Trovare ville in vendita

Gli annunci immobiliari in Francia non sono gli stessi degli Stati Uniti (dove è possibile cercare ogni proprietà in vendita – e tutti i prezzi di vendita passati – in un unico sistema MLS ogni utilizzato dall'agente), o in Canada e nel Regno Unito (dove i venditori fissano un prezzo per le loro proprietà vicino al valore di mercato). Sulla Costa Azzurra i prezzi sono spesso irrealistici ed è difficile trovare buoni annunci o ville in vendita a prezzi ragionevoli. Ciò è dovuto a una serie di ragioni….

Annunci immobiliari in Francia

Potresti trovarlo scioccante, ma solo il 58% di tutte le vendite di ville avviene tramite agenti immobiliari, e molti di questi vengono venduti "fuori mercato" ai loro clienti (o sviluppatori, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

Il resto avviene tramite aste, direttamente tramite notai (4% delle vendite), o tramite vendite private tramite giornali locali, social media, siti classificati o stampa specializzata in immobili (elencati dal proprietario). Questo perché gli agenti immobiliari addebitano tra il 4% e il 10% e molti proprietari preferirebbero provare a vendere in un altro modo, trattando con gli agenti solo se non riescono a trovare un acquirente da soli.

Una volta che un agente ne entra in possesso, proverà prima a offrirlo "fuori mercato" ai propri clienti e ad altri agenti con cui hanno partnership. Se nessuno di loro riesce a trovare un acquirente interessato, è allora che iniziano a pagare per pubblicizzarlo. Si trattengono dal rendere pubblica l'inserzione il più a lungo possibile perché la pubblicità pubblica invita la concorrenza di altre agenzie (altri agenti la trovano su Google Earth e si rivolgono al venditore, quindi lo faranno fanno la provvigione se lo vendono). Quindi, di solito, se una villa non è stata venduta nel momento in cui viene pubblicizzata pubblicamente, è perché è troppo cara o presenta problemi. Scopri perché così tante ville sono troppo care.

In sintesi, le ville della Costa Azzurra procedono tre mercati — privati, fuori mercato e quotati in borsa:

Mercato 1: il mercato privato. Innanzitutto, i venditori provano a vendere senza utilizzare un agente. Di la metà di tutte le ville vengono vendute privatamente, without being listed with an agent.

Mercato 2: fuori mercato. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Mercato 3: quotato in borsa. Se nessuno vuole acquistare la villa, gli agenti la pubblicano su Internet. Queste ville di solito restano sul mercato per molti anni e non vengono vendute a meno che il proprietario non abbassi drasticamente il prezzo.

Quasi tutte le ville elencate pubblicamente sono quelle che hanno problemi e sono troppo care.

Assicurati di leggere sugli agenti immobiliari in Francia prima di lavorare con loro.

Trovare ville in vendita

Anche se non esiste un singolo sito web che lo abbia tutti gli elenchi pubblicizzati pubblicamente, ci sono diversi siti Web che si aggregano, il migliore è Le Site Immo (che mostra quando l'annuncio è stato pubblicato, il prezzo al m² e il prezzo diminuisce). Altri sono: Le Figaro, Acri verdi, E Super Immo. Tutti ti consentono di iscriverti per ricevere avvisi di nuove inserzioni via e-mail. Come vedrai se guardi gli avvisi per un po' (anche anni), le stesse case continuano a essere reinserite nell'elenco più e più volte.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Un'altra cosa di cui essere consapevoli è questa alcuni agenti si rifiutano di lavorare con altri agenti (per vari motivi), con il risultato che l'agente con cui lavori ti dice che una proprietà è stata venduta quando non lo ha fatto, quindi assicurati di ricontrollare con un altro agente (o, più tardi, in DVF). Inoltre, molti affari falliscono: una proprietà con un'offerta è ben lungi dall'essere un affare concluso e molto probabilmente potrebbe tornare sul mercato.

Puoi trovare elenchi di ville che i proprietari stanno cercando di vendere direttamente ("vendite private") effettuando una ricerca nei gruppi di Facebook e su siti di elenchi come Le Bon Coin, PAP e ImmoGo.

Sulla Costa Azzurra, il venditore paga le commissioni dell'agente, ma tali commissioni sono integrate nel prezzo, quindi se acquisti direttamente potresti essere in grado di negoziare un prezzo inferiore.

C'è un sito interessante chiamato Castore, che tenta di tenere traccia di quali annunci immobiliari hanno modificato il prezzo e da quanto tempo l'annuncio è online. Ti darà un senso del minimo per quanto tempo un'inserzione è stata online e se il prezzo è cambiato sui siti monitorati.

Lettura inserzioni immobiliari

Gli annunci normalmente indicano il numero di m² e pezzi (stanze) di cui dispone una villa, ma questi numeri a volte sono gonfiati/imprecisi. Spesso vediamo i m² di una villa gonfiati dal 50% al 100%e talvolta fino al 200%! In teoria questo non è consentito, ma in realtà gli agenti non vengono puniti per pubblicità ingannevole in Francia.

Ogni stanza principale, esclusi i bagni, il ripostiglio o la cucina, è considerata un "pezzo". Quindi un 3 pezzi è solitamente un 2 camere da letto. Fai attenzione perché alcuni agenti complicano un po' la cosa definendo 4 pezzi un appartamento con 2 camere da letto e un soggiorno molto ampio, quindi è importante ricontrollare. Una "salle de sejour" o "salon" è ciò che gli americani chiamano "salotto". Alcuni agenti immobiliari elencano le stanze come camere da letto anche se non lo sono what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Il tempismo è importante

Poiché solo il 62% delle ville sulla Costa Azzurra sono residenze primarie, ciò rende la primavera e l'estate meno ideali per trovare una villa da acquistare, poiché molti proprietari hanno affittato le loro ville per l'estate. C'è più scelta in autunno, dopo la stagione degli affitti per le vacanze estive. Entro l’inverno, i proprietari le cui ville sono ancora sul mercato potrebbero essere più flessibili sui prezzi.

Aste e pignoramenti

Aste e pignoramenti possono (o meno) offrire un'opportunità per fare affari in Francia. Di solito si sceglie un'asta per effettuare una vendita rapida, magari a causa di un divorzio, di un'eredità o per saldare un debito. Puoi scoprire se ci sono proprietà all'asta o con pignoramento in vendita nella zona che desideri controllando il Sito dei notai e Kadran.

Le proprietà all'asta avranno in genere una riserva molto inferiore rispetto al prezzo di mercato e tutti gli aspiranti offerenti dovranno pagare un deposito in anticipo - che può variare dal 5% al 20% - se non vinci l'offerta i tuoi soldi saranno restituito. Le spese aggiuntive ammontano a circa il 10% in più e possono includere spese giudiziarie, onorari di avvocati, spese di pubblicazione e altro ancora: è importante verificare in anticipo quali sono i propri obblighi. Eccone altro informazioni sulle aste immobiliari francesi.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guida a truffe e segreti includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Il nostro guida agli agenti immobiliari include: le cose disoneste che ti diranno gli agenti, come operano le agenzie immobiliari, gli agenti dell'acquirente e i cercatori di proprietà, perché dovresti evitare agenti illegali e non locali e di chi fidarti (un avvertimento importante).

Il nostro guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Il nostro guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.