Real Estate Agent’s Tricks

U hoeft alleen maar een ritje te maken door welk deel van de Franse Rivièra dan ook en het wordt heel duidelijk dat er hier te veel makelaarskantoren zijn. Er is er minstens één in elk reclameblok, zo niet meerdere. Het is verreweg gemakkelijker om een makelaarskantoor te vinden dan een plek om koffie te kopen.

Not surprisingly, real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.

Ongeveer 62% van de door de staat gecontroleerde makelaarskantoren blijkt de wet te hebben overtreden.

Net als elk In een sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat agenten slechte mensen zijn (ze hebben ook gezinnen om te voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst ze maken.

Het is zo erg dat de meerderheid van de door de staat gecontroleerde makelaarskantoren (62%) de wet heeft overtreden. In 2020 werden ruim 1.000 filialen geïnspecteerd door DGCCRF. Veel voorkomende overtredingen hebben betrekking op onvolledige informatie die aan klanten wordt verstrekt, bedrieglijke verkooptechnieken, het weergeven van aanbiedingen van eigendommen die niet echt te koop staan (en vervolgens aan potentiële kopers vertellen dat ze 'net een bod hebben gekregen'), of woningen die ten onrechte als 'nieuw' of 'exclusief' vermeld staan.

Veel makelaars willen ook niet echt een villa verkopen, omdat ze consistente inkomsten genereren door het als vakantiewoning te verhuren, en 20% plus kosten in rekening brengen op elke verhuur.

Tip: Wanneer u met agenten werkt, gebruik bij elke agent een tijdelijk e-mailadres en een andere, valse achternaam. Dat is niet nodig (vooral omdat je nooit iets met de agent mag ondertekenen), en waarom zou je willen dat je echte naam in al die databases staat? Op die manier heb je ook minder problemen met agenten die weigeren met elkaar samen te werken (zoals hieronder uitgelegd).

Hoe makelaars werken

Geen enkele agent heeft toegang tot alles op de markt. Niet eens in de buurt.

In Frankrijk bestaat er geen centrale database met alle eigendommen die te koop staan. Elk bureau heeft zijn eigen vermeldingen, en alleen als ze Echt can’t find a buyer then they often open up to the idea of collaborating with other agents. They publish some of their listings online (the ones they’re having a hard time selling), and the rest they keep secret (these are called ‘off-market’) so that other agents can’t find out about them.

De meeste eigenaren (de slimme) vermelden twee of drie bureaus. Bureaus werken vaak niet graag met elkaar samen, omdat dit betekent dat de commissie moet worden gesplitst. Daarom moet u als koper contact opnemen (en rechtstreeks samenwerken met) zoveel mogelijk bureaus. Veel makelaars aan de Franse Rivièra zullen niet proactief op de hoogte blijven van nieuwe vermeldingen, dus u zult ze regelmatig een bericht moeten sturen om hen eraan te herinneren dat u bestaat.

Many agencies also don’t really want to sell villas unless they can make a massive commission, because they are making profit on it by taking 20% commission plus fees every time they find someone to rent it as a

Licenties en verzekeringen

Sinds er zijn veel illegale ‘makelaars’ Als u probeert geld te verdienen met onroerend goed aan de Franse Rivièra, is het erg belangrijk dat u ervoor zorgt dat elke makelaar waarmee u nauw samenwerkt legaal is door om drie dingen te vragen: hun licentie om te oefenen (carte professionel), schadeverzekering en getrouwheidsobligatie (stukje garantie) details.

Don’t worry – it’s perfectly normal and acceptable to ask for proof of these. This will help to protect you in case something goes wrong. If they don’t have a bond, that’s ok, just make sure you pay any money to the notaire (which you should really do anyway). Licensed agents must display all these details in their office and give details of these three things in all correspondence and contracts.

U kunt erkende makelaars ook vinden via twee makelaarsverenigingen: FNAIM and SNPI. Dit geeft je ook een extra plek waar je terecht kunt als er iets misgaat.

Pas op voor buitenlandse en illegale 'agenten'

Werk alleen samen met makelaars die een kantoor hebben in de buurt waar u een villa zoekt. Lokale makelaars kennen het gebied het beste en kunnen u mogelijk toegang geven tot 'off-market' villa's waarvan zij denken dat ze deze snel kunnen verkopen zonder dat u voor publiciteit hoeft te betalen. De kans is ook groter dat ze een wettelijke vergunning hebben om te oefenen - en u wilt er zeker van zijn dat de makelaar waarmee u werkt een vergunning heeft en verzekerd is.

Sommige buitenlandse of niet-gelicentieerde makelaars zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in werkelijkheid niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een verzoek om extra kosten (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd mondiale / Britse / niet-lokale agenten en diensten, en teken niets met een agent; alle contracten moeten via de notaire worden afgehandeld. En geef een makelaar zeker nooit geld (nogmaals, geef alleen geld aan de notaris).

Aankoopmakelaars / Vastgoedzoekers

Wat is een aankoopmakelaar?

Buyer’s agents (also called Property Finders) are a new thing in France (since roughly the year 2000). They advertise that they will do the work of contacting all the various real estate agencies and find out about the off-market villas. Some also say they’ll do their best to find out about private sales.

Beperkingen:

Omdat ze allemaal de commissie deelden met de listingagent, ze zullen allemaal eigendommen mislopen waarvan de makelaar de commissie niet wil delen. Veel makelaars, vooral de bekende, weigeren commissies te splitsen (tenzij de villa al eeuwen op de markt staat). Dit betekent dat tenzij u rechtstreeks contact heeft met deze makelaars, u mogelijk niet te weten komt welke villa's zij te koop hebben.

Reguliere agenten die zich voordoen als kopersagenten:

Een makelaar die voor een bureau werkt dat villa's te koop aanbiedt, kan dat wel not wees ook een echte kopersagent, hoewel sommigen zullen proberen u ervan te overtuigen dat dit wel kan. Reguliere makelaars zullen niet in staat zijn om te weten te komen over de 'off-market' villa's van andere bureaus (aangezien de hele reden dat ze buiten de markt/geheim worden gehouden is om te voorkomen dat andere makelaars deze ontdekken en stelen), en zullen proberen om u zoveel mogelijk te laten betalen (aangezien zij op commissie gebaseerde compensatie bieden).

Lokaal versus internationaal:

Hoe lokaler ze zijn, hoe beter. Het is onmogelijk dat iemand in Groot-Brittannië op de hoogte is van particuliere verkopen aan de Franse Rivièra, waarvoor wekelijks persoonlijke relaties moeten worden opgebouwd en ontmoetingen met de lokale bevolking moeten plaatsvinden. Zoek een kopersagent die in de buurt van de plek is gevestigd waar u wilt kopen en die Frans als moedertaal spreekt, zodat zelfs xenofobe oude bewoners vriendelijk zullen zijn en hen op de hoogte zullen stellen van particuliere verkopen.

Betaling:

Some buyer’s agents charge the buyer an additional fee upon the finalizing of the sale (but they also take half the commission from the listing agent — which they may or may not admit to you), but most don’t charge the buyer anything and instead just split the commission with agents that are willing to do that (not all are!)

Sommige slordige kopersagenten vragen om een voorschot (geld vooraf), vooral omdat ze er chronisch niet in slagen villa's te vinden en hun enige inkomen uit deze eerste betalingen bestaat. Nooit vooruit betalen. Betaal ze eigenlijk nooit. Laat ze betaald krijgen van de listingagent/verkoper. Als u ermee instemt om ze een paar duizend euro extra te betalen, moet u een aankoopmakelaar alleen betalen als zij een villa voor u vinden dat jij koopt — and only when the purchase is 100% complete.

Kun je ze vertrouwen?

Het is hetzelfde als bij makelaars. Omdat ze een commissie ontvangen op basis van de verkoopprijs, worden ze gestimuleerd een manier te vinden om u te manipuleren om meer te betalen dan nodig is. Daarom je kunt niet naar hun advies luisteren en het is nog steeds aan jou om je eigen onderzoek te doen bepalen van de juiste aanbiedingsprijs.

Contracten:

Als ze om een contract vragen, kun je dat gewoon doen zeggen dat u geen contract wilt tekenen helemaal niet, of in ieder geval totdat u de villa heeft gevonden die u wilt kopen. Als ze protesteren, geef dan niet toe. Uiteindelijk zullen ze ermee instemmen om nog steeds met je samen te werken. Als u op een gegeven moment besluit een contract te ondertekenen (dit zou eigenlijk pas moeten gebeuren als ze een villa hebben gevonden die u wilt kopen), dan zijn er dingen die u moet weten voordat u tekent:

• Zorg ervoor dat het contract ‘eenvoudig’ en niet ‘exclusief’ is. Zorg ervoor dat het contract niets over exclusiviteit bevat, anders ben je ze geld verschuldigd, zelfs als ze totaal nutteloos zijn (wat velen zijn) en je op een andere manier een villa vindt.
• Vraag om bewijs dat ze een licentie hebben en verzekerd zijn.
• Make sure you understand everything in the contract. Most will provide English-language contracts.
• In het contract moet staan dat u hen geen geld schuldig bent, of dat de makelaar van de koper pas wordt betaald als de verkoop is voltooid. Er moet worden vermeld dat zij de commissie zullen delen met de listingagent, betaald door de verkoper, en dat de kopersagent de koper geen kosten in rekening zal brengen.

Wie te vertrouwen? Een waarschuwing

Het belangrijkste om altijd te onthouden is dat makelaars (en notarissen) betaald krijgen wanneer u de aankoop voltooit hoe meer je uitgeeft, hoe meer winst ze maken. Ze krijgen een percentage van de verkoopprijs betaald, en ze worden alleen betaald als u de aankoop van de villa voltooit. Ze worden dus natuurlijk gestimuleerd om zeer optimistisch te zijn over zowel de markt als de villa die u overweegt.

Dat is de reden waarom velen potentiële kopers zullen vertellen dat een villa met grote schimmel- en structurele problemen “in perfecte staat” is, of opzettelijk de m² opblazen, of u andere leugens en halve waarheden zullen vertellen om u ertoe te brengen tegen de hoogst mogelijke prijs te kopen.

Daarom is het belangrijk dat u zelf controleert of alle bouwwerken op het terrein legaal zijn gebouwd en of u controleer de andere dingen die in deze handleiding worden vermeld. Verwacht niet dat makelaars eerlijk zijn over enig aspect van het onroerend goed. Jij zijn de enige mensen waar ze op zullen letten jouw belangen. Het is aan jou om onafhankelijke experts in te huren (die betaald krijgen, of je de villa nu koopt of niet) om alles dubbel te controleren.

Degenen die zich bezighouden met het promoten van villaverhuur zullen mensen ook aanmoedigen om te kopen. Als u een villa koopt en beseft dat u te veel heeft betaald en deze niet kunt doorverkopen, is dat goed nieuws voor mensen die de kost verdienen met het organiseren van villavakantieverhuur, aangezien uw volgende stap waarschijnlijk zal zijn om hen in te schakelen om u te helpen bij het huren ervan. (Houd er rekening mee dat deze verhuurmakelaars 20% commissie rekenen, en de overheid 40% huurbelasting, zodat u minder dan de helft van de huurprijs verdient).

(Oneerlijke) dingen die agenten je vertellen

Gezien de verkeerd op elkaar afgestemde prikkels, altijd doe je eigen onderzoek en let op de volgende dingen die sommige agenten zeggen:

“De markt is momenteel super heet!”

Agentschappen altijd Ik wil dat je gelooft dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het verkopers stimuleert om hun huizen op de markt te brengen. Zelfs in duidelijk zwakke of dalende markten zullen veel makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is. Hier is de actual toestand van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra.

“Deze villa is nieuw op de markt!”

E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de agent zegt dat het 'nieuw' is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

“Je kunt je m²-prijs niet baseren op de website van de notaris (‘DVF’) omdat _____.”

Ze kunnen hiervoor allerlei leugens verzinnen, zoals dat de notarissen de villa’s die met een SCI zijn gekocht niet meetellen (dat doen ze wel – ze tellen mee alle transacties in residentieel onroerend goed, ongeacht wie ervoor betaalt), dat zij ook niet-openbaar aangeboden of interfamiliale verkopen van onroerend goed voor een lage prijs omvatten (dat doen ze niet), dat rijke mensen hun verkoop ervan verwijderen vanwege privacy (dit is niet toegestaan), of dat de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen op de een of andere manier ten onrechte laag zijn (ze zijn zeker niet onterecht laag, sterker nog: dat is het wel onjuist hoog!- en dit is geregeld door de Franse wet om de transparantie te vergroten.) In feite zijn de gepubliceerde verkoopprijzen inclusief TVA (betaalde belasting)!

Hier vindt u een handleiding voor het bepalen van uw aanbiedingsprijs.

“De markt is geëxplodeerd / de prijzen zijn gestegen sinds de notarissen voor het laatst de verkoopprijzen publiceerden...”

Nogmaals, dat is 100% zeker not Dat is waar, want de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra is als melasse – dat is het ook very langzaam bewegend. Daarnaast is hun claim ook volledig oncontroleerbaar en het is onmogelijk dat een agent dit weet. De only De manier om de trends van de vastgoedmarktprijzen te kennen is via de door de notaris gepubliceerde verkoopprijzen (meer over de markttrends hier), die is bijgewerkt elke 6 maanden. Agenten staan erom bekend dat ze liegen over verkoopprijzen, en zelfs als ze dat wel doen waren Eerlijk gezegd zouden ze er alleen maar van weten hun verkoop, en ze zijn 1 van de meer dan 1500 agenten aan de Franse Rivièra!

“Deze villa ligt in een dure straat, dus de prijs is gerechtvaardigd.” of “Het huis verderop in de straat is verkocht €_____.” of “Ik heb onlangs meerdere villa's in dit gebied voor meer dan verkocht €_____.”

Ten eerste kunt u verifiëren of dit het geval is door te zoeken naar eerdere verkopen, die vermeld staan op de website DVF-website - maar met onjuist lage m²). Als deze verkopen niet worden vermeld, ga er dan van uit dat dit waarschijnlijk niet waar is. Ten tweede moet de prijs per m² nog steeds binnen de door de notaris gepubliceerde prijsvork liggen (meer hierover hier), inclusief elk villa aan elk straat in dat gebied/de stad, inclusief alle de ‘bijzondere’ dure straten. Ten derde, alleen maar omdat één koper dat niet deed doen hun onderzoek en te veel betaald, betekent niet dat u dat ook zou moeten doen.

“Die villa is net verkocht/net een bod gekregen!”

Er zijn verschillende redenen waarom een agent u dit zou kunnen vertellen:

• Er is een kans dat het waar is (maar je moet het zeker weten).
• Sommige makelaars weigeren samen te werken met andere makelaars (om verschillende redenen, meestal omdat ze de commissie niet willen delen), wat ertoe leidt dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. Zorg er dus voor dat om dit nogmaals te controleren bij de listingagent.
• Het kan een valse vermelding zijn, bedoeld om u ertoe aan te zetten contact op te nemen met het makelaarskantoor voor een villa die nooit echt te koop heeft gestaan.
• Als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, dus als je zegt dat het verkocht is, is het bedoeld om je te laten denken dat je ongelijk hebt over de markt (dat villa's voor meer verkopen, en vaker dan ze zijn).
• Een andere reden waarom een makelaar dit zou kunnen zeggen, is wanneer een eigenaar besluit zijn villa van de markt te halen omdat deze niet verkoopt. Agenten zullen dit uiteraard niet zeggen, dus in plaats daarvan doen ze alsof ze het hebben verkocht. Rekening de notarissen publiceerden verkopen verifiëren.

Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.

“Ze hebben al een bod afgewezen voor [voeg hier een prijs boven de markt in].”

Dit is vrijwel altijd niet waar. Dit is een veel voorkomende tactiek die door makelaars wordt gebruikt om u te laten denken dat er veel vraag is naar de villa, en om u meer te bieden dan de marktwaarde. Als het aantal erg hoog is, proberen ze u mogelijk ook af te schrikken omdat de listingagent de commissie niet wil delen, of omdat ze weten dat de verkoper wil niet echt verkopen.

“De villa was al verkocht, maar de koper kon geen hypotheek krijgen.”

Dit kan wel of niet waar zijn. Als het waar is, dan is de meest waarschijnlijke reden dat ze geen hypotheek konden krijgen, dat uit de taxatie/taxatie van de bank bleek dat het bod van de koper ver boven de marktwaarde lag. Dus als het waar is, betekent dat vrijwel zeker dat de villa veel te duur is, zelfs bij de aanvaarde biedprijs. Als het niet waar is, zegt de agent dit om u te laten denken dat het een begeerlijke villa is waar andere mensen bereid voor zijn te betalen.

“Ze overwegen een bod, dus je moet snel handelen!”

Dit is meestal niet waar (maar af en toe is het echter zo dat het bodbedrag dat ze u vertellen bijna altijd veel hoger is dan het daadwerkelijke bod). Dit is een veelgebruikte tactiek om druk op u uit te oefenen, om de villa aantrekkelijk te laten lijken en om u snel een hoger bedrag te laten bieden dan hun (fictieve) 'biedbedrag'. Ons advies: bied marktwaarde en wacht dan af.

“Het is een investering – je verdient het geld terug als je verkoopt...”

Dit is eenvoudigweg nergens waar, maar vooral niet in Frankrijk, waar de markt al zo'n vijftien jaar vlak is. Kopers hebben geen idee wat u voor uw villa heeft betaald, en zelfs als ze dat wel zouden doen, zou dat niets uitmaken, aangezien villa's worden verkocht voor wat de marktwaarde op dat moment ook is. Vastgoed is net als elke andere markt: het kent ups en downs, en mensen verliezen voortdurend geld op hun 'investering'.

“Het is geprijsd op marktwaarde. U kunt dit zien door te zoeken naar villa's te koop in de omgeving.”

Agenten die dit zeggen, proberen je in verwarring te brengen. De vraag-/verkoop-/verkoopprijzen zijn NIET 'marktwaarde'; het zijn de prijzen niemand bereid is te betalen (anders zouden die villa’s al verkocht zijn!) In plaats daarvan is dat zo de VERKOCHTE prijzen (de m²-prijzen waarvoor villa's daadwerkelijk zijn verkocht) die de 'marktwaarde' bepalen (welke villa's in die stad waard zijn).

“Je kunt de m² zeker uitbreiden.”

Een klassieke truc is dat ze krijgen hun Neem contact op met een architect om te “verifiëren” dat je een pand kunt uitbreiden, maar als je het eenmaal hebt gekocht, spookt iedereen je en kom je er op de harde manier achter dat het niet mogelijk is om de m² uit te breiden (zelfs als 'het dezelfde voetafdruk behoudt') . Dit is met verschillende contacten van ons gebeurd en lijkt een gangbare praktijk te zijn. De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren.

Artikelen waarin agenten worden geciteerd

Veel journalisten publiceren artikelen die worden gesponsord door makelaarskantoren. Deze artikelen (zoals alle betaalde gesponsorde inhoud) ontberen enige journalistieke integriteit. Ze geven bijna altijd verkoopstatistieken waarvan geen back-up wordt gemaakt by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.

Elk artikel dat stelt dat de markt met een procent stijgt, of dat aangeeft hoe de markt het doet, en dat niet rechtstreeks verband houdt met de bron ervan, is niet geloofwaardig. De enige bron die nauwkeurig kan zeggen hoeveel procent de markt doet stijgen, zijn de notarissen. Periode. Zij zijn de enige groep met alle the sales info.

Zelfs dan, als de notarissen het percentage opgeven dat de marktprijzen veranderen, houd daar dan rekening mee ze specificeren niet de juiste m² bij de verkoopprijzen (en deze prijsstatistieken zijn altijd gebaseerd op de prijs per m²), er is geen manier om het % stijging of daling van de verkoopprijzen correct in te schatten. Totdat de overheid notarissen dwingt om nauwkeurig de m² verkochte eigendommen te rapporteren, er is eenvoudigweg geen nauwkeurige manier om het percentage te zeggen dat de marktprijzen stijgen of dalen.

Artikelen waarin staat dat enorme hoeveelheden Amerikanen (of vul hier het land in) onroerend goed in Frankrijk kopen, zijn ook gesponsorde onzin. De notarissen publiceren statistieken over het percentage verkopen door buitenlanders en de laatste statistiek die ze publiceerden was in 2016 (zoals vermeld in hun najaarsrapport 2022), waarin werd gesteld dat slechts 5,2% van de kopers niet Frans is. Nogmaals, geen enkele agent kan deze statistieken kennen, tenzij de notaires ze publiceren.

Antwoord op 'Wat is uw budget?'

Omdat er zoveel eigenschappen zijn dramatisch duur, de beste manier om deze vraag te beantwoorden is door dit te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. Wij krijgen twee taxaties –waarvan één door onze bank– en baseren ons aanbod daarop. Laat ons dus alles zien wat past bij wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een hebben gevonden die ons bevalt.” Vervolgens maakt u uw aanbod op deze handleiding volgen.

Heeft u een agent nodig?

Misschien vindt u dit schokkend, maar slechts 58% van alle villaverkopen vindt plaats via makelaars, en veel daarvan worden 'buiten de markt' verkocht aan hun klanten (of ontwikkelaars, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.

Ze wachten zo lang mogelijk met het openbaar maken van de vermelding, omdat het publiekelijk adverteren ervan concurrentie uitlokt van andere bureaus (andere agenten vinden de vermelding op Google Earth en benaderen de verkoper, dus zij zullen make the commission if they sell it). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues.

Om deze redenen is het het beste om zelf naar villa's te zoeken en contact op te nemen met zoveel mogelijk makelaars, zodat de kans groter is dat u op de hoogte wordt gesteld van de eigendommen die niet op de markt verkrijgbaar zijn.

Tip: Je kunt een verzoek om de eigendomsinformatie van een villa te verkrijgen en huiseigenaren rechtstreeks benaderen.

Buying a Villa? Read This First!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Our guide to scams and secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Our guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Our guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Our guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.