Escrocherii și secrete imobiliare

Riviera Franceză este o piață imobiliară foarte particulară. Mulți oameni sunt înșelați pentru că nu cunosc secretele acestei afaceri. Ei bine, noi suntem avertizorii aici pentru a vă arăta la ce să aveți grijă.

Mai mult ca orice industrie în care stimulentele monetare nu sunt aliniate cu stimulentul de a fi cinstit cu cumpărătorul, acest tip de sistem îi obligă pe agenții/notarii/dezvoltatorii fie să aibă grijă de propriile interese financiare, SAU să fie onești cu cumpărătorii. Nu este surprinzător, atunci, că ei prioritizează să câștigi mai mulți bani decât să fie transparenți cu cumpărătorii. Nu e vorba că sunt oameni răi (au familii de hrănit, de asemenea); problema constă în faptul că sistemul este configurat într-un mod care stimulează comportamentul rău. Cu cât plătiți mai mult, cu atât câștigă mai mult.

Secretele vânzătorului

Multe vile sunt scoase la vânzare de către proprietari cărora nu le pasă dacă vila lor se vinde. niste nu vreau vila lor de vanzare! Iata de ce:

Secretul vânzătorului nr. 1: evitarea fiscală legală

Din cauza unui absolut prost lacună fiscală, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Acest lucru se aplică reședințelor non-primare, dintre care Riviera Franceză are din abundență (aproape 40% dintre vile de aici se încadrează în această categorie). Agențiile îmbrățișează acest fenomen, deoarece pot indica aceste listări ca un indicator (fals) al locului în care se află piața.

Secretul vânzătorului nr. 2: merg la pescuit, pentru un fraier!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Aceste vile la prețuri excesive stau de obicei pe piață și nu se vând pentru că sunt listate la prețuri rigide, ridicole cu proprietarii care nu sunt serioși să vândă. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Secretele notarului

În Franța, notarii sunt avocați care procesează toate real estate transactions.

Secretul notarului #1: Date incorecte în m²

Sunt atât de multe de spus despre asta, încât am făcut un separat ghidați totul despre prețul mediu în m² și cum m² listat în DVF este, de fapt, o înșelătorie completă menită să inducă în eroare cumpărătorii. Merită citit - aveți încredere în noi.

Secretul notarului #2: Secretul contractului

Un „vice caché” este un defect ascuns sau latent al unei proprietăți. Protecția cumpărătorilor este consacrată în articolul 1641 din codul civil. Vânzătorul este obligat să dezvăluie toate informațiile importante despre proprietate care ar putea afecta decizia cumpărătorului sau prețul pe care l-a plătit pentru proprietate. Dacă nu fac acest lucru, atunci este posibil ca o instanță de judecată să ofere o cale de atac, cum ar fi reducerea prețului sau anularea vânzării (de aceea notarii nu vor să știți despre acest lucru, deoarece își pierd comision dacă există o anulare).

Nu este surprinzător că notarii caută uneori să limiteze utilizarea protecției „vice caché” prin adăugarea unei clauze de excludere în contractul de vânzare care limitează drepturile cumpărătorilor odată ce găsesc o problemă ascunsă serioasă cu vila. Sfatul nostru pentru toți cumpărătorii este să insistați asupra eliminării acestei clauze din contractul de vânzare. Vânzătorul s-ar putea să vă opună, dar dacă o face, motivele lor trebuie puse la îndoială. Ar trebui să fii foarte ezită să accepti să cumperi „en l'état” (după cum se vede) dacă nu înțelegi pe deplin ce cumperi.

Secretele agentilor imobiliari

Agenții imobiliari de pe Riviera Franceză sunt o grupă extrem de competitivă. Există mii de agenți toți care se luptă pentru un număr relativ mic de înregistrări, răzgândind încercând să-și plătească chiria pentru foarte puține vânzări. Pe scurt, este o rețetă pentru tot felul de comportamente rele.

Secretul agentului #1: Proprietățile listate public sunt partea de jos a barilului

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Secretul agentului nr. 2: „Nou pe piață”? Da, sigur!

E-mailurile cu înregistrări imobiliare spun adesea „înregistrare nouă” sau „nou pe piață” atunci când vila a fost deja scoasă la vânzare de mai multe luni sau ani. Nu acordați atenție când agentul spune că este o listă „nouă”. În schimb, aruncați o privire la data de pe diagnosticare.

Secretul agentului nr. 3: agenții străini și fără licență abundă

Unii agenți străini sau fără licență vor pretinde că sunt „agent de listare” sau „agent exclusiv”, dar de fapt nu sunt și ar putea să vă surprindă cu o cerere pentru taxe suplimentare (pe care nu sunteți obligat să le plătiți!) sau ascundeți taxele în prețul afișat. Din acest motiv, evitați agenții și serviciile globale / Marea Britanie / non-locale, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Secretul agentului #4: A făcut-o Într-adevăr Vinde? Probabil ca nu

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

De asemenea, dacă sunteți un cumpărător educat și știți că o vilă este prea scumpă, un agent vă poate spune că o vilă a primit o ofertă pentru a vă face să licitați peste piață, iar când nu o faceți, ar putea spune că s-a vândut. Dar acest lucru se întâmplă adesea pur și simplu pentru că știu că vânzătorul doar speculează și nu este interesat să vândă la un preț corect, sau proprietarul l-a scos de pe piață. A spune că s-a vândut are scopul de a te face să crezi că te înșeli cu privire la piață (că vilele se vând mai mult și mai des decât sunt).

Secretul agentului #5: Prețul lor nu se bazează pe piață

Agenții vă vor spune că au făcut o „evaluare” pentru a-și stabili prețul – dar când cereți evaluarea și cercetarea din spatele acesteia, nu vi le vor da. Asta pentru că nu a existat o „evaluare”, iar prețul nu se bazează pe valoarea de piață. Alternativ, s-ar putea să vă spună despre o vilă care s-a vândut la un preț mare pe m². Dar, după cum ați învățat mai sus, prețul în m² este fals.

Aflați cum să verificați valoarea reală de piață a unei vile la noi ghid de prețuri imobiliare.

Secretul agentului #6: „Estimări” fără caracter obligatoriu

Te gândești la renovare? Indiferent de ceea ce vă spune agentul sau vânzătorul, inainte de cumpărați, asigurați-vă că obțineți un certificat de conformitate și certificat de urbanism from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Mulți agenți vă vor recomanda să obțineți o ofertă de muncă de la „un mare constructor pe care îl cunosc și în care are încredere”. Acest constructor vă va oferi o „estimare” verbală sau neobligatorie a cât ar costa efectuarea lucrării. Aceste estimări sunt în mod normal mult, mult mai mici decât ați cheltui de fapt.

Dacă doriți să cunoașteți costul real al renovării, asigurați-vă că obțineți un „devis” foarte, foarte detaliat, cu toate articolele și prețurile precizate clar, de la mai mulți constructori. O cotație de preț în limba franceză se numește a devis și odată ce este semnat atât de client, cât și de contractant, devine un contract obligatoriu din punct de vedere juridic. Ai grijă, de asemenea, că, dacă prețul care ți se oferă este un 'estimare'nu un'devis' constructorul nu este obligat de preț și vă puteți aștepta ca prețul final să fie de 5 ori mai mare decât a cotat. Invata despre modalități de a evita să fii înșelat.

Secretul agentului nr. 7: Spune că poți extinde/renova când nu poți

Un truc pe care îl trag agenții este următorul: îl primesc al lor architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

Singura modalitate de a ști dacă îl puteți extinde este să obțineți aprobarea corespunzătoare a autorizației de planificare de la Mairie și să o verificați de două ori la Mairie în persoană. Dacă nu vrei să aștepți asta, poți obține certificat de urbanism in maxim o luna.

Secretul agentului #8: Manipularea pieței

Agențiile imobiliare manipulează, de asemenea, piața, cumpărând proprietăți la prețuri care sunt de 5 ori sau mai mult peste valoarea de piață, pentru a realiza o vânzare la un preț care este mai mare decât orice altă vilă a vândut în acea zonă. Aceasta este aceeași tactică de manipulare a pieței care este folosită în alte industrii axate pe lux, cum ar fi piata de arta.

Ei fac acest lucru pentru a putea indica vânzarea respectivă în încercarea de a-și justifica prețurile cerute cu mult peste piață și pentru a putea manipula prețurile medii în m² publicate. În timp ce o dețin, o închiriază.

Iată un exemplu: de departe, cea mai scumpă vânzare a unei vile din Eze este la 772 avenue de la Marne. Sapat putin si o sa vezi asta Prestigimul (o agenție imobiliară) l-a cumpărat de la un dezvoltator. Ei fac tot posibilul pentru a deghiza acest fapt și vând proprietăți între agenții, cumpărând de la prieteni dezvoltatori pentru a primi bani înapoi, etc. Săpați și veți găsi un exemplu ca acesta în aproape fiecare oraș.

Secretul agentului nr. 9: minciuna pe m²

Pe lângă toate acestea, și adăugând la confuzia în jurul prețului în m², agenții mint în mod obișnuit despre dimensiunea în m² a vilelor și îi determină și pe inspectori să mintă. Nu este neobișnuit ca listele să susțină că o vilă este cu 100 până la 200 m² mai mare decât este în realitate.

Secretul agentului #10: Lucrurile necinstite pe care ți le spun

Agenții au anumite lucruri pe care le spun potențialilor cumpărători, pentru a-i manipula și induce în eroare. Le veți auzi din nou și din nou, așa că este important să le recunoașteți așa cum sunt. Iată o listă de minciuni vă vor spune agenții. Învață și protejează-te ca să nu te îndrăgostești de ei.

Secretele constructorului / dezvoltatorului / dealerului de proprietate

Gândiți-vă să cumpărați de la unmarchand de biens' (constructor/dezvoltator/comerciant imobiliar) vă va scuti de dureri de cap? Mai gandeste-te.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

S-ar putea să reușești să prinzi asta prin verificarea hartă care arată vânzările de vile (cu locația exactă și prețul, dar m² incorect) din ultimii câțiva ani. Rețineți că această hartă este actualizată rar, astfel încât cele mai recente vânzări nu vor apărea.

Secretul dezvoltatorului nr. 1: Renovări ieftine

Desigur, acești dezvoltatori doresc să maximizeze profiturile și să minimizeze cheltuielile. Este, până la urmă, o afacere. Ei fac asta prin tăind tot felul de colțuri pe lucrurile pe care nu le poți vedea. Ei angajează cei mai ieftini (și adesea necalificați) oameni de construcții, electricieni, instalatori etc. și le spun acelor oameni să facă treaba cât mai ieftin și rapid posibil. Ei salvează mult de bani făcând acest lucru.

Doar pentru că arată frumos la exterior nu înseamnă că este bine făcut. Nu ai încredere când spune agentul acest developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

Majoritatea caselor noi de pe Riviera Franceză seamănă mai mult cu „Primark” decât cu „Hermès”. spune Peter Illovsky, președintele Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Chiar și așa, noile construcții se vând cu o primă de 10% sau 20%, chiar și atunci când sunt vândute în afara planului, spune Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Secretul dezvoltatorului nr. 2: descărcarea responsabilității în „Garanție”

Ei liniștesc cumpărătorii oferindu-le o garanție (în conformitate cu legea civilă franceză, toate lucrările de construcție sunt garantate până la 10 ani), dar asigurarea plătește costurile de reparație - nu ei - și tu mai trebuie să se ocupe de toate problemele care apar. Si tu poti așteptați-vă la reparații repetate ale aceleiași probleme, deoarece materialele ieftine se obișnuiesc în continuare — la urma urmei, firma de reparații este plătită de fiecare dată.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Acest lucru înseamnă Dezvoltatorul are zero stimulente pentru a face orice altceva decât cea mai ieftină treabă posibilă pentru că, odată ce l-ai cumpărat, e problema ta, nu a lor. (Și Nu, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Toate acestea înseamnă MARI bătăi de cap pentru dvs., în continuare, atunci când vă mutați și vă dați seama că aerul condiționat nu funcționează corect, că trebuie refăcute instalațiile electrice și sanitare, nu a fost adăugată pardoseala sau izolația etc.

Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!

Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

În primul rând, pentru a înțelege piața imobiliară din Franța, trebuie să înțelegeți cum Prețul m² este o înșelătorie uriașă. Apoi, puteți trece la celelalte ghiduri:

Al nostru ghid spre direcția în care se îndreaptă piața include: previziunile pieței imobiliare de pe Riviera Franceză, tendințele actuale și istorice ale prețurilor pe piață și motivele pentru care prețurile vor continua să scadă. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.

Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.

Al nostru ghid pentru agenții imobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Al nostru ghid pentru stabilirea prețurilor și determinarea valorii de piață a unei vile include: de ce există atât de mult supraprețuri extreme, cum să estimați valoarea de piață a unei vile (ce valorează) și un ghid pas cu pas pentru a găsi prețul ofertei dvs.

Al nostru ghid pentru lucruri importante de aflat include: rapoarte de diagnosticare și sondaje, soare și microclime, probleme potențiale cu vederea, taxe pentru locuințe, vârsta, acces la internet și mobil, zone periculoase (roșii), riscuri pentru sănătate, probleme de confidențialitate și spațiu, probleme în apropiere, ceea ce aveți" De fapt, voi deține completări și structuri ilegale, de ce se vând, cum se verifică și multe altele.

Al nostru ghid de lucruri de luat în considerare include: dvs real costuri, probleme legate de cumpărarea unei vile „proaspăt renovate”, aflarea informațiilor despre criminalitatea locală și ocupanții ilegali și întrebări de adresat.

Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, depozitul, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.

Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.

Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.