Frankreich m² Real Estate Pricing ist ein Betrug

In Frankreich wird bei jedem Verkauf einer Villa der Verkauf auf einer Website veröffentlicht offizielle Regierungswebsite (oft als DVF bezeichnet). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Es sieht aus wie das:

Tipp: Klicken Sie auf DVF auf das Satellitenansichtsquadrat unten links, um zwischen der Katasteransicht und einem visuellen Foto zu wechseln und so einen besseren Eindruck von der Größe der Villen zu bekommen.

Klar gesagt, die m² für verkaufte Villen aufgeführt ist ein Witz – es gibt keine Grundlage für die Realität.

Da die Notare bei jedem Verkauf eine prozentuale Provision erheben, verfolgen sie eine unehrliche Taktik, um die m²-Preise in den Vordergrund zu rücken viel höher, als sie tatsächlich sind, und führen die Käufer in die Irre. Makler nutzen diese falschen Daten dann als Rechtfertigung für über dem Marktpreis liegende Angebotspreise, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Diese Informationen werden dann auf vielen anderen Immobilien-Websites verbreitet.

How the Notaires Manipulate m2 Data

Da es kein Gesetz dagegen gibt, melden Notare m²-Größen, die um ein Vielfaches kleiner sind, als die Villa tatsächlich ist. Daher könnte eine Villa mit einer Fläche von 145 m² auch mit einer Fläche von 450 m² beworben worden sein (siehe Beispiele unten). Hier ist der Grund:

It’s only ‘the footprint’ on the land

Eine weitere Entschuldigung für die falsche m² ist das Gesicht, das die m², die für verkaufte Villen angezeigt werden, sind nur soll der 'm² Footprint' sein. Versteckt darin ihre FAQ, die DVF-Website gibt das zu die m² sind nur unverbindlich Schätzungen der 'm²-Grundfläche' des Hauses (die Menge an Land, die das Haus einnimmt) und Sie sagen ausdrücklich, dass es so ist nicht die bewohnbare m² und tut nicht irgendeine rechtliche Bedeutung haben:

There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

Das Hauptproblem besteht darin, dass eine ordnungsgemäße m²-Vermessung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist und Notare nicht verpflichtet sind, die tatsächlichen m²-Werte auf DVF anzugeben, und dies gilt auch für die selbst gemeldeten, „geschätzten“ m²-Größen, die auf DVF veröffentlicht werden dramatisch under-reported.

They Inflate the Sold Prices

DVF zeigt auch den Verkaufspreis als an „Nettoverkäufer“ Preise (welche enthalten Steuern und an der Côte d’Azur, da die Verkäufer die Vermittlungsgebühren aus ihren Gewinnen zahlen, darunter auch die Vermittlungsgebühren), um die Verkaufspreise zu erhöhen. Anschließend verwenden sie diesen überhöhten Verkaufspreis, um die m²-Durchschnittswerte zu ermitteln, was ebenfalls offensichtlich falsch ist.

They Don’t Include Villas That Require Renovation

As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) said, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

M² price averages are based on this flawed data

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

Im Durchschnitt beträgt die auf der Website des Notars angegebene m² 1/3 bis 1/4 der tatsächlichen Größe, die die m²-Durchschnittspreise fälschlicherweise überhöht, was Notaren und Maklern zugutekommt, die auf Provisionsbasis bezahlt werden.

Die auf Websites angezeigten durchschnittlichen m²-Preise sind gefälscht – sie sind viel, viel höher, als die Immobilien wirklich verkaufen.

Beispiele, mit Beweis!

Dafür gibt es unzählige Beispiele, da mehr als 97 % der Villenverkäufe mit falschen m² gelistet sind. Im Folgenden finden Sie nur einige Beispiele, um Ihnen einen Eindruck davon zu vermitteln, worauf Sie achten sollten. Denk daran, dass:

• In den Baugenehmigungen ist nur der „wohnbare“ m² angegeben, wodurch in einigen Häusern (überall mit niedrigen Decken, Gästehäusern, Lagerschränken, Treppen usw.) viel Platz verbleibt, sodass die meisten wahrscheinlich als noch größer beworben wurden!
• Der auf DVF angegebene Preis ist höher als der tatsächliche Angebotspreis, da darin Steuern enthalten sind!

Deshalb sagen wir „maximal“ m², für den es verkauft wurde, weil Würde man die nicht „bewohnbare“ Fläche einbeziehen und die Steuern weglassen, wäre der m²-Preis sogar noch niedriger!

Auch nach Komplettumbauten erhöhen sie die m² nicht, obwohl die realen m² öffentlicher Rekord sind…

Als Anmerkung, Auch die angegebene Zimmeranzahl ist (offensichtlich) nicht korrekt.

So überprüfen Sie den M2 von Villen

Sie können Ihre eigene Überprüfung durchführen, indem Sie einen Blick auf die Villen werfen, die Sie besucht haben. Speichern Sie die Adresse und den Verkaufseintrag und vergleichen Sie mit DVF und Baugenehmigungen.

Eine andere Möglichkeit, dies zu sehen, besteht darin, die Häuser der Nachbarn zu überprüfen und die Größe mit einer Auflistung zu vergleichen, in der die Größe aufgeführt ist.

Hier ist ein Beispiel… Dies ist eine Villa, die derzeit in Eze zum Verkauf steht:

Bei der Prüfung Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir sehen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Entwickler gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Böden, wie sie über Google Earth zu sehen sind); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!

Warum dies ein solches Problem ist

Trotz der Tatsache, dass die Quadratmeterzahl eindeutig falsch angegeben ist und nicht die tatsächliche Größe der verkauften Villen widerspiegelt, Diese falschen Daten werden für nationale Preisstatistiken und Websites verwendet, die behaupten, den Durchschnittspreis pro m² zu kennen.

Aber es ist im wahrsten Sinne des Wortes unmöglich um zu wissen, ob die Preise steigen oder fallen, oder um die durchschnittliche Quadratmeterzahl, da Notare diese Daten manipulieren können (und tun!), indem sie die Quadratmeterzahl von Häusern künstlich verkleinern (um so zu tun, als würden die Preise steigen).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Wenn Sie wollen, ist es wichtig, diese Realität des Marktes zu kennen kaufen Ihre Villa zu einem Preis, der nahe an dem liegt, was Sie können verkaufen es für.

Agenten: Marktmanipulation

Immobilienagenturen manipulieren den Markt auch, indem sie Immobilien zu Preisen kaufen, die das Fünffache oder mehr über dem Marktwert liegen, um sie zu einem Preis zu verkaufen, der höher ist als der Preis, zu dem jede andere Villa in dieser Gegend verkauft wurde. Dabei handelt es sich um die gleiche Marktmanipulationstaktik, die auch in anderen auf Luxusgüter ausgerichteten Branchen wie z Kunstmarkt.

Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren. Während sie es besitzen, vermieten sie es.

Hier ein Beispiel: Der mit Abstand teuerste Verkauf einer Villa in Eze findet in der Avenue de la Marne 772 statt. Wenn Sie ein wenig graben, werden Sie es sehen Prestigimo (eine Immobilienagentur) hat es gekauft. Sie tun ihr Bestes, um diese Tatsache zu verschleiern, und verkaufen Immobilien zwischen Agenturen, kaufen bei befreundeten Bauträgern, um Geld zurückzubekommen usw. Schauen Sie sich um und Sie werden in fast jeder Stadt ein Beispiel wie dieses finden.

Weitere glatte Lügen…

Darüber hinaus lügen Makler regelmäßig über die m²-Größe von Villen und lassen die Inspektoren ebenfalls lügen, was die Verwirrung rund um die m²-Preise noch verstärkt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass in Inseraten angegeben wird, dass eine Villa 100 bis 200 m² größer ist, als sie tatsächlich ist. Die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen m²-Wert zu ermitteln, besteht darin, ihn von Ihrem eigenen, unabhängigen Gutachter messen zu lassen. Besser noch: Lassen Sie es von zwei Inspektoren messen und prüfen Sie, ob sie zu unterschiedlichen Zahlen kommen.

hier ist wie man das herausfindet echt Wert einer Villa in Frankreich.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

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