Frankrijk m² Vastgoedprijzen zijn oplichterij

In Frankrijk wordt elke keer dat een villa wordt verkocht, de verkoop gepubliceerd op een website officiële overheidswebsite (vaak DVF genoemd). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Het ziet er zo uit:

Tip: Klik op DVF op het satellietweergavevierkant linksonder om te schakelen tussen de kadastrale weergave en een visuele foto, om een ​​beter beeld te krijgen van de grootte van de villa's.

Duidelijk gezegd: de m² vermeld voor verkochte villa's is een grap – er is geen basis op de werkelijkheid.

Omdat de notarissen een commissie van % op elke verkoop verdienen, hanteren ze een oneerlijke tactiek om de m²-prijzen veel hoger zijn dan ze in werkelijkheid zijn, en kopers misleiden. Agenten gebruiken deze valse gegevens vervolgens als rechtvaardiging voor vraagprijzen die boven de markt liggen, in een poging de huizenprijzen omhoog te duwen. Deze informatie wordt vervolgens verspreid op vele andere vastgoedwebsites.

Hoe de notarissen m2-gegevens manipuleren

Omdat er geen wet tegen is, rapporteren notarissen m²-groottes die vele, vele malen kleiner zijn dan de villa in werkelijkheid is. Daarom zou een villa met een oppervlakte van 145 m² geadverteerd kunnen zijn als 450 m² (zie onderstaande voorbeelden). Dit is waarom:

Het is slechts 'de voetafdruk' op het land

Een verdere verontschuldiging voor de onjuiste m² is het gezicht dat de weergegeven m² voor verkochte villa's heeft alleen zou de 'm² footprint' moeten zijn. Verborgen hun veelgestelde vragen, geeft de DVF-website toe de m² zijn slechts niet juridisch bindend schattingen van de 'm² footprint' van de woning (de hoeveelheid grond die het huis in beslag neemt) en ze zeggen specifiek dat het zo is niet de bewoonbare m² en wel niet enige juridische waarde hebben:

Er is geen wettelijke verplichting om de m² te meten of om nauwkeurig te zijn in DVF

Het grootste probleem is dat een goede m²-inventarisatie niet vereist is door de wet, en notarissen niet verplicht zijn om de werkelijke m² op DVF te rapporteren, en bijgevolg zijn de zelfgerapporteerde, 'geschatte' m²-groottes gepubliceerd op DVF dramatisch under-reported.

Ze blazen de verkoopprijzen op

DVF geeft ook de verkoopprijs weer als de “nettoverkoper” prijzen (welke erbij betrekken belasting en, aan de Franse Rivièra, aangezien de verkopers de bemiddelingskosten uit hun winst betalen (inclusief bemiddelingskosten) om de verkoopprijzen op te drijven. Vervolgens gebruiken ze deze opgeblazen verkoopprijs om de m²-gemiddelden te bepalen, wat ook duidelijk onjuist is.

Ze omvatten geen villa's die renovatie vereisen

Zoals Cédric Duplantier (die werkt bij het Franse Ministerie van Financiën, DGFIP, en moderator is op de DVF-notaireswebsite) gezegd, “Contracten voor de verkoop van te renoveren gebouwen maken geen deel uit van de gegevens in DVF.” Wat dit betekent is dat villa's die worden verkocht als “renovatie vereisend” niet zijn opgenomen in de DVF. Dit elimineert veel van de goedkopere verkopen uit de gemiddelde m²-statistieken en uit de DVF-kaart, waardoor de gepubliceerde 'gemiddelde m²'-statistieken nog verder worden verhoogd.

De M²-prijsgemiddelden zijn gebaseerd op deze gebrekkige gegevens

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

Gemiddeld bedraagt ​​de op de website van de notaris geclaimde m² 1/3 tot 1/4 van de werkelijke grootte, waardoor de gemiddelde m²-prijzen ten onrechte worden verhoogd, wat ten goede komt aan notarissen en makelaars, die op commissie worden betaald.

De m²-prijsgemiddelden die op websites worden weergegeven, zijn nep: ze zijn veel, veel hoger dan waarvoor eigendommen in werkelijkheid worden verkocht.

Voorbeelden, met bewijs!

Er zijn eindeloze voorbeelden hiervan, aangezien meer dan 97% van de villaverkopen wordt vermeld met onjuiste m². Hieronder vindt u slechts enkele voorbeelden om u een idee te geven waar u op moet letten. Houd er rekening mee dat:

• De bouwvergunningen tonen alleen de 'bewoonbare' m², waardoor er in sommige huizen veel ruimte overblijft (overal met lage plafonds, gastenverblijven, opbergkasten, trappen, enz.), dus de meeste werden waarschijnlijk geadverteerd als nog groter!
• De op DVF vermelde prijs is hoger dan de werkelijke aanbiedingsprijs, omdat deze inclusief belastingen is!

Daarom zeggen we de “maximale” m² waarvoor het verkocht is, omdat als je de niet-'bewoonbare' ruimte erbij zou betrekken en de belastingen zou weglaten, zou de m²-prijs nog lager zijn!

Ook verhogen ze de m² niet na volledige verbouwingen, ondanks dat de echte m² openbaar is...

Als een kanttekening, het gerapporteerde aantal kamers is ook (uiteraard) niet accuraat.

Hoe u de M2 ​​van villa's kunt controleren

U kunt uw eigen controle uitvoeren door terug te kijken naar de villa's die u heeft bezocht. Sla het adres en de verkooplijst op en vergelijk ermee DVF en bouwvergunningen.

Een andere manier om dit te zien is door de huizen van de buren te bekijken en de grootte te vergelijken met een advertentie waar de grootte wordt vermeld.

Hier is een voorbeeld… Dit is een villa die momenteel te koop staat in Eze:

Bij controle de website van de DVF-overheid en Google Earth kunnen we zien dat de villa van de buurman waarschijnlijk door dezelfde ontwikkelaar is gemaakt en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (gebaseerd op de voetafdruk en vloeren, zoals te zien via Google Earth); onlangs verkocht voor €930.500!

Waarom dit zo'n probleem is

Ondanks het feit dat de m² duidelijk onjuist wordt gerapporteerd en niet de werkelijke grootte van de verkochte villa's weergeeft, deze valse gegevens worden gebruikt voor nationale prijsstatistieken en websites die beweren de gemiddelde prijs per m² te kennen.

Maar het is letterlijk onmogelijk om te weten of de prijzen stijgen of dalen, of de gemiddelde m², aangezien notarissen die gegevens kunnen (en doen!) manipuleren op basis van het kunstmatig verkleinen van de m² woninggrootte (om te doen alsof de prijzen stijgen).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Het kennen van deze realiteit van de markt is essentieel als je dat wilt kopen uw villa voor een prijs die dicht bij wat u kunt bieden verkopen het voor.

Agenten: marktmanipulatie

Makelaars manipuleren ook de markt door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een ​​verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Dit is dezelfde marktmanipulatietactiek die wordt gebruikt in andere op luxe gerichte industrieën, zoals de kunst markt.

Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren. Terwijl ze het bezitten, verhuren ze het.

Hier is een voorbeeld: Veruit de duurste verkoop van een villa in Eze vindt plaats op Avenue de la Marne 772. Een beetje graven en je zult het zien Prestigieus (een makelaarskantoor) heeft het gekocht. Ze doen hun best om dit feit te verhullen, verkopen eigendommen tussen agentschappen, kopen van vrienden van ontwikkelaars om geld terug te krijgen, enz. Zoek rond en je zult in bijna elke stad een voorbeeld als dit vinden.

Nog meer flagrante leugens...

Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, wat de verwarring rond de m²-prijs nog vergroot, en ze laten inspecteurs ook liegen. Het is niet ongebruikelijk dat advertenties beweren dat een villa 100 tot 200 m² groter is dan deze in werkelijkheid is. De enige manier om de werkelijke m² te weten te komen, is door uw eigen, onafhankelijke inspecteur deze te laten meten. Beter nog, laat twee inspecteurs het meten en kijken of ze met verschillende cijfers komen.

Hier is hoe je erachter kunt komen echt waarde van een villa In Frankrijk.

Een villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Onze gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Onze gids voor onroerendgoedvermeldingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

Onze gids voor oplichting en geheimen includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Onze gids voor makelaars includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Onze gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt inschatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en enquêtes, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, privacy- en ruimtekwesties, problemen in de buurt, wat u Ik zal daadwerkelijk eigenaar zijn van illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

Onze gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijke kosten, problemen met het kopen van een 'onlangs gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen van geld, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, de aanbetaling, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

Onze gids voor na je aankoop omvat: valkuilen bij verzekeringen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.