Prezzo: determinazione del valore di mercato di una villa

Secondo i rapporti, le analisi di mercato e gli economisti, agenti, acquirenti e notai da noi consultati, la maggior parte delle ville della Costa Azzurra quotate per oltre 1 milione di euro sono quotate a prezzi non realistici e restano sul mercato finché il venditore non abbassa il prezzo essere molto più basso di altri sul mercato, con un prezzo di vendita medio pari a circa il 70% rispetto alla richiesta originaria nel 2022/23. Sembra pazzesco? Ecco perché.

La Costa Azzurra è un mercato di acquirenti, e lo è dal 2008. Lo è diventato ancora di più nel 2023 (e lo sarà per molti anni a venire) a causa molti fattori, compresi gli acquirenti stranieri che invece acquistano case nei loro paesi di domicilio, e il governo francese che disincentiva attivamente l'acquisto di seconde case. Ciò significa che, come acquirente hai molto potere contrattuale se puoi negoziare direttamente con il proprietario. (Puoi richiedere i dati di contatto del proprietario dal governo.)

Ricordate sempre: L'agente, il notaio e qualsiasi imprenditore che lavora con uno di loro, hanno tutti un unico obiettivo: venderti una villa al prezzo più alto possibile, il più velocemente possibile. È così che vengono pagati di più, con il minimo lavoro. Per questa ragione, è molto importante non fidarti dei loro consigli sui prezzi.

Come rispondere a "Qual è il tuo budget?"

Dato che moltissime proprietà hanno prezzi decisamente eccessivi, il modo migliore per rispondere a questa domanda è dire: “Non abbiamo un budget. Pagheremo il valore di mercato. Pagheremo due perizie (una da parte del perito consigliato dalla nostra banca) e baseremo la nostra offerta su quelle. Quindi mostraci tutto ciò che corrisponde a ciò che stiamo cercando e ci occuperemo del prezzo dell'offerta una volta trovato quello che ci piace. Quindi, creerai la tua offerta seguendo la guida seguente.

Perché c'è un prezzo così eccessivo

“È un buon prezzo e abbiamo riscontrato molto interesse. A questo prezzo, questa villa verrà venduta molto rapidamente. Devi decidere subito!”, dicono spesso gli agenti immobiliari (ecco un elenco delle cose più disoneste che gli agenti immobiliari potrebbero dirti), sperando di spingerti ad acquistare una villa troppo costosa. Tuttavia, non è raro che l'acquirente si renda conto che si trattava solo di una tattica di vendita ad alta pressione e che la villa è ancora in vendita mesi (o addirittura anni) dopo, di solito perché è estremamente cara.

Esistono diversi fenomeni specifici di quest'area che incoraggiano i venditori a pubblicare le loro proprietà per un prezzo da 3 a 8 volte (o più) superiore al loro valore effettivo...

Agenzie che sopravvalutano

Immobiliare le agenzie dicono ai venditori che possono vendere la loro proprietà tanto più di quanto valga effettivamente solo per garantire l'inserimento nell'elenco della loro agenzia. I proprietari tendono a quotarsi con l'agente che dice che possono ottenere più soldi per loro - e diventa una sorta di guerra di offerte tra agenti che vogliono assicurarsi la quotazione con la loro agenzia. Con chi firmeresti: l'agente che ti promette 8 milioni di euro per la tua villa, quello che ti dice che secondo lui vale 3 milioni di euro, o quello che ti dice che in realtà vale solo 1,2 milioni di euro?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Investitori a cui non importa

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Questi proprietari spesso possiedono più ville che utilizzano per generare reddito (le affittano per la stagione estiva). Secondo alcune stime, si tratta di quasi il 40% delle ville della Costa Azzurra! A questi proprietari non interessa davvero se la loro villa viene venduta, e certamente non sono interessati a venderla al valore di mercato.

La buona notizia è che il governo francese sta cercando attivamente di disincentivare questo tipo di acquisti per investimenti, nel tentativo di rendere gli alloggi più accessibili. Quest’anno hanno aggiunto nuove e gravose tasse per le seconde case (che incidono su quasi il 40% delle ville sulla Costa Azzurra) e stanno attivamente pensando ad altri modi per disincentivare il cambio di casa, gli acquisti di investimenti esteri, gli affitti AirBnb e le case per le vacanze. Puoi aspettarti di più al 100% in futuro. (Scopri di più al riguardo nella nostra guida alle previsioni di mercato.)

Ricordi di russi

Un altro fenomeno che interessa il mercato immobiliare della Costa Azzurra è il Spero che gli acquirenti russi che spendono in modo sciocco prima o poi ritornino. Dopo il 2014, gli acquisti russi sono diminuiti drasticamente e quest’area ne ha risentito. Eppure molti venditori della Costa Azzurra continuano a nutrire speranza, aspettando che i russi tornino, un giorno. Ma a causa dell’invasione dell’Ucraina e delle conseguenti sanzioni e sequestri, ciò non accadrà. Una volta che questi venditori si renderanno conto che l’albero del denaro russo è morto, i prezzi crolleranno drasticamente. Leggi il nostro supplemento guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra per saperne di più.

Elusione fiscale legale

E ancora un altro motivo per cui alcuni proprietari mettono in vendita la loro proprietà senza realmente volerla vendere (quindi, mettendola in vendita a un prezzo folle e pensano che nessuno lo pagherà), è per evasione fiscale legale. Finché una villa è in vendita, il proprietario è esente da numerose e costose tasse sulla proprietà! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 mercati in uno

La Costa Azzurra lo è tre mercati in uno: privati, fuori mercato e quotati in borsa. Qualsiasi villa quotata in borsa è stata prima sul mercato privato e poi fuori mercato. Ciascuna di queste fasi ha prezzi diversi, in particolare l'ultima fase, in cui i prezzi vengono notevolmente gonfiati.

Mercato 1: il mercato privato. Innanzitutto, i venditori provano a vendere senza utilizzare un agente. In Francia, oltre il 50% di tutte le ville vengono vendute da privati, ma sulla Costa Azzurra questa percentuale si avvicina al 75% delle vendite di ville. Molti di questi vengono venduti ad amici di amici o tramite post sui social media, ecc. Come acquirente, questo è sicuramente il modo migliore per acquistare. Puoi fare un richiesta per ottenere le informazioni sulla proprietà di qualsiasi villa.

Mercato 2: fuori mercato. Se non possono vendere privatamente, allora elencano con un agente. Una grande percentuale di ville vengono vendute "fuori mercato" dall'agente senza essere pubblicate su Internet. Molti di questi vengono venduti agli sviluppatori prima ancora che gli acquirenti abituali possano vederli.

Mercato 3: quotato in borsa. Se nessuno vuole acquistare la villa, gli agenti la pubblicano su Internet. (Scopri di più nel nostro guida agli agenti.) Queste ville –quelle quotate in borsa– sono sempre molto costose e/o hanno qualcosa di seriamente sbagliato, motivo per cui non sono già state vendute. Di solito restano sul mercato per anni, finché il proprietario non si arrende o non vende privatamente. Tienilo a mente.

Prezzi medi falsificati

Il prezzo medio per città è falsamente gonfiato e non si basa sui prezzi di vendita reali. Vedi sotto:

Importante: molteplici motivi per cui dovresti ignorare i prezzi m2

In Francia, il m² è una truffa utilizzata per cercare di aumentare i prezzi.

C'è così tanto da dire a riguardo che ne abbiamo fatto uno separato guida tutto sul prezzo medio al m² e come i m² elencati nel DVF siano, in effetti, una completa truffa.

Sfortunatamente, senza il vero m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Fortunatamente, non capita spesso che un acquirente venga ingannato perché la maggior parte ha bisogno di un mutuo (soprattutto per evitare l'imposta sul patrimonio), e la banca richiederà sempre una valutazione professionale (tuttavia, alcuni di questi periti sono pigri e si affidano a medie di m² errate, quindi assicurati che il tuo lo sappia come trovare correttamente il valore di mercato).

Tieni presente che anche il prezzo varierà ampiamente a seconda dell'area all'interno di una città. Per esempio, Eze è molto più caro se cerchi a Eze Bord-de-Mer, che è vicino al mare. Se stai cercando una villa sulla Moyenne o sulla Grand Corniche, il prezzo scende drasticamente.

Hai bisogno di altri motivi per ignorare m²? Oltre a tutto questo, gli agenti mentono regolarmente sui m² delle ville e fanno mentire anche gli ispettori. L'unico modo per conoscere il m² reale è farlo misurare dal proprio ispettore indipendente.

Hai bisogno di ancora più motivi? Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market. Lo fanno per poter puntare a quella vendita nel tentativo di giustificare i prezzi richiesti molto al di sopra del mercato e per poter manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati.

Ora che lo capisci non puoi fidarti di nulla basato su m² che leggi online, ecco come stimare le medie dei prezzi effettivi al m²:

Come stimare il valore di mercato della villa

Qualsiasi offerta dovrebbe tenere conto dello stato attuale del mercato, quindi prima di iniziare con le istruzioni di seguito, leggi le nostre previsioni degli esperti sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Metodo n. 1: confrontare con i vicini

È più facile di quanto pensi! Devi solo guardare le altre proprietà nelle vicinanze che sono state vendute, e ignorare tutti i prezzi al m².

Come avete appreso sopra, i notai sono obbligati a elencare le ville e gli appartamenti venduti su un sito web del governo, noto come "DVF". Dispone di una mappa interattiva della Francia che ti consente di fare clic sull'area di tua scelta per vedere i prezzi di TUTTE le ville vendute di recente, acquistato da chiunque, inclusi acquirenti SCI e aziendali (ma ricorda: questo sito contiene informazioni sui m² errate). Nota: i prezzi indicati includere IVA (tasse).

Ecco un esempio...

Si tratta di una villa normale, niente di speciale, attualmente in vendita in una parte meno desiderabile di Eze, su una strada comunale mal tenuta. Nonostante abbia molto rumore dalla strada e sia esposto a est, è quotato quasi 6 milioni di euro. Un assolutamente pazzo chiedere il prezzo. Nessuna villa lo ha mai venduto per qualcosa di vicino a quel prezzo al m² a Eze, nella storia documentata. Ma ciò non ha impedito agli agenti di quotazione di tentare di superare le offerte degli altri agenti per assicurarsi la quotazione per la loro agenzia. Resterà sul mercato finché i proprietari non saranno disperati, momento in cui probabilmente sarà venduto per circa 1-1,5 milioni di euro. È in vendita da 6 anni senza alcuna riduzione di prezzo e, nessuna sorpresa, non è ancora stata venduta. Nel frattempo è elencato come an casa vacanza costosa con la dichiarazione che vale 6 milioni di euro (come la maggior parte delle case che restano da anni sul mercato).

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

E un altro esempio:

Questa villa sulle alture di Villefranche-sur-Mer chiede 4,6 milioni di euro. Ha una superficie di 260 m² e necessita di una ristrutturazione completa (interno è molto in stile anni '80).

Eccola (a sinistra), accanto alla villa dei vicini, che è grande più del doppio:

E in DVF si vede che la villa del vicino (che è molto più grande, 670 m²) è stata venduta per 1,1 milioni di euro al culmine del boom Covid (prezzo più alto del normale). Quasi tutte le altre ville nella zona vicina sono state vendute a prezzi simili.

…eppure, il proprietario è stato convinto da un agente disonesto che cercava di assicurarsi l'annuncio, che la sua villa vale 4,6 milioni di euro, invece dei circa 800.000 euro che vale effettivamente.

Metodo n. 2: crea un elenco

La prima cosa che dovrai determinare è quale sia il prezzo storico (basato sui prezzi di vendita effettivi) nella città in cui desideri acquistare è e quale sarà il prezzo in futuro. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Passo 1:

Cerca la proprietà su DVF per verificare i prezzi di vendita delle ville vicine, ricercabili tramite mappa (ignorare i m² pubblicati):

Quindi trova la proprietà tramite l'indirizzo su Google Earth:

Puoi anche avere un'idea della vista:

Tenete però presente la data delle immagini, in quanto la villa potrebbe essere stata ampliata o ristrutturata nel frattempo. Se la data dell'immagine è precedente all'ultima vendita, controlla il sito delle autorizzazioni edilizie per vedere se era effettivamente più grande di quanto mostrato da Google Earth, alla data della vendita.

Avvertimento: Le agenzie immobiliari cercano di manipolare il mercato acquistando proprietà a prezzi 5 volte o più superiori al valore di mercato, per effettuare una vendita a un prezzo più alto di qualsiasi altra villa venduta in quella zona. Lo fanno per poter puntare su quella vendita nel tentativo di giustificare i prezzi richiesti molto al di sopra del mercato e per poter manipolare i prezzi medi al m² pubblicizzati. Quindi, se vedi una o due vendite che sono molto superiori al valore di mercato, queste non dovrebbero essere considerate nel calcolo del m² medio.

Passaggio 2 (facoltativo, per precisione):

Quindi, confronta la mappa da il sito delle autorizzazioni edilizie (cerca il comune nella barra blu in alto, poi scorri verso il basso e clicca sul pulsante verde per visualizzare tutte le autorizzazioni edilizie) a il sito web DVF che elenca le proprietà vendute with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Tieni presente che il sito web dei permessi di costruzione non viene aggiornato frequentemente, quindi una villa potrebbe essere stata ulteriormente ampliata (o addirittura abbattuta e costruita una nuova villa su quel terreno) dopo l'ultimo aggiornamento. Puoi sempre andare alla Mairie locale per chiedere informazioni su ville specifiche e sulle loro ultime autorizzazioni di costruzione.

Passaggio 3:

Fare un elenco. Per calcolare il valore di mercato delle ville nella stessa zona, dovrai fare un elenco delle ville vendute nelle vicinanze che sono nello stesso stile (provenzale contro moderno, poiché hanno prezzi diversi), guardare attentamente su Google Earth e Indovinare il prezzo medio di vendita di tali ville in m² (in base alla tua stima del actual m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Ecco un esempio dell'elenco che dovrai creare (che puoi utilizzare come modello) utilizzando un confronto per una villa a Eze. Ecco come appare in formato PDF (fatto tramite stampa –> interruzioni di pagina personalizzate –> salva come PDF). Ecco un altro esempio (questo è di Beausoleil) in un formato più semplice.

Passaggio 4:

I passaggi da 1 a 3 ti forniranno una fascia di prezzo approssimativa. Quindi, per scoprire dove si trova in quell'intervallo Questo villa si adatta, guardi questi fattori, che la posizionano più in alto o più in basso nell'intervallo:

1. Quale è qualità della villa ed è ben costruita? L'edificio in sé è di altissima qualità, a metà strada o di bassa qualità? Ha caratteristiche tipiche delle buone costruzioni, come uno spazio vuoto "vide sanitaire" (un mini-seminterrato in modo che la muffa non si accumuli al piano inferiore), ecc.?
2. Le pertinenze e le finiture interne, cucina, bagni, pavimenti, ecc. lusso o basic?
3. La villa viene con? spazio aggiuntivo non compreso nei m² “abitabili” — una pool house o una guest house/appartamento? Se è così, aggiungi valore. In caso contrario, sottrai.
4. Scopri se la villa si trova in una zona più o meno costosa la zona / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Come è il visualizzazione? Potrebbe bloccarsi in futuro? Una fantastica vista sul mare senza ostacoli ne aumenta il valore. Vedere i vicini o altre ville nella vista lo abbassa. Ciò è meno vero nelle zone in cui la maggior parte delle ville ha una splendida vista, come Eze.
6. È lo stile della villa moderno o in stile antico? Le ville nuove e moderne vengono vendute a un prezzo notevolmente superiore al m² (e hanno molti, molti più acquirenti che le desiderano, compresi acquirenti facoltosi, che a volte pagano al di sopra del valore di mercato) rispetto alle ville tradizionali, classiche, provenzali, "in stile moderno" o provenzali. stili dall'aspetto antiquato.
7. Quando è stata costruita la villa? Più nuovo le ville vengono vendute a un prezzo più alto e richiedono meno riparazioni. Più vecchio le ville probabilmente necessitano di lavori per aggiornare l'elettricità, l'impianto idraulico, il tetto, le fognature e altri problemi, quindi tienilo in considerazione.
8. Quindi considera se è necessario ristrutturazionie quanto costerà. In caso contrario, ciò lo rende più prezioso, ma se lo fa, ciò ne abbassa leggermente il valore.
9. Se la il terreno è edificabile, quindi potresti espandere la casa, ciò aggiungerebbe una piccola quantità di valore, ma in caso contrario, rimuoverebbe valore. Se è in a zona rossa, il prezzo dovrebbe scendere di circa il 20%.
10. Calcola quanto terra è incluso e la qualità del giardini, pool, garage, etc.
11. La villa utilizza a vialetto condiviso? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. C'è una piscina di dimensioni normali? piscina? Se non c'è la piscina, è possibile costruirne una? (Assicurati di verificare prima che venga fornito con autorizzazioni valide!) Se hai bisogno di costruirlo, deduci il doppio del costo della piscina dal prezzo. Se non è garantito che si possa costruire una piscina, allora il valore scende di circa il 40%, e dovresti prendere seriamente in considerazione l'idea di non comprarla, perché non potrai affittarla facilmente (o affatto) come casa vacanza, né sarà facile rivenderlo.
13. Ci sarà rumore? costruzione nelle vicinanze? (Controlla i permessi di costruzione qui.)
14. E' in una comunità, a pochi passi da a scuola o in un ambiente custodito dominio? Ciò aumenta il prezzo. Se è isolato, questo diminuisce il prezzo.
15. Quindi controlla se ci sono altri fattori che potrebbero abbassare il prezzo, come ad esempio la presenza di un treno a portata d'orecchio trascurato, un vialetto accidentato, segnale mobile basso, assenza di fibra o brutto linee elettriche, o strada rumore - tutto ciò abbasserebbe significativamente il valore.

Un'altra parte per determinare il prezzo di vendita di una villa è scoprire da quanto tempo è sul mercato. Dal momento che gli agenti probabilmente non ti diranno la verità (o ti diranno semplicemente per quanto tempo hanno aveva l'elenco), l'opzione migliore è ottenere il file diagnostica rapporti e il mandato (l'accordo per la quotazione) dall'agente e guarda la data su di essi. Allora saprai che è in vendita da almeno that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Se è sul mercato da più di qualche mese, un motivo c'è: o il prezzo è troppo, troppo alto, oppure ci sono seri problemi con la proprietà. Più a lungo è sul mercato, più bassa dovrebbe essere la tua offerta.

Questo ti dirà dove valutarlo nella fascia di prezzo al m². Dovresti anche prendere in considerazione la traiettoria del mercato (ecco come capire se i prezzi stanno aumentando o diminuendo). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Se il venditore accetta, puoi far eseguire dei sondaggi per vedere se i m² sono accurati, se la villa necessita di aggiornamenti elettrici o idraulici, ecc. e in base a ciò puoi modificare ulteriormente il prezzo prima di inserire l'offerta in un contratto legale con il venditore. notaire (che avresti dovuto selezionare in anticipo).

Metodo n. 3: ottenere una stima/valutazione

Se sei molto interessato a un immobile e il proprietario ha bisogno di maggiore convinzione per ottenere il prezzo di mercato, puoi pagare per una stima/valutazione. Ma ricorda: non tutti i venditori vogliono davvero vendere o ascoltano la logica/ragione. L'unico modo per sapere veramente se un venditore è stato male informato dal proprio agente e vuole davvero vendere, è discuterne direttamente con il proprietario.

Per ottenere una valutazione rivolgiti alla banca presso la quale intendi accendere il mutuo. Avranno un elenco di periti che utilizzano. Chiedi anche loro per quanto tempo è valida la perizia, così da poterla utilizzare per il mutuo (altrimenti finirai per pagarla due volte). Le banche ti fanno sempre pagare una perizia come parte delle spese di accensione del mutuo (costa circa 3000 euro), ma solitamente questa viene fatta dopo aver visitato il notaio. Tuttavia, puoi scegliere di effettuare la valutazione prima e utilizzarla per contrattare con il venditore / dimostrando che il prezzo dovrebbe essere più basso.

Per scegliere un perito, chiedi il suo processo e chiedi se si basa sulle dimensioni della villa in m² pubblicate dai notai. Se dicono di sì, non usarli. Hai bisogno di un perito che lo capisca i m² indicati dai notai non sono correttialtrimenti valuteranno la villa ad un prezzo circa tre volte superiore al valore di mercato.

Non vacillare!

Ecco come funzionano il settore immobiliare (e molti altri mercati): un acquirente non istruito paga più del dovuto per qualcosa, e poi tutti i broker e gli agenti indicano quella vendita e urlano "Vedere? questo è il vero valore di Tutto villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Se puoi, fai la tua offerta direttamente al proprietario (puoi fare un richiesta per ottenere le informazioni sulla proprietà di qualsiasi villa) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Se dicono di no, puoi dirgli di tornare da te se la loro proprietà non viene venduta e, se per allora non hai trovato qualcos'altro, potresti essere ancora interessato. Se sono venditori seri, è probabile che questa tattica ti faccia ottenere un buon prezzo, alla fine.

Se non sono venditori seri, non accetteranno la tua offerta a meno che tu non paghi troppo, cosa che non dovresti assolutamente fare (se hai fretta di trovare un alloggio, è più sensato dal punto di vista finanziario trovare un affitto annuale mentre continui a cercare una villa a prezzo di mercato). Acquistare un immobile sulla Costa Azzurra è tutta una questione di pazienza. Alla fine troverai una fantastica villa al valore di mercato. (In genere ci vogliono anni di ricerca.)

La situazione migliore è trovare un venditore serio la cui villa non abbia grossi problemi, ma non sia stata venduta perché troppo cara. Quindi usi questa tattica e offri un valore di mercato (che potrebbe essere, in molti casi, molto inferiore alla metà del prezzo richiesto!). Continua a controllare e alla fine, quando la villa non viene venduta, torneranno da te quando hanno un disperato bisogno di vendere (quando il tempo è scaduto per la loro situazione di divorzio/tasse/ecc.) e a quel punto tu potrebbe anche essere in grado di negoziare un prezzo inferiore a quello di mercato per completare una vendita rapida.

Abbi pazienza, perché l'acquisto di un immobile è molto simile al matrimonio: se prendi la decisione sbagliata può essere un errore molto costoso e un impegno a lungo termine da cui non è facile tirarsi indietro.

Ecco un elenco di Cose (disoneste) dicono gli agenti. È molto importante consultare regolarmente l'elenco in modo da non cadere nelle loro bugie.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e perché i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Il nostro guida a truffe e segreti includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Il nostro guida agli agenti immobiliari include: le cose disoneste che ti diranno gli agenti, come operano le agenzie immobiliari, gli agenti dell'acquirente e i cercatori di proprietà, perché dovresti evitare agenti illegali e non locali e di chi fidarti (un avvertimento importante).

Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Il nostro guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.