Frankrike m² Fastighetsprissättning är en bluff

I Frankrike, närhelst en villa säljs, publiceras försäljningen på en officiella statliga webbplats (som ofta kallas DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Det ser ut så här:

Dricks: På DVF, klicka på satellitvyrutan längst ner till vänster för att växla mellan matrikelvyn och ett visuellt foto, för att få en bättre känsla av storleken på villorna.

Sagt tydligt, den m² listad för sålda villor är ett skämt — det finns ingen grund på verkligheten.

Eftersom notarius publicus gör en % provision på varje försäljning, har de en oärlig taktik för att få m²-priserna att verka mycket högre än de verkligen är och vilseleda köpare. Agenter använder sedan dessa falska uppgifter som motivering för att begära priser över marknaden, i ett försök att pressa upp bostadspriserna. Denna information sprids sedan till många andra fastighetswebbplatser.

Hur notarerna manipulerar m2-data

Eftersom det inte finns någon lag mot det, rapporterar notarier m²-storlekar som är många, många gånger mindre än vad villan faktiskt är. Därför kan en villa som visas som 145 m² ha annonserats som 450 m² (se exempel nedan). Här är varför:

Det är bara "fotavtrycket" på marken

Ytterligare en ursäkt för den felaktiga m² är ansiktet som m² som visas för sålda villor är endast antas vara "m² fotavtryck". Gömd i deras FAQ, DVF-webbplatsen medger det m² är endast icke-rättsligt bindande uppskattningar av husets 'm² fotavtryck' (mängden mark som huset tar upp) och de säger specifikt att det är det inte den beboeliga m² och gör inte har något juridiskt värde:

Det finns ingen laglig skyldighet att mäta m² eller att vara exakt i DVF

Huvudproblemet är att en ordentlig m²-undersökning inte krävs enligt lag, och notarier är inte skyldiga att rapportera den faktiska m² på DVF, och följaktligen är de självrapporterade, "uppskattade" m²-storlekarna publicerade på DVF dramatiskt under-reported.

De blåser upp de sålda priserna

DVF visar också det sålda priset som "nettosäljare" priser (som omfatta skatt och, på den franska rivieran, eftersom säljaren betalar förmedlingsavgifterna från sin vinst, inkluderar den förmedlingsavgifter) för att öka de sålda priserna. De använder sedan detta höga sålda pris för att göra m²-genomsnittet, vilket också är uppenbart falskt.

De inkluderar inte villor som kräver renovering

Som Cédric Duplantier (som arbetar på Frankrikes finansministerium, DGFIP, och som är moderator på DVF notaires webbplats) sa, "Kontrakt för att sälja byggnader som ska renoveras är inte en del av data som finns i DVF." Vad detta innebär är att villor som säljs som ”renoveringsbehov” inte ingår i DVF. Detta eliminerar många av de billigare försäljningarna från den genomsnittliga m²-statistiken och från DVF-kartan, vilket ytterligare felaktigt höjer den publicerade "genomsnittliga m²"-statistiken.

M² prisgenomsnitt baseras på dessa felaktiga uppgifter

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

I genomsnitt är den m² som hävdas på notaires webbplats 1/3 till 1/4 av den faktiska storleken, vilket felaktigt blåser upp de m² genomsnittliga priserna, vilket gynnar notarier och agenter, som betalas i provision.

Prissnitten på m² som visas på webbplatser är falska – de är mycket, mycket högre än vad fastigheter verkligen säljs för.

Exempel, med bevis!

Det finns oändliga exempel på detta, eftersom mer än 97 % av villaförsäljningen är listad med felaktiga m². Nedan är bara några exempel för att ge dig en känsla av vad du ska leta efter. Tänk på att:

• Byggnadstillstånden visar bara de "boliga" m², vilket lämnar ut mycket utrymme i vissa hus (var som helst med lågt i tak, pensionat, garderober, trappor, etc.), så de flesta annonserades troligen som ännu större!
• Priset som anges på DVF är högre än det verkliga erbjudandepriset, eftersom det inkluderar skatter!

Det är därför vi säger den "maximala" m² som den såldes för, eftersom om du inkluderade det icke "boeliga" utrymmet och tog bort skatterna skulle m²priset bli ännu lägre!

De ökar inte heller m² efter fullständiga ombyggnader, trots att den verkliga m² är offentligt rekord...

Som en sidoanteckning, det rapporterade antalet rum är inte heller (uppenbarligen) korrekt.

Hur man kontrollerar M2 av villor

Du kan göra din egen kontroll genom att titta tillbaka på villor du har besökt. Spara adressen och försäljningslistan och jämför med DVF och bygglov.

Ett annat sätt att se detta är att kolla in grannens hus, och jämföra storleken med en lista där storleken står angiven.

Här är ett exempel... Det här är en villa som för närvarande är till salu i Eze:

Vid kontroll DVF:s regeringswebbplats och Google Earth kan vi se att grannens villa sannolikt byggdes av samma utvecklare och har samma stil och ungefär samma storlek (baserat på dess fotavtryck och golv, sett via Google Earth); den såldes nyligen för 930 500 €!

Varför detta är ett sådant problem

Trots att m² är tydligt felaktigt rapporterad och inte reflekterar den faktiska storleken på villorna som har sålts, dessa falska uppgifter används för nationell prisstatistik och webbplatser som hävdar att de känner till det genomsnittliga priset per m².

Men det är bokstavligen omöjlig att veta om priserna går upp eller ner, eller den genomsnittliga m², eftersom notarier kan (och gör!) manipulera denna data baserat på att göra m² husstorlekar konstgjort mindre (för att låtsas att priserna går upp).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Att känna till denna verklighet på marknaden är viktigt om du vill köpa din villa till ett pris som ligger nära vad du kan sälja det för.

Agenter: Marknadsmanipulation

Fastighetsbyråer manipulerar också marknaden genom att köpa fastigheter till priser som är 5x eller mer över marknadsvärdet, för att göra en försäljning till ett pris som är högre än någon annan villa har sålt för i det området. Detta är samma marknadsmanipulationstaktik som används i andra lyxfokuserade branscher som t.ex. konstmarknad.

De gör detta så att de kan peka på den försäljningen i ett försök att motivera sina utropspriser långt över marknaden, och så att de kan manipulera de publicerade genomsnittliga m²-priserna. Medan de äger den hyr de ut den.

Här är ett exempel: Den överlägset mest prisvärda försäljningen av en villa i Eze är på 772 avenue de la Marne. Lite grävande så ser du det Prestigimo (en fastighetsmäklare) köpte den. De gör sitt bästa för att dölja detta faktum och säljer fastigheter mellan byråer, köper av utvecklarkompisar för att få pengar tillbaka, etc. Gräv runt och du hittar ett exempel som detta i nästan varje stad.

Fler raka lögner...

Utöver allt detta, och för att lägga till förvirringen kring m²-prissättning, ljuger agenter rutinmässigt om villornas m²-storlek, och de får inspektörer att ljuga också. Det är inte ovanligt att listor hävdar att en villa är 100 till 200 m² större än den verkligen är. Det enda sättet att veta den verkliga m² är att låta din egen, oberoende inspektör mäta den. Ännu bättre, låt två inspektörer mäta det och se om de kommer på olika siffror.

Här är hur man tar reda på verklig värdet på en villa i Frankrike.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Jag kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det första erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och insättningen, använda en SCI, insättningen, ångerfristen, vad man ska göra innan man lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfallgropar, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du ska veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.