Things to Consider Before Buying a Villa

Het is verrassend eenvoudig om meegesleept te worden in de opwinding van het kopen van een villa. Maar voordat u uw hart te veel in het idee investeert, moet u realistisch zijn over wat u wilt en over de minder aangename realiteit die gepaard gaat met het bezitten van onroerend goed.

Vragen om jezelf te stellen

Hier zijn enkele vragen die u kunt overwegen om u te helpen bepalen of een woning die u overweegt de beste optie is:

Dwing je de cijfers om te werken?
Het kunnen ‘betalen van een huis’ gaat veel verder dan de vraag of u hypothetisch het geld voor een aanbetaling veilig kunt stellen en een hypotheek kunt krijgen. Het omvat ook hypotheekkosten, notariskosten en alle reparaties, belastingen, onderhoudskosten, nutsvoorzieningen en wie weet wat er in de loop van de tijd nog meer opduikt. Zorg ervoor dat u daar allemaal rekening mee houdt en realistisch bent over wat u zich kunt veroorloven zonder financiële stress aan uw leven toe te voegen.

Spreekt de woning u aan?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Voldoet de woning aan ieders wensen?
Als je alleen woont, is dit geen probleem, maar als je met een partner en/of gezin woont, of van plan bent gasten te ontvangen, zorg er dan voor dat het huis geschikt is voor iedereen, niet alleen voor jou. Heeft het voldoende parkeergelegenheid voor gasten? Is het op loopafstand van de scholen van uw kinderen?

Negeert u de bevindingen uit de inspectierapporten?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Bent u klaar om alle reparaties uit te voeren die het huis nodig heeft?
Houd er rekening mee dat woningverbeteringsshows slechts een klein deel van het gehele renovatieproces laten zien. Het is zoveel werk. En ook duur. Als je niet de vaardigheden hebt om het zelf te doen, of het geld om mensen in te huren om de reparaties uit te voeren, is het tijd om te slagen.

Ben je emotioneel gehecht?

Raak niet te gehecht aan een eigendom. Als we ons eenmaal in een huis beginnen voor te stellen of ons voorstellen dat we kinderen in een huis opvoeden, is het heel moeilijk om niet te veel te betalen en weg te lopen.

Jouw Werkelijk Kosten

Voordat u een villa koopt, moet u zich realiseren dat de verkoopprijs niet het enige geld is waar u voor moet betalen. Er zijn veel verzonken kosten. Naast onderhoud, het repareren van dingen waarvan je niet had verwacht dat ze gerepareerd zouden moeten worden, enz., moet je ook rekening houden met deze verzonken kosten:

Kosten van studies

Voordat u een villa koopt, moet u uw eigen studie laten doen. Dit kost ongeveer € 1.000,- voor een gemiddelde woning, oplopend tot € 2.500,- voor grotere woningen.

Er is geen garantie dat de onderzoeken die door de aannemers van de verkoper zijn uitgevoerd, correct zijn. In werkelijkheid, Veel inspecteurs zijn incompetent, en bij een overheidsaudit ontdekten ze enorme inconsistenties. De ene inspecteur beoordeelde een pand bijvoorbeeld als B op de schaal, wat betekent dat het energiezuinig was, terwijl een andere het een E beoordeelde, wat slecht is.

Notariskosten en belastingen

Om de deal te sluiten, de notaris int 7% tot 8% (voor hun vergoeding plus overheidsbelastingen).

Hypotheekkosten

Er zijn ook eenmalige verzonken kosten voor het afsluiten van een hypotheek, die meestal 1,5% (1% hypotheekregistratie, plus 0,5% acceptatiekosten) van de verkoopprijs van de villa bedragen, plus ongeveer € 2000 tot € 3000 voor het doen van een 'taxatie'. . En als je een hypotheekbemiddelaar hebt ingeschakeld, rekenen zij daar nog een eenmalig % tarief bovenop. Voeg daarbij de jaarlijkse kosten van de verplichte hypotheekverzekering (die ongeveer 0,5% van de waarde van de villa kost). elk jaar), en de hypotheekrente. Hier is een hypotheekberekening Zo kunt u uw rente en maandlasten berekenen.

Jaarlijkse verzonken kosten

Vergeet niet rekening te houden met de kosten van uw nieuwe verzekering (inboedelverzekering en, indien nodig, rode zone-verzekering voor natuurrampen). Bovendien hebben sommige villa's een verplichte vergoeding voor gemeenschapszaken zoals een bewaker, tuinmannen, enz. Je zult ook budget moeten vrijmaken voor zaken als reparaties en onderhoud.

Belastingen, Belastingen, en meer belastingen!

Elke villa-eigenaar is ook onderworpen aan verschillende extra belastingen, die elk jaar worden betaald. Voor een villa van € 1 miljoen moet je ongeveer € 4000 per jaar betalen (maar dit varieert). De eenvoudigste manier om te weten wat de uwe zal zijn, afgezien van de vermogensbelasting, is door de belastingverklaringen op te vragen bij de huidige villa-eigenaar. Dit zijn de belastingen waarmee u rekening moet houden in uw budget:

IFI / Vermogensbelasting

De IFI / vermogensbelasting ligt jaarlijks tussen 0,5% en 1,5% en is betaalbaar door zowel ingezetenen als niet-ingezetenen in Frankrijk met vastgoedactiva ter waarde van ruim € 1,3 miljoen (op het moment huidig valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Wilt u meer weten? Hier is een handige FAQ over de vermogensbelasting, A gedetailleerde gids aan deze belasting, en sommige nuttige, door de overheid verstrekte informatie.

Onroerend goed belasting

De onroerendezaakbelasting (taxe foncière) het tarief voor een eerste woning bedraagt ongeveer 1%, en 3% voor een tweede woning, en toenemend. De rekening voor detaxe foncièrearriveert in het laatste kwartaal van het jaar en het bedrag is gebaseerd op de geschatte jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed vermenigvuldigd met een percentage dat door de gemeente wordt vastgesteld (vraag meer informatie bij uw plaatselijke gemeente).

Verblijfsbelasting

Het bedrag van de verblijfsbelasting (belasting op de woning) zal variëren afhankelijk van de beslissingen van elk gemeente en de grootte en staat van elk onroerend goed. Voor vakantiehuizen in gebieden met een woningtekort (zoals de Franse Rivièra) geldt mogelijk een toeslag belasting op de woning. Gemeenten hebben de vrijheid om een toeslag van 5% tot 60% toe te passen. De meeste gemeenten hanteren een tarief van 20%, maar sommige hebben het maximale tarief van 60% aangenomen, dus het is goed om zoek dit uit voordat je koopt.

Nog meer belastingen!

Er zijn nog een heleboel andere belastingen die u moet betalen, zoals afvalverwijderingsbelasting, televisiebelasting, enz.

Als u buiten Frankrijk (en buiten de Europese Economische Ruimte) woont en onroerend goed in Frankrijk bezit, kan de belastingdienst u ook vragen een vertegenwoordiger in Frankrijk aan te wijzen voor het ontvangen van correspondentie over de aanslag, de inning van de vermogensbelasting en betwiste vorderingen.

En trouwens: als je wilt verkopen, zijn er nog meer verzonken kosten. De Franse vermogenswinstbelasting is de afgelopen jaren enorm toegenomen. Gecombineerd met de vereiste “sociale lasten” kan dit, afhankelijk van de woonplaats van de verkoper, oplopen tot 34,5% voor EU-ingezetenen of 48,83% voor niet-EU-inwoners, exclusief de vereiste inkomstenbelasting. Jawel!

Kopen als investering?

De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed als investering te kopen. De prijzen zijn al ruim tien jaar stabiel alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Zelfs de CGEDD had dit te zeggen (op 10 januari 2022): “Vanuit het perspectief van een investeerder is het netto huurrendement (huur exclusief kosten gedeeld door de verkoopprijs [exclusief andere kosten]) erg laag. Investeringen in woningen zijn daarom concurrerend met investeringen in staatsschulden op lange termijn, op een niveau van verwacht rendement dat in beide gevallen weliswaar erg laag is… waarvan de verkoopwaarde op geen enkel moment zeker is.’

En als u verkoopt, moet u een bedrag betalen overweldigende hoeveelheid belastingen wat kan oplopen tot 49%. Dat komt allemaal bovenop de makelaarskosten en de kosten van de fiscale vertegenwoordiger, waardoor u uiteindelijk minder dan de helft van de totale winst overhoudt – als je maakt überhaupt winst.

Een 'pas gerenoveerde' (of nieuwe) villa kopen

Aan de Franse Rivièra zijn er heel veel (zei ik VEEL?!) ontwikkelaars. Ze hebben speciale relaties met makelaars waar ze villa's tegen een lage prijs kopen (pas op als je een verkoper bent, want dan kun je de verliezende kant opgaan) en vervolgens goedkope renovaties uitvoeren en proberen het om te draaien, met behulp van dezelfde makelaar, tegen een belachelijk hoge prijs. Mogelijk kunt u dit achterhalen door de kaart met de verkoop van de villa's (met exacte locatie, maat, prijs) van de afgelopen 5 jaar.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Ze stellen kopers gerust door hen een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden tot tien jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – zij niet – en Jij moet nog steeds omgaan met alle problemen die zich voordoen. Bovendien dekt de verzekering geen grote problemen, zoals het opnieuw moeten doen van het hele sanitair omdat de gebruikte leidingen oud waren en op de verkeerde manier in elkaar waren gezet. En u kunt herhaalde reparaties van hetzelfde probleem verwachten, omdat goedkope materialen steeds vaker worden gebruikt; het reparatiebedrijf wordt immers elke keer betaald.

Dit betekent dat de ontwikkelaar geen prikkels heeft om iets anders te doen dan de goedkoopste klus die mogelijk is, want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem en niet het hunne. Het betekent ook GROTE hoofdpijn voor u, als u in de loop van de tijd intrekt en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, dat de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden aangelegd, dat er geen vloerverwarming of isolatie is aangebracht, enz.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Misdaad

Stel je de gruwel eens voor: wanneer je terugkeert naar je villa in Frankrijk nadat je uit eten bent gegaan, kom je ongewenste bewoners tegen die tv kijken en voor zichzelf koken in je keuken. Of terwijl u aan het ontspannen bent in uw appartement of villa, wordt een raam opengebroken, waardoor een man binnen kan komen en in een van uw slaapkamers kan hurken. Of u doet gewoon uw voordeur open en een gezin met veel jonge kinderen komt binnen zonder uw toestemming en weigert vervolgens te vertrekken. Je zou denken dat je gewoon de politie kunt bellen en zij zullen het voor je afhandelen, toch? Nee. Niet in Frankrijk.

Inbraken

De wetten in Frankrijk beschermen de armen en de criminelen, en de politie verricht zelden arrestaties wegens inbraak. Het is dus niet verwonderlijk dat inbraken vaak voorkomen groot (en groeiend) probleem aan de Franse Rivièra. Er is ingebroken elke twee minuten in Frankrijk, en de Franse Rivièra, heeft de meeste inbraken van alle regio's, met ongeveer Jaarlijks 8.000 inbraken. Villa-eigenaren (en huurders) in dit gebied worden routinematig vergast en beroofd terwijl ze slapen, of onder schot gehouden terwijl ze hun villa binnenkomen. Het is helaas een onvermijdelijk onderdeel van het bezitten van een villa aan de Franse Rivièra.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

Er valt veel te weten, dus schreven we een gids voor inbraken en vergassingen aan de Franse Rivièra.

Hier is een website die u een idee geeft van de misdaad in het gebied dat u overweegt en ons overzicht van de criminaliteit aan de Franse Rivièra (and why you don’t hear more about it).

Krakers en woninginbraken

De rechten van krakers vormen een groot probleem voor huiseigenaren aan de Franse Rivièra (een van de slechts vier gebieden in Frankrijk die 79% van alle kraakpanden vertegenwoordigen).

Van zigeunerfamilies die een ‘krakerslevensstijl’ leiden (met behulp van vele websites, online-instructies en andere krakers), tot buitenlanders die asiel zoeken, tot criminele netwerken (voornamelijk uit Rusland).Roemenië en Bulgarije), zijn er veel mensen die de wetten kennen en misbruik maken van het Franse systeem, dat bedoeld lijkt om criminelen te beschermen.

Er is zoveel te vertellen over dit probleem dat we er een aparte, must-read voor hebben geschreven gids voor krakers en woninginbraken, omdat het zo belangrijk is om de beperkingen van de politie te begrijpen (meestal helpen ze je niet) en het feit dat Jij kan als crimineel worden aangeklaagd wegens het bedreigen van de indringers.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Buying a Villa? Read This First!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Our guide to scams and secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Our guide to real estate agents includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Our guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Our guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.