2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

La Costa Azzurra non è un buon mercato per gli investimenti. I prezzi in Francia non si muovono rapidamente al di fuori di Parigi e il mercato delle ville è in declino a causa di fattori cumulativi.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Questa è una guida lunga e dettagliata, quindi abbiamo fornito un breve riepilogo nella parte superiore e se vuoi saperne di più puoi continuare a leggere di seguito.

Professionisti prevedere un calo dei prezzi del 37% entro il 2025. Il 92% di le agenzie hanno visto an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Riepilogo

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get tanto cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Stiamo entrando in a crollo del mercato immobiliare globale, compresi tutti i mercati del lusso, precedentemente solidi. I prezzi nei principali mercati immobiliari stanno già diminuendo, in modo abbastanza drammatico. Puoi leggilo sull'Economist e Bloomberg (e praticamente ogni altra pubblicazione importante).
• Il settore immobiliare della Costa Azzurra si è gonfiato fino a diventare una bolla inaccessibile a metà degli anni 2000, diventando molto più alto dei redditi delle famiglie. I prezzi sono poi rimasti invariati per 15 anni fino all’urto del Covid. Si prevede che questa bolla scoppierà i prezzi crollano del 37% entro il 2025.
• Il francese il governo sta cercando attivamente di rendere gli immobili più accessibili by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• Il governo ha introdotto nuove leggi fiscali è entrato in vigore quest'anno che aumento dell’imposta sul reddito da locazione dalla vecchia aliquota del 17% alla nuova aliquota del 40% per le persone che hanno un reddito annuo da locazione ammobiliato superiore a 23.000 € (che è basso per la Costa Azzurra), o il cui reddito da locazione è superiore alla somma dei redditi delle altre attività . Questo rende molto importante l'affitto per le vacanze meno redditizio.
• Le banche hanno inasprito i loro prestiti condizioni e diventare ancora più cauti. A partire dal 2022, è stato ridotto il numero dei mutui concessi, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Per colpa di Brexit, i britannici (stimati tra il 25% e il 40% degli acquirenti/proprietari della Costa Azzurra) vedranno ridotto a soli 90 giorni il tempo che potranno trascorrere nell'UE (compresa la Francia) e dovranno pagare un quantità più tasse sui redditi da locazione, così come altre nuove tasse. I mutui sono ora più costosi e più difficili da ottenere per i residenti nel Regno Unito, e la conversione della valuta è sfavorevole, rendendo più costoso che mai acquistare al di fuori del Regno Unito. Inoltre, gli inglesi hanno avuto una diminuzione del potere di spesa a causa della perdita di valore della loro valuta. Questi fattori impediscono agli inglesi di acquistare nuove proprietà sulla Costa Azzurra, e allo stesso tempo spingendo molti a considerare la vendita le loro case vacanza in Costa Azzurra.
• Nuove sanzioni ai russi hanno spinto i ricchi russi a vendere le loro ville prima che potessero essere sequestrate. In ogni caso, ville di proprietà russa e sequestri di beni (a causa della guerra) potrebbe presto inondare il mercato con ville di lusso, facendo ulteriormente scendere i prezzi.
• Baby Boomer, che rappresentano la maggioranza dei proprietari di ville sulla Costa Azzurra, stanno invecchiando e stanno diventando troppo vecchi o malati per mantenere le ville (o, purtroppo, stanno morendo di COVID-19), quindi vendono le loro ville e si trasferiscono in una residenza assistita o appartamenti. Non ci sono abbastanza Millennial ricchi per colmare la situazione (a causa della mancanza di popolazione e ricchezza in questo gruppo demografico), e i Millennial tendono a preferire vivere in città e nell’economia della condivisione (AirBnb invece di possedere).
• Siamo nelle prime fasi di una recessione globale, a causa di molti fattori tra cui il ciclo economico del debito a lungo termine dovrebbe subire una fase di rallentamento. È probabile che diventi una major recessione globale, che ha già iniziato ad abbassare i prezzi immobiliari a livello globale, e potrebbe mantenerli bassi (perché il credito sarà molto più difficile da ottenere, tra gli altri fattori) per circa un decennio.
• Gli acquirenti stranieri sono adesso acquistare case più vicine a casa (entro un massimo di due ore di distanza in auto) e vendere le loro ville nel sud della Francia. Ciò è dovuto a diversi fattori, tra cui: lavorare da casa diversi giorni alla settimana, Brexit, ecc. Una volta che era un importante acquirente, Acquirenti parigini stanno ora optando per l'acquisto di ville a breve distanza in auto da Parigi in modo da poter lavorare da casa in tutta comodità, ma raggiungere facilmente l'ufficio, piuttosto che vivere in un appartamento a tempo pieno.
• L'estensione di telelavoro ha incoraggiato alcuni investitori a vendere i propri immobili adibiti ad uffici per trasformarli in abitazioni, aumentando la quantità di alloggi in vendita.
• Cambiamento climatico sta causando siccità senza precedenti lungo la Costa Azzurra. Ci sono nuove regole che vietano di annaffiare erba e piante o riempire piscine. In alcune zone manca completamente l'acqua potabile e l'acqua viene trasportata con i camion. Gli incendi boschivi sono ormai comuni e molte parti della Costa Azzurra sono "zona rossa", il che significa che non puoi ricostruire se la tua casa brucia . Ciò diminuirà il valore delle case lungo la Costa Azzurra e spingerà più persone ad affittare o acquistare in aree meno colpite.

Grafici e dati di supporto

Ecco i dati appena diffusi dai notai di approvazioni di mutui per mese, e un grafico (sempre redatto dai notai) che mostra il numero attuale di vendite in Francia. Come puoi vedere, le vendite (e i prezzi degli affitti) stanno crollando.

NB: L'impennata dei prezzi dal 2000 al 2007 è stata un fenomeno globale ed è stata la più grande bolla immobiliare che il mondo abbia mai visto.

Numero di vendite in tutta la Francia:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Il sentimento negli Stati Uniti, per il contesto:

Immobiliare come investimento?

La triste verità è che la Costa Azzurra non è un buon posto per acquistare immobili a scopo di investimento. A parte la bolla globale del Covid, i prezzi delle case sono costantemente diminuiti (quando aggiustato per l’inflazione) nel sud della Francia da quasi 15 anni e tutto lascia prevedere che i prezzi continueranno a diminuire in futuro.

“La crescita dei prezzi prime è stata in gran parte statica sull’intera Costa Azzurra.” – Cavaliere Frank (report)

Quando guardi le statistiche sui prezzi, considera che l’inflazione non è scontata e, quando tieni conto dell’inflazione, i prezzi sono in calo.

Inoltre, il governo francese sta cercando attivamente di rendere gli immobili meno costosi. Recentemente hanno aggiunto tasse ingombranti per le seconde case, i profitti degli affitti per le vacanze, ecc quando vendi (fino al 49%). Loro sono costringendo le banche a ridurre il numero dei mutui concessi. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Il rendimento medio dell'affitto di Nice è solo il 3,11%, il più basso tra le principali città francesi, e circa la metà dell'inflazione.

Secondo al Century 21, molti proprietari privati non intraprenderanno i lavori di riqualificazione energetica che, dal 2023, sono ormai necessari per affittare un immobile. Venderanno invece la proprietà perché non vogliono fare il lavoro o perché non possono finanziariamente.

A causa del più grande boom immobiliare globale della storia, combinato con i nuovi ricchi acquirenti russi, i prezzi degli immobili costieri di lusso sulla Costa Azzurra sono aumentati vertiginosamente dalla metà degli anni '90 fino al 2007. Nel 2007, è scoppiata la bolla immobiliare globale. , e nel 2008 Le sanzioni russe hanno fermato la loro mania di acquisti, e da allora i prezzi sono scesi o stabili. Se sei stato abbastanza fortunato da vendere proprietà durante quel periodo di rialzo dei prezzi, hai fatto bene, ma se hai acquistato dopo il 2008, probabilmente avrai perso denaro, poiché i prezzi degli immobili non hanno tenuto il passo con l'inflazione.

I pochi che hanno venduto le loro ville con un buon profitto a un ricco russo o durante la disperazione del Covid – hanno avuto fortuna – ma quella fortuna ora è Sopra.

Se stai cercando di investire nel settore immobiliare, faresti meglio ad acquistare a Monaco, dove il prezzo mediano è aumentato di 82% nell'ultimo decennio.

MANCIA: Se guardi i grafici o gli aumenti percentuali dei prezzi nel corso degli anni, è importante rendertene conto nessuno di questi grafici o statistiche è corretto per l’inflazione. Se si tiene conto dell’inflazione, non si registra alcun aumento dei prezzi negli ultimi dieci anni. Inoltre, molti di questi grafici sono realizzati da agenzie immobiliari e poi diffusi tramite articoli a pagamento nei media, e le statistiche non sono solo soggettive (poiché includono solo le poche vendite della loro agenzia che hanno scelto di includere), ma non verificabile e non affidabile.

Fatto interessante: Quasi il 30% delle ville sulla Costa Azzurra sono classificate come "seconde case" (molte delle quali vengono affittate come case vacanza per la stagione estiva) e quasi l'8% sono "non occupate" (la maggior parte di queste sono utilizzate esclusivamente per le vacanze). . Solo il 62% sono residenze primarie!

Detto questo, questa zona è diversa da qualsiasi altra sulla Terra e se ami lo stile di vita francese e desideri acquistare una villa conoscendo questi fatti, allora c'è molto da imparare prima di firmare l'atto. Innanzitutto, spiegheremo le tendenze dei prezzi per le ville sulla Costa Azzurra, quindi potrai continuare con le nostre altre guide all'acquisto di immobili in Francia, elencate in fondo.

Tre mercati in uno

È importante capire che la Costa Azzurra lo è tre mercati in uno: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Mercato 1: il mercato privato. Innanzitutto, i venditori provano a vendere senza utilizzare un agente. Di la metà di tutte le ville vengono vendute privatamente, without being listed with an agent.

Mercato 2: fuori mercato. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Mercato 3: quotato in borsa. Se nessuno vuole acquistare la villa, gli agenti la pubblicano su Internet. Queste ville di solito restano sul mercato per molti anni e non vengono vendute a meno che il proprietario non abbassi drasticamente il prezzo.

Lo stato attuale del mercato immobiliare della Costa Azzurra

Prezzi irrealistici

Secondo i rapporti, le analisi di mercato e gli economisti, agenti, acquirenti e notai che abbiamo consultato, la maggior parte delle ville della Costa Azzurra che chiedono più di 1 milione di euro sono quotate a prezzi non realistici e si trovano sul mercato quotato in borsa, spesso per anni, finché il venditore non abbassa il prezzo per essere molto più basso di altri sul mercato, con il prezzo medio di vendita è circa il 60% inferiore al prezzo richiesto originale, ma alcune ville vengono vendute (alla fine) fino al 90% sotto richiesta.

Un altro problema è che la Costa Azzurra attira molti speculatori che possiedono diverse ville in affitto per le vacanze. Questi venditori quotano a prezzi elevati e vanno a "pesca" per un acquirente ignorante che pagherà più del dovuto (anche se è molto raro che ne trovino uno). Queste ville si trovano sul mercato e non si vendono perché sono quotate a prezzi rigidi e ridicoli proprietari che non sono seriamente intenzionati a vendere.

Recessione e rialzo dei tassi di interesse

Come la maggior parte delle persone ben sa, siamo nelle prime fasi di una recessione globale iniziata alla fine del 2022, a causa di molti fattori, tra cui i tassi di interesse e il ciclo economico del debito a lungo termine dovrebbe subire una fase di rallentamento. È probabile che ciò diventi una grave recessione globale, che ha già iniziato a far scendere i prezzi immobiliari a livello globale, e potrebbe mantenerli bassi (perché il credito sarà molto più difficile da ottenere, tra gli altri fattori) per circa un decennio.

“Condizioni di prestito [ipotecarie] più rigide e tassi di interesse in aumento… Il mercato immobiliare ha mostrato segni di rallentamento negli ultimi mesi, a causa della situazione economica, della guerra in Ucraina e della riduzione del potere d’acquisto a causa della crescente inflazione”. – Rapporto JDN di maggio 2022

“L’analisi di Goldman Sachs ha rilevato che l’aumento dei tassi di interesse, la maggiore accessibilità economica e l’indebolimento della crescita economica allenteranno i mercati immobiliari dopo l’impennata dei prezzi dovuta alla pandemia. Il modello della banca di Wall Street prevede che la Francia subirà un calo dei prezzi dal picco al minimo del 9%”. – Yahoo, giugno 2022

Un utile indicatore delle prospettive è questo sondaggio misurata dall’istituto nazionale di statistica INSEE nel livello di fiducia delle famiglie, che è al suo livello più basso da oltre 20 anni, come mostrato nel grafico sottostante.

Le condizioni di prestito continuano a inasprirsi

A partire dal 2022, è stato ridotto il numero dei mutui concessi and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

L'ultimo rapporto dei notai conferma che ciò influisce sul tasso di approvazione delle ipoteche. Inoltre, un rapporto separato condotto dal broker ipotecario Vousfinancer ha rilevato che ai mutuatari che hanno un livello di indebitamento inferiore al 35% vengono ancora rifiutati i prestiti a causa della distanza tra il loro lavoro e la loro futura casa.

Queste nuove condizioni, combinate con un generale inasprimento delle condizioni dei mutui imposte dalle banche, stanno già avendo un effetto sul numero di ville vendute e di conseguenza influenzeranno i prezzi delle ville nel tempo.

“La mancanza strutturale di alloggi e i bassi tassi di credito sono ciò che ha fatto sì che i prezzi si moltiplicassero di 2,5 in 20 anni, e quindi riteniamo che questa fase sia finita”, commentato Corinne Jolly, presidente di Particulier à Particulier. In calo le nuove costruzioni, con un calo nel primo trimestre delle prenotazioni presso promotori (-41% su un anno) e dei permessi di costruire (-11,5%) a partire da maggio 2023.

Diminuiscono gli acquirenti stranieri

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Anche gli stranieri si stanno stancando di essere derubati e con l'introduzione di DVF, ora possono vedere quanto sia grave gli agenti stanno mentendo loro sui prezzi locali. Nella Grande Parigi, nelle Alpi e in Provenza-Costa Azzurra-Corsica, le proprietà acquistate da stranieri non residenti sono più costose. Questa tendenza è molto marcata in Provenza-Costa Azzurra-Corsica, dove le case più vecchie acquistate da stranieri non residenti sono 180% volte più costoso for the same number of rooms and location.

La guerra e i sequestri delle ville russe

I ricchi russi possiedono più di 2000 ville on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Ciò potrebbe presto avere un profondo effetto sul mercato immobiliare, poiché potenzialmente centinaia di ville di lusso, precedentemente di proprietà di russi, saranno presto sequestrate o messe volontariamente sul mercato per la vendita.

La Costa Azzurra “non è un mercato in forte espansione come lo eravamo prima del 2008, [quando avevamo] Acquirenti russi che compravano quasi tutto a prezzi folli", afferma Sotheby's (Hollywood Reporter, Articolo di luglio 2021)

Leggi il nostro guida ai sequestri di ville russe e al relativo impatto sul mercato immobiliare sulla Costa Azzurra, per maggiori dettagli.

Tendenze del mercato immobiliare

Gli ultimi 15 anni

A parte le città più grandi, il settore immobiliare in Francia è in difficoltà da 15 anni. I prezzi immobiliari della Costa Azzurra hanno registrato risultati molto peggiori rispetto alla maggior parte delle altre zone della Francia, con le aree rurali che hanno registrato i risultati peggiori.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

L'effetto Covid

Durante il periodo peggiore dell'isolamento Covid, dal terzo trimestre del 2020 al primo trimestre del 2022, le vendite nel mercato delle ville di lusso erano in genere a prezzi molto superiori al valore di mercato, acquistate da persone insensibili ai prezzi (e molti residenti di Monaco) che volevano muoversi rapidamente, o le persone si sentono in salute a causa dei tassi di interesse bassi da record e dei tassi di cambio estremamente favorevoli. Queste vendite non sono rappresentative della situazione complessiva del mercato.

Le vendite a prezzo elevato avvenute dal 2020 alla metà del 2022 sono state un’anomalia a causa di una serie di circostanze davvero uniche, che da allora sono tutte terminate.

Nonostante queste vendite dovute all’effetto Covid, la stragrande maggioranza delle ville quotate in borsa erano quotate prima e durante il Covid non hanno venduto e rimangono sul mercato, ad un prezzo ben superiore al valore di mercato.

“L’ottimismo di fine 2021 si è rivelato di breve durata, frenato dallo scoppio della guerra in Ucraina. Questo shock è stato immediatamente riscontrato in tutti gli indicatori economici a marzo, riflettendo le preoccupazioni che gravano sul potere di spesa sia dei leader aziendali (-6,1 punti nell’indice del clima economico a marzo) che delle famiglie (-6 punti nell’indice di fiducia delle famiglie). .” – Cushman e Wakefield (Rapporto 2022)

La rete immobiliare Orpi ha comunicato che le vendite sono diminuite del 17% nei primi 3 mesi del 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Guillaume Martinaud, presidente della rete Orpi,dettoBFM a fine febbraio 2023: “La festa è finita. Stiamo assistendo ad un riequilibrio. Nelle nostre agenzie lo sentiamo molto chiaramente: non ci sono più code. Penso che quello che sta succedendo ora sia salutare", ha detto riferendosi al calo dei prezzi dopo due anni in cui sono stati "troppo alti".

“Le persone si stanno rendendo conto che possedere una casa non è ciò che vogliono veramente”, Commenti Corinne Jolly, presidente di Particulier à Particulier. “Si stanno allontanando un po’ dall’immagine da cartolina che c’era alla fine del confinamento del Covid-19”.

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Per la prima volta dal Covid-19, il sito immobiliare Bien'ici notato a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

Secondo i risultati di a studio effettuato alla fine del 2023, Il 92% delle agenzie ha visto un aumento dei margini negoziali nel 2023.

According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Cosa dicono i rappresentanti del settore

“Stiamo assistendo ad un profondo cambiamento del mercato così come lo abbiamo vissuto negli ultimi dieci o quindici anni. È quindi comprensibile che i venditori prendano tempo per accettare questo nuovo quadro e non abbiano ancora adeguato i loro prezzi di conseguenza. Il 2024 dovrebbe probabilmente vedere la creazione di un nuovo equilibrio tra acquirenti e venditori”, concluded Stéphane Fritz, presidente dell'agenzia immobiliare Guy Hoquet.

Charles Marinakis del secolo 21 disse, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

L'amministratore delegato di RH Gary Friedman disse nel dicembre 2022, sullo stato del mercato immobiliare di lusso: “Penso che il mercato immobiliare sia crollato, ed è crollato in modo piuttosto brutale mentre i tassi di interesse sono aumentati. C'è solo molta incertezza in questo momento. Ma di una cosa sono certo: il mercato immobiliare sta crollando a un livello che non vedevo dal 2008. Non vedevo questo tipo di calo dal 2008”.

Il 77% dei notai said that Il 2023 è un buon momento per vendere (in altre parole, vendere il prima possibile, poiché i prezzi stanno diminuendo) e un brutto momento per acquistare proprietà in Francia (è meglio aspettare, poiché i prezzi scenderanno di più). I notai hanno visto a calo del numero di acquisti immobiliari nel 2022 e si aspettano che il mercato continui la sua traiettoria discendente.

Il capo della rete di agenzie immobiliari L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, disse he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fondatore della Institut du Management des Services Immobiliers, In una recente intervista con la rivista Le Revenu, ha affermato, a proposito dei prezzi di vendita, che "un calo dei prezzi del 10% [nei mercati delle vacanze come la Costa Azzurra] sembra inevitabile", e parlando degli effetti dell'economia in Francia, ha anche previsto un generale calo del mercato immobiliare del 30%.

Tendenze di vendita recenti per fascia di prezzo

Gli acquirenti che desiderano acquistare una villa in Francia preferiscono sempre più proprietà a basso prezzo, in particolare quelle sotto gli 800.000 euro, e ci sono molti meno acquirenti di ville costose. Questa tendenza è stata, in parte, causata dalla pandemia di coronavirus, che ha significato meno acquirenti stranieri facoltosi (che hanno invece acquistato case per il fine settimana nel loro paese di residenza) e più acquirenti francesi locali.

La variazione della proporzione sul totale delle vendite di ville/case di campagna varia per fascia di prezzo:

• La percentuale di ville vendute per meno di 800.000 euro è aumentato dal 30% nel 2019 al 38% nel 2021.
• Vendite di ville comprese tra € 800.000 e € 1 milione è aumentato dal 15% al 22% nello stesso arco di tempo.
• Immobili venduti per cifre comprese tra 1 e 2 milioni di euro diminuito dal 35% nel 2019 al 29% nel 2021.
• Immobili venduti per oltre 2 milioni di euro diminuito dal 20% nel 2019 a solo l’11% delle vendite totali nel 2021.

Ricorda che non puoi paragonare la Costa Azzurra alla Francia nel suo insieme. Esistono differenze regionali nelle variazioni dei prezzi degli immobili e la Costa Azzurra registra una crescita molto inferiore rispetto a molte altre aree della Francia. Nel 2021, ad esempio, il prezzo di vendita annuale dei m² è aumentato 12,4% a Rennes e solo 0,6% a Nice. Parigi da sola spinge verso l'alto l'andamento dei prezzi immobiliari in tutta la Francia.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being inondato di ville vendute o sequestrate ai russi.

Abbiamo consultato una serie di importanti economisti, consulenti per gli investimenti e (onesti) agenti immobiliari e notai, nonché acquirenti recenti, in merito al mercato delle ville della Costa Azzurra quotato in borsa, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Tieni presente che i m² elencati di seguito sono i pubblicizzato m², non il m² falsamente bassi elencati dai notai. I prezzi sotto riflettono venduto prezzi, no chiedendo prezzi.

Prezzi di vendita di oltre 3 milioni di euro

• Mercato di fascia molto alta
• Prezzi venduti di oltre 3 milioni di euro
• Normalmente si applica a ville eccezionali e ultra-lussuose di oltre 1000 m², spesso con più ville nella proprietà

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Meno del 5% delle ville quotate a più di 3 milioni di euro finiscono per essere vendute a più di 3 milioni di euro. In questo segmento, alcuni dei prezzi eccessivi sono dovuti a Il russo ha bisogno di vendere ville che hanno pagato troppo sul mercato.

La stragrande maggioranza delle ville vendute a questo prezzo sono state vendute con uno sconto compreso tra il 65% e un sorprendente 85% sul prezzo richiesto originale, con uno sconto medio di circa il 70%. Abbiamo visto molte ville altamente desiderabili vendute negli ultimi due anni con uno sconto superiore al 70% sul prezzo richiesto originale. Un paio di esempi tipici: in Beaulieu-sur-Mer, due enormi ville con vista mare recentemente rinnovate sulla stessa proprietà che originariamente erano quotate a 18 milioni di euro appena vendute per 3,6 milioni di euro, e una villa altamente desiderabile con vista mare libera al 100% sulla punta di Capo Martino was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Come in tutte le categorie di mercato, le ville troppo care non si vendono, anche se lo sono ville famose e molto ambite. di Sean Connery splendida villa sul mare è un ottimo esempio di ciò: il suo prezzo era tagliare a metà dopo un anno sul mercato e ancora Ancora non ha venduto, dopo abbondanti quantità di pubblicità e copertura giornalistica e più di tre anni sul mercato. Un'ambita villa di Cap d'Ail di proprietà di un oligarca russo è stata elencata privatamente, per una somma non rivelata, dal 2015, e pubblicamente (da molte agenzie) dal 2017, prima per 30 milioni di euro e ora per € 23 milioni - e non è ancora stato venduto. Ci sono molti altri esempi simili, soprattutto nella fascia alta del mercato con proprietari russi.

Questo è perché consulenti finanziari esperti di acquirenti facoltosi prevedono che il mercato sia in una tendenza al ribasso dei prezzi a lungo termine, perché le banche non autorizzeranno mutui sopravvalutati e perché I russi non arrivano più con valigie di contanti. These factors are pushing the prices much, much lower.

Prezzi venduti da 1 a 3 milioni di euro

• Mercato delle ville di lusso di fascia media
• Prezzi di vendita da 1 milione di euro a 3 milioni di euro
• Normalmente si applica a ville di lusso da 250 m² a 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Le ville in questa fascia vengono vendute con uno sconto compreso tra il 40% e l'80% sul prezzo richiesto, come eccesso di prezzo estremo abbonda in questa fascia di prezzo. Ci sono molti più venditori in questo segmento di serio acquirenti. Le ville ultramoderne sono richieste (ma non se troppo care), mentre gli stili in pietra, dall'aspetto antico e classico non si vendono.

Questi proprietari sono spesso anziani o russi. Aspettatevi di vedere un aumento delle vendite in difficoltà in questo segmento nei prossimi anni a causa dell'invecchiamento dei baby boomer, dell'economia, delle vendite straniere a causa dell'aumento delle tasse, del Sequestri di ville russee i continui effetti della Brexit.

Prezzi di vendita da 600.000 € a 1 milione di €

• Mercato delle ville di fascia medio-bassa
• Prezzi venduti da € 600.000 a € 1 milione
• Normalmente si applica alle ville inferiori a 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

I principali acquirenti in questa fascia sono le famiglie francesi. I venditori in questo segmento sono solitamente cittadini francesi o britannici. In entrambi i casi hanno una motivazione a vendere (questioni economiche, divorzio, ecc.) e la Brexit continuerà a incidere su questo segmento.

Il mercato potrebbe essere lento ad adeguarsi

Spesso, quando l'attività di acquisto rallenta, i proprietari di case e gli agenti immobiliari impiegano del tempo per adeguare le loro aspettative e abbassare i prezzi. Nel frattempo, le proprietà a prezzi realistici potrebbero essere vendute, ma le proprietà che non adeguano i loro prezzi rimarranno sul mercato, spesso per anni, fino a quando non adeguano le loro aspettative e abbassano il prezzo per essere in linea con il mercato (scopri come determinare il prezzo corretto).

Tieni a mente che le statistiche che includono l'intera Francia sono fuorvianti in quanto includono grandi città come Parigi e Marsiglia, dove la domanda rimane forte ei prezzi sono in aumento. Le aree rurali e di villeggiatura come la Costa Azzurra sono, al contrario, su una traiettoria discendente.

Agenti immobiliari e notai vieni pagato quando completi l'acquisto e più spendi, più guadagnano. Quindi, naturalmente, tendono ad essere molto ottimisti riguardo al mercato. Sono incentivati ​​a dirti che è un mercato molto caldo e che i prezzi stanno aumentando, poiché questo spinge gli acquirenti a sentirsi come se dovessero acquistare prima e per più soldi, e incentiva i venditori a mettere in vendita le loro case. Anche in mercati ovviamente deboli o in calo, agenti e notai ti diranno spesso che è un mercato caldo.

Comprare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto a cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare una proprietà vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per capire il mercato immobiliare in Francia, devi capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Quindi, puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida agli annunci immobiliari include: come trovare ville in vendita, a cosa prestare attenzione, disinformazione e avvertimenti, aste e pignoramenti, acquisto diretto dai venditori, perché il tempismo è tutto e il motivo per cui solo circa la metà delle vendite di ville sono quotate pubblicamente.

Il nostro guida a truffe e segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori usano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata e la guida per gli informatori che chi è nel settore non vuole che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Il nostro guida ai prezzi e alla determinazione del valore di mercato di una villa include: perché c'è così tanto sovrapprezzo estremo, come stimare il valore di mercato di una villa (quanto vale) e una guida passo passo per trovare il prezzo dell'offerta. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e sondaggi, sole e microclima, potenziali problemi con la vista, tasse di alloggio, età, accesso a Internet e mobile, zone di pericolo (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa stai Possederò effettivamente aggiunte e strutture illegali, perché stanno vendendo, come verificare e altro ancora.

Il nostro guida alle cose da considerare include: il tuo effettivo costi, problemi con l'acquisto di una villa "rinnovata di recente", informazioni sulla criminalità locale e sugli squatter e domande da porsi.

Il nostro guida al processo di acquisto include: negoziazione del prezzo e dell'offerta iniziale, scelta di un notaio onesto, acquisto in nero, offerta ufficiale e deposito, utilizzo di una SCI, insidie ​​contrattuali, periodo di riflessione, cosa fare prima di consegnare il denaro e firma finale.

Il nostro guida per dopo l'acquisto include: insidie ​​assicurative, consigli per la seconda casa, affitto della villa, ristrutturazione e cosa sapere sull'assunzione di persone.

Guida per i venditori: Come valutare la tua villa in modo che venga venduta.