Golpes e segredos imobiliários

A Riviera Francesa é um mercado imobiliário muito peculiar. Muitas pessoas são enganadas porque não conhecem os segredos deste negócio. Bem, somos os denunciantes aqui para mostrar o que você deve procurar.

Muito parecido qualquer indústria onde os incentivos monetários não estão alinhados com o incentivo de ser honesto com o comprador, este tipo de sistema obriga os agentes/notários/desenvolvedores a zelar pelos seus próprios interesses financeiros OU a serem honestos com os compradores. Não é surpreendente, então, que eles priorizem ganhar mais dinheiro em vez de serem transparentes com os compradores. Não é que sejam pessoas más (também têm famílias para alimentar); o problema reside no fato de que o sistema é configurado de uma forma que incentiva o mau comportamento. Quanto mais você paga a mais, mais lucro eles obtêm.

Segredos do vendedor

Muitas vilas estão listadas para venda por proprietários que não se importam se sua vila será vendida. Alguns não quero sua vila para vender! Aqui está o porquê:

Segredo do vendedor nº 1: evasão fiscal legal

Devido a uma absolutamente estúpida lacuna fiscal, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Isto aplica-se a residências não primárias, que a Riviera Francesa tem em abundância (quase 40% das moradias aqui enquadram-se nesta categoria). As agências abraçam este fenómeno porque podem apontar estas listagens como um (falso) indicador da situação do mercado.

Segredo do vendedor nº 2: ir pescar, para um otário!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Estas vilas superfaturadas geralmente ficam no mercado e não são vendidas porque estão listadas a preços rígidos e ridículos com proprietários que não levam a sério a venda. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Segredos do notário

Em França, os notários são advogados que processam todos real estate transactions.

Segredo Notaire nº 1: Dados de m² incorretos

Há tanto a dizer sobre isso, que fizemos um separado oriente tudo sobre preço médio por m² e como o m² listado no DVF é, na verdade, uma completa farsa destinada a enganar os compradores. Vale a pena ler – confie em nós.

Segredo Notaire #2: O Segredo do Contrato

Um 'vice-caché' é um defeito oculto ou latente num imóvel. A proteção dos compradores está consagrada no artigo 1.641 do Código Civil. O vendedor é obrigado a divulgar todas as informações importantes sobre o imóvel que possam afetar a decisão do comprador ou o preço que pagou pelo imóvel. Se não o fizerem, então é possível que um tribunal ofereça uma solução, tal como uma redução de preço ou a anulação da venda (razão pela qual os notários não querem que você saiba disto, uma vez que perdem o seu comissão se houver anulação).

Não é de surpreender que os notários às vezes procurem limitar o uso da proteção do 'vice-caché' adicionando uma cláusula de exclusão no contrato de venda que limita os direitos do comprador, uma vez que encontrem um sério problema oculto com a villa. Nosso conselho a todos os compradores é que insistam na retirada desta cláusula do contrato de venda. O vendedor pode muito bem se opor a que você faça isso, mas se o fizer, seus motivos precisam ser questionados. Você deveria estar muito hesitante em aceitar comprar 'en l'état' (como visto), a menos que você entenda perfeitamente o que está comprando.

Segredos do agente imobiliário

Os corretores imobiliários da Riviera Francesa são um grupo extremamente competitivo. Existem milhares de agentes brigando por um número comparativamente pequeno de listagens, lutando para pagar o aluguel em muito poucas vendas. Em suma, é uma receita para todo tipo de mau comportamento.

Segredo do agente nº 1: propriedades listadas publicamente são o fundo do poço

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Segredo do agente nº 2: 'Novo no mercado'? Okay, certo!

Os e-mails com listagens de imóveis costumam dizer “nova listagem” ou “nova no mercado” quando a villa já está à venda há muitos meses ou anos. Não preste atenção quando o agente disser que é uma listagem “nova”. Em vez disso, dê uma olhada na data do diagnóstico.

Segredo do agente nº 3: há muitos agentes estrangeiros e não licenciados

Alguns agentes estrangeiros ou não licenciados alegarão ser o 'agente de listagem' ou 'agente exclusivo', mas na verdade não são, e podem surpreendê-lo com uma exigência de taxas extras no final (que você não tem obrigação de pagar!) ou ocultar taxas no preço listado. Por esta razão, evite agentes e serviços globais / do Reino Unido / não locais, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Segredo do agente nº 4: consegui Realmente Vender? Provavelmente não

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Além disso, se você for um comprador instruído e souber que uma villa está superfaturada, um agente pode lhe dizer que uma villa recebeu uma oferta para que você fizesse um lance acima do mercado e, quando não o fizer, eles poderão dizer que ela foi vendida. Mas muitas vezes isso ocorre simplesmente porque eles sabem que o vendedor está apenas especulando e não está interessado em vender a um preço justo, ou que o proprietário retirou o produto do mercado. Dizer que foi vendido tem a intenção de fazer você pensar que está errado sobre o mercado (que as vilas estão sendo vendidas por mais e com mais frequência do que realmente são).

Segredo do agente nº 5: o preço deles não é baseado no mercado

Os agentes dirão que fizeram uma 'avaliação' para definir o preço - mas quando você solicitar a avaliação e a pesquisa por trás dela, eles não a fornecerão. Isso porque não houve “avaliação” e o preço não é baseado no valor de mercado. Alternativamente, eles podem falar sobre alguma villa que foi vendida por um preço alto por m². Mas, como você aprendeu acima, o preço do m² é falso.

Saiba como verificar o valor real de mercado de uma moradia na nossa guia de preços imobiliários.

Segredo do agente nº 6: 'Estimativas' não vinculativas

Pensando em reformar? Não importa o que o agente ou vendedor lhe diga, antes você compra, certifique-se de obter um certificado de conformidade e certificado de urbanismo from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Muitos agentes recomendarão que você obtenha um orçamento de trabalho de “um grande construtor que eles conhecem e confiam”. Este construtor lhe dará uma 'estimativa' verbal ou não vinculativa de quanto custaria para fazer o trabalho. Essas estimativas são normalmente muito, muito mais baixas do que você realmente gastaria.

Se você quiser saber o custo real da reforma, certifique-se de obter um 'devis' muito, muito detalhado, com todos os itens e preços claramente indicados, de vários construtores. Uma cotação de preço em francês é chamada de devis e uma vez assinado pelo cliente e pelo contratante, torna-se um contrato juridicamente vinculativo. Tenha também em atenção que se o preço que lhe é dado for um 'estimativa'não um'devis'o construtor não está vinculado ao preço e você pode esperar que o preço final seja até 5x o que ele cotou. Aprender sobre maneiras de evitar ser enganado.

Segredo do agente nº 7: dizendo que você pode expandir/renovar quando não pode

Um truque que os agentes usam é este: eles conseguem deles architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

A única maneira de saber se você pode expandi-lo é obter a aprovação da permissão de planejamento adequada da Mairie e verificar pessoalmente na Mairie. Se você não quiser esperar por isso, você pode obter o certificado de planejamento urbano dentro de um mês no máximo.

Segredo do Agente nº 8: Manipulação de Mercado

As agências imobiliárias também manipulam o mercado, comprando propriedades a preços 5x ou mais acima do valor de mercado, para fazer uma venda a um preço superior ao de qualquer outra villa vendida naquela área. Esta é a mesma tática de manipulação de mercado usada em outras indústrias focadas no luxo, como a mercado de arte.

Eles fazem isso para que possam apontar aquela venda na tentativa de justificar os preços solicitados muito acima do mercado e para que possam manipular os preços médios do m² divulgados. Embora sejam donos, eles alugam.

Aqui está um exemplo: De longe, a venda de uma villa com o preço mais alto em Eze é na Avenue de la Marne, 772. Um pouco de escavação e você verá isso Prestígio (uma agência imobiliária) comprou de um incorporador. Eles fazem o possível para disfarçar esse fato e vendem propriedades entre agências, comprando de amigos desenvolvedores para receber dinheiro de volta, etc. Pesquise e você encontrará um exemplo como este em quase todas as cidades.

Segredo do Agente nº 9: Mentindo sobre o m²

Além de tudo isto, e aumentando a confusão em torno dos preços por m², os agentes mentem rotineiramente sobre o tamanho das moradias em m² e fazem com que os inspetores também mintam. Não é incomum que os anúncios afirmem que uma villa é 100 a 200 m² maior do que realmente é.

Segredo do agente nº 10: as coisas desonestas que eles lhe contam

Os agentes têm certas coisas que dizem aos potenciais compradores, para manipulá-los e enganá-los. Você os ouvirá repetidas vezes, por isso é importante que você os reconheça pelo que são. Aqui está o lista de mentiras que os agentes vão te contar. Aprenda e proteja-se para não cair neles.

Segredos do Construtor / Desenvolvedor / Revendedor de Imóveis

Pense em comprar de um 'marchand de biens' (construtor/incorporador/revendedor imobiliário) vai lhe poupar dores de cabeça? Pense de novo.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Você pode ser capaz de pegar isso verificando o mapa mostrando as vendas de vilas (com localização e preços exatos, mas m² incorretos) dos últimos anos. Lembre-se de que este mapa é atualizado com pouca frequência, portanto as vendas mais recentes não serão exibidas.

Segredo do desenvolvedor nº 1: renovações baratas

Naturalmente, esses desenvolvedores desejam maximizar os lucros e minimizar as despesas. Afinal, é um negócio. Eles fazem isso por cortando todos os tipos de cantos nas coisas que você não pode ver. Eles contratam o pessoal de construção, eletricistas, encanadores, etc. mais barato (e muitas vezes não qualificado) e dizem a essas pessoas para fazerem o trabalho da maneira mais barata e rápida possível. Eles salvam bastante de dinheiro fazendo isso dessa maneira.

Só porque parece bonito por fora não significa que esteja bem feito. Não confie quando o agente disser esse developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

A maioria das novas casas na Riviera Francesa são mais parecidas com “Primark” do que com “Hermès”, diz Peter Illovsky, presidente da Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Mesmo assim, as construções novas são vendidas com ágio de 10% ou 20%, mesmo quando são vendidas fora da planta, diz Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Segredo do desenvolvedor nº 2: transferindo a responsabilidade para a 'garantia'

Eles tranquilizam os compradores, dando-lhes uma garantia (de acordo com a lei civil francesa, todos os trabalhos de construção são garantidos por até 10 anos), mas o seguro paga os custos de reparação – e não eles – e você ainda tenho que lidar com todos os problemas que surgem. E você pode espere reparos repetidos do mesmo problema porque materiais baratos continuam sendo usados – afinal, a empresa de reparos é paga todas as vezes.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Isso significa o desenvolvedor não tem incentivos para fazer qualquer coisa além do trabalho mais barato possível porque, depois de comprar, o problema é seu, não deles. (E não, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Tudo isso significa GRANDES dores de cabeça para você, no futuro, quando você se muda e percebe que seu ar condicionado não funciona corretamente, a parte elétrica e o encanamento precisam ser refeitos, o piso ou o isolamento não foram adicionados, etc.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes dirão a você, como as agências imobiliárias operam, agentes de compradores e localizadores de imóveis, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, o depósito, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura final.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.