Prijzen: het bepalen van de marktwaarde van een villa

Volgens rapporten, marktanalyses en de economen, agenten, kopers en notarissen die we hebben geraadpleegd, wordt het merendeel van de villa's aan de Franse Rivièra met een waarde van meer dan € 1 miljoen genoteerd tegen onrealistische prijzen en blijven ze op de markt totdat de verkoper de prijs verlaagt. veel lager zijn dan andere op de markt, waarbij de gemiddelde verkoopprijs in 2022/2023 ongeveer 70% lager ligt dan de oorspronkelijke vraagprijs. Klinkt gek? Dit is waarom.

De Franse Rivièra is een kopersmarkt, en dat is al sinds 2008 het geval. In 2023 zal dat nog meer het geval zijn (en dat zal nog vele jaren zo blijven) dankzij Veel factoren, waaronder buitenlandse kopers die in plaats daarvan huizen kopen in hun woonland, en de Franse overheid ontmoedigt de aankoop van tweede huizen actief. Dat betekent dat, Als koper heb je veel onderhandelingsmacht, als je rechtstreeks met de eigenaar kunt onderhandelen. (Jij kan vraag de contactgegevens van de eigenaar op van de overheid.)

Onthoud altijd: De makelaar, de notaris en iedere aannemer die met een van hen samenwerkt, hebben allemaal één doel: u zo snel mogelijk een villa tegen de hoogst mogelijke prijs verkopen. Zo krijgen ze het meeste betaald, met het minste werk. Om deze reden, het is heel belangrijk dat u hun prijsadvies niet vertrouwt.

Antwoord op 'Wat is uw budget?'

Omdat zoveel eigendommen dramatisch duur zijn, is de beste manier om deze vraag te beantwoorden het volgende te zeggen: “We hebben geen budget. Wij betalen marktwaarde. Wij vergoeden twee taxaties (één door de door onze bank aanbevolen taxateur) en baseren ons aanbod daarop. Laat ons dus alles zien wat past bij wat we zoeken en we zullen de aanbiedingsprijs afhandelen zodra we er een hebben gevonden die ons bevalt.” Vervolgens maakt u uw aanbieding door de onderstaande gids te volgen.

Waarom er zoveel extreme prijzen zijn

“Dit is een goede prijs en we hebben veel interesse gehad. Voor deze prijs zal deze villa zeer snel verkocht worden. Je moet meteen beslissen!”, zeggen makelaars vaak (hier is een lijst met meer oneerlijke dingen die makelaars u kunnen vertellen), in de hoop je over te halen een te dure villa te kopen. Het is echter niet ongebruikelijk dat de koper zich realiseert dat dit slechts een verkooptactiek onder hoge druk was en dat de villa maanden (of zelfs jaren) later nog steeds te koop staat, meestal omdat deze extreem duur is.

Er zijn verschillende fenomenen die specifiek zijn voor dit gebied en die verkopers ertoe aanzetten hun eigendommen 3x tot 8x (of meer) hoger te adverteren dan de werkelijke waarde ervan...

Bureaus die overwaarderen

Vastgoed makelaars vertellen verkopers waarvoor ze hun eigendom kunnen verkopen veel meer dan het eigenlijk waard is alleen maar om de vermelding voor hun bureau veilig te stellen. Eigenaren hebben de neiging om een ​​aanbieding te doen bij de makelaar die zegt dat ze het meeste geld voor hen kunnen krijgen – en het wordt een soort biedingsoorlog tussen makelaars die de vermelding bij hun bureau willen veiligstellen. Met wie zou u tekenen: de makelaar die belooft u € 8 miljoen te geven voor uw villa, degene die u vertelt dat hij denkt dat de villa € 3 miljoen waard is, of degene die u vertelt dat de villa eigenlijk maar € 1,2 miljoen waard is?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Beleggers die er niets om geven

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Deze eigenaren bezitten vaak meerdere villa's die ze gebruiken om inkomsten te genereren (ze verhuren deze voor het zomerseizoen). Volgens sommige schattingen is dit goed voor bijna 40% van de villa's aan de Franse Rivièra! Het maakt deze eigenaren niet zoveel uit of hun villa verkocht wordt, en ze zijn zeker niet geïnteresseerd om het tegen marktwaarde te verkopen.

Het goede nieuws is dat de Franse regering actief probeert dit soort investeringsaankopen te ontmoedigen, in een poging woningen betaalbaarder te maken. Dit jaar hebben ze nieuwe en omslachtige belastingen voor tweede huizen toegevoegd (die bijna 40% van de villa's aan de Franse Rivièra treffen) en zijn ze actief bezig met het bedenken van andere manieren om het omgooien van huizen, aankopen van buitenlandse investeringen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. Je kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten. (Lees hier meer over in onze marktvoorspellingsgids.)

Herinneringen aan Russen

Een ander fenomeen dat de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra beïnvloedt, is de Ik hoop dat de dom uitgevende Russische kopers uiteindelijk terugkomen. Na 2014 daalde de Russische aankoop dramatisch, en dit gebied voelde de gevolgen. En toch houden veel verkopers aan de Franse Rivièra uitdagend hoop, wachtend tot de Russen ooit terugkomen. Maar vanwege de invasie van Oekraïne en de daaropvolgende sancties en inbeslagnames zal dit niet gebeuren. Zodra deze verkopers beseffen dat de Russische geldboom is gestorven, zullen de prijzen dramatisch dalen. Lees onze aanvulling gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra voor meer informatie hierover.

Juridische belastingontwijking

En nog een andere reden dat sommige eigenaren van onroerend goed hun onroerend goed te koop aanbieden zonder het daadwerkelijk te willen verkopen (en daarom het tegen een waanzinnige prijs aanbieden waarvan ze denken dat niemand ervoor zal betalen), is dat legale belastingontduiking. Zolang een villa te koop staat, is de eigenaar vrijgesteld van diverse dure onroerendgoedbelasting! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 markten in één

De Franse Rivièra wel drie markten in één: particulier, buiten de markt en beursgenoteerd. Elke beursgenoteerde villa is eerst op de particuliere markt geweest en vervolgens buiten de markt. Elk van deze fasen heeft verschillende prijzen, vooral de laatste fase, waarin de prijzen dramatisch worden verhoogd.

Markt 1: De Particuliere Markt. Ten eerste proberen verkopers te verkopen zonder gebruik te maken van een agent. In heel Frankrijk wordt ruim 50% van alle villa's particulier verkocht, maar aan de Franse Rivièra ligt dit dichter bij 75% van de villaverkopen. Veel hiervan worden verkocht aan vrienden van vrienden of via posts op sociale media, enz. Als koper is dit absoluut de beste manier om te kopen. Je kunt een verzoek om de eigendomsinformatie van een villa te verkrijgen.

Markt 2: buiten de markt. Als ze niet particulier konden verkopen, dan zetten ze een makelaar in. Een groot percentage van de villa's wordt door de makelaar 'off-market' verkocht zonder dat deze publiekelijk op internet wordt vermeld. Veel hiervan worden verkocht aan ontwikkelaars voordat reguliere kopers ze zelfs maar te zien krijgen.

Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, vermelden agenten deze openbaar op internet. (Lees meer in onze gids voor agenten.) Deze villa's – die op de beurs staan ​​– zijn altijd veel te duur en/of er is iets ernstig mis mee, en daarom zijn ze nog niet verkocht. Ze blijven meestal jarenlang op de markt, totdat de eigenaar het opgeeft of particulier verkoopt. Onthoud dit.

Vervalste gemiddelde prijzen

De gemiddelde prijzen per stad zijn ten onrechte hoog en niet gebaseerd op de werkelijke verkoopprijzen. Zie hieronder:

Belangrijk: meerdere redenen waarom u de m2-prijzen zou moeten negeren

In Frankrijk is m² een oplichterij die wordt gebruikt om de prijzen omhoog te duwen.

Er valt zoveel over te zeggen, dat we er een aparte van hebben gemaakt gids alles over de m² gemiddelde prijs en hoe de m² vermeld in DVF in feite een complete oplichterij is.

Helaas, zonder de echt m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Gelukkig komt het niet vaak voor dat een koper voor de gek wordt gehouden omdat de meesten een hypotheek nodig hebben (vooral om de vermogensbelasting te vermijden), en de bank altijd een professionele taxatie zal vereisen (sommige van deze taxateurs zijn echter lui en vertrouwen op de onjuiste m²-gemiddelden. dus zorg ervoor dat de jouwe het weet hoe u de marktwaarde correct kunt vinden).

Houd er rekening mee dat de prijs ook sterk kan variëren, afhankelijk van het gebied binnen een stad. Bijvoorbeeld, Eze is veel duurder als je in Eze Bord-de-Mer kijkt, dat aan zee ligt. Als je naar een villa aan de Moyenne of Grand Corniche kijkt, dalen de prijzen dramatisch.

Nog meer redenen nodig om m² te negeren? Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, en ze laten inspecteurs ook liegen. De enige manier om de werkelijke m² te weten te komen, is door uw eigen, onafhankelijke inspecteur deze te laten meten.

Nog meer redenen nodig? Makelaars manipuleren ook de markt door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een ​​verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Dit is dezelfde marktmanipulatietactiek die wordt gebruikt in andere op luxe gerichte industrieën, zoals de kunst markt. Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren.

Nu je dat begrijpt je kunt niets m²-gebaseerd vertrouwen wat je online leest, zo kunt u de werkelijke m²-prijsgemiddelden schatten:

Hoe u de marktwaarde van de villa kunt schatten

Bij elke aanbieding moet rekening worden gehouden met de huidige stand van de markt, dus lees eerst onze instructies voordat u aan de onderstaande instructies begint deskundige voorspellingen van de vastgoedmarkt in de Franse Rivièra.

Methode #1: Vergelijk met de buren

Het is makkelijker dan je denkt! Je hoeft alleen maar te kijken naar de andere eigendommen in de buurt die zijn verkocht, en negeer alle m²-prijzen.

Zoals u hierboven hebt geleerd, zijn de notarissen gedwongen een lijst met verkochte villa's en appartementen op te geven op een overheidswebsite, bekend als 'DVF'. Het heeft een interactieve kaart van Frankrijk waarmee u op het gebied van uw keuze kunt klikken om de prijzen te zien van ALLE villa's die onlangs zijn verkocht, gekocht door iedereen, inclusief SCI's en zakelijke kopers (maar onthoud: deze site bevat onjuiste m²-informatie). Let op: de vermelde prijzen inclusief TVA (belasting).

Hier is een voorbeeld…

Dit is een gewone, niets bijzondere villa die momenteel te koop staat in een minder gewild deel van Eze, op een slecht onderhouden gemeenschappelijke straat. Ondanks dat het veel verkeerslawaai heeft en op het oosten ligt, staat het op de marktprijs van bijna € 6 miljoen. Een absoluut gestoord vraagprijs. Geen enkele villa heeft dat ooit verkocht voor alles wat in de buurt kwam van de prijs van m² in Eze, in de geschreven geschiedenis. Maar dat weerhield de makelaars er niet van te proberen andere makelaars te overbieden om de vermelding voor hun bureau binnen te halen. Het zal op de markt blijven totdat de eigenaren wanhopig zijn, waarna het waarschijnlijk voor ongeveer € 1 tot € 1,5 miljoen zal worden verkocht. Het staat tot nu toe al zes jaar te koop zonder prijsverlaging, en is – geen verrassing – nog steeds niet verkocht. In de tussentijd staat het vermeld als een dure vakantiewoning met de toon dat het € 6 miljoen waard is (hetzelfde als de meeste huizen die al jaren op de markt staan).

Bij controle de website van de DVF-overheid en Google Earth kunnen we zien dat de villa van de buurman waarschijnlijk door dezelfde ontwikkelaar is gemaakt en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (gebaseerd op de voetafdruk en vloeren, zoals te zien via Google Earth); onlangs verkocht voor €930.500!

En nog een voorbeeld:

Deze villa in de hoogten van Villefranche-sur-Mer vraagt ​​€ 4,6 miljoen. Het is 260 m² groot en heeft een volledige renovatie nodig (binnenin is het helemaal in de jaren 80-stijl).

Hier is het (aan de linkerkant), naast de villa van de buren, die ruim twee keer zo groot is:

En in DVF kun je zien dat de villa van de buurman (die met 670 m² veel groter is) op het hoogtepunt van de Covid-hausse (hogere prijzen dan normaal) voor € 1,1 miljoen werd verkocht. Bijna alle andere villa's in de nabije omgeving worden voor vergelijkbare prijzen verkocht.

…en toch is de eigenaar ervan overtuigd door een oneerlijke agent die probeert de vermelding veilig te stellen, dat hun villa € 4,6 miljoen waard is, in plaats van de ongeveer € 800.000 die het eigenlijk waard is.

Methode #2: Maak een lijst

Het eerste dat u moet bepalen, is wat de historische prijs is (gebaseerd op de werkelijke verkoopprijzen) in de stad waar u wilt kopen is en wat de prijs in de toekomst zal zijn. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Stap 1:

Zoek het pand op op DVF om de verkoopprijzen van nabijgelegen villa's te bekijken, doorzoekbaar op de kaart (negeer de gepubliceerde m²)

Zoek dan de woning via adres op Google Earth:

Je kunt zelfs een idee krijgen van het uitzicht:

Houd wel rekening met de datering van de beelden, aangezien de villa sindsdien wellicht vergroot of gerenoveerd is. Controleer of de afbeeldingsdatum ouder is dan de laatste verkoop de website van de bouwvergunningen om te zien of het daadwerkelijk groter was dan Google Earth laat zien, op de datum van de verkoop.

Waarschuwing: Makelaars in onroerend goed proberen de markt te manipuleren door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een ​​verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren. Dus als u een of twee verkopen ziet die veel hoger zijn dan de marktwaarde, dan mogen deze niet in aanmerking worden genomen bij uw berekening van de gemiddelde m².

Stap 2 (optioneel, voor nauwkeurigheid):

Vergelijk vervolgens de kaart van de website van de bouwvergunningen (zoek naar de stad in de bovenste blauwe balk, scroll vervolgens naar beneden en klik op de groene knop om alle bouwvergunningen te bekijken). de DVF-website met verkochte eigendommen with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Houd er rekening mee dat de website met bouwvergunningen niet vaak wordt bijgewerkt, dus het kan zijn dat een villa sinds de laatste update verder is uitgebreid (of zelfs is afgebroken en een nieuwe villa op dat perceel heeft gebouwd). U kunt altijd naar het plaatselijke gemeentehuis gaan om te informeren naar specifieke villa's en hun meest recente bouwvergunningen.

Stap 3:

Maak een lijst. Om de marktwaarde van villa's in hetzelfde gebied te berekenen, moet u een lijst maken van de nabijgelegen verkochte villa's die in dezelfde stijl zijn (Provençaals versus modern, omdat ze anders geprijsd zijn), goed kijken op Google Earth en gok de gemiddelde m² verkoopprijs van die villa’s (gebaseerd op uw schatting van de werkelijke m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Hier is een voorbeeld van de lijst die u moet samenstellen (die u als sjabloon kunt gebruiken) met behulp van een vergelijking voor een villa in Eze. Hier is hoe het eruit ziet in PDF-vorm (gemaakt door afdrukken -> aangepaste pagina-einden -> opslaan als PDF). Hier is een ander voorbeeld (deze is van Beausoleil) in een eenvoudiger formaat.

Stap 4:

Stappen 1 tot en met 3 geven u een margeprijsklasse. Om vervolgens uit te vinden waar in dat bereik dit villa past, kijk je naar deze factoren, waardoor het hoger of lager in het bereik komt:

1. Wat is de kwaliteit van de villa en is deze goed gebouwd? Is het gebouw zelf van zeer hoge kwaliteit, midden op de weg of van lage kwaliteit? Heeft het dingen die goed gebouwd zijn, zoals een 'vide sanitaire' opening (minikelder zodat er geen schimmel ontstaat op de onderste verdieping), enz.?
2. Zijn de interieurapparatuur en afwerkingen, keuken, badkamers, vloeren, enz. luxe of basic?
3. Is de villa inclusief? extra ruimte niet inbegrepen in de 'bewoonbare' m² — een poolhouse of gastenverblijf/appartement? Als dat zo is, voeg dan waarde toe. Zo niet, trek dan af.
4. Zoek uit of de villa zich in een duurder of goedkoper deel daarvan bevindt Oppervlakte / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Hoe is de uitzicht? Kan het in de toekomst geblokkeerd worden? Een fantastisch, vrij uitzicht op zee verhoogt de waarde. Het zien van buren of andere villa's in het zicht verlaagt het. Dit is minder het geval in gebieden waar de meeste villa's een geweldig uitzicht hebben, zoals Eze.
6. Is de stijl van de villa moderne of een oudere stijl? Nieuwe, moderne villa's worden voor aanzienlijk meer per m² verkocht (en hebben veel, veel meer kopers die ze willen hebben – inclusief rijke kopers, die soms boven de marktwaarde betalen) dan traditionele, klassieke, Provençaalse, 'moderne'-Provençaalse villa's, of verouderd ogende stijlen.
7. Wanneer is de villa gebouwd? Nieuwer villa's worden voor meer geld verkocht en vereisen minder reparaties. Ouder Villa's hebben waarschijnlijk werk nodig om de elektriciteits-, loodgieters-, dak-, riolerings- en andere problemen bij te werken, dus houd daar rekening mee.
8. Houd er dan rekening mee als dat nodig is renovatiesen wat dat gaat kosten. Als dat niet het geval is, maakt dat het waardevoller, maar als dat wel het geval is, drukt dat de waarde behoorlijk omlaag.
9. Als de grond is bebouwbaar, dus je zou het huis kunnen uitbreiden, dat zou een kleine hoeveelheid waarde toevoegen, maar als dat niet het geval is, zou het waarde wegnemen. Als het in een rode zone, zou de prijs met ongeveer 20% moeten dalen.
10. Bereken hoeveel land is inbegrepen en de kwaliteit van de tuinen, pool, garage, etc.
11. Maakt de villa gebruik van een gedeelde oprit? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Is er een normaal zwembad? zwembad? Als er geen zwembad is, kan er dan één worden gebouwd? (Zorg ervoor dat u eerst verifieert dat er geldige machtigingen voor zijn!) Als u het moet bouwen, trek dan de dubbele kosten van het zwembad van de prijs af. Als het niet gegarandeerd is dat u een zwembad kunt bouwen, daalt de waarde met ongeveer 40% en moet u serieus overwegen om niet te kopen, aangezien u het niet gemakkelijk (of helemaal niet) als vakantiewoning kunt huren, noch zal het gemakkelijk zijn om door te verkopen?
13. Zal er lawaai zijn? bouw in de buurt? (Bekijk hier de bouwvergunningen.)
14. Is het in een gemeenschap, op loopafstand van een school of in een bewaakte domein? Dit verhoogt de prijs. Als het is geïsoleerd, dat verlaagt de prijs.
15. Controleer vervolgens of er andere factoren zijn die de prijs zouden verlagen, zoals een trein binnen gehoorsafstand over het hoofd gezien, een hobbelige oprit, laag mobiel signaal, geen glasvezel, of lelijk stroomkabels, of weg lawaai – dit alles zou de waarde aanzienlijk verlagen.

Een ander onderdeel van het bepalen waarvoor een villa zal worden verkocht, is uitzoeken hoe lang deze al op de markt is. Omdat agenten je waarschijnlijk niet de waarheid zullen vertellen (of alleen voor hoe lang). ze hebben had de aanbieding), is de beste optie om de diagnostiek rapporten en de mandaat (de overeenkomst om te vermelden) van de agent, en kijk naar de datum erop. Dan weet je dat het te koop staat tenminste that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Als het langer dan een paar maanden op de markt staat, is daar een reden voor: de prijs is veel, veel te hoog, of er zijn ernstige problemen met het onroerend goed. Hoe langer het op de markt is, hoe lager uw bod zou moeten zijn.

Dat zal u vertellen waar in de prijsklasse van m² u het kunt waarderen. Je moet ook rekening houden met het traject van de markt (Hier leest u hoe u kunt zien of de prijzen stijgen of dalen). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Als de verkoper akkoord gaat, kunt u onderzoeken laten uitvoeren om te zien of de m² juist is, of de villa elektrische of sanitaire upgrades nodig heeft, etc. en op basis daarvan kunt u de prijs verder aanpassen voordat u het bod in een juridisch contract met de verkoper plaatst. notaire (die u vooraf had moeten selecteren).

Methode #3: Ontvang een taxatie/waardering

Bent u erg geïnteresseerd in een woning en heeft de eigenaar meer overtuigingskracht nodig om tot de marktprijs te komen, dan kunt u een taxatie/taxatie betalen. Maar onthoud: niet alle verkopers willen echt verkopen, of luisteren naar logica/redenen. De enige manier om echt te weten of een verkoper door zijn makelaar verkeerd is geïnformeerd en echt wil verkopen, is door rechtstreeks met de eigenaar te praten.

Voor een taxatie kunt u contact opnemen met de bank waar u uw hypotheek wilt afsluiten. Ze hebben een lijst met taxateurs die ze gebruiken. Vraag ook hoe lang de taxatie geldig is, zodat deze gebruikt kan worden voor de hypotheek (anders betaal je er uiteindelijk twee keer voor). Banken laten u altijd een taxatie betalen als onderdeel van de kosten voor het afsluiten van de hypotheek (de kosten bedragen ongeveer €3000), maar meestal gebeurt dit na een bezoek aan de notaris. Echter, u kunt ervoor kiezen om de taxatie eerder uit te voeren en die taxatie te gebruiken voor onderhandelingen met de verkoper / waaruit blijkt dat de prijs lager moet zijn.

Om een ​​taxateur te kiezen, vraag naar hun proces en vraag of ze gaan op basis van de m² villagroottes die de notarissen publiceren. Als ze ja zeggen, gebruik ze dan niet. Je hebt een taxateur nodig die dat begrijpt de door de notarissen opgegeven m² zijn onjuist, anders taxeren ze de villa tegen een prijs die grofweg drie keer zo hoog is als de marktwaarde.

Aarzel niet!

Dit is hoe onroerend goed (en vele andere markten) werken: één ongeschoolde koper betaalt te veel voor iets, en dan wijzen alle makelaars en agenten naar die verkoop en roepen: “zien? dit is de echte waarde van alle villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Doe uw bod indien mogelijk rechtstreeks aan de eigenaar (u kunt een verzoek om de eigendomsinformatie van een villa te verkrijgen) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Als ze nee zeggen, kun je ze vertellen dat ze bij je terug moeten komen als hun eigendom niet wordt verkocht, en als je tegen die tijd nog niets anders hebt gevonden, ben je misschien nog steeds geïnteresseerd. Als ze een serieuze verkoper zijn, levert deze tactiek je waarschijnlijk uiteindelijk een goede prijs op.

Als ze geen serieuze verkoper zijn, zullen ze je bod niet aannemen, tenzij je dramatisch veel te veel betaalt, wat je absoluut niet moet doen (als je haast hebt om een ​​woning te vinden, is het financieel zinvoller om een ​​jaarlijkse huur te vinden terwijl u blijft zoeken naar een villa tegen een marktprijs). Bij het kopen van onroerend goed aan de Franse Rivièra draait het allemaal om geduld. Uiteindelijk vindt u een geweldige villa tegen marktwaarde. (Het duurt meestal jaren van zoeken.)

De beste situatie is om een ​​serieuze verkoper te vinden wiens villa geen grote problemen kent, maar die niet is verkocht omdat hij te duur is. Dan gebruik je deze tactiek en bied je marktwaarde (die in veel gevallen veel minder dan de helft van de vraagprijs kan zijn!). Blijf inchecken, en uiteindelijk, als de villa niet wordt verkocht, komen ze bij je terug als ze wanhopig willen verkopen (als de tijd om is over hun scheiding/belasting/etc.-situatie) en op dat moment kun je zou zelfs in staat kunnen zijn om een ​​prijs onder de marktprijs te onderhandelen om een ​​snelle verkoop te voltooien.

Heb geduld, want het kopen van onroerend goed lijkt veel op een huwelijk. Als u de verkeerde beslissing neemt, kan dit een zeer kostbare vergissing zijn en een langetermijnverbintenis waar u niet gemakkelijk vanaf kunt komen.

Hier is een lijst van (oneerlijke) dingen die agenten zeggen. Het is heel belangrijk om de lijst regelmatig te bekijken, zodat je niet in hun leugens trapt.

Een villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Ten eerste, om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische zwendel. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

Onze gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt, en waarom de prijzen zullen blijven dalen. Bovendien, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Onze gids voor onroerendgoedvermeldingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en faillissementen, rechtstreeks kopen bij verkopers, waarom timing alles is, en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen op de beurs staat.

Onze gids voor oplichting en geheimen includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Onze gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, makelaars van kopers en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en enquêtes, zon & microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, privacy- en ruimtekwesties, problemen in de buurt, wat u Ik zal daadwerkelijk eigenaar zijn van illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

Onze gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijke kosten, problemen met het kopen van een 'onlangs gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, een eerlijke notaris kiezen, kopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

Onze gids voor na je aankoop omvat: valkuilen bij verzekeringen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.