O preço de imóveis em m² na França é uma farsa

Em França, sempre que uma villa é vendida, a venda é publicada num site oficial do governo (geralmente chamado de DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Se parece com isso:

Dica: No DVF, clique no quadrado de visualização de satélite no canto inferior esquerdo para alternar entre a visualização cadastral e uma foto visual, para ter uma melhor noção do tamanho das moradias.

Dito claramente, o m² listados para moradias vendidas é uma piada – não há base na realidade.

Como os notários ganham % de comissão sobre cada venda, eles têm uma tática desonesta para fazer com que os preços do m² pareçam muito maiores do que realmente são e enganam os compradores. Os agentes utilizam então estes dados falsos como justificação para preços acima do mercado, numa tentativa de fazer subir os preços da habitação. Essas informações são então divulgadas em muitos outros sites imobiliários.

Como os notários manipulam dados m2

Como não existe lei contra isso, os notários relatam tamanhos de m² que são muitas, muitas vezes menores do que a villa realmente é. Portanto, uma villa com 145 m² poderia ter sido anunciada como 450 m² (ver exemplos abaixo). Aqui está o porquê:

É apenas 'a pegada' na terra

Desculpando ainda mais o m² incorreto está o fato de que o m² exibido para moradias vendidas é apenas deveria ser a 'pegada m²'. Escondido em suas perguntas frequentes, o site DVF admite que os m² não são juridicamente vinculativos estimativas da 'pegada m²' da casa (a quantidade de terreno que a casa ocupa) e eles dizem especificamente que é não o m² habitável e faz não tem qualquer valor jurídico:

Não há obrigação legal de medir o m² ou de ser preciso em DVF

O principal problema é que um levantamento adequado do m² não é exigido por lei e os notários não são obrigados a relatar o m² real no DVF e, consequentemente, os tamanhos de m² "estimados" e auto-relatados publicados no DVF são dramaticamente under-reported.

Eles inflacionam os preços vendidos

DVF também exibe o preço vendido como o “vendedor líquido” preços (que incluir imposto e, na Riviera Francesa, uma vez que os vendedores pagam as taxas de agência a partir dos seus lucros, inclui taxas de agência) para inflacionar os preços vendidos. Eles então usam esse preço de venda inflacionado para fazer as médias de m², o que também é obviamente falso.

Eles não incluem vilas que necessitam de reforma

Como Cédric Duplantier (que trabalha no Ministério das Finanças da França, DGFIP, e que é moderador do site de notários DVF) disse, “Os contratos de venda de edifícios a reformar não fazem parte dos dados presentes no DVF.” O que isto significa é que as moradias vendidas como “a necessitar de renovação” não estão incluídas no DVF. Isto elimina muitas das vendas a preços mais baixos das estatísticas de m² médio e do mapa DVF, aumentando ainda mais falsamente as estatísticas publicadas de “m² médio”.

As médias de preços em M² baseiam-se nestes dados falhos

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

Em média, o m² reivindicado no site do cartório é de 1/3 a 1/4 do tamanho real, que inflaciona falsamente os preços médios do m², o que beneficia notários e agentes, que são pagos em comissão.

As médias de preços por m² exibidas nos sites são falsas – são muito, muito mais altas do que as propriedades realmente vendem.

Exemplos, com Prova!

Existem inúmeros exemplos disto, já que mais de 97% das vendas de moradias estão listadas com m² incorretos. Abaixo estão apenas alguns exemplos para lhe dar uma ideia do que procurar. Tenha em mente que:

• As licenças de planeamento mostram apenas os m² 'habitáveis', o que deixa muito espaço em algumas casas (qualquer lugar com tectos baixos, casas de hóspedes, armários de arrumação, escadas, etc.), pelo que a maioria foi provavelmente anunciada como sendo ainda maior!
• O preço listado no DVF é superior ao preço real de oferta, pois inclui impostos!

Por isso dizemos o m² “máximo” pelo qual foi vendido, porque se você incluísse o espaço não ‘habitável’ e retirasse os impostos, o preço do m² seria ainda menor!

Também não aumentam o m² após reconstruções completas, apesar do m² real ser de registro público…

Como uma nota rodapé, o número relatado de quartos também (obviamente) não é preciso.

Como Verificar o M2 das Moradias

Você pode fazer sua própria verificação olhando as vilas que visitou. Salve o endereço e a listagem de vendas e compare com DVF e permissões de planejamento.

Outra forma de ver isso é conferir as casas dos vizinhos e comparar o tamanho com uma listagem onde o tamanho está listado.

Aqui está um exemplo… Esta é uma villa que está atualmente à venda em Eze:

Ao verificar o site do governo DVF e Google Earth, podemos ver que a vila do vizinho provavelmente foi feita pelo mesmo desenvolvedor e tem o mesmo estilo e aproximadamente o mesmo tamanho (com base na área ocupada e nos pisos, conforme visto no Google Earth); foi recentemente vendido por 930.500€!

Por que isso é um problema

Apesar de o m² ser claramente informado de forma incorreta e não refletir o tamanho real das moradias que foram vendidas, esses dados falsos estão sendo usados para estatísticas de preços nacionais e sites que afirmam conhecer o preço médio por m².

Mas é literalmente impossível para saber se os preços estão subindo ou descendo, ou o m² médio, já que os notários podem (e fazem!) manipular esses dados com base na redução artificial do tamanho das casas em m² (para fingir que os preços estão subindo).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Conhecer esta realidade do mercado é essencial se você deseja comprar a sua moradia por um preço próximo do que pode vender isso para.

Agentes: Manipulação de Mercado

As agências imobiliárias também manipulam o mercado, comprando propriedades a preços 5x ou mais acima do valor de mercado, para fazer uma venda a um preço superior ao de qualquer outra villa vendida naquela área. Esta é a mesma tática de manipulação de mercado usada em outras indústrias focadas no luxo, como a mercado de arte.

Eles fazem isso para que possam apontar aquela venda na tentativa de justificar os preços solicitados muito acima do mercado e para que possam manipular os preços médios do m² divulgados. Embora sejam donos, eles alugam.

Aqui está um exemplo: De longe, a venda de uma villa com o preço mais alto em Eze é na Avenue de la Marne, 772. Um pouco de escavação e você verá isso Prestígio (uma agência imobiliária) comprou. Eles fazem o possível para disfarçar esse fato e vendem propriedades entre agências, comprando de amigos desenvolvedores para receber dinheiro de volta, etc. Pesquise e você encontrará um exemplo como este em quase todas as cidades.

Mais mentiras descaradas…

Além de tudo isto, e aumentando a confusão em torno dos preços por m², os agentes mentem rotineiramente sobre o tamanho das moradias em m² e fazem com que os inspetores também mintam. Não é incomum que os anúncios afirmem que uma villa é 100 a 200 m² maior do que realmente é. A única maneira de saber o m² real é fazer com que seu próprio inspetor independente o meça. Melhor ainda, peça a dois inspetores que meçam e vejam se eles chegam a números diferentes.

Aqui está como descobrir o real valor de uma moradia na França.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

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Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

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