Scorciatoie
I prezzi immobiliari in Francia m² sono una truffa
In Francia, ogni volta che viene venduta una villa, la vendita viene pubblicata su un sito web ufficiale del governo (spesso indicato come DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.
Sembra questo:
Mancia: Su DVF, clicca sul riquadro della vista satellitare in basso a sinistra per passare dalla vista catastale a una foto visiva, per avere una migliore idea delle dimensioni delle ville.
Detto chiaramente, il m² elencati per le ville vendute è uno scherzo: non c'è alcuna base sulla realtà.
Dato che i notai percepiscono una commissione del % su ogni vendita, adottano una tattica disonesta per far sembrare i prezzi al m² tanto più alti di quanto siano in realtà e fuorviare gli acquirenti. Gli agenti quindi utilizzano questi dati falsi come giustificazione per prezzi richiesti superiori a quelli di mercato, nel tentativo di spingere verso l’alto i prezzi delle case. Queste informazioni vengono poi diffuse su molti altri siti web immobiliari.
Come i notai manipolano i dati m2
Poiché non esiste alcuna legge che lo vieti, i notai segnalano dimensioni di m² molte, molte volte inferiori a quelle reali della villa. Pertanto, una villa di 145 m² potrebbe essere stata pubblicizzata come 450 m² (vedi esempi di seguito). Ecco perché:
È solo "l'impronta" sulla terra
Un'ulteriore scusa per i m² errati è il valore dei m² visualizzati per le ville vendute soltanto dovrebbe essere l'"impronta m²". Nascosto dentro le loro domande frequenti, lo ammette il sito web della DVF i m² sono solo non giuridicamente vincolanti stime del 'm² di superficie' della casa (la quantità di terreno occupata dalla casa) e dicono espressamente che lo è non i m² abitabili e fa non non hanno alcun valore legale:
Non esiste alcun obbligo legale di misurare i m² o di essere precisi nel DVF
Il problema principale è che un'adeguata rilevazione dei m² non è richiesta dalla legge e i notai non sono tenuti a riportare i m² effettivi su DVF e, di conseguenza, le dimensioni dei m² "stimate" pubblicate su DVF sono drammaticamente under-reported.
Gonfiano i prezzi di vendita
DVF visualizza anche il prezzo venduto come “venditore netto” prezzi (che includere fiscale e, sulla Costa Azzurra, poiché i venditori pagano le spese di agenzia dai loro profitti, sono incluse le spese di agenzia) per gonfiare i prezzi di vendita. Quindi utilizzano questo prezzo di vendita gonfiato per calcolare la media dei m², il che è ovviamente falso.
Non comprendono le ville che necessitano di ristrutturazione
Come Cédric Duplantier (che lavora presso il Ministero delle Finanze francese, DGFIP, e che è moderatore del sito dei notai DVF) disse, “I contratti di vendita di immobili da ristrutturare non rientrano nei dati presenti in DVF”. Ciò significa che le ville vendute come “da ristrutturare” non sono incluse nel DVF. Ciò elimina molte delle vendite a basso prezzo dalle statistiche dei m² medi e dalla mappa DVF, aumentando ulteriormente falsamente le statistiche dei "m² medi" pubblicate.
Le medie dei prezzi al m² si basano su questi dati errati
Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.
In media, il m² dichiarato sul sito del notaio è da 1/3 a 1/4 della dimensione reale, che gonfia falsamente i prezzi medi al m², a vantaggio di notai e agenti, che vengono pagati su provvigione.
I prezzi medi al m² visualizzati sui siti web sono falsi: sono molto, molto più alti del prezzo reale di vendita delle proprietà.
Esempi, con prova!
Gli esempi di questo tipo sono infiniti, poiché oltre il 97% delle ville vendute sono elencate con m² errati. Di seguito sono riportati solo alcuni esempi per darti un'idea di cosa cercare. Tieni presente che:
- I permessi di costruzione mostrano solo i m² "abitabili", che lasciano molto spazio in alcune case (ovunque con soffitti bassi, pensioni, ripostigli, scale, ecc.), quindi la maggior parte probabilmente veniva pubblicizzata come ancora più grande!
- Il prezzo indicato su DVF è superiore al prezzo reale dell'offerta perché include le tasse!
Ecco perché diciamo il m² “massimo” a cui è stato venduto, perché se includessi lo spazio non "abitabile" e togliessi le tasse, il prezzo al m² sarebbe ancora più basso!
Questa imponente villa di super lusso è stata venduta a 5.597 € al m², non a 21.568 € al m²!
Questa villa in Roquebrune è stato venduto in perfette condizioni e con finiture di altissimo livello, ecc. con un'incredibile vista su Monaco. I notai lo hanno indicato come tale 204 mq (21.568 €/m²) quando nel 2018 l'ha venduta a un oligarca per 4,4 milioni di euro (comprese tasse e commissioni). Ma guardando l'elenco degli affitti (e planimetria allegata), puoi vedere che in realtà lo è 786 mq (5.597 €/m², tasse incluse).
Questa proprietà con 2 ville venduta a € 1.450 al m², non € 28.500 al m²!
Questa enorme proprietà in Beaulieu-sur-Mer è stato quotato per 18 milioni di euro e, dopo molti anni sul mercato, è stato finalmente venduto per 3,6 milioni di euro.
I notai sostengono che questa proprietà di 2 ville è solo 126 mq (€ 28.500/m²), ma come puoi vedere da Google Earth, questo è chiaramente falso. L'elenco originale affermava che le ville avevano una dimensione complessiva di 2470 mq (1.450 €/m², tasse incluse).
Questa proprietà con 2 ville venduta a € 1.964 al m², non € 16.041 al m²!
Questa proprietà con due le ville a Tourrettes-sur-Loup erano elencate come 120 mq (16.041 €/m²) e aver venduto per 1,9 milioni di euro nel 2018. Ma guardando IL autorizzazioni di pianificazione, puoi vedere che una delle case è di 680 m2 e, guardando l'elenco degli affitti, abbiamo scoperto che l'altra è di 300 m2 (escluse le aree dei proprietari), portando i m2 totali per entrambe ad un minimo di 980 mq (1.964 €/m², tasse incluse).
Questa villa è stata venduta a 4.644 € al m², non a 13.771 € al m²!
Questa villa in Villefranche-sur-Mer affermazioni 228 mq (13.771 €/m²), ma in realtà è un minimo di 676 mq (4.644 €/m², IVA inclusa), come puoi vedere tramite le autorizzazioni edilizie.
Inoltre, non aumentare i m² dopo la ristrutturazione completa, nonostante i m² reali siano di pubblico dominio...
Questa villa è stata venduta a 1.751 € al m², non a 12.790 € al m²!
Questa villa in Eze è stato falsamente denunciato dai notai 258 mq (€ 12.790 /m²). Ma, come puoi vedere guardando il autorizzazioni di pianificazione, la villa è stata ampliata nel 2018 passando da 334 mq alla dimensione 'abitabile' al momento della vendita: 1884 mq (massimo 1.751 €/m², including tax).
Questa villa è stata venduta a 2.100 € al m², non a 18.000 € al m²!
Questa villa in Eze è elencato come essendo 165 mq (€ 18.000/mq), ma guardando le autorizzazioni edilizie, puoi vedere che in realtà erano 400 m², ma che hanno aggiunto un'estensione di 1029 m² all'inizio del 2020, arrivando a 1429 m² quando è stata venduta nel 2021, esclusa la guest house di circa 200 m², per un totale di almeno 1629 mq (minimo 2.100 €/m², tasse incluse).
Questa nuova villa fronte mare è stata venduta a 3.530 € al m², non a 10.042 € al m²!
Questa nuovissima villa sulla punta di Cap Martin è elencato come essendo 239 mq (10.042 €/mq) e aver venduto per 2,4 milioni di euro nel 2020. Ma guardando IL autorizzazioni di pianificazione, puoi vedere che in realtà lo è 680 mq 'abitabile' (3.530 €/m², tasse incluse) ed è stato completamente ricostruito a nuovo nel 2019.
Come nota a margine, anche il numero di camere riportato non è (ovviamente) accurato.
Come controllare la M2 delle ville
Puoi fare il tuo controllo guardando indietro alle ville che hai visitato. Salva l'indirizzo e l'elenco delle vendite e confrontalo con DVF e autorizzazioni di pianificazione.
Un altro modo per verificarlo è controllare le case dei vicini e confrontare le dimensioni con un elenco in cui è elencata la dimensione.
Ecco un esempio… Questa è una villa attualmente in vendita a Eze:
Al momento del controllo il sito web del governo DVF e Google Earth, possiamo vedere che la villa del vicino è stata probabilmente realizzata dallo stesso costruttore e ha lo stesso stile e approssimativamente le stesse dimensioni (in base alla sua impronta e ai piani, come visto tramite Google Earth); recentemente è stata venduta per 930.500 €!
Come potete vedere, questo è un altro esempio di come i m² siano drammaticamente sottostimati dai notai gonfiare falsamente il prezzo medio al m². Il sito web del notaio elenca la villa venduta (del vicino) come 125 m², ma l'elenco dell'agenzia per la villa dichiara che la sua dimensione è di 379 m² (l'agente ci ha detto che si tratta di m² tutti fuori terra ed è stato verificato.)
Perché questo è un tale problema
Nonostante i m² siano chiaramente riportati in modo errato e non rispecchino le effettive dimensioni delle ville vendute, questi dati falsi vengono utilizzati per statistiche nazionali sui prezzi e siti web che affermano di conoscere il prezzo medio per m².
Ma è letteralmente impossibile per sapere se i prezzi salgono o scendono, o il m² medio, dal momento che i notai possono (e lo fanno!) manipolare tali dati basandosi sulla riduzione artificiale delle dimensioni delle case in m² (per fingere che i prezzi salgano).
Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.
Conoscere questa realtà del mercato è essenziale se lo desideri acquistare la tua villa ad un prezzo vicino a quello che puoi vendere per.Agenti: manipolazione del mercato
Le agenzie immobiliari manipolano anche il mercato acquistando proprietà a prezzi 5 volte o più superiori al valore di mercato, per effettuare una vendita a un prezzo più alto di qualsiasi altra villa venduta in quella zona. Questa è la stessa tattica di manipolazione del mercato utilizzata in altri settori focalizzati sul lusso come mercato dell'arte.
Lo fanno per poter puntare a quella vendita nel tentativo di giustificare i prezzi richiesti molto al di sopra del mercato e per poter manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati. Mentre lo possiedono, lo affittano.
Ecco un esempio: la vendita di gran lunga più costosa di una villa a Eze è al 772 avenue de la Marne. Scavando un po' e lo vedrai Prestigio (un'agenzia immobiliare) l'ha acquistato. Fanno del loro meglio per mascherare questo fatto e vendono proprietà tra agenzie, acquistando da amici sviluppatori per ottenere indietro i soldi, ecc. Scava in giro e troverai un esempio come questo in quasi tutte le città.
Altre bugie palesi...
Oltre a tutto ciò, e ad aumentare la confusione sui prezzi al m², gli agenti mentono abitualmente sulla dimensione dei m² delle ville e convincono anche gli ispettori a mentire. Non è raro che negli annunci venga dichiarata una villa dai 100 ai 200 m² più grande di quanto non sia in realtà. L'unico modo per conoscere il m² reale è farlo misurare dal proprio ispettore indipendente. Meglio ancora, chiedi a due ispettori di misurarlo e vedere se escono con numeri diversi.
Ecco come scoprire il vero valore di una villa in Francia.
Acquistare una Villa? Leggi questo prima!
Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.
Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.
Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.
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Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.
Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.
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