Real Estate Scams & Secrets

De Franse Rivièra is een heel bijzondere vastgoedmarkt. Veel mensen worden opgelicht omdat ze de geheimen van dit bedrijf niet kennen. Welnu, wij zijn de klokkenluiders hier om u te laten zien waar u op moet letten.

Net als elk In de sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten/notaires/ontwikkelaars om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat het slechte mensen zijn (ze moeten ook gezinnen voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst ze maken.

Geheimen van de verkoper

Veel villa's worden te koop aangeboden door eigenaren die er eigenlijk niet om geven of hun villa wordt verkocht. Sommige wil niet hun villa om te verkopen! Dit is waarom:

Verkopersgeheim nr. 1: Juridische belastingontwijking

Vanwege een absoluut dom fiscale maas in de wet, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Dit geldt voor niet-primaire woningen, waarvan de Franse Rivièra er in overvloed is (bijna 40% van de villa's hier valt in deze categorie). Agentschappen omarmen dit fenomeen omdat ze deze noteringen kunnen aanwijzen als een (valse) indicator van waar de markt zich bevindt.

Verkopersgeheim nr. 2: gaan vissen, voor een sukkel!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Deze veel te dure villa's staan meestal op de markt en worden niet verkocht omdat ze tegen rigide, belachelijke prijzen worden aangeboden eigenaren die niet serieus zijn over verkopen. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Notaire geheimen

In Frankrijk zijn notarissen advocaten die zaken behandelen all real estate transactions.

Notaire geheim #1: Onjuiste m²-gegevens

Er valt zoveel over te zeggen, dat we er een aparte van hebben gemaakt gids alles over de m² gemiddelde prijs en hoe de m² vermeld in DVF in feite een complete oplichterij is, bedoeld om kopers te misleiden. Het is de moeite waard om te lezen – vertrouw ons.

Notairegeheim #2: het contractgeheim

Een 'vice caché' is een verborgen of latent gebrek aan een eigendom. De bescherming van kopers is vastgelegd in artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoper is verplicht om alle belangrijke informatie over het onroerend goed openbaar te maken die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper, of op de prijs die hij voor het onroerend goed heeft betaald. Doen zij dat niet, dan kan de rechtbank een rechtsmiddel aanbieden, zoals een prijsverlaging of nietigverklaring van de verkoop (daarom willen notarissen niet dat u hiervan op de hoogte bent, aangezien zij hun recht verliezen). commissie als er sprake is van een nietigverklaring).

Het is niet verrassend dat notarissen soms proberen uw gebruik van de 'vice caché'-bescherming te beperken door een uitsluitingsclausule toe te voegen aan het verkoopcontract die de rechten van de koper beperkt zodra zij een ernstig verborgen probleem met de villa ontdekken. Ons advies aan alle kopers is dat u moet aandringen op de verwijdering van deze clausule in het verkoopcontract. Het kan zijn dat de verkoper er bezwaar tegen heeft, maar als hij dat doet, moeten zijn motieven in twijfel worden getrokken. Dat zou je ook moeten zijn very aarzelend om 'en l'état' (zoals gezien) te accepteren, tenzij u volledig begrijpt wat u koopt.

Geheimen van makelaars

Makelaars in onroerend goed aan de Franse Rivièra zijn een uiterst competitief stel. Er zijn duizenden makelaars die allemaal vechten om een relatief klein aantal vermeldingen, terwijl ze proberen hun huur te betalen voor heel weinig verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei slecht gedrag.

Agentgeheim nr. 1: Publiek genoteerde eigendommen zijn het onderste uit de kan

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Agentgeheim #2: 'Nieuw op de markt'? Ja, juist!

E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de makelaar zegt dat het een 'nieuwe' advertentie is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

Agentgeheim #3: Er zijn veel buitenlandse agenten en agenten zonder vergunning

Sommige buitenlandse makelaars of makelaars zonder vergunning zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in werkelijkheid niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een vraag naar extra kosten (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd mondiale / Britse / niet-lokale agenten en diensten, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Agentgeheim #4: Het is gelukt Echt Verkopen? Waarschijnlijk niet

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

En als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, of dat de eigenaar het van de markt heeft gehaald. Zeggen dat het verkocht is, is bedoeld om u te laten denken dat u ongelijk heeft over de markt (dat villa's voor meer, en vaker, worden verkocht dan ze zijn).

Agentgeheim #5: Hun prijzen zijn niet gebaseerd op de markt

Makelaars zullen u vertellen dat ze een 'taxatie' hebben gedaan om tot hun prijsstelling te komen, maar als u vraagt naar de taxatie en het onderzoek erachter, zullen ze u die niet geven. Dat komt omdat er geen 'waardering' heeft plaatsgevonden en de prijsstelling niet is gebaseerd op de marktwaarde. Als alternatief kunnen ze u vertellen over een villa die voor een hoge prijs per m² is verkocht. Maar zoals je hierboven hebt geleerd, zijn de m²-prijzen nep.

Leer hoe u de werkelijke marktwaarde van een villa kunt controleren in onze prijsgids voor onroerend goed.

Agentgeheim #6: Niet-bindende 'schattingen'

Denkt u aan renoveren? Wat de agent of verkoper u ook vertelt, voor je koopt, zorg ervoor dat je een krijgt conformiteitscertificaat and stedenbouwkundig attest from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Veel makelaars zullen aanbevelen dat u een offerte voor werk krijgt van 'een geweldige bouwer die ze kennen en vertrouwen'. Deze bouwer geeft u vrijblijvend of mondeling een ‘inschatting’ van wat het zou kosten om de werkzaamheden uit te voeren. Deze schattingen zijn normaal gesproken veel, veel lager dan u uiteindelijk zou uitgeven.

Als je de werkelijke kosten van een renovatie wilt weten, zorg er dan voor dat je van verschillende bouwers een zeer gedetailleerd 'ontwerp' krijgt met alle onderdelen en prijzen duidelijk vermeld. Een prijsopgave in het Frans heet a bedenk en zodra het door zowel de klant als de opdrachtnemer is ondertekend, wordt het een juridisch bindend contract. Houd er ook rekening mee dat als de aan u gegeven prijs een 'schatting'niet een'bedenk' de bouwer is niet gebonden aan de prijs en je kunt verwachten dat de uiteindelijke prijs maar liefst 5 keer zo hoog zal zijn als wat hij heeft opgegeven. Leren over manieren om te voorkomen dat u wordt opgelicht.

Agentgeheim #7: Zeggen dat je kunt uitbreiden/renoveren terwijl dat niet mogelijk is

Een truc die agenten uithalen is deze: ze krijgen hun architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren. Als je daar niet op wilt wachten, kun je de stedenbouwkundig certificaat binnen maximaal één maand

Agentgeheim #8: Marktmanipulatie

Makelaars manipuleren ook de markt door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Dit is dezelfde marktmanipulatietactiek die wordt gebruikt in andere op luxe gerichte industrieën, zoals de kunst markt.

Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren. Terwijl ze het bezitten, verhuren ze het.

Hier is een voorbeeld: Veruit de duurste verkoop van een villa in Eze vindt plaats op Avenue de la Marne 772. Een beetje graven en je zult het zien Prestigieus (een makelaarskantoor) kocht het van een ontwikkelaar. Ze doen hun best om dit feit te verhullen, verkopen eigendommen tussen agentschappen, kopen van vrienden van ontwikkelaars om geld terug te krijgen, enz. Zoek rond en je zult in bijna elke stad een voorbeeld als dit vinden.

Agentgeheim #9: Liegen over de m²

Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, wat de verwarring rond de m²-prijs nog vergroot, en ze laten inspecteurs ook liegen. Het is niet ongebruikelijk dat advertenties beweren dat een villa 100 tot 200 m² groter is dan deze in werkelijkheid is.

Agentgeheim #10: De oneerlijke dingen die ze je vertellen

Agenten vertellen bepaalde dingen aan potentiële kopers, om hen te manipuleren en te misleiden. Je zult ze keer op keer horen, dus het is belangrijk dat je ze herkent voor wat ze zijn. Hier is de lijst met leugens die agenten je zullen vertellen. Leer en bescherm jezelf, zodat je niet voor ze valt.

Geheimen van bouwers / ontwikkelaar / vastgoeddealers

Denk aan kopen bij een 'marchand de biens' (bouwer/ontwikkelaar/vastgoedhandelaar) u kopzorgen bespaart? Denk nog eens na.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Misschien kun je dit opvangen door het controleren van de kaart met de verkoop van villa's (met exacte locatie en prijs, maar onjuiste m²) van de afgelopen jaren. Houd er rekening mee dat deze kaart niet vaak wordt bijgewerkt, zodat de meest recente verkopen niet worden weergegeven.

Ontwikkelaarsgeheim #1: goedkoop uitgevoerde renovaties

Uiteraard willen deze ontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is tenslotte een bedrijf. Dit doen zij door allerlei hoeken afsnijden van de dingen die je niet kunt zien. Ze huren de absoluut goedkoopste (en vaak ongekwalificeerde) bouwmensen, elektriciens, loodgieters, enz. in en vertellen die mensen dat ze de klus zo goedkoop en snel mogelijk moeten klaren. Ze besparen veel geld om het op deze manier te doen.

Het feit dat het er aan de buitenkant mooi uitziet, betekent niet dat het goed is gedaan. Vertrouw het niet als de agent het zegt dit developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

Het merendeel van de nieuwe woningen aan de Franse Rivièra lijkt meer op ‘Primark’ dan op ‘Hermès’, zegt Peter Illovsky, president van Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Toch worden nieuwbouwwoningen verkocht met een premie van 10% of 20%, zelfs als ze off-plan worden verkocht. zegt Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Ontwikkelaarsgeheim #2: Verantwoordelijkheid afwentelen op de 'garantie'

Ze stellen kopers gerust door hen een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden tot tien jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – zij niet – en you moet nog steeds omgaan met alle problemen die zich voordoen. En jij kan verwacht herhaalde reparaties van hetzelfde probleem, omdat goedkope materialen steeds wennen — het reparatiebedrijf krijgt immers elke keer betaald.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Dit betekent de ontwikkelaar heeft geen prikkels om iets anders te doen dan de goedkoopste mogelijke klus want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem, niet dat van hen. (En Nee, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Dit alles betekent GROTE hoofdpijn voor u, wanneer u intrekt en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, dat de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden aangelegd, dat er geen vloerverwarming of isolatie is aangebracht, enz.

Buying a Villa? Read This First!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Our guide to real estate agents includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Our guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Our guide to the buying process omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaris, zwart kopen, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, de aanbetaling, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

Our guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.