Dinge, die Sie vor dem Kauf einer Villa beachten sollten

Es ist überraschend einfach, sich von der Aufregung beim Kauf einer Villa mitreißen zu lassen. Aber bevor Sie Ihr Herz zu sehr in die Idee investieren, stellen Sie sicher, dass Sie realistisch sind, was Sie wollen und die weniger angenehmen Realitäten, die mit dem Besitz von Immobilien einhergehen.

Fragen, die Sie sich stellen sollten

Hier sind einige Fragen, die Sie berücksichtigen sollten, um festzustellen, ob eine Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, die beste Option ist:

Zwingen Sie die Zahlen zu arbeiten?
Sich „ein Haus leisten“ zu können, geht weit darüber hinaus, ob man hypothetisch die Mittel für eine Anzahlung sichern und eine Hypothek aufnehmen kann. Es beinhaltet auch Hypothekengebühren, Notargebühren und alle Reparaturen, Steuern, Wartungsgebühren, Nebenkosten und wer weiß, was im Laufe der Zeit noch auftaucht. Stellen Sie sicher, dass Sie all dies berücksichtigen und realistisch einschätzen, was Sie sich leisten können, ohne Ihr Leben finanziell zu belasten.

Begeistert dich das Zuhause?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Erfüllt das Haus alle Bedürfnisse?
Wenn Sie alleine leben, ist dies kein Problem, aber wenn Sie mit einem Partner und/oder einer Familie leben oder Gäste haben möchten, stellen Sie sicher, dass das Haus für alle geeignet ist – nicht nur für Sie. Hat es genügend Parkplätze für Gäste? Ist es zu Fuß zu den Schulen Ihrer Kinder?

Ignorieren Sie die Ergebnisse der Inspektionsberichte?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Sind Sie der Aufgabe gewachsen, alle Reparaturen durchzuführen, die das Haus erfordert?
Bitte beachten Sie, dass Heimwerkermessen nur einen winzigen Teil des gesamten Renovierungsprozesses zeigen. Es ist so viel Arbeit. Und auch teuer. Wenn Sie nicht die Fähigkeiten haben, es selbst zu tun, oder das Geld, um Leute einzustellen, die die Reparaturen durchführen, ist es Zeit zu passen.

Bist du emotional verbunden?

Hängen Sie nicht zu sehr an einer Immobilie. Sobald wir anfangen, uns in einem Heim vorzustellen oder uns vorzustellen, wie wir Kinder in einem Heim großziehen, ist es wirklich schwer, zu vermeiden, zu viel zu bezahlen und wegzugehen.

Ihre Tatsächlich Kosten

Bevor Sie eine Villa kaufen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Verkaufspreis nicht das einzige Geld ist, für das Sie auf der Kippe stehen. Es gibt viele versunkene Kosten. Zusätzlich zur Wartung, Reparatur von Dingen, von denen Sie nicht erwartet haben, dass sie repariert werden müssen usw., müssen Sie auch diese versunkenen Kosten berücksichtigen:

Kosten des Studiums

Bevor Sie eine Villa kaufen, sollten Sie Ihre eigenen Studien durchführen. Das kostet ca 1.000 € für ein durchschnittlich großes Haus, bis zu 2.500 € für größere Objekte.

Es gibt keine Garantie dafür, dass die von den Auftragnehmern des Verkäufers durchgeführten Studien korrekt sind. In der Tat, Viele Inspektoren sind inkompetent, und bei einer staatlichen Prüfung fanden sie enorme Ungereimtheiten. Beispielsweise bewertete ein Inspektor eine Immobilie mit B auf der Skala, was bedeutet, dass sie energieeffizient war, während ein anderer sie mit E bewertete, was schlecht ist.

Notarkosten & Steuern

Um das Geschäft abzuschließen, der Notar kassiert 7 % bis 8 % (für ihre Gebühr plus staatliche Steuern).

Hypothekenkosten

Es gibt auch einmalige versunkene Kosten für die Einrichtung einer Hypothek, die normalerweise 1,5 % (1 % Hypothekenregistrierung plus 0,5 % Zeichnungsgebühr) des Verkaufspreises der Villa plus etwa 2.000 bis 3.000 € für eine „Bewertung“ betragen. . Und wenn Sie einen Hypothekenmakler beauftragt haben, berechnet dieser zusätzlich eine einmalige Gebühr in %. Hinzu kommen die jährlichen Kosten für die obligatorische Hypothekenversicherung (die etwa 0,5 % des Wertes der Villa kostet jedes Jahr) und die Zinsen der Hypothek. Hier ist ein Hypothekenrechner damit Sie Ihre Zinsen und monatlichen Zahlungen berechnen können.

Jährlich versunkene Kosten

Vergessen Sie nicht, Ihre neuen Versicherungskosten einzukalkulieren (Hausratversicherung und ggf. Gefahrenbereichsversicherung für Naturkatastrophen). Außerdem haben einige Villen eine obligatorische Gebühr für Gemeinschaftsleistungen wie einen Wächter, Gärtner usw. Sie müssen auch für Dinge wie Reparaturen und Wartung ein Budget einplanen.

Steuern, Steuern und mehr Steuern!

Jeder Villenbesitzer unterliegt außerdem mehreren zusätzlichen Steuern, die jedes Jahr gezahlt werden. Für eine Villa im Wert von 1 Million Euro müssen Sie mit etwa 4000 Euro pro Jahr rechnen (dies variiert jedoch). Abgesehen von der Vermögenssteuer können Sie am einfachsten wissen, wie hoch Ihre Steuer sein wird, wenn Sie die Steuerbescheinigungen des derzeitigen Eigentümers der Villa anfordern. Hier sind die Steuern, die Sie in Ihrem Budget berücksichtigen sollten:

IFI / Vermögenssteuer

Die IFI / Vermögenssteuer liegt zwischen 0,5 % und 1,5 % jährlich und ist sowohl von Gebietsansässigen als auch von Gebietsfremden in Frankreich mit einem Immobilienvermögen von über 1,3 Mio aktuell valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Möchten Sie mehr erfahren? Hier ist ein praktisches FAQ zur VermögenssteuerEin ausführliche Anleitung zu dieser Steuer, und einige nützliche, von der Regierung bereitgestellte Informationen.

Vermögenssteuer

Die Grundsteuer (taxe foncière) liegt der Steuersatz für einen Hauptwohnsitz bei etwa 1 % und für Zweitwohnsitze bei 3 %, und zunehmend. Die Rechnung für dietaxe foncièreim letzten Quartal des Jahres eintrifft, und der Betrag basiert auf dem geschätzten jährlichen Mietwert der Immobilie multipliziert mit einem von der Gemeinde festgelegten Prozentsatz (fragen Sie nach weiteren Informationen bei Ihrem örtlichen Bürgermeister).

Aufenthaltssteuer

Die Menge der Aufenthaltssteuer (taxe d'habitation) wird je nach den Entscheidungen der einzelnen variieren Kommune und die Größe und den Zustand jeder Immobilie. Für Ferienwohnungen in Gebieten mit Wohnungsnot (wie der Côte d’Azur) wird möglicherweise ein Zuschlag erhoben taxe d'habitation. Die Kommunen können nach eigenem Ermessen einen Zuschlag zwischen 5 % und 60 % erheben. Die meisten Kommunen wenden einen Satz von 20 % an, aber einige haben den Höchstsatz von 60 % angenommen, also ist es gut, das zu tun finde das heraus bevor Sie kaufen.

Noch mehr Steuern!

Es gibt noch eine Menge anderer Steuern, die Sie zahlen müssen, wie eine Müllabfuhrsteuer, Fernsehsteuer usw.

Wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb Frankreichs (und außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums) haben und Eigentum in Frankreich besitzen, können die Steuerbehörden Sie auch auffordern, einen Vertreter in Frankreich zu ernennen, der die Korrespondenz über die Vermögenssteuerfestsetzung, -einziehung und strittige Ansprüche entgegennimmt.

Und übrigens – wenn Sie verkaufen möchten, gibt es noch mehr versunkene Kosten. Der Französische Kapitalertragssteuer hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Kombiniert mit den erforderlichen „Sozialabgaben“ können sich diese je nach Wohnsitz des Verkäufers auf 34,5 % für EU-Bürger oder 48,83 % für Nicht-EU-Bürger summieren, ohne die erforderliche Einkommensteuer. Huch!

Kaufen als Investition?

Die unglückliche Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien für eine Investition zu kaufen. Die Preise sind seit mehr als einem Jahrzehnt unverändert und alle Zeichen stehen auf sinkende Preise in der Zukunft.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Sogar die CGEDD hatte dies zu sagen (am 10. Januar 2022): „Aus Investorensicht ist die Nettomietrendite (Nettokaltmiete dividiert durch Verkaufspreis [ohne Nebenkosten]) sehr gering. Investitionen in den Wohnungsbau sind daher mit Investitionen in langfristige Staatsanleihen konkurrenzfähig, bei einem Niveau der erwarteten Rendite, das zugegebenermaßen in beiden Fällen sehr niedrig ist … deren Wiederverkaufswert zu keinem Zeitpunkt sicher ist.“

Und wenn Sie verkaufen, müssen Sie eine bezahlen überwältigende Menge an Steuern was bis zu 49% ausmachen kann. All das kommt zu den Maklergebühren und Fiskalvertretergebühren hinzu, sodass Ihnen am Ende weniger als die Hälfte des Gesamtgewinns bleibt — ob Sie machen überhaupt einen Gewinn.

Kauf einer „neu renovierten“ (oder neuen) Villa

An der französischen Riviera gibt es viele, viele (habe ich VIELE gesagt?!) Entwickler. Sie haben besondere Beziehungen zu Maklern, bei denen sie Villen zu einem niedrigen Preis kaufen (Vorsicht, wenn Sie ein Verkäufer sind, da Sie möglicherweise auf der Strecke bleiben) und dann billige Renovierungsarbeiten durchführen und versuchen, sie mit demselben Makler umzudrehen ein lächerlich überhöhter Preis. Sie können dies möglicherweise abfangen, indem Sie die überprüfen Karte mit den Villenverkäufen (mit genauem Standort, Größe, Preis) aus den letzten 5 Jahren.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Sie beruhigen die Käufer, indem sie ihnen eine Garantie geben (nach französischem Zivilrecht sind alle Bauarbeiten für bis zu 10 Jahre garantiert), aber die Versicherung zahlt die Reparaturkosten – nicht sie – und Sie immer noch mit all den Problemen umgehen müssen, die auftauchen. Außerdem deckt die Versicherung größere Probleme nicht ab, z. B. die Notwendigkeit, die gesamte Installation zu wiederholen, weil die verwendeten Rohre alt und falsch zusammengebaut waren. Und Sie können mit wiederholten Reparaturen des gleichen Problems rechnen, da immer wieder billige Materialien verwendet werden – schließlich wird die Reparaturfirma jedes Mal bezahlt.

Das bedeutet, dass der Entwickler keinen Anreiz hat, etwas anderes als den billigsten Job zu machen, denn wenn Sie es einmal gekauft haben, ist es Ihr Problem, nicht ihres. Es bedeutet auch GROSSE Kopfschmerzen für Sie auf der ganzen Linie, wenn Sie einziehen und feststellen, dass Ihre Klimaanlage nicht richtig funktioniert, die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden müssen, der Fußboden oder die Isolierung nicht hinzugefügt wurden usw.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Kriminalität

Stellen Sie sich den Horror vor: Sie kehren nach dem Abendessen in Ihre Villa in Frankreich zurück und finden dort unwillkommene Bewohner vor, die fernsehen und sich in Ihrer Küche das Abendessen zubereiten. Oder während Sie sich in Ihrer Wohnung oder Villa entspannen, wird ein Fenster aufgestemmt, sodass ein Mann in eines Ihrer Schlafzimmer eindringen und dort hocken kann. Oder Sie öffnen einfach Ihre Haustür und eine Familie mit vielen kleinen Kindern kommt ohne Ihre Erlaubnis herein und weigert sich dann zu gehen. Man könnte meinen, Sie könnten einfach die Polizei rufen und sie würde das für Sie erledigen, oder? Nein. Nicht in Frankreich.

Einbrüche

Die Gesetze in Frankreich schützen die Armen und Kriminellen, und die Polizei nimmt wegen Einbrüchen nur selten Verhaftungen vor. Daher ist es nicht verwunderlich, dass Einbrüche eine große Rolle spielen groß (und wachsendes) Problem an der französischen Riviera. Es gibt einen Einbruch alle zwei Minuten in Frankreich, und an der Côte d'Azur gibt es von allen Regionen die meisten Einbrüche 8.000 Einbrüche pro Jahr. Villabesitzer (und Mieter) in dieser Gegend werden regelmäßig im Schlaf vergast und ausgeraubt oder beim Betreten ihrer Villa mit vorgehaltener Waffe festgehalten. Leider ist es ein unvermeidlicher Teil des Besitzes einer Villa an der französischen Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

Es gibt viel zu wissen, also haben wir eine geschrieben Leitfaden zu Einbrüchen und Vergasungen an der französischen Riviera.

hier ist eine Website, die Ihnen eine Vorstellung von dem Verbrechen gibt in dem Bereich, den Sie in Betracht ziehen, und unsere Übersicht über die Kriminalität an der Côte d'Azur (and why you don’t hear more about it).

Hausbesetzer und Hausüberfälle

Die Rechte von Hausbesetzern sind ein großes Problem für Hausbesitzer an der französischen Riviera (eine von nur vier Gegenden in Frankreich, die 79 % aller besetzten Häuser ausmachen).

Von Zigeunerfamilien, die den „Hausbesetzer-Lebensstil“ leben (mit Hilfe vieler Websites, Online-Anleitungen und anderer Hausbesetzer), bis hin zu Ausländern, die Asyl suchen kriminelle Netzwerke (hauptsächlich aus Russland)., Rumänien und Bulgarien), gibt es viele Leute da draußen, die die Gesetze kennen und das französische System missbrauchen, das offenbar auf den Schutz von Kriminellen ausgelegt ist.

Zu diesem Problem gibt es so viel zu erzählen, dass wir einen separaten Artikel geschrieben haben, den Sie unbedingt lesen sollten Leitfaden für Hausbesetzer und Wohnungseinbrüche, da es so wichtig ist, die Grenzen der Polizei (meistens hilft sie Ihnen nicht) und die Tatsache zu verstehen, dass Sie kann als Krimineller angeklagt werden, weil er die Eindringlinge bedroht hat.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, offizielles Angebot und Kaution, Verwendung einer SCI, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.