Απάτες & Μυστικά Ακίνητης Περιουσίας

Η Γαλλική Ριβιέρα είναι μια πολύ ιδιόμορφη αγορά ακινήτων. Πολλοί άνθρωποι δέχονται απάτη επειδή δεν γνωρίζουν τα μυστικά αυτής της επιχείρησης. Λοιπόν, εμείς είμαστε οι πληροφοριοδότες εδώ για να σας δείξουμε τι πρέπει να προσέξετε.

Πολύ όπως όποιος βιομηχανία όπου τα νομισματικά κίνητρα δεν ευθυγραμμίζονται με το κίνητρο της ειλικρίνειας με τον αγοραστή, αυτό το είδος συστήματος αναγκάζει τους πράκτορες / συμβολαιογράφους / προγραμματιστές είτε να προσέχουν τα δικά τους οικονομικά συμφέροντα είτε να είναι ειλικρινείς με τους αγοραστές. Δεν αποτελεί έκπληξη, λοιπόν, ότι δίνουν προτεραιότητα στο να κερδίσουν περισσότερα χρήματα, παρά να είναι διαφανείς με τους αγοραστές. Δεν είναι ότι είναι κακοί άνθρωποι (έχουν και οικογένειες να ταΐσουν). το πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι το σύστημα έχει ρυθμιστεί με τρόπο που να δίνει κίνητρα για κακή συμπεριφορά. Όσο περισσότερο πληρώνετε, τόσο περισσότερα κέρδη βγάζουν.

Τα μυστικά του πωλητή

Πολλές βίλες είναι καταχωρημένες προς πώληση από ιδιοκτήτες που δεν ενδιαφέρονται πραγματικά αν η βίλα τους πουλάει. Μερικοί δεν θέλω τη βίλα τους να πουλήσουν! Να γιατί:

Μυστικό πωλητή #1: Νομική φοροαποφυγή

Λόγω μιας απολύτως ηλίθιας φορολογικό παραθυράκι, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Αυτό ισχύει για μη βασικές κατοικίες, από τις οποίες η Γαλλική Ριβιέρα έχει σε αφθονία (σχεδόν το 40% των βιλών εδώ εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία). Οι εταιρείες ενστερνίζονται αυτό το φαινόμενο επειδή μπορούν να υποδείξουν αυτές τις καταχωρίσεις ως (ψευδή) ένδειξη για το πού βρίσκεται η αγορά.

Μυστικό πωλητή #2: Πηγαίνοντας για ψάρεμα, για κορόιδο!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Αυτές οι υπερτιμημένες βίλες συνήθως βρίσκονται στην αγορά και δεν πωλούνται επειδή αναφέρονται σε άκαμπτες, γελοίες τιμές με owners that are not serious about selling. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Notaire Secrets

Στη Γαλλία, οι συμβολαιογράφοι είναι δικηγόροι που επεξεργάζονται all real estate transactions.

Notaire Secret #1: Λανθασμένα δεδομένα m²

There’s so much to say about this, that we made a separate guide all about the m² average pricing και πώς το m² που αναφέρεται στο DVF είναι, στην πραγματικότητα, μια πλήρης απάτη που έχει σχεδιαστεί για να παραπλανήσει τους αγοραστές. Αξίζει να το διαβάσετε — εμπιστευτείτε μας.

Μυστικό συμβολαιογράφου #2: Το μυστικό συμβολαίου

Το «vice caché» είναι ένα κρυφό ή λανθάνον ελάττωμα σε μια ιδιοκτησία. Η προστασία των αγοραστών κατοχυρώνεται στο άρθρο 1641 του αστικού κώδικα. Ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποκαλύψει όλες τις σημαντικές πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο που ενδέχεται να επηρεάσουν την απόφαση του αγοραστή ή την τιμή που πλήρωσε για το ακίνητο. Εάν δεν το πράξουν, τότε είναι δυνατό για ένα δικαστήριο να προσφέρει μια επανόρθωση, όπως μείωση τιμής ή ακύρωση της πώλησης (γι' αυτό οι συμβολαιογράφοι δεν θέλουν να το ξέρετε, καθώς χάνουν προμήθεια εάν υπάρξει ακύρωση).

Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι οι συμβολαιογράφοι επιδιώκουν μερικές φορές να περιορίσουν τη χρήση της προστασίας «vice caché» προσθέτοντας μια ρήτρα εξαίρεσης στη σύμβαση πώλησης που περιορίζει τα δικαιώματα των αγοραστών μόλις βρουν ένα σοβαρό κρυφό πρόβλημα με τη βίλα. Η συμβουλή μας προς όλους τους αγοραστές είναι ότι θα πρέπει να επιμείνετε στην κατάργηση αυτής της ρήτρας στη σύμβαση πώλησης. Ο πωλητής μπορεί κάλλιστα να αντιταχθεί σε εσάς, αλλά αν το κάνει, τα κίνητρά του πρέπει να αμφισβητηθούν. Θα έπρεπε να είσαι very διστάζετε να δεχτείτε να αγοράσετε «en l'état» (όπως φαίνεται) εκτός και αν κατανοείτε πλήρως τι αγοράζετε.

Μυστικά κτηματομεσίτη

Οι κτηματομεσίτες στη Γαλλική Ριβιέρα είναι μια εξαιρετικά ανταγωνιστική ομάδα. Υπάρχουν χιλιάδες πράκτορες που τσακώνονται όλοι για έναν σχετικά μικρό αριθμό καταχωρίσεων, που σκαρώνουν προσπαθώντας να πληρώσουν το ενοίκιο τους σε πολύ λίγες πωλήσεις. Με λίγα λόγια, είναι μια συνταγή για κάθε είδους κακή συμπεριφορά.

Μυστικό πράκτορα # 1: Οι ιδιότητες που έχουν καταχωρηθεί δημόσια είναι το κάτω μέρος του βαρελιού

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Agent Secret #2: «Νέος στην αγορά»; Ναι καλά!

Τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου με καταχωρίσεις ακινήτων λένε συχνά "νέα καταχώρηση" ή "νέα στην αγορά" όταν η βίλα έχει ήδη εισαχθεί προς πώληση για πολλούς μήνες ή χρόνια. Μην δίνετε προσοχή όταν ο πράκτορας λέει ότι είναι μια «νέα» καταχώριση. Αντίθετα, ρίξτε μια ματιά στην ημερομηνία στα διαγνωστικά.

Μυστικό πράκτορα #3: Ξένοι και χωρίς άδεια πράκτορες αφθονούν

Ορισμένοι ξένοι ή μη αδειοδοτημένοι πράκτορες θα ισχυριστούν ότι είναι ο «πράκτορας καταχώρισης» ή ο «αποκλειστικός πράκτορας», αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι και μπορεί να σας εκπλήξουν με μια απαίτηση για επιπλέον χρεώσεις στο τέλος (τις οποίες δεν είστε υποχρεωμένοι να πληρώσετε!) ή κρύψτε τις χρεώσεις στην αναγραφόμενη τιμή. Γι 'αυτό το λόγο, αποφύγετε παγκόσμιους / ΗΒ / μη τοπικούς πράκτορες και υπηρεσίες, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Μυστικό πράκτορα #4: Το έκανε Πραγματικά Πουλώ? Πιθανώς όχι

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Επίσης, εάν είστε μορφωμένος αγοραστής και γνωρίζετε ότι μια βίλα είναι υπερτιμημένη, ένας πράκτορας μπορεί να σας πει ότι μια βίλα έλαβε μια προσφορά για να σας κάνει να υποβάλετε προσφορά πάνω από την αγορά, και όταν δεν το κάνετε, μπορεί να πουν ότι πουλήθηκε. Αλλά αυτό συμβαίνει συχνά απλώς και μόνο επειδή γνωρίζουν ότι ο πωλητής απλώς κερδοσκοπεί και δεν ενδιαφέρεται να πουλήσει σε δίκαιη τιμή, ή ότι ο ιδιοκτήτης το έβγαλε από την αγορά. Το να πείτε ότι πουλήθηκε έχει σκοπό να σας κάνει να πιστεύετε ότι κάνετε λάθος σχετικά με την αγορά (ότι οι βίλες πωλούνται περισσότερο και πιο συχνά από ό,τι είναι).

Agent Secret #5: Η τιμολόγησή τους δεν βασίζεται στην αγορά

Οι πράκτορες θα σας πουν ότι έκαναν μια «αξιολόγηση» για να βρουν την τιμολόγησή τους — αλλά όταν ζητήσετε την αποτίμηση και την έρευνα πίσω από αυτήν, δεν θα σας τη δώσουν. Αυτό συμβαίνει επειδή δεν υπήρχε «αποτίμηση» και η τιμολόγηση δεν βασίζεται στην αγοραία αξία. Εναλλακτικά, μπορεί να σας πουν για κάποια βίλα που πωλήθηκε σε υψηλή τιμή ανά m². Αλλά, όπως μάθατε παραπάνω, η τιμολόγηση m² είναι ψεύτικη.

Μάθετε πώς να ελέγχετε την πραγματική αγοραία αξία μιας βίλας στο δικό μας οδηγός τιμολόγησης ακινήτων.

Μυστικό πράκτορα #6: Μη δεσμευτικές "Εκτιμήσεις"

Σκέφτεστε να ανακαινίσετε; Ανεξάρτητα από το τι σας λέει ο αντιπρόσωπος ή ο πωλητής, πριν αγοράζετε, φροντίστε να πάρετε ένα πιστοποιητικό συμμόρφωσης και πολεοδομικό πιστοποιητικό from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Πολλοί αντιπρόσωποι θα σας συστήσουν να λάβετε μια προσφορά για εργασία από «έναν σπουδαίο κατασκευαστή που γνωρίζουν και εμπιστεύονται». Αυτός ο οικοδόμος θα σας δώσει μια μη δεσμευτική ή προφορική «εκτίμηση» του κόστους για την εκτέλεση της εργασίας. Αυτές οι εκτιμήσεις είναι συνήθως πολύ, πολύ χαμηλότερες από ό,τι θα δαπανούσατε στην πραγματικότητα.

Εάν θέλετε να μάθετε το πραγματικό κόστος της ανακαίνισης, φροντίστε να προμηθευτείτε μια πολύ, πολύ λεπτομερή 'devis' με όλα τα είδη και τις τιμές σαφώς καθορισμένες, από πολλούς κατασκευαστές. Μια προσφορά τιμής στα γαλλικά ονομάζεται α devis και μόλις υπογραφεί τόσο από τον πελάτη όσο και από τον ανάδοχο γίνεται νομικά δεσμευτική σύμβαση. Προσέξτε επίσης ότι εάν η τιμή που σας δίνεται είναι «εκτίμηση' δεν είναι 'devisΟ κατασκευαστής δεν δεσμεύεται από την τιμή και μπορείτε να περιμένετε ότι η τελική τιμή θα είναι έως και 5 φορές αυτή που ανέφερε. Μάθετε για τρόπους για να αποφύγετε την απάτη.

Μυστικό πράκτορα #7: Λέγοντας ότι μπορείτε να επεκτείνετε / ανανεώσετε όταν δεν μπορείτε

Ένα κόλπο που κάνουν οι πράκτορες είναι το εξής: παίρνουν δικα τους architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

Ο μόνος τρόπος για να μάθετε εάν μπορείτε να το επεκτείνετε είναι να λάβετε την έγκριση της κατάλληλης πολεοδομικής άδειας από το Mairie και να το ελέγξετε αυτοπροσώπως στο Mairie. Αν δεν θέλετε να το περιμένετε, μπορείτε να το αποκτήσετε πολεοδομικό πιστοποιητικό μέσα σε ένα μήνα το πολύ.

Μυστικό πράκτορα #8: Χειραγώγηση αγοράς

Τα κτηματομεσιτικά γραφεία χειραγωγούν επίσης την αγορά αγοράζοντας ακίνητα σε τιμές που είναι 5 φορές υψηλότερες από την αγοραία αξία, για να πραγματοποιήσουν μια πώληση σε τιμή που είναι υψηλότερη από οποιαδήποτε άλλη βίλα έχει πουληθεί σε αυτήν την περιοχή. Αυτή είναι η ίδια τακτική χειραγώγησης της αγοράς που χρησιμοποιείται σε άλλες βιομηχανίες που επικεντρώνονται στην πολυτέλεια, όπως η αγορά τέχνης.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (ένα μεσιτικό γραφείο) το αγόρασε από έναν προγραμματιστή. Κάνουν ό,τι μπορούν για να συγκαλύψουν αυτό το γεγονός και πουλάνε ακίνητα μεταξύ πρακτορείων, αγοράζοντας από φίλους προγραμματιστές για να πάρουν χρήματα πίσω, κ.λπ. Ψάξτε γύρω και θα βρείτε ένα τέτοιο παράδειγμα σε σχεδόν κάθε πόλη.

Μυστικό πράκτορα #9: Ψέματα για το m²

Πέρα από όλα αυτά, και προσθέτοντας στη σύγχυση σχετικά με την τιμολόγηση των m², οι πράκτορες λένε ψέματα συνήθως για το μέγεθος m² των βιλών και βάζουν και τους επιθεωρητές να λένε ψέματα. Δεν είναι ασυνήθιστο οι καταχωρήσεις να ισχυρίζονται ότι μια βίλα είναι 100 έως 200 m² μεγαλύτερη από ό,τι πραγματικά είναι.

Agent Secret #10: Τα ανέντιμα πράγματα που σου λένε

Οι πράκτορες έχουν ορισμένα πράγματα που λένε στους πιθανούς αγοραστές, για να τους χειραγωγήσουν και να τους παραπλανήσουν. Θα τους ακούσετε ξανά και ξανά, επομένως είναι σημαντικό να τους αναγνωρίσετε για αυτό που είναι. Εδώ είναι το λίστα με ψέματα θα σας πουν οι πράκτορες. Μάθετε και προστατέψτε τον εαυτό σας για να μην πέσετε πάνω τους.

Builder / Developer / Property Dealer Secrets

Σκεφτείτε να αγοράσετε από έναmarchand de biens(οικοδόμος / κατασκευαστής / έμπορος ακινήτων) θα σας γλιτώσει από πονοκεφάλους; Ξανασκέψου το.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Ίσως μπορέσετε να το πιάσετε αυτό ελέγχοντας το χάρτης που δείχνει τις πωλήσεις βίλας (με ακριβή τοποθεσία και τιμολόγηση, αλλά λάθος m²) από τα τελευταία αρκετά χρόνια. Λάβετε υπόψη ότι αυτός ο χάρτης ενημερώνεται σπάνια, επομένως δεν θα εμφανίζονται οι πιο πρόσφατες εκπτώσεις.

Μυστικό προγραμματιστή #1: Φτηνές ανακαινίσεις

Φυσικά, αυτοί οι προγραμματιστές θέλουν να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη και να ελαχιστοποιήσουν τα έξοδα. Είναι, τελικά, μια επιχείρηση. Το κάνουν αυτό από κόβοντας κάθε είδους γωνίες σε πράγματα που δεν μπορείτε να δείτε. Προσλαμβάνουν τους απολύτως φθηνότερους (και συχνά ανειδίκευτους) κατασκευαστές, ηλεκτρολόγους, υδραυλικούς κ.λπ. και λένε σε αυτούς τους ανθρώπους να κάνουν τη δουλειά όσο πιο φθηνά και γρήγορα γίνεται. Αποταμιεύουν πολύ χρήματα που το κάνουν με αυτόν τον τρόπο.

Το ότι φαίνεται ωραίο εξωτερικά δεν σημαίνει ότι είναι καλοφτιαγμένο. Μην το εμπιστεύεστε όταν λέει ο πράκτορας this developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

Η πλειοψηφία των νέων κατοικιών στη Γαλλική Ριβιέρα μοιάζουν περισσότερο με το Primark παρά με το Hermès. says Peter Illovsky, πρόεδρος της Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Ακόμα κι έτσι, οι νέες κατασκευές πωλούνται με premium 10% ή 20%, ακόμη και όταν πωλούνται εκτός σχεδίου, says Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Μυστικό προγραμματιστή #2: Εκφόρτωση ευθύνης στην «Εγγύηση»

They reassure buyers by giving them a warranty (under French civil law all building work is guaranteed for up to 10 years), but insurance pays the repair costs — not them — and you πρέπει ακόμα να αντιμετωπίσουμε όλα τα προβλήματα που εμφανίζονται. Και μπορείς αναμένετε επαναλαμβανόμενες επισκευές του ίδιου προβλήματος επειδή τα φθηνά υλικά συνεχίζουν να χρησιμοποιούνται — εξάλλου, η εταιρεία επισκευής πληρώνεται κάθε φορά.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Αυτό σημαίνει ο προγραμματιστής έχει μηδενικά κίνητρα για να κάνει οτιδήποτε άλλο εκτός από τη φθηνότερη δυνατή δουλειά γιατί, μόλις το αγοράσετε, είναι δικό σας πρόβλημα, όχι δικό τους. (Και όχι, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Όλα αυτά σημαίνουν ΜΕΓΑΛΟΥΣ πονοκεφάλους για εσάς, όταν μετακινείστε συνειδητοποιώντας ότι ο κλιματισμός σας δεν λειτουργεί σωστά, τα ηλεκτρικά και τα υδραυλικά πρέπει να ξαναγίνουν, δεν προστέθηκε δάπεδο ή μόνωση κ.λπ.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.