie.
• Ez adócsalás, és az ezzel járó szankciókkal jár.

A hivatalos ajánlat

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

Ügyeljen arra, hogy ne használja a tulajdonos közjegyzőjét, mert előfordulhat, hogy azt tanácsolják a tulajdonosnak, hogy várja meg a magasabb ajánlatot (mivel több pénzt keresne), vagy ne mutassa meg ajánlatát a tulajdonosnak. Ha van saját közjegyzője, nagyobb valószínűséggel követi, mert csak így kap fizetést.

Azt tanácsoljuk, hogy is személyesen adja át ajánlatának másolatát közvetlenül a tulajdonosnak (lezárt borítékban hagyhatja a postaládájában a tulajdonos vezetéknevével, megkérdezheti a szomszédokat, hogy tudják-e elérni a tulajdonost, vagy kérheti a tulajdonos elérhetőségét a Mairie-től ), mivel a közjegyző átadja ajánlatát az ügynöknek, aki csak úgy tesznek hogy megmutatták az eladónak (igen, ez illegális, de még mindig gyakran megteszik), ha az ügynökségük azt mondta nekik, hogy ne fogadjanak el piaci értékű ajánlatokat.

Adja meg az ajánlati ár magyarázatát (kezdje a az eladott hasonló villák listája a közelben a Google Föld képernyőképeivel, majd azokat a tényezőket, amelyek az adott m²-árhoz vezettek, és – opcionálisan – a piaci pálya).

Ne hagyatkozzon szóbeli biztosítékokra vagy pontatlan jogi szövegezésre.

Normális, ha sok feltételt („felfüggesztést”) csatolnak a szerződéshez, hogy szükség esetén kiszállhasson az eladásból. Győződjön meg arról, hogy szerződése tartalmazza az alábbi kikötéseket, amelyek lehetővé teszik, hogy kilépjen:

• ha az értékelés alacsonyabb az ajánlatánál,
• ha nem kap jelzálogkölcsönt,
• ha a felmérés azt mutatja, hogy a villa vagy a telek mérete kisebb, mint _____ (a villa lakható m²-e) és __________ (terület mérete),
• ha olyan kedvezőtlen tervezési korlátozások vagy harmadik felek jogai vannak, amelyek lényegesen befolyásolhatják az ingatlan élvezetét,
• ha vannak hátrányos könnyítések ('szolgaságs') az ingatlanon (a szerződésben fel kell tüntetni, hogy az eladó szerint nincs szolgalmi jog),
• ha fennálló jelzáloghitelek érintik az ingatlant,
• ha egy képzett földmérő („Expert de Batiment”) szerkezeti felmérésének eredménye bármilyen problémát mutat,
• ha nem kapja meg a szükséges tervezési engedélyeket (medence építéséhez, bővítéshez stb.),
• ha a helyi hatóság vagy a francia állam követeléseket támaszt az ingatlannal szemben.

Sok adatlapon pontatlan épület- és telekméretek szerepelnek, ezért fontos, hogy vásárlás előtt mindkettőt független felméréssel ellenőrizze. Tegye ajánlatát függővé az elvégzendő felmérések eredményeitől, és alkudjon le az árról, ha a listán az szerepel, hogy az nagyobb, mint amilyen valójában.

A „tervezési hozzájáruláshoz kötött értékesítésre” vonatkozó feltételes kikötések gondos megszövegezést igényelnek, nemcsak az esetlegesen kiszabható tervezési feltételek, hanem az építési engedély esetleges későbbi jogi megtámadása tekintetében is.

Ha az eladásba a tartalom is beletartozik (ebbe a konyha és a fürdőszoba számít), akkor leltárt („inventaire”) kell csatolni, és külön árat kell kijelölni.

Lehetőség van arra is, hogy a szerződésbe kötbérkikötést is beépítsenek a vevő javára, így ha az eladó eláll az adásvételtől, köteles kártérítést fizetni a vevőnek. Ügyeljen arra, hogy egy olyan záradékot is tartalmazzon, amely kimondja, hogy az összes pénzt nem adják át az eladónak, amíg meg nem szerezte az üres birtokot.

Itt további részletek találhatók mire kell figyelni a hivatalos ajánlati szerződésben.

Szerződésre vonatkozó figyelmeztetések

Mindig ne feledje, hogy a közjegyzők maguknak dolgoznak, nem neked. A közjegyző azt akarja, hogy az adásvétel megtörténjen (tehát megkapják a fizetést), és erre szabja a szerződést, korlátozva az Ön jogait. Javasoljuk, hogy a szerződés aláírása előtt független harmadik felet kérjen át a szerződés áttekintésére.

SCI figyelmeztetés: Mivel a megfontolási időszak csak egy személy által tett ajánlatokra vonatkozik, nem egy cégre, ezért ha cég vagy SCI használatával szeretné birtokolni a házat, akkor meg kell győződnie arról, hogy az ajánlati szerződésben szerepel, hogy egy későbbi időpontban vigye át az eladást SCI/cégnévre.

A jelzálogzáradék: Győződjön meg arról, hogy az ajánlati szerződés tartalmaz egy záradékot, amely lehetővé teszi, hogy kilépjen, ha nem tud jelzálogot felvenni az ingatlan teljes ajánlati árára. Például lehet, hogy az ajánlata 1 millió euró, de a bank 700 000 euróra értékeli a villát, és csak erre kínál jelzálogkölcsönt. A szerződésben szerepelnie kell, hogy kiléphet, ha nem tud jelzálogot felvenni 1 millió euróért.

Előfordulhat, hogy ingatlanügynöke vagy közjegyzője azt mondja, hogy ez a záradék könnyen kiléphet az ügyletből, hogy magabiztosabban tegyen hivatalos ajánlatot. Valójában nem hívhatja fel egyszerűen a bankját, és nem számíthat arra, hogy megtagadják e záradék előnyeit. Bizonyítania kell, hogy a szerződésben meghatározott határidőn belül ésszerűen próbált jelzáloghitelt felvenni, és többször is teljes elutasítást kapott a bankoktól.

Még akkor is, ha valamilyen felügyelet miatt ez a záradék nem szerepel benne, feltéve, hogy a megállapodás nem tartalmazza kifejezetten az ingatlan megvásárlásátnélküljelzálogjog, a törvény feltételezi, hogy jelzálogot vesznek fel. De sokkal biztonságosabb, ha megbizonyosodik arról, hogy ez a záradék szerepel, és egyértelműen meg van írva.

Győződjön meg arról, hogy a záradék tartalmazza azt az időtartamot, ameddig a záradék érvényben kell maradnia, valamint a jelzáloghitel főbb adatait – összeget, futamidőt, maximális kamatlábát.

Nem szokatlan, hogy a vevő 45 napot kap a jelzáloghitel ajánlat megszerzésére, amely után a szerződés megszűnhet. Ha Ön rezidens és stabil jövedelemmel rendelkezik, ez általában bőven elegendő idő, de lehet, hogy túl rövid egy francia jelzálogkölcsönt kereső tengerentúli vevő számára, ezért ha ez vonatkozik Önre, próbáljon meg hosszabb időszakot kialkudni a szerződésben.

Vice Caché: A „vice caché” egy tulajdonság rejtett vagy látens hibája. A vásárlók védelmét a polgári törvénykönyv 1641. cikke rögzíti. Az eladó köteles az ingatlannal kapcsolatos minden olyan fontos információt közölni, amely befolyásolhatja a vevő döntését, vagy az ingatlanért fizetett árat. Ha ezt nem teszik meg, akkor lehetőség van arra, hogy a bíróság jogorvoslatot ajánljon fel, például árleszállítást vagy az adásvétel érvénytelenítését (ezért a közjegyzők nem akarják, hogy erről értesüljön, mivel elveszítik jutalék, ha érvénytelenítés történik).

Nem meglepő, hogy a közjegyzők időnként megpróbálják korlátozni a „vice caché” védelem használatát egy kizárási záradék hozzáadásával az adásvételi szerződésben, amely korlátozza a vevők jogait, ha súlyos rejtett problémát találnak a villával kapcsolatban. Azt tanácsoljuk minden vásárlónak, hogy ha a közjegyzője ezt teszi, akkor tekintse megbízhatatlannak és váltson közjegyzőt. Ha ezt nem szeretné megtenni, akkor 100%-ban ragaszkodjon e kitétel törléséhez az adásvételi szerződésből. Lehet, hogy az eladó tiltakozik az ellen, de ha mégis, akkor meg kell kérdezni az indítékukat. Kellene lenned nagyon tétovázik, hogy elfogadja-e az „en l'état” vásárlását (amint látható), hacsak nem érti teljesen, hogy mit vásárol.

A garanciák megszüntetése: Egyes közjegyzők olyan záradékokat adnak hozzá, amelyek korlátozzák az Ön jogait és megszüntetik a garanciákat. Ez a közjegyző számára előnyös (mivel csak az adásvétel után kapnak fizetést), mivel korlátozza az Ön jogait és lehetőségét a tranzakció törlésére. Ismételten azt tanácsoljuk minden vásárlónak, hogy ha az Ön közjegyzője ezt teszi, akkor tekintse megbízhatatlannak, hagyjon megfelelő online véleményt, és váltson közjegyzőt.

A letét

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

Ne feledje, hogy a letét általában csak a megfontolási időszakon kívül igényelhető vissza, ha az adásvétel a szerződési feltételekhez vagy az eladóhoz kapcsolódó okok miatt meghiúsul. Ellenkező esetben a kaució elvész. A letétet a közjegyző a „letétbe” helyezi a vásárlásból származó bevétel részeként.

Nem szokatlan, hogy a foglaló visszafizetésével kapcsolatban konfliktusok merülnek fel, akár azért, mert a közjegyző késik a törlesztéssel, akár azért, mert nem egyértelmű, hogy a szerződéses feltétel teljesült-e vagy sem. Éppen ezért, ha feltételhez kötött szerződést köt, akkor érdemes csak a minimális letétet befizetnie, és gondoskodnia kell a feltételek pontos jogi megfogalmazásáról.

A lehűlési időszak

Az első ajánlat és a letét aláírása után 10 nap áll rendelkezésére (beleértve az ünnepnapokat és a hétvégéket is) büntetés és indoklás nélkül lemondani. A 10 nap elteltével elveszíti a letétet, ha visszalép, ezért használja ezt a 10 napot okosan.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

Ha vissza akarsz lépni, ahhoz bizonyos formaságokra van szükség. Írásban kell benyújtani, és ajánlott küldeményként vagy e-mailben felolvasási elismervénnyel kell elküldeni az ingatlanügynöknek vagy a közjegyzőnek, attól függően, hogy miben állapodtak meg a szerződésben. Ha a vevő előleget fizetett, a közjegyző köteles azt visszatéríteni, általában az elállási nyilatkozat kézhezvételétől számított 21 napon belül. A 10 napos határidő szigorúan betartható, így ha a vevő az értesítés kézhezvételétől számított 12 napon belül megpróbált kilépni, akkor az elállás eredménytelennek minősülhet, és a vevőt a vásárlás folytatására kötelezheti, vagy elveszíti a foglalóját.

Jelzáloghitel felvételének előnyei

Mindig érdemes jelzáloghitelt igényelni, mert:

• Ha a villa 1,3 millió eurónál többet ér, csak így lehet elkerülni a vagyonadót.
• A jelzáloghitelek kamata Franciaországban alacsonyabb, mint amennyit a pénz befektetésével kereshet. Ez azt jelenti, hogy az okos pénzügyi lépés jelzáloghitel felvétele és befektetett pénzének megtartása.
• Hivatalos értékbecsléssel/értékeléssel jár, amelyet alkuerőre használhat fel.
• Ha a pénzét nem euróban tartják, akkor pénzt takaríthat meg. Ha a maximális LTV-t (loan-to-value) választja, ez lehetővé teszi, hogy jobban fedezze az árfolyam-ingadozásokkal szembeni kitettségét, mivel a francia jelzáloghiteleknél nincs (vagy nagyon alacsony) előtörlesztési költség. Ahelyett, hogy a teljes vételárat euróra váltaná (potenciálisan rossz árfolyamon), csak a kauciót és a közjegyzői díjat kell átutalnia. Ez azt jelenti, hogy megvárhatja, amíg az árfolyam jobb lesz, és utána visszafizeti a jelzáloghitelét, ami több ezer vételárt is megdönthet.

SCI használatával

Az SCI egy pénzügyileg átlátható francia társaság, amelyet kizárólag ingatlanok tulajdonlására és kezelésére használnak. Sok közjegyző ajánlja ezt, gyakran azért, mert fizetést kapnak azok létrehozásáért, tehát döntse el maga, hogy szeretne-e használni egyet. Itt egy magyarázat. Ha úgy dönt, hogy használ egyet, azt is megteheti hozza létre online 99 euróért. Bele is lehet nézni az SCI tulajdonában lévő vállalat előnyeit.

Ezen lehetséges előnyök ellenére az elmúlt évek jogszabályi és adóügyi változásai következtében a családi ingatlan SCI-n keresztüli birtoklása melletti érvek gyengültek, ezért alaposan meg kell fontolnia, hogy valóban szükséges-e az SCI használata. Rengeteg professzionális tanácsadó van, akik kétségtelenül azt mondják, hogy érdemes lenne SCI-t létrehozni, de ha ők ugyanazok a tanácsadók, akik a cégalapításból származó díjakat keresik (beleértve a közjegyzőket is), akkor ezt mérlegelni kell. tanácsot gondosan.

Ne feledje, hogy ha az SCI-útvonalat választja, éves adóbevallást kell benyújtania az SCI-hez, így a költségek folyamatosak. A bevallás elmulasztása az ingatlan értékének 3%-ának megfelelő éves adót, valamint késedelmi kamatot és bírságot vonhat maga után.

Javasoljuk, hogy rögzítse a tanácsadóival folytatott összes megbeszélést, mivel könnyen adható hanyag tanács, ha a szakemberek nem érzik úgy, hogy felelősségre vonhatók!

A végső aláírás

Körülbelül három hónappal a „compromis de vente” aláírása után a közjegyző megszervezi az „acte de vente définitif” aláírást, a végső elszámolás és az adók megfizetését, valamint a kulcsok cseréjét. Az éves „taxe foncière” költségeit általában az eladáskor arányosan osztják fel. Győződjön meg arról, hogy a közjegyző a végső megbeszélés előtt átadja az okirat tervezetét, hogy azt meg lehessen mutatni egy szakmai tanácsadónak véleményezésre.

Ügyeljen arra, hogy a végső „acte de vente” aláírásának előestéjén tekintse meg a villát, hogy pontosan lássa, miért fizet. Elkerülheti az olyan meglepetéseket, mint például a radiátorok, redőnyök, készülékek vagy ajtókilincsek eltávolítása. Ellenőrizze, hogy nem sérült-e meg, és hogy üres-e az eladó összes tulajdona, kivéve azt, amit Ön akart. Ha valami nem stimmel, kérje meg a közjegyzőt, hogy tartsa vissza az ár egy részét mindaddig, amíg az ingatlan olyan lesz, mint a „compromis de vente” aláírásakor.

Jegyzet: Ha az Ön közjegyzője túlszámlázott, alkalmatlan volt, vagy nem az Ön érdekeit szem előtt tartva járt el (mint általában), indítsa el itt a jogi eljárást.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.