Atajos
Los precios inmobiliarios de m² en Francia son una estafa
En Francia, cada vez que se vende una villa, la venta se publica en un sitio web oficial del gobierno (que a menudo se conoce como DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.
Se parece a esto:
Consejo: En DVF, haga clic en el cuadro de vista de satélite en la parte inferior izquierda para cambiar entre la vista catastral y una foto visual, para tener una mejor idea del tamaño de las villas.
Dicho claramente, el m² listados para villas vendidas es una broma, no hay base en la realidad.
Como los notarios cobran un % de comisión por cada venta, tienen una táctica deshonesta para hacer parecer los precios del m² mucho más altos de lo que realmente son y engañar a los compradores. Luego, los agentes usan estos datos falsos como justificación para precios de venta por encima del mercado, en un intento de hacer subir los precios de la vivienda. Esta información luego se difunde en muchos otros sitios web de bienes raíces.
Cómo manipulan los notarios los datos de m2
Dado que no existe una ley que lo prohíba, los notarios informan que los tamaños de m² son muchas, muchas veces más pequeños de lo que realmente es la villa. Por lo tanto, una villa que muestra 145 m² podría haber sido anunciada como 450 m² (ver ejemplos a continuación). Este es el por qué:
Es sólo 'la huella' en la tierra
Una excusa adicional para los m² incorrectos es la cara de que los m² que se muestran para las villas vendidas son solo se supone que es la 'huella m²'. escondido en sus preguntas frecuentes, el sitio web de DVF admite que los m² solo son legalmente no vinculantes estimados de la 'huella m²' de la casa (la cantidad de terreno que ocupa la casa) y dicen específicamente que es no el m² habitable y no no tener algún valor legal:
No existe obligación legal de medir los m² ni de ser exactos en DVF.
El principal problema es que la ley no exige un levantamiento adecuado de m², y los notarios no están obligados a informar los m² reales en DVF y, en consecuencia, los tamaños de m² 'estimados' autoinformados publicados en DVF son dramáticamente under-reported.
Inflan los precios de venta
DVF también muestra el precio de venta como el “vendedor neto” precios (que incluir impuesto y, en la Riviera francesa, dado que los vendedores pagan los honorarios de agencia con sus ganancias, estos incluyen los honorarios de agencia) para inflar los precios de venta. Luego utilizan este precio de venta inflado para hacer los promedios de m², lo que también es obviamente falso.
No incluyen villas que requieran renovación
Como dice Cédric Duplantier (que trabaja en el Ministerio de Finanzas de Francia, DGFIP, y que es moderador del sitio web de notarios del DVF) dicho, “Los contratos de venta de edificios para renovar no forman parte de los datos presentes en el DVF”. Lo que esto significa es que las villas que se venden como “que requieren renovación” no están incluidas en el DVF. Esto elimina muchas de las ventas a precios más bajos de las estadísticas de m² promedio y del mapa DVF, elevando aún más falsamente las estadísticas publicadas de 'm² promedio'.
Los promedios de precios de m² se basan en estos datos erróneos
Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.
De media, los m² reclamados en el sitio web del notario son entre 1/3 y 1/4 del tamaño real, lo que infla falsamente los precios medios de los m², lo que beneficia a notarios y agentes, a quienes se les paga a comisión.
Los precios medios por m² que se muestran en los sitios web son falsos: son mucho, mucho más altos de lo que realmente se venden las propiedades.
Ejemplos, con Prueba!
Hay infinitos ejemplos de esto, ya que más del 97% de las ventas de villas se indican con m² incorrectos. A continuación se muestran sólo algunos ejemplos para darle una idea de qué buscar. Manten eso en mente:
- Los permisos de planificación muestran sólo los m² "habitables", lo que deja mucho espacio en algunas casas (cualquier lugar con techos bajos, casas de invitados, armarios de almacenamiento, escaleras, etc.), por lo que la mayoría probablemente se anunciaron como incluso más grandes.
- El precio que figura en DVF es más alto que el precio de oferta real, ¡porque incluye impuestos!
Por eso decimos el m² “máximo” por el que se vendió, porque si incluyera el espacio no 'habitable' y eliminara los impuestos, ¡el precio del m² sería aún más bajo!
¡Esta enorme villa de súper lujo se vendió a 5.597 € por m², no a 21.568 € por m²!
Esta villa en Roquebrune Se vendió en perfecto estado y tiene acabados de primera línea, etc. con una vista increíble de Mónaco. Los notarios lo catalogaron como 204 m² (21.568 € /m²) cuando se vendió a un oligarca por 4,4 millones de euros en 2018 (impuestos y tasas incluidos). Pero al mirar el listado de alquiler (y plano de planta adjunto), puedes ver que en realidad es 786 m² (5.597 € /m², incluyendo impuesto).
¡Esta propiedad con 2 villas se vendió a 1.450 € el m², no a 28.500 € el m²!
Esta enorme propiedad en Beaulieu-sur-Mer salió a la venta por 18 millones de euros y, tras muchos años en el mercado, finalmente se vendió por 3,6 millones de euros.
Los notarios afirman que esta propiedad de 2 villas es solo 126 m² (28.500 € /m²), pero como se puede ver en Google Earth, esto es claramente falso. La lista original afirmaba que las villas tienen un tamaño combinado de 2470 m² (1.450 € /m², incluyendo impuesto).
¡Esta propiedad con 2 villas se vendió a 1.964 € por m², no a 16.041 € por m²!
Esta propiedad con dos villas en Tourrettes-sur-Loup fueron catalogadas como 120 m² (16.041 € /m²) y que se vendió por 1,9 millones de euros en 2018. Pero mirando el permisos de obra, puede ver que una de las casas tiene 680 m2 y, al mirar la lista de alquileres, encontramos que la otra tiene 300 m2 (sin incluir las áreas de los propietarios), lo que hace que el total de m2 para ambos sea un mínimo de 980 m² (1.964 € /m², incluyendo impuesto).
¡Esta villa se vendió a 4.644 € por m², no a 13.771 € por m²!
Esta villa en Villefranche-sur-Mer reclamos 228 m² (13.771 € /m²), pero en realidad es un mínimo de 676 m² (4.644 € /m², impuestos incluidos), como puede ver a través de los permisos de urbanismo.
Tampoco aumenten los m² después de reconstrucciones completas., a pesar de que los m² reales son de dominio público…
¡Esta villa se vendió a 1.751 € por m², no a 12.790 € por m²!
Esta villa en Eze fue reportado falsamente por notarios como 258 m² (12.790 € /m²). Pero, como puede ver al mirar el permisos de obra, la villa se amplió en 2018 de 334 m² al tamaño 'habitable' en el momento de la venta: 1884 m² (máximo 1.751 € /m², including tax).
¡Esta villa se vendió a 2100 € el m², no a 18 000 € el m²!
Esta villa en Eze está catalogado como siendo 165 m² (18.000 € /m²), pero mirando los permisos de urbanismo, se puede ver que en realidad eran 400 m², pero que agregaron una extensión de 1029 m² a principios de 2020, siendo 1429 m² cuando se vendió en 2021, sin incluir la casa de invitados de unos 200 m², haciendo el total por lo menos 1629 m² (mínimo 2.100 € /m², incluyendo impuesto).
¡Esta nueva villa frente al mar se vendió a 3.530 € por m², no a 10.042 € por m²!
Esta nueva villa en la punta de Cabo Martín está catalogado como siendo 239 m² (10.042 € /m²) y habiéndose vendido por 2,4 millones de euros en 2020. Pero mirando el permisos de obra, se puede ver que en realidad es 680 m² 'habitable' (3.530 € /m², impuestos incluidos) y se reconstruyó por completo como nuevo en 2019.
Como nota al margen, el número informado de habitaciones tampoco es (obviamente) exacto.
Como Consultar los M2 de Villas
Puede hacer su propia verificación mirando hacia atrás en las villas que ha visitado. Guarde la dirección y el listado de ventas y compárelos con FVD y permisos de obra.
Otra forma de ver esto es revisar las casas de los vecinos y comparar el tamaño con una lista donde se indica el tamaño.
Aquí hay un ejemplo... Esta es una villa que está actualmente a la venta en Eze:
Al comprobar el sitio web del gobierno DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue hecha por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su huella y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡Recientemente se vendió por 930 500 €!
Como se puede ver, este es otro ejemplo de cómo los notarios subestiman dramáticamente los m² inflar falsamente el precio medio del m². El sitio web de notaires enumera la villa vendida (del vecino) como 125 m², sin embargo, la lista de la agencia para la villa establece su tamaño como 379 m² (el agente nos dijo que esto es todo m² sobre el suelo y lo verificó).
Por qué esto es un problema tan grande
A pesar de que el m² está claramente informado incorrectamente y no refleja el tamaño real de las villas que se han vendido, estos datos falsos se utilizan para estadísticas de precios nacionales y sitios web que afirman conocer el precio promedio por m².
Pero es literalmente imposible para saber si los precios están subiendo o bajando, o el m² promedio, ya que los notarios pueden (¡y lo hacen!) manipular esos datos basándose en hacer que los m² de las casas sean artificialmente más pequeños (para fingir que los precios están subiendo).
Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.
Conocer esta realidad del mercado es fundamental si se quiere comprar su villa por un precio cercano a lo que puede vender esto para.Agentes: manipulación del mercado
Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios 5 veces o más por encima del valor de mercado, para realizar una venta a un precio superior al que se ha vendido por cualquier otra villa en esa zona. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la mercado del arte.
Lo hacen para poder señalar esa venta en un intento de justificar sus precios de venta muy por encima de los del mercado, y para poder manipular los precios medios publicados por m². Si bien son propietarios, lo alquilan.
Pongamos un ejemplo: la venta de villa más cara con diferencia en Eze se encuentra en el 772 de la Avenue de la Marne. Un poco de investigación y lo verás prestigio (una agencia inmobiliaria) lo compró. Hacen todo lo posible para disfrazar este hecho y venden propiedades entre agencias, comprando a amigos desarrolladores para recuperar el dinero, etc. Investiga y encontrarás un ejemplo como este en casi todas las ciudades.
Más mentiras descaradas...
Además de todo esto, y sumando a la confusión sobre el precio de los m², los agentes mienten rutinariamente sobre el tamaño de los m² de las villas, y hacen que los inspectores también mientan. No es inusual que los listados afirmen que una villa es de 100 a 200 m² más grande de lo que realmente es. La única forma de saber los m² reales es que los mida su propio inspector independiente. Mejor aún, haga que dos inspectores lo midan y vean si obtienen números diferentes.
Aquí está como averiguar el real valor de una villa en Francia.
¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!
Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.
Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.
Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.
Nuestro guía de estafas y secretos includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.
Nuestro guía para agentes inmobiliarios includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).
Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.
Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.
Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.
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Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.
Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.
