Prognosen und Trends für den Immobilienmarkt 2025

Aktualisiert: 8. November 2024

Anders als viele annehmen, ist es an der französischen Riviera schwierig, mit Immobilien Geld zu verdienen.

Die Côte d’Azur ist kein guter Investmentmarkt. Die Preisgestaltung in Frankreich bewegt sich nicht schnell außerhalb von Paris, und der Villenmarkt ist aufgrund von sich verstärkenden Faktoren rückläufig.

Anders als die meisten anderen Luxusmärkte konnten die Immobilienpreise an der französischen Riviera in den letzten 15 Jahren nicht einmal mit der Inflation Schritt halten, ganz zu schweigen von den Erträgen, die man durch anderweitige Investitionen erzielen könnte. Die einzige Ausnahme war die Covid-Blase, die inzwischen geplatzt ist.

Dies ist ein langer und detaillierter Leitfaden, daher haben wir oben eine kurze Zusammenfassung bereitgestellt, und wenn Sie mehr erfahren möchten, können Sie unten weiterlesen.

Profis prognostizieren einen Preisverfall von 37 % bis 2025. 92 % davon Agenturen sahen eine Erhöhung der Verhandlungsmargen im Jahr 2023, Preise fielen um 20 % an der französischen Riviera.

Zusammenfassung

Der vorübergehende Preisanstieg während der Covid-Zeit ist vorbei, ebenso wie die damit verbundenen niedrigen Zinsen und günstigen Wechselkurse. Der Markt begann 2022 abzustürzen und hat nicht nachgelassen. Preise an der französischen Riviera fallengelassen um 20% allein im Jahr 2023 und noch mehr im Jahr 2024. Hier sind die Hauptgründe, warum die Immobilienpreise beginnen werden, viel im gesamten Jahr 2025 günstiger und bleiben auf absehbare Zeit niedrig:

• Wir betreten a weltweiter Wohnungsmarkteinbruch, einschließlich aller luxuriösen und bisher soliden Märkte. Die Preise auf den großen Immobilienmärkten sinken bereits, und zwar ziemlich dramatisch. Du kannst Lesen Sie darüber im Economist und Bloomberg (und so ziemlich jede andere große Veröffentlichung).
• Mitte der 2000er-Jahre bildeten Immobilien an der französischen Riviera eine unerschwingliche Blase, die weit über den Haushaltseinkommen lag. Die Preise blieben dann 15 Jahre lang unverändert, bis der Covid-Einbruch kam. Es wird vorhergesagt, dass diese Blase platzen wird Preise stürzen um 37 % ab bis 2025.
• Die Franzosen Die Regierung versucht aktiv, Immobilien erschwinglicher zu machen indem sie belastende Steuern für Zweitwohnungen erheben und sich viele andere Möglichkeiten ausdenken, um House-Flipping, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Sie können in Zukunft zu 100 % mehr davon erwarten.
• Die Regierung hat eingeführt neue Steuergesetze die in diesem Jahr in Kraft getreten ist erhöhte Mieteinnahmensteuer vom alten Satz von 17 % auf den neuen Satz von 40 % für Personen, deren Jahreseinkommen aus möblierter Vermietung 23.000 € übersteigt (was für die Côte d'Azur niedrig ist) oder deren Mieteinnahmen höher sind als die Summe ihrer sonstigen Einkünfte aus Tätigkeit . Das macht Ferienvermietung viel weniger lukrativ.
• Die Banken haben ihre Kreditvergabe verschärft Bedingungen und werden noch vorsichtiger. Ab 2022, die Zahl der vergebenen Hypotheken wurde reduziert, und dieser Trend wird sich im Laufe des Jahres 2025 noch verstärken, sodass es immer schwieriger wird, eine Hypothek zu bekommen. Immobilienprofis haben das zu spüren bekommen: Fast die Hälfte (47 %) der Befragten gab bereits zu, dass die Zahl der Verkaufsabbrüche aufgrund abgelehnter Kredite zugenommen habe, und diese Abbrüche werden voraussichtlich noch weiter zunehmen.
• Wegen Brexit, Briten (geschätzt zwischen 25 % und 40 % der Käufer/Eigentümer an der Côte d’Azur) wird die Zeit, die sie in der EU (einschließlich Frankreich) verbringen können, auf nur 90 Tage reduziert, und sie müssen a viel mehr Steuern auf Mieteinnahmen, ebenso gut wie andere neue Steuern. Hypotheken sind jetzt teurer und für Einwohner des Vereinigten Königreichs schwerer zu bekommen, und die Währungsumrechnung ist ungünstig, was es teurer denn je macht, außerhalb des Vereinigten Königreichs zu kaufen. Darüber hinaus haben die Briten aufgrund des Wertverlusts ihrer Währung einen Rückgang der Kaufkraft verzeichnet. Diese Faktoren halten die Briten gleichzeitig davon ab, neue Immobilien an der französischen Riviera zu kaufen veranlasst viele, über einen Verkauf nachzudenken ihre Ferienhäuser an der französischen Riviera.
• Neue Sanktionen gegen Russen haben wohlhabende Russen dazu veranlasst, ihre Villen zu verkaufen, bevor sie beschlagnahmt werden können. So oder so, Villen in russischem Besitz und Eigentumsbeschlagnahmen (kriegsbedingt) könnten bald den Markt überschwemmen mit Luxusvillen, was die Preise weiter nach unten treibt.
• Geburtenstarke Jahrgänge, die die Mehrheit der Villenbesitzer an der Côte d’Azur sind, werden alt genug und werden zu alt oder krank, um Villen zu unterhalten (oder sterben leider an COVID-19), weshalb sie ihre Villen verkaufen und in betreutes Wohnen ziehen oder Wohnungen. Es gibt nicht genug wohlhabende Millennials, um die Lücke zu schließen (basierend auf dem Bevölkerungs- und Wohlstandsmangel in dieser Bevölkerungsgruppe), und Millennials ziehen es tendenziell vor, in Städten und in der Sharing Economy zu leben (AirBnb gegenüber Besitz).
• Wir befinden uns im Anfangsstadium einer globalen Rezession, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich ein Major werden Globale Rezession, das bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).
• Ausländische Käufer sind jetzt Kauf von Häusern näher an zu Hause (maximal zwei Autostunden entfernt) und verkaufen ihre Villen in Südfrankreich. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter: Arbeit von zu Hause aus an mehreren Tagen in der Woche, Brexit usw. Einst ein Großkäufer, Pariser Käufer entscheiden sich jetzt auch für den Kauf von Villen in der Nähe von Paris, damit sie bequem von zu Hause aus arbeiten können, aber bequem mit dem Auto zu ihrem Büro fahren können, anstatt Vollzeit in einer Wohnung zu leben.
• Die Erweiterung von Telearbeit hat bestimmte Investoren dazu ermutigt, ihre Büroimmobilien zu verkaufen, um sie in Wohnungen umzuwandeln, wodurch sich die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen erhöht hat.
• Klimawandel verursacht beispiellose Dürre an der Côte d'Azur. Es gibt neue Regeln, die das Gießen von Gras und Pflanzen oder das Befüllen von Schwimmbecken verbieten. In manchen Gegenden herrscht völliger Mangel an Trinkwasser und das Wasser wird per Lastwagen angeliefert. Waldbrände sind jetzt alltäglich, und viele Teile der Côte d’Azur sind „rote Zone“, was bedeutet, dass Sie nicht wieder aufbauen können, wenn Ihr Haus abbrennt . Dies wird die Immobilienwerte entlang der französischen Riviera senken und mehr Menschen dazu veranlassen, in weniger betroffenen Gebieten zu mieten oder zu kaufen.

Diagramme und unterstützende Daten

Hier sind die neu veröffentlichten Daten der Notare von Hypothekengenehmigungen pro Monatund ein Diagramm (ebenfalls von den Notaren), das die aktuelle Anzahl der Verkäufe in Frankreich zeigt. Wie Sie sehen, sinken die Verkäufe (und Mietpreise).

Hinweis: Der Preisanstieg von 2000 bis 2007 war ein globales Phänomen und die größte Immobilienblase, die die Welt je gesehen hat.

Anzahl der Verkäufe in ganz Frankreich:

Hausverkäufe (grüne Linie), Anzahl der Verkäufe (braun) und Hauspreise (schwarz):

Die Stimmung in den USA, zum Kontext:

Immobilien als Kapitalanlage?

Die bedauerliche Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien für eine Investition zu kaufen. Außer während der globalen Covid-Blase sind die Immobilienpreise stetig gesunken (inflationsbereinigt) in Südfrankreich seit fast 15 Jahren und alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Preise auch in Zukunft weiter sinken werden.

„Das Wachstum der Spitzenpreise blieb an der Côte d'Azur insgesamt weitgehend unverändert.“ – Ritter Frank (Bericht)

Wenn Sie sich Preisstatistiken ansehen, bedenken Sie, dass die Inflation nicht eingepreist ist, und wenn Sie die Inflation berücksichtigen, sind die Preise gesunken.

Zusätzlich, Die französische Regierung versucht aktiv, Immobilien günstiger zu machen. Sie haben kürzlich umständliche Steuern für Zweitwohnungen, Gewinne aus Ferienvermietungen und mehr hinzugefügt wenn du verkaufst (bis zu 49 %). Sie sind die Banken zwingen, die Zahl der vergebenen Hypotheken zu reduzieren. Sie haben Beschränkungen für die Vermietung eingeführt, darunter die Verpflichtung zu energetischen Sanierungen. Und sie denken aktiv über andere Möglichkeiten nach, um House-Flipping, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Sie können in Zukunft zu 100 % mehr davon erwarten.

Die durchschnittliche Mietrendite von Nice beträgt nur 3,11 %, die niedrigste der großen Städte in Frankreich, und etwa die Hälfte der Inflation.

gemäß bis Century 21 verzichten viele private Eigentümer auf die energetische Sanierung, die ab 2023 für die Vermietung einer Immobilie erforderlich ist. Stattdessen werden sie die Immobilie verkaufen, weil sie die Arbeit nicht machen wollen oder weil sie es finanziell nicht können.

Aufgrund des größten globalen Immobilienbooms in der Geschichte, gepaart mit neureichen russischen Käufern, schossen die Preise für Luxusimmobilien an der französischen Riviera von Mitte der 90er Jahre bis 2007 steil nach oben. Im Jahr 2007 platzte die globale Immobilienblase , und im Jahr 2008 Die russischen Sanktionen stoppten ihre Kaufwut, und seitdem sind die Preise entweder gesunken oder stagniert. Wenn Sie das Glück hatten, während dieser Preissteigerung eine Immobilie zu verkaufen, haben Sie sich gut geschlagen, aber wenn Sie nach 2008 gekauft haben, werden Sie wahrscheinlich Geld verloren haben, da die Immobilienpreise nicht mit der Inflation Schritt gehalten haben.

Die wenigen, die ihre Villen mit einem schönen Gewinn entweder an einen wohlhabenden Russen oder während der Covid-Verzweiflung verkauften – sie hatten Glück – aber dieses Glück ist jetzt da zu ende.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, Sie sind besser dran, in Monaco zu kaufen, wobei der Medianpreis um gestiegen ist 82 % im letzten Jahrzehnt.

SPITZE: Wenn Sie sich Diagramme oder prozentuale Preissteigerungen im Laufe der Jahre ansehen, ist es wichtig, dies fast zu erkennen Keine dieser Grafiken oder Statistiken ist inflationsbereinigt. Wenn Sie die Inflation anpassen, ist in den letzten zehn Jahren kein Preisanstieg zu verzeichnen. Darüber hinaus werden viele dieser Grafiken von Immobilienagenturen erstellt und dann über kostenpflichtige Artikel in Medien verbreitet, und die Statistiken sind nicht nur subjektiv (da sie nur die wenigen Verkäufe ihrer Agentur umfassen, die sie einbezogen haben), sondern auch nicht überprüfbar und nicht vertrauenswürdig.

Interessante Tatsache: Fast 30 % der Villen an der Côte d’Azur sind als „Zweitwohnungen“ klassifiziert (viele davon werden als Ferienwohnungen für die Sommersaison vermietet), und fast 8 % sind „unbewohnt“ (die meisten davon werden ausschließlich für Ferienvermietungen genutzt). . Nur 62 % sind Hauptwohnsitze!

Allerdings ist diese Gegend anders als alle anderen auf der Erde, und wenn Sie den französischen Lebensstil lieben und mit diesen Fakten eine Villa kaufen möchten, dann gibt es viel zu lernen, bevor Sie die Urkunde unterschreiben. Zuerst erklären wir die Preistrends für Villen an der französischen Riviera, dann können Sie mit unseren anderen Immobilienkaufführern in Frankreich fortfahren, die unten aufgeführt sind.

Drei Märkte in einem

Es ist wichtig zu verstehen, dass es die Côte d'Azur ist drei Märkte in einem: privat, außerbörslich und öffentlich gelistet. Fast alle Villen durchlaufen drei Märkte, nachdem sich der Verkäufer zum Verkauf entschieden hat.

Markt 1: Der private Markt. Erstens versuchen Verkäufer, ohne einen Agenten zu verkaufen. Um die Hälfte aller Villen wird privat verkauft, ohne bei einem Agenten gelistet zu sein.

Markt 2: Außerbörslich. Wenn sie die Immobilie nicht privat verkaufen können, beauftragen sie einen Makler. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „außerhalb des Marktes“ an seine bestehenden Kontakte verkauft, ohne öffentlich oder im Internet gelistet zu werden.

Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen will, listen die Makler sie öffentlich im Internet auf. Diese Villen sind normalerweise viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft, es sei denn, der Eigentümer senkt den Preis drastisch.

Der aktuelle Stand des Immobilienmarktes an der französischen Riviera

Unrealistische Preise

Laut Berichten, Marktanalysen und den von uns konsultierten Ökonomen, Maklern, Käufern und Notaren werden die meisten Villen an der französischen Riviera, die mehr als 1 Million Euro verlangen, zu unrealistischen Preisen gelistet und befinden sich auf dem börsennotierten Markt, oft für Jahre, bis der Verkäufer den Preis senkt, um viel niedriger als andere auf dem Markt zu sein, mit Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt etwa 60 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis, aber einige Villen werden (schließlich) für bis zu 90 % unter Angebot verkauft.

Ein weiteres Problem ist, dass es an der Côte d'Azur viele Spekulanten gibt, die mehrere Ferienvillen besitzen. Diese Verkäufer bieten hohe Preise an und „fischen“ nach einem unwissenden Käufer, der zu viel bezahlt (obwohl es so ist sehr selten, dass sie einen finden). Diese Villen liegen auf dem Markt und verkaufen sich nicht, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen mit gelistet sind Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht ernst meinen.

Rezession und steigende Zinssätze

Wie die meisten Menschen sehr wohl wissen, befinden wir uns in den frühen Stadien einer globalen Rezession, die Ende 2022 begann, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die Zinssätze und die langfristiger wirtschaftlicher Schuldenzyklus steht vor dem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich zu einer großen globalen Rezession werden, die bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (weil Kredite unter anderem viel schwieriger zu bekommen sein werden).

„Verschärfte [Hypotheken-] Kreditbedingungen und steigende Zinsen … Der Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt, was auf die Wirtschaftslage, den Krieg in der Ukraine und das Knabbern der Kaufkraft aufgrund der steigenden Inflation zurückzuführen ist.“ - JDN-Bericht vom Mai 2022

„Die Analyse von Goldman Sachs ergab, dass steigende Zinssätze, eine überhöhte Erschwinglichkeit und ein schwächeres Wirtschaftswachstum die Immobilienmärkte nach dem Preisanstieg der Pandemie entlasten werden. Das Modell der Wall Street Bank prognostizierte, dass Frankreich einen Preisrückgang von 9 % von der Spitze bis zur Talsohle erleiden wird.“ - Yahoo, Juni 2022

Ein nützlicher Indikator für die Aussichten ist diese Befragung des nationalen Statistikamts INSEE auf das Niveau des Vertrauens der Haushalte, das seit über 20 Jahren auf dem niedrigsten Stand ist, wie die folgende Grafik zeigt.

Die Kreditbedingungen verschärfen sich weiter

Ab 2022, die Zahl der ausgezahlten Hypotheken wurde reduziert und die Zinssätze stiegen dramatisch; dieser Trend wird sich bis 2025 noch verstärken, sodass es immer schwieriger wird, eine Hypothek zu bekommen. Immobilienprofis haben das zu spüren bekommen: Fast die Hälfte (47 %) hat einen Anstieg der Zahl der Verkaufsabbrüche aufgrund abgelehnter Kredite erlebt, und diese Abbrüche werden voraussichtlich noch weiter zunehmen.

Anfang 2022 trat ein neues Gesetz in Kraft, das vorschreibt, dass Hypothekennehmer eine monatliche Schuldenquote von nicht mehr als 35 % haben dürfen. Das bedeutet, dass ihre Ausgaben, einschließlich der monatlichen Hypothekenrückzahlung und aller anderen Kredite oder Ausgaben, die der Käufer möglicherweise hat, nicht mehr als 35 % seines Einkommens betragen dürfen.

Der jüngste Bericht der Notare bestätigt, dass sich dies auf die Hypothekengenehmigungsquoten auswirkt. Darüber hinaus stellte ein separater Bericht des Hypothekenmaklers Vousfinancer fest, dass Kreditnehmern mit einem Verschuldungsgrad von weniger als 35 % aufgrund der Entfernung zwischen ihrer Arbeit und ihrem voraussichtlichen Zuhause immer noch Kredite verweigert werden.

Diese neuen Bedingungen, kombiniert mit einer allgemeinen Verschärfung der Hypothekenbedingungen, die von den Banken auferlegt werden, wirken sich bereits auf die Anzahl der verkauften Villen aus und werden sich folglich im Laufe der Zeit auf die Preise der Villen auswirken.

„Der strukturelle Mangel an Wohnraum und die niedrigen Kreditzinsen haben dazu geführt, dass sich die Preise in 20 Jahren um das 2,5-fache vervielfacht haben, und daher sind wir der Meinung, dass diese Phase vorbei ist“, kommentiert Corinne Jolly, Präsidentin von Particulier à Particulier. Der Neubau ist rückläufig, wobei im ersten Quartal die Reservierungen bei Bauträgern (-41 % über ein Jahr) und die Baugenehmigungen (-11,5 %) ab Mai 2023 zurückgegangen sind.

Ausländische Käufer nehmen ab

Im Jahr 2020 wurden 1,3 % der Zweitwohnungen von Personen gekauft, die ihren Wohnsitz nicht in Frankreich hatten. Im Vergleich dazu waren es im Jahr 2010 nur 1,7 %. Dieser Trend wird sich voraussichtlich bis 2025 fortsetzen, wobei die Notare davon ausgehen, dass der Anteil ausländischer Käufer weiter sinken wird.

Auch Ausländer haben es satt, betrogen zu werden, und mit der Einführung von DVF, sie können jetzt sehen, wie schlimm Agenten lügen sie an über lokale Preise. Im Großraum Paris, in den Alpen und in der Provence-Côte d'Azur-Corse sind Immobilien, die von gebietsfremden Ausländern erworben werden, teurer. Dieser Trend ist in der Provence-Côte d'Azur-Corse sehr ausgeprägt, wo ältere Häuser von gebietsfremden Ausländern gekauft werden 180 %-mal teurer bei gleicher Zimmeranzahl und Lage.

Der Krieg und die Beschlagnahme russischer Villen

Wohlhabende Russen besitzen mehr als 2000 Villen an der französischen Riviera, viele davon gehören Wladimir Putins engsten Freunden. Da Russland einen Krieg mit der Ukraine begonnen hat, haben Frankreich und Monaco bereits damit begonnen, die Vermögenswerte und Villen von Russen mit Verbindungen zu Putin sowie deren Familien, enge Freunde und jeden, der von der Verbindung eines Freundes zu Putin profitiert haben könnte, zu beschlagnahmen. Sie werfen ein immer breiteres Netz aus und schrecken viele Russen ab, damit sie verkaufen, bevor sie mit Sanktionen belegt werden.

Dies könnte bald tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da potenziell Hunderte von Luxusvillen, die zuvor Russen gehörten, bald beschlagnahmt oder freiwillig zum Verkauf angeboten werden.

Die Côte d’Azur „ist kein boomender Markt wie vor 2008, [als wir hatten] Russische Käufer die fast alles zu verrückten Preisen kauften“, sagt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel vom Juli 2021)

Lesen Sie unsere Leitfaden zur Beschlagnahmung russischer Villen und wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird an der französischen Riviera, für weitere Einzelheiten.

Trends auf dem Immobilienmarkt

Die letzten 15 Jahre

Abgesehen von den größten Städten haben Immobilien in Frankreich in den letzten 15 Jahren gekämpft. Die Immobilienpreise an der französischen Riviera haben sich viel schlechter entwickelt als in den meisten anderen Gebieten Frankreichs, wobei die ländlichen Gebiete am schlechtesten abschneiden.

Die Verkaufspreise sind in den letzten 15 Jahren stagniert oder gesunken, abgesehen von einem vorübergehenden Anstieg aufgrund von Covid-19. Der Covid-Preisanstieg begann 2022 wieder auf das Vor-Covid-Niveau zu korrigieren und fiel 2023 unter das Vor-Covid-Niveau und erreichte den niedrigsten Stand seit dem Tiefpunkt des Immobilienmarktcrashs von 2008.

Der Covid-Effekt

Während der schlimmsten Isolation von Covid, von Q3-2020 bis Q1-2022, wurden die Verkäufe auf dem Luxusvillenmarkt in der Regel zu Preisen weit über dem Marktwert getätigt, die von preisunempfindlichen Menschen (und vielen Einwohnern Monacos) gekauft wurden, die schnell umziehen wollten, oder Menschen fühlen sich aufgrund rekordverdächtig niedriger Zinsen und äußerst günstiger Wechselkurse wohl. Diese Verkäufe sind nicht repräsentativ dafür, wo sich der Markt insgesamt befindet.

Hochpreisige Verkäufe, die von 2020 bis Mitte 2022 stattfanden, stellten aufgrund ganz besonderer Umstände eine Anomalie dar, die inzwischen alle beendet sind.

Trotz dieser Covid-Effekt-Verkäufe war die überwiegende Mehrheit der börsennotierten Villen, die vor und während Covid gelistet waren nicht verkauft haben und auf dem Markt bleiben, weit über dem Marktwert.

„Der Optimismus Ende 2021 erwies sich als kurzlebig und wurde durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine zum Erliegen gebracht. Dieser Schock war im März sofort bei allen Wirtschaftsindikatoren zu beobachten und spiegelte die Bedenken wider, die die Kaufkraft sowohl von Wirtschaftsführern (-6,1 Punkte im Geschäftsklimaindex im März) als auch von Haushalten (-6 Punkte im Haushaltsvertrauensindex) belasten. .“ – Cushman & Wakefield (Bericht 2022)

Das Immobiliennetzwerk Orpi berichtete, dass die Verkäufe in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 um 17 % zurückgingen. Guillaume Martinaud, Präsident des Orpi-Netzwerks,erzähltBFM Ende Februar 2023: „Die Party ist vorbei. Wir erleben eine Neuausrichtung. Wir spüren es ganz deutlich in unseren Agenturen – es gibt keine Warteschlangen mehr. „Ich denke, was jetzt passiert, ist gesund“, sagte er über den Preisverfall, nachdem er zwei Jahre lang „viel zu hoch“ gewesen war.

„Die Leute erkennen, dass der Besitz eines Hauses nicht das ist, was sie wirklich wollen“, Kommentare Corinne Jolly, Präsidentin von Particulier à Particulier. „Sie entfernen sich ein wenig von dem Postkartenbild, das am Ende des Covid-19-Lockdowns herrschte.“

2022 bis 2025 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt beginnt sich langsam neu zu kalibrieren, nachdem er von 2020 bis 2022 stark von Covid-19 beeinflusst wurde, was zu einer Rekordzahl an Hausverkäufen und Rekordpreisen führte. Die Verkaufspreise haben bereits begonnen, nach unten zu schwanken und werden aufgrund der in diesem Leitfaden beschriebenen Faktoren für das nächste Jahrzehnt oder länger ein Käufermarkt bleiben. Das gilt insbesondere für ländliche Villen an der französischen Riviera.

Zum ersten Mal seit Covid-19 die Immobilienseite Bien'ici bekannt ein starker Anstieg von 12 % bei liefern und gleichzeitig ein starker Rückgang der Nachfrage, wobei die Suchanfragen nach Häusern in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 um 30 % zurückgingen. Gleichzeitig blieben Immobilienanzeigen Ende 2022 bereits 50 % länger online.

Die von Notaire in den Jahren 2023 und 2024 veröffentlichten Daten zu Hausverkäufen zeigten einen dramatischen Rückgang der Verkäufe sowohl alter als auch neuer Häuser. FNAIM schätzte, dass die Gesamtnachfrage bis Ende 2023 um 10 % zurückgehen könnte, was einer Senkung der Hauspreise um 5 % entsprechen würde, aber diese Vorhersage bewahrheitete sich schon früh – nämlich Mitte 2023. „Die Ampeln stehen auf allen Ebenen auf Rot“, hieß es.

Nach den Ergebnissen von a Studie durchgeführt Ende 2023, 92 % der Agenturen verzeichneten im Jahr 2023 eine Steigerung der Verhandlungsmargen.

Entsprechend ein Bericht vom Juli 2024 von der französischen Bank Crédit Commercial de France (CCF) sanken die Verkäufe an ausländische Nichtansässige im Jahr 2023 um 14 %. Nicht überraschend wurden die höchsten durchschnittlichen Verkaufspreise in der Ile-de-France (803.000 €) erzielt, wo der Verkaufspreis stabil blieb. Es folgten Provence-Cote-d'Azur (582.000 €) und Auvergne-Rhône-Alpes (418.000 €), die beide die Die durchschnittlichen Verkaufspreise sinken um etwa 20 %.

Was Branchenvertreter sagen

„Wir erleben einen tiefgreifenden Wandel im Markt, wie wir ihn in den letzten zehn oder fünfzehn Jahren erlebt haben. Daher ist es verständlich, dass sich die Verkäufer erst langsam mit diesen neuen Rahmenbedingungen auseinandersetzen und ihre Preise noch nicht entsprechend angepasst haben. „Im Jahr 2024 sollte es voraussichtlich zu einem neuen Gleichgewicht zwischen Käufern und Verkäufern kommen“, abgeschlossen Stéphane Fritz, Präsident der Immobilienagentur Guy Hoquet.

Charles Marinakis aus dem 21. Jahrhundert sagte,„Unseren Beobachtungen zufolge setzt sich die Verlangsamung der Aktivität fort. Dies ist eine Bestätigung dessen, was wir in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 gesehen haben. Unsere Zahlen für Januar 2023 haben diesen Trend bestätigt. Auch wenn der Eigenheimsektor Widerstand leistet, nimmt das Transaktionsvolumen ab. Insgesamt beträgt der Rückgang in ganz Frankreich -6 %. Wir hatten diese Verlangsamung erwartet. Gemäß dem Sprichwort „Wenn es zu teuer ist, ist es zu teuer“. [Wir sehen] eine Rückkehr zur progressiven Vernunft. Sehr oft brauchen Verkäufer Zeit, um einer Preissenkung zuzustimmen.“

RH-CEO Gary Friedman sagte, im Dezember 2022 über den Zustand des Luxusimmobilienmarktes: „Ich denke, dass der Immobilienmarkt zusammengebrochen ist und mit den gestiegenen Zinssätzen ziemlich heftig eingebrochen ist.“ Im Moment herrscht einfach große Unsicherheit. Ich bin mir jedoch sicher, dass der Immobilienmarkt auf einem Niveau zusammenbrechen wird, wie ich es seit 2008 nicht mehr erlebt habe. Einen solchen Rückgang habe ich seit 2008 nicht mehr erlebt.“

77 % der Notare sagte das 2023 ist ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen (mit anderen Worten, so schnell wie möglich verkaufen, da die Preise sinken) und ein schlechter Zeitpunkt, um Immobilien in Frankreich zu kaufen (es ist besser zu warten, da die Preise weiter fallen werden). Notare haben eine gesehen Rückgang der Zahl der Immobilienkäufe im Jahr 2022 und erwarten, dass der Markt seinen Abwärtstrend fortsetzt.

Der Chef des Immobilienagenturnetzwerks L'Adresse vorhergesagt ein Preisrückgang von 10 % und Marc Touati, Präsident von ACDEFI, einem unabhängigen Wirtschafts- und Finanzberatungsunternehmen,sagte, Er erwartet bis Ende 2023 einen Preisrückgang von rund 15 %. Was ist tatsächlich passiert? Sie fielen um 20 % im Jahr 2023.

Henry Buzy-Cazaux, Gründungspräsident der Institut du Management des Services Immobilien, im ein aktuelles Interview gegenüber der Zeitschrift Le Revenu sagte er über die Verkaufspreise, dass „ein Preisrückgang von 10 % [in Urlaubsmärkten wie der Côte d'Azur] unvermeidlich erscheint“, und als er über die Auswirkungen der Wirtschaft in Frankreich sprach, prognostizierte er auch einen Gesamtpreis Rückgang des Immobilienmarktes um 30 %.

Aktuelle Verkaufstrends nach Preisklasse

Käufer, die eine Villa in Frankreich erwerben möchten, bevorzugen zunehmend günstigere Immobilien, insbesondere solche unter 800.000 €, und es gibt deutlich weniger Käufer von hochpreisigen Villen. Dieser Trend wurde zum Teil durch die Coronavirus-Pandemie verursacht, die zu weniger wohlhabenden ausländischen Käufern (die stattdessen Wochenendhäuser in ihrem Wohnsitzland gekauft haben) und mehr lokalen französischen Käufern geführt hat.

Die Veränderung des Anteils am Gesamtverkauf von Villen / Landhäusern variiert je nach Preisklasse:

• Der Anteil der Villen, die für weniger als 800.000 € verkauft wurden erhöht von 30 % im Jahr 2019 auf 38 % im Jahr 2021.
• Villenverkäufe zwischen 800.000 € und 1 Million € erhöht von 15 % auf 22 % im gleichen Zeitraum.
• Immobilien, die für zwischen 1 und 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 35 % im Jahr 2019 auf 29 % im Jahr 2021.
• Immobilien, die für über 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 20 % im Jahr 2019 auf nur noch 11 % des Gesamtumsatzes im Jahr 2021.

Denken Sie daran, dass Sie die französische Riviera nicht mit Frankreich insgesamt vergleichen können. Es gibt regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisänderungen, und die Côte d’Azur verzeichnet weitaus weniger Wachstum als viele andere Gebiete in Frankreich. So stieg beispielsweise 2021 der jährliche m²-Verkaufspreis 12,4 % in Rennes und nur 0,6 % in Nice. Allein Paris zieht den Immobilienpreistrend „gesamtes Frankreich“ nach oben.

Experten-Marktprognosen für 2025

Im Jahr 2025 ist die französische Riviera ein Käufermarkt und wird dies in den kommenden Jahren noch mehr werden, aufgrund der globalen Rezession, der hohen Zinsen, der zunehmenden Zahl ausländischer Käufer, die Häuser in ihren Heimatländern kaufen, der aggressiven Abschreckung von Zweitwohnungen und Anlageeigentum in Frankreich und des Marktes für Luxusvillen, der überschwemmt mit Villen, die von Russen verkauft oder beschlagnahmt wurden.

Wir haben eine Reihe von Top-Ökonomen, Anlageberatern und (ehrlichen) Immobilienmaklern und Notaren sowie kürzliche Käufer zu dem Thema befragt börsennotierter Villenmarkt an der französischen Riviera, und das waren unsere Ergebnisse (dies gilt nur für Villen an der französischen Riviera).

Beachten Sie, dass die unten aufgeführten m² die sind beworben m², nicht die fälschlicherweise von den Notaren notierte m². Die untenstehenden Preise spiegeln wider verkauft Preise, nicht fragen Preise.

Verkaufspreise von über 3 Millionen €

• Sehr hochwertiger Markt
• Verkaufspreise von mehr als 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für außergewöhnliche, ultra-luxuriöse Villen mit mehr als 1000 m², oft mit mehreren Villen auf dem Grundstück

Dieses Marktsegment ist sehr schwer einzuschätzen, da es in dieser Kategorie so wenige Verkäufe gibt. Dies sind die äußerst luxuriösen, äußerst begehrten und einzigartigen Küstenimmobilien an der französischen Riviera. Die meisten waren im Besitz von Russen und bleiben viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft.

Weniger als 5 % der Villen, die für mehr als 3 Millionen Euro gelistet sind, werden tatsächlich für mehr als 3 Millionen Euro verkauft. In diesem Segment ist ein Teil der Überpreisung darauf zurückzuführen Russen müssen verkaufen Villen, für die sie über den Marktpreis bezahlt haben.

Die überwiegende Mehrheit der Villen, die zu diesem Preis verkauft wurden, wurden mit einem Rabatt zwischen 65 % und erstaunlichen 85 % auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft, wobei der durchschnittliche Rabatt bei etwa 70 % lag. Wir haben in den letzten Jahren viele äußerst begehrenswerte Villen gesehen, die für einen Rabatt von über 70 % auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft wurden. Ein paar typische Beispiele: in Beaulieu-sur-Mer, zwei riesige und neu renovierte Villen mit Meerblick auf demselben Grundstück, die ursprünglich für 18 Millionen Euro gelistet waren und gerade für 3,6 Millionen Euro verkauft wurden, und eine äußerst begehrenswerte Villa mit 100% freiem Meerblick an der Spitze von Mütze Martin wurde mit 4,9 Millionen Euro angeboten und kürzlich für 1,8 Millionen Euro verkauft.

Wie in allen Marktkategorien verkaufen sich überteuerte Villen nicht, selbst wenn sie es sind berühmte, begehrte Villen. Sean Connerys atemberaubende Villa am Meer ist ein großartiges Beispiel dafür – sein Preis war in Hälften schneiden nach einem Jahr auf dem Markt und doch still hat sich nach reichlicher Werbung und Berichterstattung und mehr als drei Jahren auf dem Markt nicht verkauft. Eine begehrenswerte Villa in Cap d'Ail, die einem russischen Oligarchen gehört, ist seit 2015 für eine nicht genannte Summe privat gelistet öffentlich (von vielen Agenturen) seit 2017, zunächst für 30 Millionen Euro und jetzt für 23 Millionen Euro – und es ist immer noch nicht verkauft. Es gibt viele andere ähnliche Beispiele, insbesondere im High-End-Markt mit russischen Besitzern.

Das ist weil in-the-know-Finanzberater von wohlhabenden Käufern prognostizieren, dass sich der Markt in einem langfristigen Abwärtstrend befindet, weil Banken keine überbewerteten Hypotheken genehmigen werden, und weil Russen kommen nicht mehr mit Koffern voller BargeldDiese Faktoren drücken die Preise deutlich nach unten.

Verkaufspreise von 1 bis 3 Millionen Euro

• Markt für Luxusvillen der Mittelklasse
• Verkaufspreise von 1 Mio. € bis 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für Luxusvillen von 250 m² bis 1000 m²

In diesem Segment gab es während der Covid-Pandemie einen kleinen Anstieg der Verkaufspreise um etwa 0,5 %, wobei es gelegentlich zu Verkäufen kam, die weit über dem Marktwert lagen (aufgrund des Covid-Effekts). Seit 2022 haben sich die Verkäufe normalisiert und das Gesamtvolumen ist zurückgegangen. Wir gehen davon aus, dass die Verkaufspreise (nicht die Angebotspreise) im Jahr 2025 weiter deutlich sinken werden. Derzeit stagniert dieses Marktsegment, während die Käufer auf fallende Preise warten.

Villen in dieser Kategorie werden für einen Rabatt von 40 % bis 80 % auf den geforderten Preis verkauft, wie z extreme überteuerung ist in dieser Preisklasse reichlich vorhanden. Es gibt viel mehr Verkäufer in diesem Segment als ernst Käufer. Hochmoderne Villen sind gefragt (aber nicht überteuert), während sich Stein, alt aussehende und klassische Stile nicht verkaufen.

Diese Besitzer sind meistens entweder älter oder Russen. Erwarten Sie in den kommenden Jahren einen Anstieg der notleidenden Verkäufe in diesem Segment aufgrund der alternden Babyboomer, der Wirtschaft, der Verkäufe von Ausländern aufgrund erhöhter Steuern, der Beschlagnahmungen russischer Villen, und die anhaltenden Auswirkungen des Brexit.

Verkaufspreise von 600.000 € bis 1 Million €

• Villenmarkt der unteren Mittelklasse
• Verkaufspreise von 600.000 € bis 1 Mio. €
• Gilt normalerweise für Villen unter 400 m²

In dieser Preisklasse verkauften sich Villen in gutem Zustand und zu guten Preisen gut, bis die Zinsen im Jahr 2022 zu steigen begannen. Jetzt nimmt die Zahl der Verkäufe insgesamt ab. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Preise im Jahr 2025 aufgrund von Erschwinglichkeitsproblemen weiter deutlich sinken werden.

Die Hauptkäufer in dieser Kategorie sind französische Familien. Die Verkäufer in diesem Segment sind in der Regel französische oder britische Staatsbürger. In beiden Fällen besteht eine Verkaufsmotivation (wirtschaftliche Probleme, Scheidung usw.) und der Brexit wird sich weiterhin auf dieses Segment auswirken.

Der Markt passt sich möglicherweise nur langsam an

Wenn sich die Kaufaktivität verlangsamt, dauert es oft einige Zeit, bis Hausbesitzer und Immobilienmakler ihre Erwartungen anpassen und die Preise senken. In der Zwischenzeit können Immobilien zu realistischen Preisen verkauft werden, aber Immobilien, die ihre Preise nicht anpassen, bleiben oft jahrelang am Markt, bis sie ihre Erwartungen anpassen und den Preis senken, um mit dem Markt übereinzustimmen (Finden Sie heraus, wie Sie die richtige Preisgestaltung ermitteln).

Merken Sie sich dass Statistiken, die ganz Frankreich umfassen, irreführend sind, da sie große Städte wie Paris und Marseille umfassen, wo die Nachfrage weiterhin stark ist und die Preise steigen. Ländliche und Ferienhausgebiete wie die Côte d'Azur befinden sich dagegen auf einem Abwärtstrend.

Immobilienmakler und Notare Sie werden bezahlt, wenn Sie den Kauf abschließen, und je mehr Sie ausgeben, desto mehr verdienen sie. Daher neigen sie natürlich dazu, den Markt sehr optimistisch zu sehen. Sie haben einen Anreiz, Ihnen zu sagen, dass es sich um einen superheißen Markt handelt und die Preise steigen, da dies die Käufer dazu zwingt, früher und für mehr Geld zu kaufen, und die Verkäufer dazu anregt, ihre Häuser aufzulisten. Selbst in offensichtlich schwachen oder rückläufigen Märkten werden Ihnen Agenten und Notare oft sagen, dass es sich um einen heißen Markt handelt.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse beinhaltet: Warnungen vor den unethischen Tricks, die Agenten, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauherren anwenden, um mehr Geld aus Ihnen herauszuholen. Dies ist ein Muss und der Leitfaden für Whistleblower, von dem die Geschäftsleute nicht möchten, dass Sie ihn sehen.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Kaution, SCI verwenden, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.