Trucs van makelaars

U hoeft alleen maar een ritje te maken door welk deel van de Franse Rivièra dan ook en het wordt heel duidelijk dat er hier te veel makelaarskantoren zijn. Er is er minstens één in elk reclameblok, zo niet meerdere. Het is verreweg gemakkelijker om een makelaarskantoor te vinden dan een plek om koffie te kopen.

Het is dan ook geen verrassing dat makelaars aan de Franse Rivièra een zeer competitieve groep vormen. Duizenden makelaars strijden om een relatief klein aantal woningen in de verkoop en komen nauwelijks rond met een paar verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei wangedrag.

Ongeveer 62% van de door de staat gecontroleerde makelaarskantoren blijkt de wet te hebben overtreden.

Net als elk In een sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat agenten slechte mensen zijn (ze hebben ook gezinnen om te voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst ze maken.

Het is zo erg dat bij de meerderheid van de makelaarskantoren die door de staat zijn gecontroleerd (62% in 2020 en 63% in 2023) is vastgesteld dat ze de wet hebben overtreden door misleidende advertenties te plaatsen. In 2020 en 2023 werden 1.740 makelaars gecontroleerd door de DGCCRF. Veelvoorkomende overtredingen hebben betrekking op onvolledige of onjuiste informatie die aan klanten wordt verstrekt, misleidende verkoopmethoden, het tonen van advertenties voor woningen die niet echt te koop staan (waarbij potentiële kopers vervolgens wordt verteld dat ze 'net een bod hebben ontvangen'), of woningen die ten onrechte als 'nieuw' of 'exclusief' worden aangeboden.

Veel makelaarskantoren willen een villa eigenlijk niet verkopen, omdat ze er een constant inkomen uit halen door deze als vakantiewoning te verhuren en daarbij 20% plus commissie per verhuur in rekening brengen.

Tip: Wanneer u met agenten werkt, gebruik bij elke agent een tijdelijk e-mailadres en een andere, valse achternaam. Dat is niet nodig (vooral omdat je nooit iets met de agent mag ondertekenen), en waarom zou je willen dat je echte naam in al die databases staat? Op die manier heb je ook minder problemen met agenten die weigeren met elkaar samen te werken (zoals hieronder uitgelegd).

Hoe makelaars werken

Geen enkele agent heeft toegang tot alles op de markt. Niet eens in de buurt.

In Frankrijk bestaat er geen centrale database met alle eigendommen die te koop staan. Elk bureau heeft zijn eigen vermeldingen, en alleen als ze Echt Als ze geen koper kunnen vinden, staan ze vaak open voor samenwerking met andere makelaars. Ze publiceren een deel van hun aanbod online (de woningen die moeilijk te verkopen zijn), en de rest houden ze geheim (dit worden 'off-market' woningen genoemd) zodat andere makelaars er geen weet van kunnen krijgen.

De meeste eigenaren (de slimme) vermelden twee of drie bureaus. Bureaus werken vaak niet graag met elkaar samen, omdat dit betekent dat de commissie moet worden gesplitst. Daarom moet u als koper contact opnemen (en rechtstreeks samenwerken met) zoveel mogelijk bureaus. Veel makelaars aan de Franse Rivièra zullen niet proactief op de hoogte blijven van nieuwe vermeldingen, dus u zult ze regelmatig een bericht moeten sturen om hen eraan te herinneren dat u bestaat.

Veel makelaarskantoren willen villa's eigenlijk alleen verkopen als ze een flinke commissie kunnen verdienen. Ze maken namelijk winst door 20% commissie plus bijkomende kosten te innen telkens wanneer ze een huurder vinden.

Licenties en verzekeringen

Sinds er zijn veel illegale ‘makelaars’ Als u probeert geld te verdienen met onroerend goed aan de Franse Rivièra, is het erg belangrijk dat u ervoor zorgt dat elke makelaar waarmee u nauw samenwerkt legaal is door om drie dingen te vragen: hun licentie om te oefenen (carte professionel), schadeverzekering en getrouwheidsobligatie (stukje garantie) details.

Geen zorgen – het is volkomen normaal en acceptabel om hierom te vragen. Dit helpt u te beschermen voor het geval er iets misgaat. Als ze geen borgstelling hebben, is dat geen probleem, zorg er dan wel voor dat u het geld aan de notaris betaalt (wat u sowieso zou moeten doen). Erkende makelaars moeten al deze gegevens in hun kantoor tonen en deze drie zaken in alle correspondentie en contracten vermelden.

U kunt erkende makelaars ook vinden via twee makelaarsverenigingen: FNAIM En SNPI. Dit geeft je ook een extra plek waar je terecht kunt als er iets misgaat.

Pas op voor buitenlandse en illegale 'agenten'

Werk alleen samen met makelaars die een kantoor hebben in de buurt waar u een villa zoekt. Lokale makelaars kennen het gebied het beste en kunnen u mogelijk toegang geven tot 'off-market' villa's waarvan zij denken dat ze deze snel kunnen verkopen zonder dat u voor publiciteit hoeft te betalen. De kans is ook groter dat ze een wettelijke vergunning hebben om te oefenen - en u wilt er zeker van zijn dat de makelaar waarmee u werkt een vergunning heeft en verzekerd is.

Sommige buitenlandse of niet-gelicentieerde makelaars zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in werkelijkheid niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een verzoek om extra kosten (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd mondiale / Britse / niet-lokale agenten en diensten, en teken niets met een agent; alle contracten moeten via de notaire worden afgehandeld. En geef een makelaar zeker nooit geld (nogmaals, geef alleen geld aan de notaris).

Aankoopmakelaars / Vastgoedzoekers

Wat is een aankoopmakelaar?

Aankoopmakelaars (ook wel vastgoedzoekers genoemd) zijn een relatief nieuw fenomeen in Frankrijk (sinds ongeveer het jaar 2000). Ze adverteren dat ze contact opnemen met alle verschillende makelaarskantoren en op zoek gaan naar villa's die niet officieel te koop staan. Sommigen geven ook aan dat ze hun best zullen doen om particuliere verkopen te vinden.

Beperkingen:

Omdat ze allemaal de commissie deelden met de listingagent, ze zullen allemaal eigendommen mislopen waarvan de makelaar de commissie niet wil delen. Veel makelaars, vooral de bekende, weigeren commissies te splitsen (tenzij de villa al eeuwen op de markt staat). Dit betekent dat tenzij u rechtstreeks contact heeft met deze makelaars, u mogelijk niet te weten komt welke villa's zij te koop hebben.

Reguliere agenten die zich voordoen als kopersagenten:

Een makelaar die voor een bureau werkt dat villa's te koop aanbiedt, kan dat wel niet wees ook een echte kopersagent, hoewel sommigen zullen proberen u ervan te overtuigen dat dit wel kan. Reguliere makelaars zullen niet in staat zijn om te weten te komen over de 'off-market' villa's van andere bureaus (aangezien de hele reden dat ze buiten de markt/geheim worden gehouden is om te voorkomen dat andere makelaars deze ontdekken en stelen), en zullen proberen om u zoveel mogelijk te laten betalen (aangezien zij op commissie gebaseerde compensatie bieden).

Lokaal versus internationaal:

Hoe lokaler ze zijn, hoe beter. Het is onmogelijk dat iemand in Groot-Brittannië op de hoogte is van particuliere verkopen aan de Franse Rivièra, waarvoor wekelijks persoonlijke relaties moeten worden opgebouwd en ontmoetingen met de lokale bevolking moeten plaatsvinden. Zoek een kopersagent die in de buurt van de plek is gevestigd waar u wilt kopen en die Frans als moedertaal spreekt, zodat zelfs xenofobe oude bewoners vriendelijk zullen zijn en hen op de hoogte zullen stellen van particuliere verkopen.

Betaling:

Sommige aankoopmakelaars brengen de koper extra kosten in rekening bij de afronding van de verkoop (maar ze nemen ook de helft van de commissie van de verkopende makelaar – iets wat ze je misschien wel of niet zullen vertellen), maar de meeste brengen de koper niets in rekening en delen de commissie gewoon met makelaars die daartoe bereid zijn (niet iedereen is dat!).

Sommige slordige kopersagenten vragen om een voorschot (geld vooraf), vooral omdat ze er chronisch niet in slagen villa's te vinden en hun enige inkomen uit deze eerste betalingen bestaat. Nooit vooruit betalen. Betaal ze eigenlijk nooit. Laat ze betaald krijgen van de listingagent/verkoper. Als u ermee instemt om ze een paar duizend euro extra te betalen, moet u een aankoopmakelaar alleen betalen als zij een villa voor u vinden dat jij koopt — en alleen wanneer de aankoop 100% is afgerond.

Kun je ze vertrouwen?

Het is hetzelfde als bij makelaars. Omdat ze een commissie ontvangen op basis van de verkoopprijs, worden ze gestimuleerd een manier te vinden om u te manipuleren om meer te betalen dan nodig is. Daarom je kunt niet naar hun advies luisteren en het is nog steeds aan jou om je eigen onderzoek te doen bepalen van de juiste aanbiedingsprijs.

Contracten:

Als ze om een contract vragen, kun je dat gewoon doen zeggen dat u geen contract wilt tekenen helemaal niet, of in ieder geval totdat u de villa heeft gevonden die u wilt kopen. Als ze protesteren, geef dan niet toe. Uiteindelijk zullen ze ermee instemmen om nog steeds met je samen te werken. Als u op een gegeven moment besluit een contract te ondertekenen (dit zou eigenlijk pas moeten gebeuren als ze een villa hebben gevonden die u wilt kopen), dan zijn er dingen die u moet weten voordat u tekent:

• Zorg ervoor dat het contract ‘eenvoudig’ en niet ‘exclusief’ is. Zorg ervoor dat het contract niets over exclusiviteit bevat, anders ben je ze geld verschuldigd, zelfs als ze totaal nutteloos zijn (wat velen zijn) en je op een andere manier een villa vindt.
• Vraag om bewijs dat ze een licentie hebben en verzekerd zijn.
• Zorg ervoor dat u alles in het contract begrijpt. De meeste contracten worden in het Engels aangeboden.
• In het contract moet staan dat u hen geen geld schuldig bent, of dat de makelaar van de koper pas wordt betaald als de verkoop is voltooid. Er moet worden vermeld dat zij de commissie zullen delen met de listingagent, betaald door de verkoper, en dat de kopersagent de koper geen kosten in rekening zal brengen.

Wie te vertrouwen? Een waarschuwing

Het belangrijkste om altijd te onthouden is dat makelaars (en notarissen) betaald krijgen wanneer u de aankoop voltooit hoe meer je uitgeeft, hoe meer winst ze maken. Ze krijgen een percentage van de verkoopprijs betaald, en ze worden alleen betaald als u de aankoop van de villa voltooit. Ze worden dus natuurlijk gestimuleerd om zeer optimistisch te zijn over zowel de markt als de villa die u overweegt.

Dat is de reden waarom velen potentiële kopers zullen vertellen dat een villa met grote schimmel- en structurele problemen “in perfecte staat” is, of opzettelijk de m² opblazen, of u andere leugens en halve waarheden zullen vertellen om u ertoe te brengen tegen de hoogst mogelijke prijs te kopen.

Daarom is het belangrijk dat u zelf controleert of alle bouwwerken op het terrein legaal zijn gebouwd en of u controleer de andere dingen die in deze handleiding worden vermeld. Verwacht niet dat makelaars eerlijk zijn over enig aspect van het onroerend goed. Jij zijn de enige mensen waar ze op zullen letten jouw belangen. Het is aan jou om onafhankelijke experts in te huren (die betaald krijgen, of je de villa nu koopt of niet) om alles dubbel te controleren.

Degenen die zich bezighouden met het promoten van villaverhuur zullen mensen ook aanmoedigen om te kopen. Als u een villa koopt en beseft dat u te veel heeft betaald en deze niet kunt doorverkopen, is dat goed nieuws voor mensen die de kost verdienen met het organiseren van villavakantieverhuur, aangezien uw volgende stap waarschijnlijk zal zijn om hen in te schakelen om u te helpen bij het huren ervan. (Houd er rekening mee dat deze verhuurmakelaars 20% commissie rekenen, en de overheid 40% huurbelasting, zodat u minder dan de helft van de huurprijs verdient).

(Oneerlijke) dingen die agenten je vertellen

Gezien de verkeerd op elkaar afgestemde prikkels, altijd doe je eigen onderzoek en let op de volgende dingen die sommige agenten zeggen:

“De markt is momenteel super heet!”

Agentschappen altijd Ik wil dat je gelooft dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het verkopers stimuleert om hun huizen op de markt te brengen. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen veel makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is. Hier is de werkelijk toestand van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

“Deze villa is nieuw op de markt!”

E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de agent zegt dat het 'nieuw' is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

“Je kunt je m²-prijs niet baseren op de website van de notaris (‘DVF’) omdat _____.”

Ze kunnen hiervoor allerlei leugens verzinnen, zoals dat de notarissen de villa’s die met een SCI zijn gekocht niet meetellen (dat doen ze wel – ze tellen mee alle transacties in residentieel onroerend goed, ongeacht wie ervoor betaalt), dat zij ook niet-openbaar aangeboden of interfamiliale verkopen van onroerend goed voor een lage prijs omvatten (dat doen ze niet), dat rijke mensen hun verkoop ervan verwijderen vanwege privacy (dit is niet toegestaan), of dat de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen op de een of andere manier ten onrechte laag zijn (ze zijn zeker niet onterecht laag, sterker nog: dat is het wel onjuist hoog!- en dit is geregeld door de Franse wet om de transparantie te vergroten.) In feite zijn de gepubliceerde verkoopprijzen inclusief TVA (betaalde belasting)!

Hier vindt u een handleiding voor het bepalen van uw aanbiedingsprijs.

“De markt is geëxplodeerd / de prijzen zijn gestegen sinds de notarissen voor het laatst de verkoopprijzen publiceerden...”

Nogmaals, dat is 100% zeker niet Dat is waar, want de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra is als melasse – dat is het ook erg langzaam bewegend. Daarnaast is hun claim ook volledig oncontroleerbaar en het is onmogelijk dat een agent dit weet. De alleen De manier om de trends van de vastgoedmarktprijzen te kennen is via de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen (meer over de markttrends hier), die is bijgewerkt elke 6 maanden. Agenten staan erom bekend dat ze liegen over verkoopprijzen, en zelfs als ze dat wel doen waren Eerlijk gezegd zouden ze er alleen maar van weten hun verkoop, en ze zijn 1 van de meer dan 1500 agenten aan de Franse Rivièra!

“Deze villa ligt in een dure straat, dus de prijs is gerechtvaardigd.” of “Het huis verderop in de straat is verkocht €_____.” of “Ik heb onlangs meerdere villa's in dit gebied voor meer dan verkocht €_____.”

Ten eerste kunt u verifiëren of dit het geval is door te zoeken naar eerdere verkopen, die vermeld staan op de website DVF-website - maar met onjuist lage m²). Als deze verkopen niet worden vermeld, ga er dan van uit dat dit waarschijnlijk niet waar is. Ten tweede moet de prijs per m² nog steeds binnen de door de notaris gepubliceerde prijsvork liggen (meer hierover hier), inclusief elk villa aan elk straat in dat gebied/de stad, inclusief alle de ‘bijzondere’ dure straten. Ten derde, alleen maar omdat één koper dat niet deed doen hun onderzoek en te veel betaald, betekent niet dat u dat ook zou moeten doen.

“Die villa is net verkocht/net een bod gekregen!”

Er zijn verschillende redenen waarom een agent u dit zou kunnen vertellen:

• Er is een kans dat het waar is (maar je moet het zeker weten).
• Sommige makelaars weigeren samen te werken met andere makelaars (om verschillende redenen, meestal omdat ze de commissie niet willen delen), wat ertoe leidt dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. Zorg er dus voor dat om dit nogmaals te controleren bij de listingagent.
• Het kan een valse vermelding zijn, bedoeld om u ertoe aan te zetten contact op te nemen met het makelaarskantoor voor een villa die nooit echt te koop heeft gestaan.
• Als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, dus als je zegt dat het verkocht is, is het bedoeld om je te laten denken dat je ongelijk hebt over de markt (dat villa's voor meer verkopen, en vaker dan ze zijn).
• Een andere reden waarom een makelaar dit zou kunnen zeggen, is wanneer een eigenaar besluit zijn villa van de markt te halen omdat deze niet verkoopt. Agenten zullen dit uiteraard niet zeggen, dus in plaats daarvan doen ze alsof ze het hebben verkocht. Rekening de notarissen publiceerden verkopen verifiëren.

Onthoud: veel deals gaan niet door; een woning waar een bod op is uitgebracht, is nog lang geen definitieve deal (sterker nog, meer dan 50% van de biedingen gaat niet door, meestal omdat de bank de hypotheek voor een overduidelijk te hoge prijs niet wil verstrekken) en de villa kan binnen een maand weer op de markt komen.

“Ze hebben al een bod afgewezen voor [voeg hier een prijs boven de markt in].”

Dit is vrijwel altijd niet waar. Dit is een veel voorkomende tactiek die door makelaars wordt gebruikt om u te laten denken dat er veel vraag is naar de villa, en om u meer te bieden dan de marktwaarde. Als het aantal erg hoog is, proberen ze u mogelijk ook af te schrikken omdat de listingagent de commissie niet wil delen, of omdat ze weten dat de verkoper wil niet echt verkopen.

“De villa was al verkocht, maar de koper kon geen hypotheek krijgen.”

Dit kan wel of niet waar zijn. Als het waar is, dan is de meest waarschijnlijke reden dat ze geen hypotheek konden krijgen, dat uit de taxatie/taxatie van de bank bleek dat het bod van de koper ver boven de marktwaarde lag. Dus als het waar is, betekent dat vrijwel zeker dat de villa veel te duur is, zelfs bij de aanvaarde biedprijs. Als het niet waar is, zegt de agent dit om u te laten denken dat het een begeerlijke villa is waar andere mensen bereid voor zijn te betalen.

“Ze overwegen een bod, dus je moet snel handelen!”

Dit is meestal niet waar (maar af en toe is het echter zo dat het bodbedrag dat ze u vertellen bijna altijd veel hoger is dan het daadwerkelijke bod). Dit is een veelgebruikte tactiek om druk op u uit te oefenen, om de villa aantrekkelijk te laten lijken en om u snel een hoger bedrag te laten bieden dan hun (fictieve) 'biedbedrag'. Ons advies: bied marktwaarde en wacht dan af.

“Het is een investering – je verdient het geld terug als je verkoopt...”

Dit is eenvoudigweg nergens waar, maar vooral niet in Frankrijk, waar de markt al zo'n vijftien jaar vlak is. Kopers hebben geen idee wat u voor uw villa heeft betaald, en zelfs als ze dat wel zouden doen, zou dat niets uitmaken, aangezien villa's worden verkocht voor wat de marktwaarde op dat moment ook is. Vastgoed is net als elke andere markt: het kent ups en downs, en mensen verliezen voortdurend geld op hun 'investering'.

“Het is geprijsd op marktwaarde. U kunt dit zien door te zoeken naar villa's te koop in de omgeving.”

Agenten die dit zeggen, proberen je in verwarring te brengen. De vraag-/verkoop-/verkoopprijzen zijn NIET 'marktwaarde'; het zijn de prijzen niemand bereid is te betalen (anders zouden die villa’s al verkocht zijn!) In plaats daarvan is dat zo de VERKOCHTE prijzen (de m²-prijzen waarvoor villa's daadwerkelijk zijn verkocht) die de 'marktwaarde' bepalen (welke villa's in die stad waard zijn).

“Je kunt de m² zeker uitbreiden.”

Een klassieke truc is dat ze krijgen hun Neem contact op met een architect om te “verifiëren” dat je een pand kunt uitbreiden, maar als je het eenmaal hebt gekocht, spookt iedereen je en kom je er op de harde manier achter dat het niet mogelijk is om de m² uit te breiden (zelfs als 'het dezelfde voetafdruk behoudt') . Dit is met verschillende contacten van ons gebeurd en lijkt een gangbare praktijk te zijn. De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren.

Artikelen waarin agenten worden geciteerd

Veel journalisten publiceren artikelen die worden gesponsord door makelaarskantoren. Deze artikelen (zoals alle betaalde gesponsorde inhoud) ontberen enige journalistieke integriteit. Ze geven bijna altijd verkoopstatistieken waarvan geen back-up wordt gemaakt door de notarissen. Iedere makelaar of agentschap die beweert dat de markt verandert, baseert zich uitsluitend op de informatie van hun eigen agentschap (één van de honderden agentschappen in dit gebied), en aangezien er geen manier is om te verifiëren wat ze zeggen, kunt u er niet van uitgaan dat het klopt.

Elk artikel dat stelt dat de markt met een procent stijgt, of dat aangeeft hoe de markt het doet, en dat niet rechtstreeks verband houdt met de bron ervan, is niet geloofwaardig. De enige bron die nauwkeurig kan zeggen hoeveel procent de markt doet stijgen, zijn de notarissen. Periode. Zij zijn de enige groep met alle de verkoopgegevens.

Zelfs dan, als de notarissen het percentage opgeven dat de marktprijzen veranderen, houd daar dan rekening mee ze specificeren niet de juiste m² bij de verkoopprijzen (en deze prijsstatistieken zijn altijd gebaseerd op de prijs per m²), er is geen manier om het % stijging of daling van de verkoopprijzen correct in te schatten. Totdat de overheid notarissen dwingt om nauwkeurig de m² verkochte eigendommen te rapporteren, er is eenvoudigweg geen nauwkeurige manier om het percentage te zeggen dat de marktprijzen stijgen of dalen.

Artikelen waarin staat dat enorme hoeveelheden Amerikanen (of vul hier het land in) onroerend goed in Frankrijk kopen, zijn ook gesponsorde onzin. De notarissen publiceren statistieken over het percentage verkopen door buitenlanders en de laatste statistiek die ze publiceerden was in 2016 (zoals vermeld in hun najaarsrapport 2022), waarin werd gesteld dat slechts 5,2% van de kopers niet Frans is. Nogmaals, geen enkele agent kan deze statistieken kennen, tenzij de notaires ze publiceren.

Antwoord op 'Wat is uw budget?'

Omdat er zoveel eigenschappen zijn dramatisch duur, de beste manier om deze vraag te beantwoorden is door dit te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. Wij krijgen twee taxaties –waarvan één door onze bank– en baseren ons aanbod daarop. Laat ons dus alles zien wat past bij wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een hebben gevonden die ons bevalt.” Vervolgens maakt u uw aanbod op deze handleiding volgen.

Heeft u een agent nodig?

Misschien vindt u dit schokkend, maar slechts 58% van alle villaverkopen vindt plaats via makelaars, en veel daarvan worden 'buiten de markt' verkocht aan hun klanten (of ontwikkelaars(waardoor de makelaar vervolgens nog een commissie krijgt wanneer hij het doorverkoopt) zonder dat de advertentie online hoeft te worden geplaatst.

De rest wordt verkocht via veilingen, rechtstreeks via notarissen (4% van de verkoopprijs), of via particuliere verkoop via lokale kranten, sociale media, advertentiesites of gespecialiseerde vastgoedbladen (aangeboden door de eigenaar). Dit komt omdat makelaars tussen de 4% en 10% in rekening brengen, en veel eigenaren liever op een andere manier proberen te verkopen en alleen met makelaars in zee gaan als ze zelf geen koper kunnen vinden.

Zodra een makelaar een pand in handen krijgt, probeert hij het eerst "buiten de openbare markt" aan projectontwikkelaars aan te bieden. Vervolgens biedt hij het discreet aan zijn klanten en andere makelaars waarmee hij samenwerkt. Als niemand een geïnteresseerde koper kan vinden, dan begint hij te betalen voor advertenties.

Ze wachten zo lang mogelijk met het openbaar maken van de vermelding, omdat het publiekelijk adverteren ervan concurrentie uitlokt van andere bureaus (andere agenten vinden de vermelding op Google Earth en benaderen de verkoper, dus zij zullen (ze verdienen de commissie als ze het verkopen). Dus als een villa niet verkocht is tegen de tijd dat deze openbaar wordt aangeboden, komt dat meestal doordat de prijs te hoog is of er problemen mee zijn.

Om deze redenen is het het beste om zelf naar villa's te zoeken en contact op te nemen met zoveel mogelijk makelaars, zodat de kans groter is dat u op de hoogte wordt gesteld van de eigendommen die niet op de markt verkrijgbaar zijn.

Tip: Je kunt een verzoek om de eigendomsinformatie van een villa te verkrijgen en huiseigenaren rechtstreeks benaderen.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Wanneer u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in FrankrijkDeze gidsen leggen uit hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u allereerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Daarna kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Ons gids voor waar de markt naartoe gaat Bevat: voorspellingen over de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends op de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullende informatie gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Ons gids voor vastgoedaanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, misinformatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Ons gids voor oplichting en geheimen Bevat waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, projectontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld van u af te troggelen. Dit is een must-read, en dé klokkenluidersgids die de mensen in de branche u liever niet laten zien.

Ons gids voor het bepalen van de marktwaarde van een villa en het bepalen van de prijs ervan bevat: waarom er zoveel extreem overprijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om de juiste vraagprijs te vinden.

Ons gids met belangrijke dingen om te ontdekken omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, onroerendgoedbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u daadwerkelijk bezit, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze worden verkocht, hoe u dit kunt verifiëren en meer.

Ons gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijk kosten, problemen bij de aankoop van een 'pas gerenoveerde' villa, meer te weten komen over lokale criminaliteit en krakers, en vragen die u uzelf kunt stellen.

Ons handleiding voor het aankoopproces Dit omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, het kiezen van een betrouwbare notaris, zwart kopen, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, valkuilen in contracten, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd en de definitieve ondertekening.

Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, het verhuren van uw villa, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van personeel.

Gids voor verkopers: Hoe u de prijs van uw villa bepaalt, zodat deze verkocht wordt.