Encontrar vilas para venda

Os anúncios de imóveis na França não são iguais aos dos Estados Unidos (onde você pode pesquisar todo propriedade que está à venda – e todos os preços de venda anteriores – em um sistema MLS que todo agente usa), ou no Canadá e no Reino Unido (onde os vendedores avaliam suas propriedades próximo ao valor de mercado). Na Riviera Francesa, os preços são muitas vezes irrealistas e é difícil encontrar bons anúncios ou moradias a preços razoáveis para venda. Isto se deve a uma série de razões….

Anúncios imobiliários em França

Você pode achar isso chocante, mas apenas 58% de todas as vendas de vilas são feitas por meio de agentes imobiliários, e muitos deles são vendidos “fora do mercado” aos seus clientes (ou desenvolvedores, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

O restante é feito por meio de leilões, diretamente por meio de notários (4% das vendas), ou por meio de vendas privadas por meio de jornais locais, mídias sociais, sites de classificados ou imprensa especializada em propriedades (listadas pelo proprietário). Isso ocorre porque os corretores imobiliários cobram entre 4% e 10%, e muitos proprietários preferem tentar vender de outra forma, só negociando com os corretores se não conseguirem encontrar um comprador por conta própria.

Assim que um agente o obtiver, ele primeiro tentará oferecê-lo “fora do mercado” a seus clientes e outros agentes com quem tenha parceria. Se nenhum deles conseguir encontrar um comprador interessado, é aí que começam a pagar para anunciá-lo. Eles adiam a publicação da listagem pelo maior tempo possível porque a publicidade pública dela convida à concorrência de outras agências (outros agentes a encontram no Google Earth e abordam o vendedor, então eles vão ganham a comissão se eles venderem). Então, normalmente, se uma villa não foi vendida até o momento em que é anunciada publicamente, é porque está superfaturada ou tem problemas. Saiba por que tantas vilas são superfaturadas.

Em resumo, as vilas da Riviera Francesa passam por três mercados — privado, fora do mercado e listado publicamente:

Mercado 1: O Mercado Privado. Primeiro, os vendedores tentam vender sem usar um agente. Sobre metade de todas as villas são vendidas de forma privada, without being listed with an agent.

Mercado 2: Fora do mercado. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Mercado 3: Listado publicamente. Se ninguém quiser comprar a villa, os agentes listam-na publicamente na Internet. Essas vilas geralmente ficam no mercado por muitos anos e não são vendidas a menos que o proprietário reduza drasticamente o preço.

Quase todas as vilas listadas publicamente são aquelas que apresentam problemas e são superfaturadas.

Certifique-se de ler sobre agentes imobiliários na França antes de trabalhar com eles.

Encontrar vilas para venda

Embora não exista um único site que tenha todos nas listagens divulgadas publicamente, existem vários sites que agregam, o melhor é Le Site Immo (que mostra quando o anúncio foi publicado, o preço do m² e o preço cai). Outros são: Le Fígaro, hectares verdes, e Super immo. Todos eles permitem que você se inscreva para receber alertas de novos anúncios por e-mail. Como você verá se observar os alertas por um tempo (até anos), as mesmas casas continuam sendo listadas repetidamente.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Outra coisa a ter em conta é que alguns agentes se recusam a trabalhar com outros agentes (por vários motivos), fazendo com que o agente com quem você está trabalhando lhe diga que uma propriedade foi vendida, mas não foi, portanto, verifique novamente com outro agente (ou, mais tarde, em DVF). Além disso, muitos negócios fracassam – uma propriedade com uma oferta está longe de ser um negócio fechado e pode muito bem acabar de volta ao mercado.

Você pode encontrar listagens de vilas que os proprietários estão tentando vender diretamente (“vendas privadas”) pesquisando em grupos do Facebook e em sites de listagem como Moeda Le Bon, PAP e ImmoGo.

Na Riviera Francesa, o vendedor paga os honorários do agente, mas esses honorários estão incluídos no preço, portanto, se você comprar diretamente, poderá negociar um preço mais baixo.

Existe um site interessante chamado Castorus, que tenta rastrear quais anúncios de imóveis alteraram o preço e há quanto tempo o anúncio está online. Isso lhe dará uma noção do mínimo há quanto tempo uma listagem está online e se o preço mudou nos sites que eles rastreiam.

Lendo listagens de imóveis

As listagens normalmente indicam o número de m² e peças (quartos) que uma moradia tem, mas estes números são por vezes inflacionados/imprecisos. Frequentemente, vemos o m² de uma villa inflacionado de 50% a 100%, e às vezes até 200%! Em teoria isso não é permitido, mas na realidade Agentes não são punidos por propaganda enganosa na França.

Cada divisão principal, não incluindo as casas de banho, arrumos ou cozinha, é considerada uma 'peça'. Portanto, um apartamento de 3 peças geralmente é um apartamento de 2 quartos. Cuidado porque alguns agentes enganam um pouco isso chamando um apartamento de 2 quartos com uma sala de estar extra grande de 4 peças, por isso é importante verificar novamente. Uma 'salle de séjour' ou 'salão' é o que os americanos chamam de 'sala de estar'. Alguns agentes imobiliários listam quartos como quartos, mesmo que não sejam what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

O tempo é importante

Dado que apenas 62% das villas na Riviera Francesa são residências primárias, isso torna a primavera e o verão menos ideais para encontrar uma villa para comprar, já que muitos proprietários alugaram as suas villas durante o verão. Há mais opções no outono, após a temporada de aluguel para férias de verão. No inverno, os proprietários cujas vilas ainda estão no mercado poderão ser mais flexíveis nos preços.

Leilões e execuções hipotecárias

Leilões e execuções hipotecárias podem (ou não) proporcionar uma oportunidade de barganha na França. Normalmente, um leilão é escolhido para efetuar uma venda rápida – talvez por causa de divórcio, herança ou para liquidar dívidas. Você pode descobrir se há algum leilão ou execução hipotecária à venda na área desejada, verificando o Site de notários e Kadran.

As propriedades em leilão terão normalmente uma reserva muito inferior ao preço de mercado e todos os aspirantes a licitantes terão de pagar um depósito adiantado – que pode variar entre 5% e 20% – se não ganhar a licitação, o seu dinheiro será devolvida. As taxas adicionais somam cerca de 10% extras e podem incluir despesas judiciais, honorários advocatícios, taxas de publicação e muito mais – é importante verificar com antecedência quais são as suas obrigações. Aqui está mais um pouco informações sobre leilões de propriedades franceses.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para golpes e segredos includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes lhe dirão, como funcionam as agências imobiliárias, os agentes de compradores e os localizadores de propriedades, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.