Lucruri de luat în considerare înainte de a cumpăra o vilă

Este surprinzător de ușor să fii cuprins de entuziasmul de a cumpăra o vilă. Dar înainte de a-ți pune inima prea mult în idee, asigură-te că fii realist cu privire la ceea ce vrei și la realitățile mai puțin plăcute care vin odată cu deținerea unei proprietăți.

Întrebări pe care să ți le pui

Iată câteva întrebări de luat în considerare pentru a vă ajuta să determinați dacă o proprietate pe care o luați în considerare este cea mai bună opțiune:

Forțezi numerele să funcționeze?
A fi capabil să „își permită o casă” depășește cu mult dacă poți asigura ipotetic fondurile pentru un avans și să obții o ipotecă. Include, de asemenea, taxele ipotecare, taxele de notar și toate reparațiile, taxele, taxele de întreținere, utilitățile și cine știe ce altceva apare în timp. Asigurați-vă că țineți cont de toate acestea și să fiți realist cu privire la ceea ce vă puteți permite fără a adăuga stres financiar în viața voastră.

Te entuziasmează casa?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Casa satisface nevoile tuturor?
Dacă locuiți pe cont propriu, aceasta nu este o problemă, dar dacă locuiți cu un partener și/sau o familie sau intenționați să aveți oaspeți, asigurați-vă că casa este potrivită pentru toată lumea, nu doar pentru dvs. Are suficientă parcare pentru oaspeți? Este la câțiva pași de școlile copiilor tăi?

Ignorați constatările rapoartelor de inspecție?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Ești pregătit să faci toate reparațiile pe care le necesită casa?
Vă rugăm să fiți conștienți de faptul că spectacolele de îmbunătățire a locuinței arată doar o mică parte din întregul proces de renovare. Este atât de multă muncă. Și, de asemenea, scump. Dacă nu ai abilitățile să o faci singur sau banii să angajezi oameni care să facă reparații, este timpul să treacă.

Ești atașat emoțional?

Nu vă atașați prea mult de o proprietate. Odată ce începem să ne imaginăm într-o casă sau să ne imaginăm crescând copii într-o casă, este foarte greu să evităm să plătim în exces și să plecăm.

Ta Real Cheltuieli

Înainte de a cumpăra o vilă, trebuie să-ți dai seama că prețul de vânzare nu este singurul bani pentru care vei fi pe cârlig. Există o mulțime de costuri nefondate. Pe lângă întreținere, repararea lucrurilor pe care nu te așteptai să trebuiască să le remediezi etc., va trebui să iei în considerare și aceste costuri neperformante:

Costurile studiilor

Înainte de a cumpăra o vilă, ar trebui să-ți faci propriile studii. Asta costa cam 1.000 EUR pentru o casă de dimensiuni medii, crescând la 2.500 EUR pentru proprietăți mai mari.

Nu există nicio garanție că studiile efectuate de contractorii vânzătorului sunt corecte. De fapt, multi inspectori sunt incompetenti, iar într-un audit guvernamental, au găsit inconsecvențe uriașe. De exemplu, un inspector a evaluat o proprietate ca fiind B pe scară, ceea ce înseamnă că era eficientă din punct de vedere energetic, în timp ce altul a evaluat-o E, care este slabă.

Costul notarial și impozitul

Pentru a încheia afacerea, notarul colectează 7% până la 8% (pentru taxa lor plus taxele guvernamentale).

Costuri ipotecare

Există, de asemenea, un cost nerecuperat unic pentru înființarea unui credit ipotecar, care este de obicei 1,5% (înregistrare ipotecă 1%, plus comision de subscriere de 0,5%) din prețul de vânzare al vilei, plus aproximativ 2000 - 3000 EUR pentru a face o „evaluare” . Și dacă ați angajat un broker de credit ipotecar, acesta percepe și o taxă % unică pe lângă asta. Adăugați la acestea costurile anuale ale asigurării ipotecare obligatorii (care costă aproximativ 0,5% din valoarea vilei in fiecare an), și dobânda ipotecii. Iată un calculator ipotecar astfel încât să vă puteți calcula dobânda și plățile lunare.

Costuri nefondate anuale

Nu uitați să luați în considerare noile dvs. costuri de asigurare (asigurare de conținut și, dacă este necesar, asigurare în zona roșie pentru dezastre naturale). În plus, unele vile au o taxă obligatorie pentru lucruri comunitare, cum ar fi un paznic, grădinari etc. De asemenea, va trebui să bugetați pentru lucruri precum reparații și întreținere.

taxe, Taxe și mai multe taxe!

Fiecare proprietar de vilă este, de asemenea, supus mai multor taxe suplimentare, plătite în fiecare an. Pentru o vilă de 1 milion de euro, așteptați-vă să plătiți aproximativ 4000 de euro pe an (dar aceasta variază). Cel mai simplu mod de a ști care va fi al tău, în afară de impozitul pe avere, este să ceri declarațiile fiscale de la actualul proprietar al vilei. Iată taxele pe care ar trebui să le țineți cont în bugetul dvs.:

IFI / Impozitul pe avere

The IFI / impozit pe avere este între 0,5% și 1,5% anual și este plătită atât de rezidenți, cât și de nerezidenți în Franța, cu active imobiliare în valoare de peste 1,3 milioane EUR (la actual valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Doriți să aflați mai multe? Iată o Întrebări frecvente la îndemână despre impozitul pe avere, A ghid detaliat la această taxă și unele informații utile furnizate de guvern.

Impozitul pe proprietate

Impozitul pe proprietate (taxe foncière) rata pentru o casă primară este de aproximativ 1%, iar pentru locuințele secundare 3%, si in crestere. Factura pentrutaxe foncièresoseste in ultimul trimestru al anului iar suma se bazeaza pe valoarea estimata anuala a chiriei imobilului inmultita cu un procent stabilit de comuna (cereti mai multe informatii la mairie locala).

Taxa de rezidenta

Suma de taxa de rezidenta (taxe d'habitation) va varia în funcție de deciziile fiecăruia comuna și dimensiunea și starea fiecărei proprietăți. Casele de vacanță din zonele cu deficit de locuințe (cum ar fi Riviera franceză) pot fi supuse unei taxe suplimentare taxe d'habitation. Consiliile locale au libertatea de a aplica o suprataxă cuprinsă între 5% și 60%. Majoritatea consiliilor aplică o cotă de 20%, dar unele au adoptat cota maximă de 60%, așa că e bine să afla asta înainte de a cumpăra.

Chiar mai multe taxe!

Există o mulțime de alte taxe pe care va trebui să le plătiți, cum ar fi taxa de eliminare a deșeurilor, taxa de televiziune etc.

Dacă locuiți în afara Franței (și în afara Spațiului Economic European) și dețineți proprietăți în Franța, autoritățile fiscale vă pot solicita, de asemenea, să numiți un reprezentant în Franța pentru a primi corespondența privind evaluarea impozitului pe avere, colectarea și creanțele contestate.

Și BTW - atunci când doriți să vindeți, există și mai multe costuri nerecuperabile. The Impozitul francez pe câștigurile de capital a crescut foarte mult în ultimii ani. Combinat cu „taxele sociale” necesare, în funcție de reședința vânzătorului, acesta poate ajunge la 34,5% pentru rezidenții UE sau 48,83% pentru rezidenții din afara UE, fără a include impozitul pe venit necesar. Da!

Cumpărați ca investiție?

Adevărul nefericit este că Riviera Franceză nu este un loc bun pentru a cumpăra proprietăți imobiliare pentru o investiție. Prețurile sunt neschimbate de mai bine de un deceniu și toate semnele indică o scădere a prețurilor în viitor.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Chiar CGEDD a avut asta de spus (pe 10 ianuarie 2022): „Din punctul de vedere al investitorului, randamentul net al chiriei (chiria netă de taxe împărțit la prețul de vânzare [fără a include alte costuri]) este foarte scăzut. Investițiile în locuințe sunt, așadar, competitive cu investițiile în datoria publică pe termen lung, la un nivel de rentabilitate așteptată care este, desigur, foarte scăzut în ambele cazuri... a cărui valoare de revânzare nu este sigură niciodată.”

Și, atunci când vindeți, trebuie să plătiți un sumă copleșitoare de taxe care poate ajunge la 49%. Toate acestea se adaugă taxelor agenției imobiliare și taxelor reprezentanților fiscali, lăsându-vă cu mai puțin de jumătate din orice câștig total în cele din urmă - dacă faci un câștig deloc.

Cumpărarea unei vile „proaspăt renovate” (sau noi).

Pe Riviera Franceză sunt mulți, mulți (am spus MULTI?!) dezvoltatori. Au relații speciale cu agenții de unde cumpără vile la preț mic (ai grijă dacă ești vânzător, deoarece s-ar putea să ajungi la capătul pierzător) și apoi fac renovari ieftine și încearcă să răstoarne, folosind același agent, la un preț ridicol de umflat. S-ar putea să puteți înțelege acest lucru verificând hartă care arată vânzările de vile (cu locația exactă, dimensiunea, prețul) din ultimii 5 ani.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Ei liniștesc cumpărătorii oferindu-le o garanție (în conformitate cu legea civilă franceză, toate lucrările de construcție sunt garantate până la 10 ani), dar asigurarea plătește costurile de reparație - nu ei - și tu mai trebuie să se ocupe de toate problemele care apar. În plus, asigurarea nu va acoperi probleme majore, cum ar fi necesitatea refacerii întregii instalații sanitare, deoarece conductele folosite erau vechi și montate greșit. Și vă puteți aștepta la reparații repetate ale aceleiași probleme, deoarece materialele ieftine continuă să fie folosite - la urma urmei, compania de reparații este plătită de fiecare dată.

Aceasta înseamnă că dezvoltatorul are zero stimulente pentru a face altceva decât cea mai ieftină treabă posibilă, deoarece, odată ce o cumpărați, este problema voastră, nu a lor. Înseamnă, de asemenea, bătăi de cap MARI pentru tine, în continuare, când te muți și realizezi că aerul condiționat nu funcționează corect, că trebuie refăcute instalațiile electrice și sanitare, nu a fost adăugată pardoseala sau izolația etc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crima

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a mare (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in la fiecare două minute în Franța, iar Riviera Franceză are cele mai multe spargeri din orice regiune, cu aproximativ 8.000 de spargeri în fiecare an. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Iată un site web care vă va oferi o idee despre crimă în zona pe care o ai în vedere și privirea noastră de ansamblu asupra crimei de pe Riviera Franceză (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that tu can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!

Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

În primul rând, pentru a înțelege piața imobiliară din Franța, trebuie să înțelegeți cum Prețul m² este o înșelătorie uriașă. Apoi, puteți trece la celelalte ghiduri:

Al nostru ghid spre direcția în care se îndreaptă piața include: previziunile pieței imobiliare de pe Riviera Franceză, tendințele actuale și istorice ale prețurilor pe piață și motivele pentru care prețurile vor continua să scadă. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.

Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.

Al nostru ghid pentru escrocherii și secrete includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Al nostru ghid pentru agenții imobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Al nostru ghid pentru stabilirea prețurilor și determinarea valorii de piață a unei vile include: de ce există atât de mult supraprețuri extreme, cum să estimați valoarea de piață a unei vile (ce valorează) și un ghid pas cu pas pentru a găsi prețul ofertei dvs.

Al nostru ghid pentru lucruri importante de aflat include: rapoarte de diagnosticare și sondaje, soare și microclime, probleme potențiale cu vederea, taxe pentru locuințe, vârsta, acces la internet și mobil, zone periculoase (roșii), riscuri pentru sănătate, probleme de confidențialitate și spațiu, probleme în apropiere, ceea ce aveți" De fapt, voi deține completări și structuri ilegale, de ce se vând, cum se verifică și multe altele.

Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, capcanele contractului, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.

Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.

Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.