Het koopproces en contracten

U heeft dus een villa gevonden die u bevalt en u wilt een bod uitbrengen. Eerst, Lees deze gids over hoe u de marktwaarde van een villa kunt bepalen, zodat u weet welke prijs u moet bieden. Uw biedprijs moet gebaseerd zijn op de huidige marktwaarde van de villa, niet op de vraagprijs van de verkoper.

Ten tweede: zorg ervoor dat u al onze handleidingen heeft gelezen, de diagnoserapporten heeft verzameld, de bestemmingsplannen heeft gecontroleerd en klaar is. alle andere dingen die we hebben aanbevolen.

Als u zeker weet dat u grondig bent geweest en klaar bent om een bod uit te brengen, gaat u als volgt te werk:

Bereken de prijs voor uw aanbieding

Hier is een stapsgewijze handleiding: hoe u kunt bepalen wat uw initiële bod moet zijn.

Onthoud: allemaal De prijzen die u ziet adverteren hebben één ding gemeen: tot nu toe heeft niemand ermee ingestemd die prijs te betalen. Geloof makelaars niet als ze zeggen dat andere mensen geïnteresseerd zijn geweest in hoge prijzen.

Agenten krijgen doorgaans de opdracht van hun bedrijfsbureau om kopers geen 'marktwaarde'-aanbiedingen te laten indienen (in een poging om de marktprijzen te manipuleren en omdat ze er een vast inkomen uit zouden kunnen halen door het faciliteren van vakantieverhuur). Verwacht dat agenten zullen liegen om u te ontmoedigen een bod in te dienen dat veel lager is dan het vragen. Uw bod zou idealiter rechtstreeks naar de eigenaar moeten gaan (via een verzegelde brief in hun brievenbus), of anders via een notaire gaan – een notaris die u heeft gekozen, niet een die door de makelaar is aanbevolen – maar weet dat zodra de makelaar het aanbod van de notaire heeft ontvangen, zij kan het eenvoudigweg niet aan de eigenaar geven.

Opmerking: Als de verkoper de m²-prijs die jij denkt dat het daadwerkelijk waard is niet accepteert (en je hebt dit rechtstreeks van de verkoper gehoord), dan kun je wachten en verder zoeken. Als het te duur is, is de kans groot dat het niet verkocht wordt – en uiteindelijk zullen ze particulier op een bod met marktwaarde ingaan.

Ontvang de onderzoeksrapporten

Er zijn een aantal onderzoeken die de verkoper wettelijk verplicht is om u te geven (als hij dat niet doet, kunt u hem later aanklagen). Ze zijn zeker niet uitputtend, en sommige landmeters zijn corrupt en liegen in het voordeel van de agent of notaire, dus het is belangrijk om ook uw eigen inspectie te laten doen (voor u tekent het contract.)

De door de verkoper aan u verstrekte diagnose moet recent zijn (hier zijn de details). Hier is een gids voor diagnostische rapporten En een andere gids. De verkoper is niet verplicht gebreken te herstellen; Als koper wordt van u verwacht dat u betaalt om ze te repareren. De verplichting voor de verkoper is simpelweg om de volledige rapporten te verstrekken. Indien hij/zij dit niet doet, blijft hij/zij volledig aansprakelijk voor gebreken die verband houden met deze specifieke zaken. Ze daadwerkelijk laten betalen is een andere zaak...

Zorg ervoor dat u ook de stedenbouwkundig certificaat, zodat u een globaal idee krijgt van wat er met het onroerend goed kan worden gedaan.

Lees onze gids met belangrijke dingen om te ontdekken voor meer informatie over de rapporten.

Voordat u het op schrift stelt

Er zijn een paar dingen die u moet doen voordat u uw bod uitbrengt. Bezoek eerst het plaatselijke gemeentehuis ('Mairie') en vraag naar het pand en de buren, etc. Zoek uit of voor aangrenzende kavels een bouwvergunning is verleend en wat de natuurlijke risico's zijn. de geschiedenis van de bouwvergunning van het onroerend goed om te zien of er iets is gedaan zonder vergunning, enz. Zorg ervoor dat u een stedenbouwkundig attest van de Mairie.

Dan, huur een CERTIBAT-gecertificeerde 'Expert de Batiment' in om de villa te inspecteren en eventuele punten van zorg aan te wijzen (zoals niet voor de hand liggende structurele problemen, enz.). Uw verkoper hoeft geen structurele gebreken bekend te maken die van invloed zijn op het onroerend goed dat u meeneemt in de staat waarin het zich bevindt – hoewel hij dat wel doet niet het recht om ze daadwerkelijk te verbergen. Dit betekent dat als u na ondertekening van een contract structurele of andere gebreken aan het onroerend goed of de diensten ervan ontdekt, u nog steeds verplicht bent de aankoop tegen de overeengekomen prijs te voltooien en geen schadevergoeding kunt krijgen van uw verkoper. Het is daarom belangrijk om opdracht geven tot de inspectie voor je tekent het contract.

Stuur vervolgens een e-mail naar de agent om door te sturen naar de verkoper, vragen de verkoper als ze willen ontzorgen eventuele niet bekendgemaakte problemen met de woning die tijdens het bezoek niet zichtbaar waren, zoals terugkerende overstromingen in de kelder, geschillen met buren of andere problemen met derden. Zorg ervoor dat u schriftelijk antwoord krijgt via e-mail. Het is nuttig om dit schriftelijk te hebben voor het geval er juridische geschillen ontstaan die voortkomen uit niet-aangegeven problemen.

Controleer vervolgens nogmaals alle andere potentiële problemen die hier worden beschreven (internetverbinding, radon, bestemmingsplan, enz.), en als u tevreden bent, dient u een officieel bod in via een notaire. Om de notariskosten te verlagen, kunt u een deel van de verkoopprijs opgeven als vergoeding voor meubels.

Geldbesparende tip: U kunt uw notariskosten verlagen (die alleen gebaseerd zijn op de prijs van de lege villa) door de makelaarskosten te scheiden van de verkoopprijs, en deze zelf te betalen (de notaire zal het geld vasthouden en overmaken aan het makelaarskantoor zodra de verkoop is voltooid). U kunt ook ongeveer 3% (ga niet boven de 2-3% gaan, anders riskeert u een audit) van het totaal voor keuken, badkamer, verlichtingsarmaturen, meubilair, enz. afzonderen en dat apart betalen.

Onderhandelen

De harde waarheid is dat sommige verkopers het gewoon niet menen. Ze hebben hun villa alleen op de lijst gezet om te zien of een of andere sukkel veel meer zal betalen dan het waard is. Dat gezegd hebbende, is het moeilijk om te weten welke serieus zijn en welke niet, totdat je een bod uitbrengt.

Om de prijs van een onroerend goed te verlagen, laten sommige strategische kopers vrienden het onroerend goed bezoeken en aanbiedingen doen die onder de marktprijs liggen om het te kopen. Als die lage biedingen vervolgens worden afgewezen, doen ze een bod dat dicht bij de marktwaarde ligt, dat de verkoper vervolgens vaak accepteert.

Hoe u een notaris kiest

Een notaire is in feite een vastgoedadvocaat/belastingontvanger die zijn cliënten adviseert, het papierwerk voor de deal doet en de overheidsbelastingen int. Zorg ervoor dat krijg je eigen notaris – maak geen gebruik van die van de verkoper of uw agent, en kies verstandig. Verwacht ongeveer 7% toe te voegen aan de uiteindelijke prijs aan belastingen en toeslagen.

Ga ruim voordat u uw ideale woning heeft gevonden op jacht naar een notaris, want het vinden van een goede woning kan enige tijd duren. U zult contact moeten opnemen met verschillende notarissen, aangezien sommigen zullen proberen u op te lichten/liegen/te veel in rekening te brengen. Er is op dit gebied weinig verantwoordelijkheid. Gebruik niet het product dat door de agent of verkoper wordt aanbevolen.

Ondanks wat sommige oneerlijke notarissen u misschien vertellen, weten de notarissen (en u nu ook) dat de wetten zijn veranderd vanaf 2021 en nu zijn de nieuwe maximale vergoedingen 0,799% en mogen ze een korting van 20% geven over hun tarieven (inclusief de hypotheekopslag) voor panden met een verkoopprijs van meer dan € 100.000.

Zorg ervoor dat u van tevoren een specifiek overzicht krijgt van alle belastingen en toeslagen. Door een gebrek aan verantwoording zullen veel notarissen u (illegaal!) proberen te veel in rekening te brengen. Zorg er dus voor dat, als ze ermee instemmen u de korting van 20% te geven, hun vergoeding (exclusief belastingen) niet meer bedraagt dan 0,6392% van de verkoopprijs voor het gedeelte boven de € 60.000,- (dat is 0,799% minus de toegestane korting van 20%), en dat ze geen onnodige extra kosten in rekening brengen (zoals vertaalkosten) — de rest van wat u betaalt, zou naar de overheid moeten gaan.

Hier vindt u meer informatie over de Franse notarissen en hier is hoeveel u moet budgetteren om aan de notaris te geven (zet 06 in het afdelingsveld; let op: bij deze berekening wordt geen rekening gehouden met de tariefkorting van 20%). Om te berekenen wat de notaris u voor zijn honorarium in rekening zal/moet brengen, opent u uw rekenmachine en voert u de verkoopprijs in, minus € 60.000 (de vergoedingen voor het bedrag onder de € 60.000,- zijn stom ingewikkeld), dan maal (x) dat met 0,006392 (bijvoorbeeld de notariskosten voor een eigendom van € 2 miljoen, je moet de notaris € 12.400 betalen + de kosten voor het bedrag onder de € 60.000, wat neerkomt op € 878, voor een totaal van € 13.278).

Herinneren: Jij bent nooit verplicht om een transactie met een bepaalde notaire af te ronden, en het is hen wettelijk niet toegestaan om u gedeeltelijke werkzaamheden in rekening te brengen, ongeacht wat ze dreigen om u bang te maken om hen als uw notaire te houden (ze worden alleen betaald nadat u de verkoop met hen volledig hebt afgerond) . Als ze oneerlijk zijn of proberen te veel te vragen, geef ze dan een slechte online recensie om anderen te waarschuwen en aan hen te rapporteren chambre.alpesmaritimes@notaires.fren ga naar een andere notaris.

Beperkt verhaal: Het is belangrijk om een second opinion te vragen en uw notaris niet te vertrouwen. Dit is de reden: notarissen zijn een zelfregulerende sector. Geschillen tussen notarissen en kopers gaan naar a proces van ‘bemiddeling’, geregisseerd door de notarissen (als je al zover komt, wat minder dan de helft van de klachten doet). Zoals u zich kunt voorstellen, wordt de mediator gekozen door – en loyaal aan – de notarissen. Wat erger is, is dat Er bestaat geen verplichting voor de notaris om aan mediation deel te nemen zovelen niet. Dit volledige gebrek aan verantwoordelijkheid moedigt notarissen aan om te liegen en informatie achterwege te laten om de verkoop te sluiten en de commissie te betalen.

Daarom raden wij u aan een vastgoedadvocaat in te schakelen om eventuele contracten te controleren en toezicht te houden op de transactie. In Frankrijk wordt een vastgoedadvocaat doorgaans een “advocaat en droit immobilier“. Dit type advocaat is gespecialiseerd in wetten met betrekking tot vastgoedtransacties, grondgebruik en andere aanverwante zaken. Zij kunnen u juridisch advies geven, contracten beoordelen en u vertegenwoordigen bij geschillen.

Oplichtingswaarschuwing: Hackers hebben e-mails verzonden van e-mailaccounts van notarissen, met het juiste € verschuldigde bedrag, maar de bankrekeninggegevens van de hacker, voor de stortingen. Controleer altijd telefonisch de bankgegevens als u via overschrijving gaat betalen.

Kopen in het zwart

Dit is alleen van toepassing als u rechtstreeks bij de verkoper koopt, aangezien agenten u niet rechtstreeks in contact laten komen met verkopers.

Pas op dat u niet betrokken raakt bij 'betalen op zwart'. Dit is het geval wanneer een verkoper wil dat u een deel van de prijs rechtstreeks contant betaalt om een deel van de prijs voor de notaris verborgen te houden. Dit gebeurt bijna nooit (het is tenslotte belastingontduiking), maar het is het vermelden waard. Dit kan de verkoper helpen de aansprakelijkheid voor vermogenswinstbelasting te verminderen en tegelijkertijd de notariskosten voor de koper te verlagen. Het is echter ook illegaal en kan voor u tot ernstige problemen leiden:

• Er zijn praktische problemen bij het betalen van het geld en er zijn weinig waarborgen: uw geld kan gemakkelijk worden gestolen.
• De Belastingdienst kan de prijs betwisten als zij deze te laag vindt en belasting eisen over een hogere prijs.
• Als het onroerend goed een vakantiehuis is, bent u bij wederverkoop een vermogenswinstbelasting verschuldigd (die veel hoger is dan de belasting die u betaalt bij aankoop). De koopprijs waarover de winst wordt berekend, zou lager zijn: de winst is dus hoger, waardoor u op de lange termijn aanzienlijk meer betaalt.
• Als de autoriteiten denken dat er een poging is gedaan om accijnzen te ontwijken, zullen zij boetes opleggen, die door de koper moeten worden betaald.
• Het is belastingontduiking en er zijn straffen aan verbonden.

Het officiële aanbod

Nadat u de gemeente heeft bezocht om informatie in te winnen over de woning en de omgeving, en u zoveel mogelijk weet over de omgeving en de woning, kunt u een officieel bod doen (een zogenaamde 'compromis de vente'). Een notaris kan u hierbij helpen – maar onthoud: de belangen van de notaris staan niet in lijn met die van u (omdat zij commissie krijgen en alleen als de verkoop rond is).

Zorg ervoor dat u geen gebruik maakt van de notaris van de eigenaar, aangezien deze de eigenaar kan adviseren te wachten op een hoger bod (omdat deze meer geld zou verdienen), of nalaat de eigenaar uw bod te laten zien. Als u een eigen notaris heeft, is de kans groter dat hij/zij de zaak opvolgt, omdat dit de enige manier is waarop hij/zij betaald krijgt.

Wij adviseren u dat Ook geef persoonlijk een kopie van uw bod rechtstreeks aan de eigenaar (u kunt het in de brievenbus achterlaten in een verzegelde envelop met de achternaam van de eigenaar erop, buren vragen of zij weten hoe ze de eigenaar kunnen bereiken, of de contactgegevens van de eigenaar opvragen bij het gemeentehuis ) aangezien de notaris uw bod aan de makelaar zal overhandigen, die dat wel mag doen doen alsof dat ze de verkoper hebben laten zien (ja, het is illegaal, maar ze doen het nog steeds vaak) of hun bureau hen heeft verteld geen aanbiedingen tegen marktwaarde te accepteren.

Geef een toelichting op de aanbiedingsprijs (begin met a lijst met vergelijkbare villa's die zijn verkocht in de buurt met Google Earth-screenshots, vervolgens de factoren die tot die m²-prijs hebben geleid, en –optioneel– de markt traject).

Vertrouw niet op mondelinge toezeggingen of onnauwkeurige juridische teksten.

Het is normaal om in het contract veel voorwaarden ('opschortingen') op te nemen, zodat u indien nodig uit de verkoop kunt komen. Zorg ervoor dat uw contract al deze clausules bevat waarmee u zich kunt terugtrekken:

• als de taxatie lager uitvalt dan uw bod,
• Als u geen hypotheek krijgt,
• als uit het onderzoek blijkt dat de villa of het perceel kleiner is dan _____ (bewoonbaar m² van de villa) en ______ (grondoppervlak),
• als er nadelige planningsbeperkingen of rechten van derden zijn die een wezenlijke invloed kunnen hebben op uw genot van het onroerend goed,
• als er sprake is van ongunstige erfdienstbaarheden ('dienstbaarheids') op het onroerend goed (in het contract moet worden vermeld dat er volgens de verkoper geen erfdienstbaarheden zijn),
• als er bestaande hypotheken zijn die van invloed zijn op het onroerend goed,
• als de resultaten van een constructief onderzoek door een gekwalificeerde landmeter ('Expert de Batiment') problemen opleveren,
• als u niet de benodigde bouwvergunningen kunt krijgen (om een zwembad te bouwen, of voor een uitbreiding, enz.),
• als er aanspraken op het onroerend goed bestaan door de plaatselijke overheid of de Franse staat.

Veel advertenties tonen onnauwkeurige afmetingen van gebouwen en terreinen, dus het is belangrijk om beide te verifiëren met behulp van een onafhankelijk onderzoek voordat u een aankoop doet. Maak uw bod afhankelijk van de resultaten van de onderzoeken die u gaat uitvoeren, en onderhandel over de prijs als de aanbieding zegt dat deze groter is dan deze in werkelijkheid is.

Voorwaardelijke clausules betreffende 'verkoop onder voorbehoud van een bouwvergunning' moeten zorgvuldig worden opgesteld, niet alleen met betrekking tot de bouwvoorwaarden die kunnen worden opgelegd, maar ook met betrekking tot een mogelijke latere juridische betwisting van een bouwvergunning.

Indien de inboedel bij de verkoop moet worden inbegrepen (de keuken en badkamers tellen hierin mee), dient er een inventaris ('inventaire') bijgevoegd te worden en een aparte prijs toegekend te worden.

Ook is het mogelijk dat in de overeenkomst een boetebeding wordt opgenomen ten gunste van de koper, zodat de verkoper, indien hij zich terugtrekt uit de verkoop, gehouden is de koper schadeloos te stellen. Zorg ervoor dat u ook een clausule opneemt waarin staat dat al het geld pas aan de verkoper wordt vrijgegeven als u leeg bezit heeft verkregen.

Hier vindt u meer details over waar u op moet letten in het officiële aanbiedingscontract.

Contractwaarschuwingen

Onthoud altijd dat notarissen voor zichzelf werken, niet voor u. Uw notaris wil dat de verkoop doorgaat (dus krijgt hij betaald) en zal het contract daarop afstemmen, waardoor uw rechten worden beperkt. Het is raadzaam om een onafhankelijke derde partij het contract te laten controleren voordat u tekent.

SCI-waarschuwing: Aangezien de bedenktijd alleen van toepassing is op aanbiedingen van een persoon en niet van een bedrijf, moet u, als u de woning wilt bezitten via een bedrijf of een SCI, ervoor zorgen dat in uw aanbiedingscontract staat dat u dit kunt doen op op een latere datum de verkoop overbrengen naar een SCI/bedrijfsnaam.

De hypotheekclausule: Zorg ervoor dat uw aanbiedingscontract een clausule bevat waarmee u zich kunt terugtrekken als u geen hypotheek kunt krijgen voor de volledige aanbiedingsprijs van het onroerend goed. Uw bod kan bijvoorbeeld € 1 miljoen bedragen, maar de bank kan de villa taxeren op € 700.000, en u alleen daarop een hypotheek aanbieden. In uw contract moet staan dat u zich kunt terugtrekken als u geen hypotheek van specifiek € 1 miljoen kunt krijgen.

Uw makelaar of notaris kan u vertellen dat deze clausule u gemakkelijk uit de deal kan halen, zodat u zich zekerder voelt bij het indienen van een officieel bod. In werkelijkheid kunt u niet zomaar uw bank bellen en verwachten dat u niet van deze clausule profiteert. U zou moeten bewijzen dat u redelijkerwijs hebt geprobeerd een hypotheek te krijgen en dat u verschillende volledige weigeringen van de banken hebt gekregen, binnen de in het contract aangegeven termijn.

Zelfs als deze clausule door enig toezicht niet is opgenomen, op voorwaarde dat in de overeenkomst niet uitdrukkelijk wordt vermeld dat het onroerend goed wordt gekochtzondereen hypotheek, kent de wet een vermoeden dat er een hypotheek wordt verkregen. Maar het is veel veiliger om ervoor te zorgen dat deze clausule wordt opgenomen en duidelijk wordt geschreven.

Zorg ervoor dat de clausule de geldigheidsduur en de belangrijkste details van de hypotheek vermeldt – bedrag, looptijd en maximale rente. Het is niet ongebruikelijk dat de koper 45 dagen de tijd krijgt om een hypotheekofferte te verkrijgen, waarna het contract kan vervallen. Als u in Frankrijk woont en een stabiel inkomen hebt, is dit normaal gesproken ruim voldoende tijd, maar het kan te kort zijn voor een buitenlandse koper die een Franse hypotheek wil. Probeer daarom in dat geval een langere periode in het contract te onderhandelen.

Vice-cache: Een 'vice caché' is een verborgen of latent gebrek aan een eigendom. De bescherming van kopers is vastgelegd in artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoper is verplicht om alle belangrijke informatie over het onroerend goed openbaar te maken die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper, of op de prijs die hij voor het onroerend goed heeft betaald. Doen zij dat niet, dan kan de rechtbank een rechtsmiddel aanbieden, zoals een prijsverlaging of nietigverklaring van de verkoop (daarom willen notarissen niet dat u hiervan op de hoogte bent, aangezien zij hun recht verliezen). commissie als er sprake is van een nietigverklaring).

Het is niet verrassend dat notarissen soms proberen uw gebruik van de 'vice caché'-bescherming te beperken door een uitsluitingsclausule toe te voegen aan het verkoopcontract die de rechten van de koper beperkt zodra zij een ernstig verborgen probleem met de villa ontdekken. Ons advies aan alle kopers is dat als uw notaris dit doet, u hem als onbetrouwbaar beschouwt en van notaris wisselt. Als u dat niet wilt, moet u 100% aandringen op het schrappen van deze clausule in het verkoopcontract. Het kan zijn dat de verkoper er bezwaar tegen heeft, maar als hij dat doet, moeten zijn motieven in twijfel worden getrokken. Dat zou je ook moeten zijn erg aarzelend om 'en l'état' (zoals gezien) te accepteren, tenzij u volledig begrijpt wat u koopt.

Opheffing van garanties: Sommige notarissen voegen clausules toe die uw rechten beperken en garanties wegnemen. Dit is in het voordeel van de notaris (omdat ze pas betaald krijgen wanneer de verkoop is afgerond) omdat het uw rechten en de mogelijkheid om de transactie te annuleren beperkt. Nogmaals, ons advies aan alle kopers is: als uw notaris dit doet, beschouwt u hem als onbetrouwbaar, laat u een relevante online beoordeling achter en wisselt u van notaris. Laat het contract altijd door een onafhankelijke derde controleren voordat u tekent.

Clausule inzake verificatie van bewoonbare oppervlakte: Veel makelaars liegen over de grootte van villa's om opgeblazen prijzen te rechtvaardigen. Wij raden u aan deze clausule toe te voegen en vervolgens de woonoppervlakte te laten opmeten.

Partijen komen overeen dat de werkelijke bewoonbare oppervlakte van het onroerend goed – zoals gedefinieerd in artikel R.111-2 van de Franse wet op de bouw en de huisvesting – een materiële voorwaarde is voor de toestemming van de koper. Indien een significant verschil wordt vastgesteld tussen de werkelijke bewoonbare oppervlakte (zoals gemeten door een onafhankelijke deskundige volgens de bovenstaande definitie) en de in dit contract vermelde oppervlakte, wordt de koopprijs automatisch aangepast op basis van de overeengekomen prijs per vierkante meter. Deze clausule is met name van toepassing indien de werkelijke oppervlakte meer dan 5% kleiner is dan de vermelde oppervlakte. De aanpassing kan tot zes maanden na de verkoop worden toegepast.

Verificatie van diagnostiek: Veel eigenaren of makelaars kopen accountants om om te liegen bij de diagnose, energierapporten en taxaties. Deze praktijk is wijdverbreid aan de Franse Rivièra. Om uzelf te beschermen, moet u deze clausule toevoegen en vervolgens een onafhankelijke persoon de diagnose en inspecties laten uitvoeren. Zorg ervoor dat u de eigenaar of makelaar niet vertelt wie dit doet en zeg tegen de inspecteur dat hij de makelaar niet mag vertellen bij welk bedrijf hij zit of zijn contactgegevens mag delen, anders betaalt u hem niet. Dit is de clausule die u aan uw bod kunt toevoegen:

Dit bod wordt gedaan onder voorbehoud van verificatie van de juistheid van de diagnose en het Energieprestatiecertificaat (DPE). Indien uit een onafhankelijk deskundigenrapport, uitgevoerd vóór de ondertekening van de definitieve akte, blijkt dat de werkelijke energieklasse lager is dan aangegeven in het verstrekte DPE, of indien structurele elementen van de woning (isolatie, ramen, dak, ventilatie, enz.) materieel niet overeenkomen met de diagnose of de beschrijving in de aanbieding, behoudt de koper zich het recht voor om zonder boete af te zien van de aankoop of de aankoopprijs te heronderhandelen op basis van de gecorrigeerde energielabel en de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden.

De aanbetaling

De makelaar kan vragen om de aanbetaling van 5-10% (wij raden u aan om akkoord te gaan met slechts 5%) aan hem of haar te betalen, maar u dient de aanbetaling altijd aan de notaris te betalen. Dit is namelijk de normale manier om te handelen en de kans is kleiner dat u uw aanbetaling terugkrijgt als de verkoop niet doorgaat.

Houd er rekening mee dat een aanbetaling normaal gesproken alleen kan worden teruggevorderd buiten de bedenktijd als de verkoop mislukt om redenen die verband houden met de contractclausules of de verkoper. Anders vervalt de aanbetaling. Uw waarborgsom wordt door de notaris in 'escrow' gehouden als onderdeel van de aankoopopbrengst.

Het is niet ongebruikelijk dat er conflicten ontstaan over de terugbetaling van een aanbetaling, hetzij omdat de notaris de terugbetaling uitstelt, hetzij omdat er enige onduidelijkheid bestaat over de vraag of aan de contractvoorwaarde is voldaan. Daarom doet u er goed aan om, als u een voorwaardelijk contract tekent, alleen de minimaal mogelijke aanbetaling te doen en ervoor te zorgen dat de voorwaarden nauwkeurig juridisch worden opgesteld.

De afkoelingsperiode

Na ondertekening van het eerste aanbod en de aanbetaling heeft u 10 dagen (inclusief feestdagen en weekends) de tijd om zonder kosten en zonder uitleg te annuleren. Na deze tien dagen verliest u uw aanbetaling als u zich terugtrekt, dus gebruik deze tien dagen verstandig.

Als het contract door een notaris is opgesteld en beide partijen het contract bij de notaris ondertekenen, kan de notaris de koper direct na ondertekening van het contract een kennisgeving van bedenktijd sturen. Veel notarissen sturen de koper echter een kennisgeving van bedenktijd per aangetekende post of per e-mail met ontvangstbevestiging. De koper heeft vanaf de dag na ontvangst van de kennisgeving 10 dagen de tijd om zonder opgaaf van reden te herroepen.

Als u zich wilt terugtrekken, zijn er bepaalde formaliteiten vereist. Het moet schriftelijk gebeuren en per aangetekende post of per e-mail met leesbevestiging worden verzonden naar de makelaar of de notaris, afhankelijk van wat er in het contract is afgesproken. Als de koper een aanbetaling heeft gedaan, moet de notaris deze terugbetalen, normaal gesproken binnen 21 dagen na ontvangst van het bericht van herroeping. De periode van 10 dagen is strikt afdwingbaar, dus als de koper 12 dagen na ontvangst van de kennisgeving probeert zich terug te trekken, kan de herroeping als ineffectief worden beschouwd en moet de koper doorgaan met de aankoop, anders verliest hij zijn of haar aanbetaling.

Voordelen bij het afsluiten van een hypotheek

Een hypotheek moet u altijd aanvragen, omdat:

• Als de villa meer dan € 1,3 miljoen waard is, is dit de enige manier om de vermogensbelasting te vermijden.
• De rente op hypotheken in Frankrijk is lager dan u kunt verdienen door het geld te beleggen. Dit betekent dat het een slimme financiële zet is om een hypotheek af te sluiten en uw geld belegd te houden.
• Er zit een officiële taxatie/taxatie bij, die u kunt gebruiken voor onderhandelingsmacht.
• Als uw geld in een andere valuta dan de euro wordt aangehouden, kan het u ook geld besparen. Als u de maximale LTV (loan-to-value) kiest, kunt u uw blootstelling aan eventuele wisselkoersschommelingen beter afdekken, aangezien Franse hypotheken geen (of zeer lage) kosten voor vervroegde aflossing kennen. In plaats van de volledige koopprijs om te rekenen naar euro’s (tegen een mogelijk slechte wisselkoers), hoeft u alleen de waarborgsom en notariskosten over te maken. Dit betekent dat u kunt wachten tot de wisselkoers beter is en dan uw hypotheek terugbetaalt, wat duizenden van de aankoopprijs kan doen dalen.

Met behulp van een SCI

Een SCI is een fiscaal transparant type Franse vennootschap die uitsluitend wordt gebruikt voor het bezit en beheer van onroerend goed. Veel notarissen zullen dit aanbevelen, vaak omdat ze worden betaald om ze te maken, dus zoek zelf uit of je er een wilt gebruiken. Hier is een uitleg. Als u besluit er een te gebruiken, kunt u dat ook doen maak hem online voor € 99. Je kunt er ook naar kijken de voordelen van het feit dat een bedrijf eigenaar is van het SCI.

Ondanks deze potentiële voordelen zijn als gevolg van wetgevende en fiscale veranderingen van de afgelopen jaren de argumenten voor het bezitten van een familiebezit via een GCI zwakker geworden. U moet dus zorgvuldig overwegen of het echt nodig is dat u een GCI gebruikt. Er zijn tal van professionele adviseurs die u ongetwijfeld zullen vertellen dat het de moeite waard zou zijn om een SCI op te zetten, maar als het dezelfde adviseurs zijn die de kosten zullen verdienen voor het opzetten van het bedrijf (inclusief notarissen), dan moet u dat afwegen. zorgvuldig adviseren.

Houd er rekening mee dat als u de SCI-route volgt, u jaarlijkse belastingaangiften voor de SCI moet indienen, dus de kosten lopen door. Het niet indienen van aangiften kan resulteren in een jaarlijkse belasting van 3% van de waarde van het onroerend goed, evenals intresten en boetes.

Wij raden u aan ervoor te zorgen dat alle gesprekken met uw adviseurs worden opgenomen, omdat slordig advies gemakkelijk wordt gegeven als professionals het gevoel hebben dat zij daarvoor niet verantwoordelijk kunnen worden gehouden!

De definitieve ondertekening

Ongeveer drie maanden na ondertekening van het 'compromis de vente' organiseert de notaris de ondertekening 'acte de vente définitif', betaling van de eindafrekening en belastingen en sleuteloverdracht. Het is gebruikelijk om bij verkoop de kosten van de jaarlijkse ‘taxe foncière’ pro rata te splitsen. Zorg ervoor dat de notaris voorafgaand aan het slotgesprek een concept van de akte aanlevert, zodat deze voor commentaar aan een professionele adviseur kan worden getoond.

Zorg ervoor dat u de villa bezichtigt aan de vooravond van de ondertekening van de laatste 'acte de vente', zodat u precies ziet waarvoor u betaalt. Het kan voorkomen dat u voor verrassingen komt te staan, zoals het verwijderen van radiatoren, luiken, apparaten of deurklinken. Controleer of er geen schade is en of alle bezittingen van de verkoper aanwezig zijn, behalve de spullen die jij wilde hebben. Als er iets niet klopt, vraag dan aan de notaris om een deel van de prijs in te houden totdat het onroerend goed is zoals het was toen het 'compromis de vente' werd ondertekend.

Opmerking: Als de notaris u te veel in rekening heeft gebracht, incompetent was of niet in uw beste belang heeft gehandeld (zoals gebruikelijk), kunt u start hier een gerechtelijke procedure.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Wanneer u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in FrankrijkDeze gidsen leggen uit hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u allereerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Daarna kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Ons gids voor waar de markt naartoe gaat Bevat: voorspellingen over de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends op de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullende informatie gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Ons gids voor vastgoedaanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, misinformatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Ons gids voor oplichting en geheimen Bevat waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, projectontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld van u af te troggelen. Dit is een must-read, en dé klokkenluidersgids die de mensen in de branche u liever niet laten zien.

Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, aankoopmakelaars en woningzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Ons gids voor het bepalen van de marktwaarde van een villa en het bepalen van de prijs ervan bevat: waarom er zoveel extreem overprijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om de juiste vraagprijs te vinden.

Ons gids met belangrijke dingen om te ontdekken omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, onroerendgoedbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u daadwerkelijk bezit, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze worden verkocht, hoe u dit kunt verifiëren en meer.

Ons gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijk kosten, problemen bij de aankoop van een 'pas gerenoveerde' villa, meer te weten komen over lokale criminaliteit en krakers, en vragen die u uzelf kunt stellen.

Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, het verhuren van uw villa, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van personeel.

Gids voor verkopers: Hoe u de prijs van uw villa bepaalt, zodat deze verkocht wordt.