Previsioni e tendenze del mercato immobiliare per il 2026

Aggiornato: 29 gennaio 2026

Contrariamente a quanto molti potrebbero pensare, la Costa Azzurra è un luogo insidioso in cui fare soldi con il settore immobiliare.

La Costa Azzurra non è un buon mercato per gli investimenti. I prezzi in Francia non si muovono rapidamente al di fuori di Parigi e il mercato delle ville è in declino a causa di fattori cumulativi.

A differenza della maggior parte degli altri mercati del lusso, negli ultimi 15 anni il valore degli immobili sulla Costa Azzurra non ha tenuto il passo con l'inflazione, per non parlare dei potenziali rendimenti derivanti da altri investimenti. L'unica eccezione è stata la bolla speculativa causata dal Covid, che nel frattempo si è sgonfiata. Gli ultimi tre anni sono stati caratterizzati da un forte calo dell'attività: un calo del 33% del volume delle vendite di immobili datati tra il 2021 e il 2024. Allo stesso tempo, da allora, le nuove costruzioni sono pressoché ferme, raggiungendo nel 2025 il livello più basso degli ultimi 70 anni.

Questa è una guida lunga e dettagliata, quindi abbiamo fornito un breve riepilogo nella parte superiore e se vuoi saperne di più puoi continuare a leggere di seguito.

Il mercato immobiliare della Costa Azzurra è in declino da anni.

Riepilogo

L'impennata temporanea dei prezzi dovuta al Covid è finita, e con essa anche i bassi tassi di interesse e i tassi di cambio favorevoli che ne sono derivati. Il mercato ha iniziato a crollare nel 2022 e non ha ancora accennato a rallentare. Professionisti hanno previsto correttamente un calo dei prezzi del 37% entro il 2025. Il 92% di le agenzie hanno visto un aumento dei margini di negoziazione nel 2023, come i prezzi sono calati con un incremento del 20% sulla Costa Azzurra.

Ecco i motivi principali per cui i prezzi degli immobili continueranno a salire tanto I prezzi saranno più bassi per tutto il 2026 e rimarranno tali per il prossimo futuro:

• Stiamo entrando in a crollo del mercato immobiliare globale, compresi tutti i mercati del lusso, precedentemente solidi. I prezzi nei principali mercati immobiliari stanno già diminuendo, in modo abbastanza drammatico. Puoi leggilo sull'Economist e Bloomberg (e praticamente ogni altra pubblicazione importante).
• Il settore immobiliare della Costa Azzurra si è gonfiato fino a diventare una bolla inaccessibile a metà degli anni 2000, diventando molto più alto dei redditi delle famiglie. I prezzi sono poi rimasti invariati per 15 anni fino all’urto del Covid. Si prevede che questa bolla scoppierà i prezzi crollano del 37% entro il 2025.
• Il francese il governo sta cercando attivamente di rendere gli immobili più accessibili Introducendo tasse onerose per le seconde case e ideando numerosi altri modi per disincentivare la compravendita speculativa di immobili, gli acquisti a scopo di investimento, gli affitti su Airbnb e le case vacanza. È certo che in futuro assisteremo a ulteriori sviluppi di questo tipo.
• Il governo ha introdotto nuove leggi fiscali è entrato in vigore quest'anno che aumento dell’imposta sul reddito da locazione dalla vecchia aliquota del 17% alla nuova aliquota del 40% per le persone che hanno un reddito annuo da locazione ammobiliato superiore a 23.000 € (che è basso per la Costa Azzurra), o il cui reddito da locazione è superiore alla somma dei redditi delle altre attività . Questo rende molto importante l'affitto per le vacanze meno redditizio.
• Le banche hanno inasprito i loro prestiti condizioni e diventare ancora più cauti. A partire dal 2022, è stato ridotto il numero dei mutui concessiE questa situazione si intensificherà nel corso del 2025, rendendo sempre più difficile ottenere l'approvazione per un mutuo. Gli operatori del settore immobiliare lo hanno già constatato: quasi la metà (47%) ammette di aver già riscontrato un aumento del numero di annullamenti di vendite a causa del rifiuto di prestiti, e si prevede che questi annullamenti aumenteranno ulteriormente.
• Per colpa di Brexit, i britannici (stimati tra il 25% e il 40% degli acquirenti/proprietari della Costa Azzurra) vedranno ridotto a soli 90 giorni il tempo che potranno trascorrere nell'UE (compresa la Francia) e dovranno pagare un quantità più tasse sui redditi da locazione, così come altre nuove tasse. I mutui sono ora più costosi e più difficili da ottenere per i residenti nel Regno Unito, e la conversione della valuta è sfavorevole, rendendo più costoso che mai acquistare al di fuori del Regno Unito. Inoltre, gli inglesi hanno avuto una diminuzione del potere di spesa a causa della perdita di valore della loro valuta. Questi fattori impediscono agli inglesi di acquistare nuove proprietà sulla Costa Azzurra, e allo stesso tempo spingendo molti a considerare la vendita le loro case vacanza in Costa Azzurra.
• Nuove sanzioni ai russi hanno spinto i ricchi russi a vendere le loro ville prima che potessero essere sequestrate. In ogni caso, ville di proprietà russa e sequestri di beni (a causa della guerra) potrebbe presto inondare il mercato con ville di lusso, facendo ulteriormente scendere i prezzi.
• Baby Boomer, che rappresentano la maggioranza dei proprietari di ville sulla Costa Azzurra, stanno invecchiando e stanno diventando troppo vecchi o malati per mantenere le ville (o, purtroppo, stanno morendo di COVID-19), quindi vendono le loro ville e si trasferiscono in una residenza assistita o appartamenti. Non ci sono abbastanza Millennial ricchi per colmare la situazione (a causa della mancanza di popolazione e ricchezza in questo gruppo demografico), e i Millennial tendono a preferire vivere in città e nell’economia della condivisione (AirBnb invece di possedere).
• Siamo nelle prime fasi di una recessione globale, a causa di molti fattori tra cui il ciclo economico del debito a lungo termine dovrebbe subire una fase di rallentamento. È probabile che diventi una major recessione globale, che ha già iniziato ad abbassare i prezzi immobiliari a livello globale, e potrebbe mantenerli bassi (perché il credito sarà molto più difficile da ottenere, tra gli altri fattori) per circa un decennio.
• Gli acquirenti stranieri sono adesso acquistare case più vicine a casa (entro un massimo di due ore di distanza in auto) e vendere le loro ville nel sud della Francia. Ciò è dovuto a diversi fattori, tra cui: lavorare da casa diversi giorni alla settimana, Brexit, ecc. Una volta che era un importante acquirente, Acquirenti parigini stanno ora optando per l'acquisto di ville a breve distanza in auto da Parigi in modo da poter lavorare da casa in tutta comodità, ma raggiungere facilmente l'ufficio, piuttosto che vivere in un appartamento a tempo pieno.
• L'estensione di telelavoro ha incoraggiato alcuni investitori a vendere i propri immobili adibiti ad uffici per trasformarli in abitazioni, aumentando la quantità di alloggi in vendita.
• Cambiamento climatico sta causando siccità senza precedenti lungo la Costa Azzurra. Ci sono nuove regole che vietano di annaffiare erba e piante o riempire piscine. In alcune zone manca completamente l'acqua potabile e l'acqua viene trasportata con i camion. Gli incendi boschivi sono ormai comuni e molte parti della Costa Azzurra sono "zona rossa", il che significa che non puoi ricostruire se la tua casa brucia . Ciò diminuirà il valore delle case lungo la Costa Azzurra e spingerà più persone ad affittare o acquistare in aree meno colpite.

Grafici e dati di supporto

Ecco i dati appena diffusi dai notai di approvazioni di mutui per mese, e un grafico (sempre redatto dai notai) che mostra il numero attuale di vendite in Francia. Come puoi vedere, le vendite (e i prezzi degli affitti) stanno crollando.

NB: L'impennata dei prezzi dal 2000 al 2007 è stata un fenomeno globale ed è stata la più grande bolla immobiliare che il mondo abbia mai visto.

Numero di vendite in tutta la Francia – Vendite di case (linea verde), numero di vendite (linea marrone) e prezzo delle case (linea nera):

(link alla fonte)

Il sentimento negli Stati Uniti, per il contesto:

Immobiliare come investimento?

La triste verità è che la Costa Azzurra non è un buon posto per acquistare immobili a scopo di investimento. A parte la bolla globale del Covid, i prezzi delle case sono costantemente diminuiti (quando aggiustato per l’inflazione) nel sud della Francia da quasi 15 anni e tutto lascia prevedere che i prezzi continueranno a diminuire in futuro.

“La crescita dei prezzi prime è stata in gran parte statica sull’intera Costa Azzurra.” – Cavaliere Frank (rapporto)

Quando guardi le statistiche sui prezzi, considera che l’inflazione non è scontata e, quando tieni conto dell’inflazione, i prezzi sono in calo.

Inoltre, il governo francese sta cercando attivamente di rendere gli immobili meno costosi. Recentemente hanno aggiunto tasse ingombranti per le seconde case, i profitti degli affitti per le vacanze, ecc quando vendi (fino al 49%). Loro sono costringendo le banche a ridurre il numero dei mutui concessiHanno introdotto restrizioni sugli affitti, tra cui l'obbligo di effettuare ristrutturazioni per migliorare l'efficienza energetica. E stanno attivamente studiando altri modi per scoraggiare la compravendita speculativa di immobili, gli acquisti a scopo di investimento, gli affitti su Airbnb e le case vacanza. È certo che in futuro assisteremo a ulteriori misure di questo tipo.

Il rendimento medio dell'affitto di Nice è solo il 3,11%, il più basso tra le principali città francesi (inferiore al tasso di inflazione).

Secondo al Century 21, molti proprietari privati non intraprenderanno i lavori di riqualificazione energetica che, dal 2023, sono ormai necessari per affittare un immobile. Venderanno invece la proprietà perché non vogliono fare il lavoro o perché non possono finanziariamente.

A causa del più grande boom immobiliare globale della storia, combinato con i nuovi ricchi acquirenti russi, i prezzi degli immobili costieri di lusso sulla Costa Azzurra sono aumentati vertiginosamente dalla metà degli anni '90 fino al 2007. Nel 2007, è scoppiata la bolla immobiliare globale. , e nel 2008 Le sanzioni russe hanno fermato la loro mania di acquisti, e da allora i prezzi sono scesi o stabili. Se sei stato abbastanza fortunato da vendere proprietà durante quel periodo di rialzo dei prezzi, hai fatto bene, ma se hai acquistato dopo il 2008, probabilmente avrai perso denaro, poiché i prezzi degli immobili non hanno tenuto il passo con l'inflazione.

I pochi che hanno venduto le loro ville con un buon profitto a un ricco russo o durante la disperazione del Covid – hanno avuto fortuna – ma quella fortuna ora è Sopra.

Se stai cercando di investire nel settore immobiliare, faresti meglio ad acquistare a Monaco, dove il prezzo mediano è aumentato di 82% nell'ultimo decennio.

MANCIA: Se guardi i grafici o gli aumenti percentuali dei prezzi nel corso degli anni, è importante rendertene conto nessuno di questi grafici o statistiche è corretto per l’inflazione. Se si tiene conto dell’inflazione, non si registra alcun aumento dei prezzi negli ultimi dieci anni. Inoltre, molti di questi grafici sono realizzati da agenzie immobiliari e poi diffusi tramite articoli a pagamento nei media, e le statistiche non sono solo soggettive (poiché includono solo le poche vendite della loro agenzia che hanno scelto di includere), ma non verificabile e non affidabile.

Fatto interessante: Quasi il 30% delle ville sulla Costa Azzurra sono classificate come "seconde case" (molte delle quali vengono affittate come case vacanza per la stagione estiva) e quasi l'8% sono "non occupate" (la maggior parte di queste sono utilizzate esclusivamente per le vacanze). . Solo il 62% sono residenze primarie!

Detto questo, questa zona è diversa da qualsiasi altra sulla Terra e se ami lo stile di vita francese e desideri acquistare una villa conoscendo questi fatti, allora c'è molto da imparare prima di firmare l'atto. Innanzitutto, spiegheremo le tendenze dei prezzi per le ville sulla Costa Azzurra, quindi potrai continuare con le nostre altre guide all'acquisto di immobili in Francia, elencate in fondo.

Tre mercati in uno

È importante capire che la Costa Azzurra lo è tre mercati in uno: vendita privata, fuori mercato e quotazione pubblica. Quasi tutte le ville passano attraverso tre mercati dopo che il venditore decide di vendere.

Mercato 1: il mercato privato. Innanzitutto, i venditori provano a vendere senza utilizzare un agente. Di la metà di tutte le ville vengono vendute privatamente, senza essere quotato presso un agente.

Mercato 2: fuori mercato. Se non riescono a vendere privatamente, allora si rivolgono a un agente immobiliare. Un'alta percentuale di ville viene venduta "fuori mercato" dall'agente ai suoi contatti esistenti, senza essere pubblicata o pubblicata su Internet.

Mercato 3: quotato in borsa. Se nessuno vuole acquistare la villa, gli agenti la pubblicano su Internet. Queste ville di solito restano sul mercato per molti anni e non vengono vendute a meno che il proprietario non abbassi drasticamente il prezzo.

Lo stato attuale del mercato immobiliare della Costa Azzurra

Prezzi irrealistici

Secondo i rapporti, le analisi di mercato e gli economisti, agenti, acquirenti e notai che abbiamo consultato, la maggior parte delle ville della Costa Azzurra che chiedono più di 1 milione di euro sono quotate a prezzi non realistici e si trovano sul mercato quotato in borsa, spesso per anni, finché il venditore non abbassa il prezzo per essere molto più basso di altri sul mercato, con il prezzo medio di vendita è circa il 60% inferiore al prezzo richiesto originale, ma alcune ville vengono vendute (alla fine) fino al 90% sotto richiesta.

Un altro problema è che la Costa Azzurra attira molti speculatori che possiedono diverse ville in affitto per le vacanze. Questi venditori quotano a prezzi elevati e vanno a "pesca" per un acquirente ignorante che pagherà più del dovuto (anche se è molto raro che ne trovino uno). Queste ville si trovano sul mercato e non si vendono perché sono quotate a prezzi rigidi e ridicoli proprietari che non sono seriamente intenzionati a vendere.

Recessione e tassi di interesse

Come la maggior parte delle persone sa bene, ci troviamo nelle fasi iniziali di una recessione globale a causa di molti fattori, tra cui: il ciclo economico del debito a lungo termine dovrebbe subire una fase di rallentamento. È probabile che ciò diventi una grave recessione globale, che ha già iniziato a far scendere i prezzi immobiliari a livello globale, e potrebbe mantenerli bassi (perché il credito sarà molto più difficile da ottenere, tra gli altri fattori) per circa un decennio.

Un utile indicatore delle prospettive è questo sondaggio Un'indagine condotta dall'Istituto nazionale di statistica (INSEE) sul livello di fiducia delle famiglie, che si attesta al minimo da oltre 20 anni, sta influenzando anche il mercato del lusso, che, come quello immobiliare tradizionale, ha registrato un forte calo della domanda (nel 2024 si è verificato un calo del 20% dei volumi di transazione rispetto ai già bassi livelli del 2023).

Le condizioni di prestito continuano a inasprirsi

A partire dal 2022, è stato ridotto il numero dei mutui concessi e i tassi di interesse sono aumentati vertiginosamente. Sebbene da allora i tassi di interesse siano stati abbassati, è diventato sempre più difficile ottenere l'approvazione per un mutuo. Gli operatori del settore immobiliare ne hanno risentito: quasi la metà (47%) ha riscontrato un aumento del numero di annullamenti di vendite a causa del rifiuto di prestiti, e si prevede che questi annullamenti aumenteranno ulteriormente.

All'inizio del 2022 è entrata in vigore una nuova legge che impone a chi contrae un mutuo di non avere un rapporto debito/reddito mensile superiore al 35%. Ciò significa che le spese, comprensive della rata mensile del mutuo e di eventuali altri prestiti o spese sostenute dall'acquirente, non possono superare il 35% del suo reddito.

L'ultimo rapporto dei notai conferma che ciò influisce sul tasso di approvazione delle ipoteche. Inoltre, un rapporto separato condotto dal broker ipotecario Vousfinancer ha rilevato che ai mutuatari che hanno un livello di indebitamento inferiore al 35% vengono ancora rifiutati i prestiti a causa della distanza tra il loro lavoro e la loro futura casa.

Queste nuove condizioni, combinate con un generale inasprimento delle condizioni dei mutui imposte dalle banche, stanno già avendo un effetto sul numero di ville vendute e di conseguenza influenzeranno i prezzi delle ville nel tempo.

“La mancanza strutturale di alloggi e i bassi tassi di credito sono ciò che ha fatto sì che i prezzi si moltiplicassero di 2,5 in 20 anni, e quindi riteniamo che questa fase sia finita”, commentato Corinne Jolly, presidente di Particulier à Particulier. In calo le nuove costruzioni, con un calo nel primo trimestre delle prenotazioni presso promotori (-41% su un anno) e dei permessi di costruire (-11,5%) a partire da maggio 2023.

Diminuiscono gli acquirenti stranieri

Nel 2020, l'1,3% delle seconde case è stato acquistato da persone non residenti in Francia. Questo dato si confronta con l'1,7% del 2010. Si prevede che questa tendenza continui anche nel 2026, con i notai che si aspettano un'ulteriore diminuzione della percentuale di acquirenti stranieri.

Anche gli stranieri si stanno stancando di essere derubati e con l'introduzione di DVF, ora possono vedere quanto sia grave gli agenti stanno mentendo loro sui prezzi locali. Nella Grande Parigi, nelle Alpi e in Provenza-Costa Azzurra-Corsica, le proprietà acquistate da stranieri non residenti sono più costose. Questa tendenza è molto marcata in Provenza-Costa Azzurra-Corsica, dove le case più vecchie acquistate da stranieri non residenti sono 180% volte più costoso per lo stesso numero di stanze e posizione. Ciò sta influenzando il mercato del lusso che, come il mercato immobiliare tradizionale, ha visto enormi cali della domanda (il 2024 ha portato un calo del 20% nei volumi delle transazioni rispetto ai già bassi numeri del 2023.)

La guerra e i sequestri delle ville russe

I ricchi russi possiedono più di 2000 ville Sulla Costa Azzurra, molte di queste proprietà appartengono agli amici più stretti di Vladimir Putin. A causa della guerra che la Russia ha scatenato contro l'Ucraina, Francia e Monaco hanno già iniziato a sequestrare beni e ville di russi legati a Putin, nonché le loro famiglie, gli amici intimi e chiunque possa aver beneficiato dei legami di un amico con Putin. Stanno allargando sempre di più la rete, spaventando molti russi e spingendoli a vendere prima di essere sanzionati.

Ciò potrebbe presto avere un profondo effetto sul mercato immobiliare, poiché potenzialmente centinaia di ville di lusso, precedentemente di proprietà di russi, saranno presto sequestrate o messe volontariamente sul mercato per la vendita.

La Costa Azzurra “non è un mercato in forte espansione come lo eravamo prima del 2008, [quando avevamo] Acquirenti russi che compravano quasi tutto a prezzi folli", afferma Sotheby's (Hollywood Reporter, Articolo di luglio 2021)

Leggi il nostro guida ai sequestri di ville russe e al relativo impatto sul mercato immobiliare sulla Costa Azzurra, per maggiori dettagli.

Tendenze del mercato immobiliare

Gli ultimi 15 anni

A parte le città più grandi, il settore immobiliare in Francia è in difficoltà da 15 anni. I prezzi immobiliari della Costa Azzurra hanno registrato risultati molto peggiori rispetto alla maggior parte delle altre zone della Francia, con le aree rurali che hanno registrato i risultati peggiori.

Negli ultimi 15 anni, i prezzi di vendita sono rimasti stabili o in calo, a parte un aumento temporaneo dovuto al Covid-19. L'impennata dei prezzi causata dal Covid ha iniziato a normalizzarsi nel 2022, tornando ai livelli pre-Covid, e nel 2023 sono scesi al di sotto di tali livelli, raggiungendo il minimo storico in Francia dai tempi del crollo del mercato immobiliare del 2008.

L'effetto Covid

Durante il periodo peggiore dell'isolamento Covid, dal terzo trimestre del 2020 al primo trimestre del 2022, le vendite nel mercato delle ville di lusso erano in genere a prezzi molto superiori al valore di mercato, acquistate da persone insensibili ai prezzi (e molti residenti di Monaco) che volevano muoversi rapidamente, o le persone si sentono in salute a causa dei tassi di interesse bassi da record e dei tassi di cambio estremamente favorevoli. Queste vendite non sono rappresentative della situazione complessiva del mercato.

Le vendite a prezzo elevato avvenute dal 2020 alla metà del 2022 sono state un’anomalia a causa di una serie di circostanze davvero uniche, che da allora sono tutte terminate.

Nonostante queste vendite dovute all’effetto Covid, la stragrande maggioranza delle ville quotate in borsa erano quotate prima e durante il Covid non hanno venduto e rimangono sul mercato, ad un prezzo ben superiore al valore di mercato.

“L’ottimismo di fine 2021 si è rivelato di breve durata, frenato dallo scoppio della guerra in Ucraina. Questo shock è stato immediatamente riscontrato in tutti gli indicatori economici a marzo, riflettendo le preoccupazioni che gravano sul potere di spesa sia dei leader aziendali (-6,1 punti nell’indice del clima economico a marzo) che delle famiglie (-6 punti nell’indice di fiducia delle famiglie). .” – Cushman e Wakefield (Rapporto 2022)

La rete immobiliare Orpi ha comunicato che le vendite sono diminuite del 17% nei primi 3 mesi del 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Guillaume Martinaud, presidente della rete Orpi,dettoBFM a fine febbraio 2023: “La festa è finita. Stiamo assistendo ad un riequilibrio. Nelle nostre agenzie lo sentiamo molto chiaramente: non ci sono più code. Penso che quello che sta succedendo ora sia salutare", ha detto riferendosi al calo dei prezzi dopo due anni in cui sono stati "troppo alti".

“Le persone si stanno rendendo conto che possedere una casa non è ciò che vogliono veramente”, Commenti Corinne Jolly, presidente di Particulier à Particulier. “Si stanno allontanando un po’ dall’immagine da cartolina che c’era alla fine del confinamento del Covid-19”.

Dal 2022 al 2026 e oltre

Il mercato immobiliare sta lentamente riprendendo slancio dopo il forte impatto subito tra il 2020 e il 2022 a causa del Covid-19, che ha portato a un numero record di vendite di case e a prezzi altrettanto record. I prezzi di vendita hanno già iniziato a scendere e, per i prossimi dieci anni e oltre, il mercato continuerà a essere favorevole agli acquirenti, a causa dei fattori descritti in questa guida. Ciò vale soprattutto per le ville rurali lungo la Costa Azzurra.

Per la prima volta dal Covid-19, il sito immobiliare Bien'ici notato un forte aumento del 12% fornitura e, allo stesso tempo, un forte calo in richiesta, con le ricerche di case in calo del 30% nella seconda metà del 2022. Nel frattempo, gli annunci immobiliari rimanevano online il 50% di tempo in più già alla fine del 2022.

I dati notarili sulle vendite di case pubblicati nel corso del 2023 e del 2024 hanno mostrato un calo drastico delle vendite sia di case nuove che usate. La FNAIM aveva stimato che la domanda complessiva sarebbe potuta diminuire del 10% entro la fine del 2023, con una conseguente riduzione del 5% dei prezzi delle case, ma questa previsione si è avverata prima del previsto, entro la metà del 2023. "Il semaforo è rosso a tutti i livelli", hanno affermato.

Secondo i risultati di a studio effettuato alla fine del 2023, Il 92% delle agenzie ha visto un aumento dei margini negoziali nel 2023.

Secondo un rapporto del luglio 2024 Secondo la banca francese Crédit Commercial de France (CCF), le vendite a non residenti stranieri sono diminuite del 14% nel 2023. Come prevedibile, i prezzi medi di vendita più alti si sono registrati nell'Île-de-France (€803.000), dove il prezzo di vendita è rimasto stabile. Seguono la Provenza-Costa Azzurra (€582.000) e l'Alvernia-Rodano-Alpi (€418.000), che hanno entrambe visto il I prezzi medi di vendita diminuiscono di circa il 20%.

Cosa dicono i rappresentanti del settore

“Stiamo assistendo ad un profondo cambiamento del mercato così come lo abbiamo vissuto negli ultimi dieci o quindici anni. È quindi comprensibile che i venditori prendano tempo per accettare questo nuovo quadro e non abbiano ancora adeguato i loro prezzi di conseguenza. Il 2024 dovrebbe probabilmente vedere la creazione di un nuovo equilibrio tra acquirenti e venditori”, concluso Stéphane Fritz, presidente dell'agenzia immobiliare Guy Hoquet.

Charles Marinakis del secolo 21 disse«Secondo le nostre osservazioni, il rallentamento dell'attività continua. Ciò conferma quanto già riscontrato nella seconda metà del 2022. I nostri dati di gennaio 2023 hanno confermato questa tendenza. Anche se il settore immobiliare resiste, il volume delle transazioni è in calo. Complessivamente, il calo è del 6% in tutta la Francia. Avevamo previsto questo rallentamento. Come dice il proverbio, «quando è troppo caro, è troppo caro». [Stiamo assistendo] a un ritorno alla razionalità progressiva. Molto spesso, i venditori si prendono del tempo prima di accettare di abbassare i prezzi.»

L'amministratore delegato di RH Gary Friedman disse nel dicembre 2022, sullo stato del mercato immobiliare di lusso: “Penso che il mercato immobiliare sia crollato, ed è crollato in modo piuttosto brutale mentre i tassi di interesse sono aumentati. C'è solo molta incertezza in questo momento. Ma di una cosa sono certo: il mercato immobiliare sta crollando a un livello che non vedevo dal 2008. Non vedevo questo tipo di calo dal 2008”.

Il 77% dei notai ha detto che Il 2023 è un buon momento per vendere (in altre parole, vendere il prima possibile, poiché i prezzi stanno diminuendo) e un brutto momento per acquistare proprietà in Francia (è meglio aspettare, poiché i prezzi scenderanno di più). I notai hanno visto a calo del numero di acquisti immobiliari nel 2022 e si aspettano che il mercato continui la sua traiettoria discendente.

Il capo della rete di agenzie immobiliari L'Adresse previsto un calo dei prezzi del 10%, e Marc Touati, presidente di ACDEFI, società di consulenza economica e finanziaria indipendente,disse Prevede un calo dei prezzi di circa il 15% entro la fine del 2023. Cosa è successo realmente? Sono calati del 20% nel 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fondatore della Institut du Management des Services Immobiliers, In una recente intervista con la rivista Le Revenu, ha affermato, a proposito dei prezzi di vendita, che "un calo dei prezzi del 10% [nei mercati delle vacanze come la Costa Azzurra] sembra inevitabile", e parlando degli effetti dell'economia in Francia, ha anche previsto un generale calo del mercato immobiliare del 30%.

Tendenze di vendita recenti per fascia di prezzo

Gli acquirenti che desiderano acquistare una villa in Francia preferiscono sempre più proprietà a basso prezzo, in particolare quelle sotto gli 800.000 euro, e ci sono molti meno acquirenti di ville costose. Questa tendenza è stata, in parte, causata dalla pandemia di coronavirus, che ha significato meno acquirenti stranieri facoltosi (che hanno invece acquistato case per il fine settimana nel loro paese di residenza) e più acquirenti francesi locali.

La variazione della proporzione sul totale delle vendite di ville/case di campagna varia per fascia di prezzo:

• La percentuale di ville vendute per meno di 800.000 euro è aumentato dal 30% nel 2019 al 38% nel 2021.
• Vendite di ville comprese tra € 800.000 e € 1 milione è aumentato dal 15% al 22% nello stesso arco di tempo.
• Immobili venduti per cifre comprese tra 1 e 2 milioni di euro diminuito dal 35% nel 2019 al 29% nel 2021.
• Immobili venduti per oltre 2 milioni di euro diminuito dal 20% nel 2019 a solo l’11% delle vendite totali nel 2021.

Ricorda che non puoi paragonare la Costa Azzurra alla Francia nel suo insieme. Esistono differenze regionali nelle variazioni dei prezzi degli immobili e la Costa Azzurra registra una crescita molto inferiore rispetto a molte altre aree della Francia. Nel 2021, ad esempio, il prezzo di vendita annuale dei m² è aumentato 12,4% a Rennes e solo 0,6% a Nice. Parigi da sola spinge verso l'alto l'andamento dei prezzi immobiliari in tutta la Francia.

Previsioni di mercato degli esperti per il 2026

Nel 2026, la Costa Azzurra è un mercato favorevole agli acquirenti e lo diventerà ancora di più per molti anni a venire, a causa della recessione globale, degli alti tassi di interesse, degli acquirenti stranieri che acquistano sempre più case nei loro paesi di residenza, della Francia che disincentiva aggressivamente la proprietà di seconde case e investimenti e del mercato delle ville di lusso che è inondato di ville vendute o sequestrate ai russi.

Abbiamo consultato una serie di importanti economisti, consulenti per gli investimenti e (onesti) agenti immobiliari e notai, nonché acquirenti recenti, in merito al mercato delle ville della Costa Azzurra quotato in borsae questi sono stati i nostri risultati (questo vale solo per le ville sulla Costa Azzurra).

Tieni presente che i m² elencati di seguito sono i pubblicizzato m², non il m² falsamente bassi elencati dai notai. I prezzi sotto riflettono venduto prezzi, no chiedendo prezzi.

Prezzi di vendita di oltre 3 milioni di euro

• Mercato di fascia molto alta
• Prezzi venduti di oltre 3 milioni di euro
• Normalmente si applica a ville eccezionali e ultra-lussuose di oltre 1000 m², spesso con più ville nella proprietà

Questo segmento di mercato è molto difficile da valutare perché le vendite in questa categoria sono molto poche. Si tratta delle proprietà più lussuose, esclusive e ambite della Costa Azzurra, situate in riva al mare. La maggior parte di queste proprietà apparteneva a cittadini russi e rimane sul mercato per molti anni senza essere venduta.

Meno del 5% delle ville quotate a più di 3 milioni di euro finiscono per essere vendute a più di 3 milioni di euro. In questo segmento, alcuni dei prezzi eccessivi sono dovuti a Il russo ha bisogno di vendere ville che hanno pagato troppo sul mercato.

La stragrande maggioranza delle ville vendute a questo prezzo sono state vendute con uno sconto compreso tra il 65% e un sorprendente 85% sul prezzo richiesto originale, con uno sconto medio di circa il 70%. Abbiamo visto molte ville altamente desiderabili vendute negli ultimi due anni con uno sconto superiore al 70% sul prezzo richiesto originale. Un paio di esempi tipici: in Beaulieu-sur-Mer, due enormi ville con vista mare recentemente rinnovate sulla stessa proprietà che originariamente erano quotate a 18 milioni di euro appena vendute per 3,6 milioni di euro, e una villa altamente desiderabile con vista mare libera al 100% sulla punta di Capo Martino Era stata messa in vendita a 4,9 milioni di euro ed è stata recentemente venduta per 1,8 milioni di euro.

Come in tutte le categorie di mercato, le ville troppo care non si vendono, anche se lo sono ville famose e molto ambite. di Sean Connery splendida villa sul mare è un ottimo esempio di ciò: il suo prezzo era tagliare a metà dopo un anno sul mercato e ancora Ancora non ha venduto, dopo abbondanti quantità di pubblicità e copertura giornalistica e più di tre anni sul mercato. Un'ambita villa di Cap d'Ail di proprietà di un oligarca russo è stata elencata privatamente, per una somma non rivelata, dal 2015, e pubblicamente (da molte agenzie) dal 2017, prima per 30 milioni di euro e ora per € 23 milioni - e non è ancora stato venduto. Ci sono molti altri esempi simili, soprattutto nella fascia alta del mercato con proprietari russi.

Questo è perché consulenti finanziari esperti di acquirenti facoltosi prevedono che il mercato sia in una tendenza al ribasso dei prezzi a lungo termine, perché le banche non autorizzeranno mutui sopravvalutati e perché I russi non arrivano più con valigie di contantiQuesti fattori stanno spingendo i prezzi molto, molto più in basso.

Prezzi venduti da 1 a 3 milioni di euro

• Mercato delle ville di lusso di fascia media
• Prezzi di vendita da 1 milione di euro a 3 milioni di euro
• Normalmente si applica a ville di lusso da 250 m² a 1000 m²

Questo segmento ha registrato un lieve aumento dei prezzi di vendita durante il periodo del Covid, pari a circa lo 0,5%, con occasionali vendite a prezzi ben superiori al valore di mercato (a causa dell'effetto Covid). Dal 2022 le vendite si sono normalizzate e il volume complessivo è diminuito. Prevediamo che i prezzi di vendita (non i prezzi richiesti) continueranno a scendere significativamente nel 2026. Attualmente, questo segmento di mercato è stagnante, in attesa che i prezzi scendano.

Le ville in questa fascia vengono vendute con uno sconto compreso tra il 40% e l'80% sul prezzo richiesto, come eccesso di prezzo estremo abbonda in questa fascia di prezzo. Ci sono molti più venditori in questo segmento di serio acquirenti. Le ville ultramoderne sono richieste (ma non se troppo care), mentre gli stili in pietra, dall'aspetto antico e classico non si vendono.

Questi proprietari sono spesso anziani o russi. Aspettatevi di vedere un aumento delle vendite in difficoltà in questo segmento nei prossimi anni a causa dell'invecchiamento dei baby boomer, dell'economia, delle vendite straniere a causa dell'aumento delle tasse, del Sequestri di ville russee i continui effetti della Brexit.

Prezzi di vendita da 600.000 € a 1 milione di €

• Mercato delle ville di fascia medio-bassa
• Prezzi venduti da € 600.000 a € 1 milione
• Normalmente si applica alle ville inferiori a 400 m²

In questa fascia di prezzo, le ville in buone condizioni e a prezzi accessibili hanno registrato buone vendite fino a quando i tassi di interesse non hanno iniziato ad aumentare nel 2022; ora il numero totale di vendite è in calo. Tuttavia, prevediamo che i prezzi continueranno a scendere significativamente nel 2026 a causa di problemi di accessibilità economica.

I principali acquirenti in questa fascia sono le famiglie francesi. I venditori in questo segmento sono solitamente cittadini francesi o britannici. In entrambi i casi hanno una motivazione a vendere (questioni economiche, divorzio, ecc.) e la Brexit continuerà a incidere su questo segmento.

Il mercato potrebbe essere lento ad adeguarsi

Spesso, quando l'attività di acquisto rallenta, i proprietari di case e gli agenti immobiliari impiegano del tempo per adeguare le loro aspettative e abbassare i prezzi. Nel frattempo, le proprietà a prezzi realistici potrebbero essere vendute, ma le proprietà che non adeguano i loro prezzi rimarranno sul mercato, spesso per anni, fino a quando non adeguano le loro aspettative e abbassano il prezzo per essere in linea con il mercato (scopri come determinare il prezzo corretto).

Tieni a mente che le statistiche che includono l'intera Francia sono fuorvianti in quanto includono grandi città come Parigi e Marsiglia, dove la domanda rimane forte ei prezzi sono in aumento. Le aree rurali e di villeggiatura come la Costa Azzurra sono, al contrario, su una traiettoria discendente.

Agenti immobiliari e notai vieni pagato quando completi l'acquisto e più spendi, più guadagnano. Quindi, naturalmente, tendono ad essere molto ottimisti riguardo al mercato. Sono incentivati ​​a dirti che è un mercato molto caldo e che i prezzi stanno aumentando, poiché questo spinge gli acquirenti a sentirsi come se dovessero acquistare prima e per più soldi, e incentiva i venditori a mettere in vendita le loro case. Anche in mercati ovviamente deboli o in calo, agenti e notai ti diranno spesso che è un mercato caldo.

Comprare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto a cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare una proprietà vero valore, come ottenere il miglior prezzo ed evitare prezzi eccessivi, a cosa fare attenzione, come evitare di essere truffati e molto altro ancora.

Innanzitutto, per capire il mercato immobiliare in Francia, devi capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Quindi, puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida agli annunci immobiliari include: come trovare ville in vendita, a cosa prestare attenzione, disinformazione e avvertimenti, aste e pignoramenti, acquisto diretto dai venditori, perché il tempismo è tutto e il motivo per cui solo circa la metà delle vendite di ville sono quotate pubblicamente.

Il nostro guida a truffe e segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori usano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata e la guida per gli informatori che chi è nel settore non vuole che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari include: le cose disoneste che gli agenti ti diranno, come operano le agenzie immobiliari, gli agenti degli acquirenti e i cercatori di proprietà, perché dovresti evitare agenti illegali e non locali e di chi fidarti (un avvertimento importante).

Il nostro guida ai prezzi e alla determinazione del valore di mercato di una villa include: perché c'è così tanto sovrapprezzo estremo, come stimare il valore di mercato di una villa (quanto vale) e una guida passo passo per trovare il prezzo dell'offerta. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guida alle cose importanti da scoprire include: rapporti diagnostici e sondaggi, sole e microclima, potenziali problemi con la vista, tasse di alloggio, età, accesso a Internet e mobile, zone di pericolo (rosse), rischi per la salute, problemi di privacy e spazio, problemi nelle vicinanze, cosa stai Possederò effettivamente aggiunte e strutture illegali, perché stanno vendendo, come verificare e altro ancora.

Il nostro guida alle cose da considerare include: il tuo effettivo costi, problemi con l'acquisto di una villa "rinnovata di recente", informazioni sulla criminalità locale e sugli squatter e domande da porsi.

Il nostro guida al processo di acquisto include: negoziazione del prezzo e dell'offerta iniziale, scelta di un notaio onesto, acquisto in nero, offerta ufficiale e deposito, utilizzo di una SCI, insidie ​​contrattuali, periodo di riflessione, cosa fare prima di consegnare il denaro e firma finale.

Il nostro guida per dopo l'acquisto include: insidie ​​assicurative, consigli per la seconda casa, affitto della villa, ristrutturazione e cosa sapere sull'assunzione di persone.

Guida per i venditori: Come valutare la tua villa in modo che venga venduta.