2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

Η Γαλλική Ριβιέρα δεν είναι καλή επενδυτική αγορά. Οι τιμές στη Γαλλία δεν κινούνται γρήγορα εκτός Παρισιού, και η αγορά των βίλας βρίσκεται σε πτώση λόγω σύνθετων παραγόντων.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Αυτός είναι ένας μακρύς και λεπτομερής οδηγός, γι' αυτό παρέχουμε μια γρήγορη περίληψη στο επάνω μέρος και αν θέλετε να μάθετε περισσότερα, μπορείτε να συνεχίσετε να διαβάζετε παρακάτω.

Επαγγελματίες προβλέπουν πτώση των τιμών κατά 37% έως το 2025. 92% των πρακτορεία είδαν an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Περίληψη

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get πολύ cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Μπαίνουμε σε α ύφεση στην παγκόσμια αγορά κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων όλων των αγορών πολυτελείας και προηγουμένως σταθερών. Οι τιμές στις μεγάλες αγορές κατοικιών μειώνονται ήδη, αρκετά δραματικά. Μπορείς διαβάστε σχετικά στον Economist και Bloomberg (και σχεδόν ποτέ άλλη σημαντική δημοσίευση).
• Τα ακίνητα της Γαλλικής Ριβιέρας διογκώθηκαν σε μια δυσβάσταχτη φούσκα στα μέσα της δεκαετίας του 2000, και έγιναν πολύ υψηλότερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Στη συνέχεια, οι τιμές ήταν σταθερές για 15 χρόνια μέχρι την έξαρση του Covid. Αυτή η φούσκα προβλέπεται να κάνει pop make οι τιμές χαμηλώνουν κατά 37% έως το 2025.
• Η γαλλική Η κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να κάνει τα ακίνητα πιο προσιτά by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• Η κυβέρνηση εισήγαγε νέους φορολογικούς νόμους που τέθηκε σε ισχύ φέτος το οποίο αυξημένος φόρος εισοδήματος από ενοίκια από τον παλιό συντελεστή 17% στο νέο συντελεστή 40% για άτομα που έχουν ετήσιο εισόδημα από επιπλωμένα ενοίκια άνω των 23.000 € (που είναι χαμηλό για τη Γαλλική Ριβιέρα) ή των οποίων το εισόδημα από ενοίκια είναι μεγαλύτερο από το άθροισμα των εσόδων από άλλες δραστηριότητες . Αυτό κάνει την ενοικίαση διακοπών πολύ λιγότερο προσοδοφόρα.
• Οι τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει τον δανεισμό τους συνθήκες και να γίνουν ακόμη πιο προσεκτικοί. Ξεκινώντας το 2022, ο αριθμός των υποθηκών που δόθηκαν μειώθηκε, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Εξαιτίας Brexit, οι Βρετανοί (υπολογίζονται μεταξύ 25% και 40% των αγοραστών/ιδιοκτητών στη Γαλλική Ριβιέρα) θα έχουν τον χρόνο που μπορούν να περάσουν στην ΕΕ (συμπεριλαμβανομένης της Γαλλίας) σε μόλις 90 ημέρες και θα πρέπει να πληρώσουν ένα παρτίδα μεγαλύτερος φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια, καθώς άλλους νέους φόρους. Τα στεγαστικά δάνεια είναι πλέον πιο ακριβά και πιο δύσκολο να αποκτηθούν για τους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου και η μετατροπή του νομίσματος είναι δυσμενής, καθιστώντας και τα δύο πιο ακριβά από ποτέ την αγορά εκτός Ηνωμένου Βασιλείου. Επιπλέον, οι Βρετανοί παρουσίασαν μείωση στη δαπανητική ισχύ λόγω της απώλειας της αξίας του νομίσματός τους. Αυτοί οι παράγοντες εμποδίζουν τους Βρετανούς να αγοράσουν νέα ακίνητα στη Γαλλική Ριβιέρα και ταυτόχρονα ωθώντας πολλούς να σκεφτούν την πώληση τα εξοχικά τους σπίτια στη Γαλλική Ριβιέρα.
• Νέες κυρώσεις στους Ρώσους έχουν ωθήσει πλούσιους Ρώσους να πουλήσουν τις βίλες τους προτού κατασχεθούν. Είτε έτσι είτε αλλιώς, βίλες ρωσικής ιδιοκτησίας και κατασχέσεις ακινήτων (λόγω πολέμου) θα μπορούσε σύντομα να πλημμυρίσει την αγορά με πολυτελείς βίλες, μειώνοντας περαιτέρω τις τιμές.
• Baby Boomers, που είναι η πλειονότητα των ιδιοκτητών βίλας στη Γαλλική Ριβιέρα, σηκώνονται εκεί σε ηλικία και γερνούν ή αρρωσταίνουν πολύ για να διατηρήσουν βίλες (ή, δυστυχώς, πεθαίνουν από τον COVID-19), επομένως πουλούν τις βίλες τους και μετακομίζουν σε υποβοηθούμενη διαβίωση ή διαμερίσματα. Δεν υπάρχουν αρκετοί πλούσιοι Millennials για να αντεπεξέλθουν στη χαλάρωση (με βάση την έλλειψη πληθυσμού και πλούτου σε αυτό το δημογραφικό στοιχείο), και οι Millennials τείνουν να προτιμούν τη ζωή σε πόλεις και την οικονομία κοινής χρήσης (AirBnb έναντι ιδιοκτησίας).
• Βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μιας παγκόσμιας ύφεσης, λόγω πολλών παραγόντων, συμπεριλαμβανομένου του Ο μακροπρόθεσμος κύκλος του οικονομικού χρέους αναμένεται να υποχωρήσει. Αυτό είναι πιθανό να γίνει μείζον παγκόσμια ύφεση, η οποία έχει ήδη αρχίσει να μειώνει τις τιμές των ακινήτων παγκοσμίως και θα μπορούσε να διατηρήσει τις τιμές χαμηλά (γιατί θα είναι πολύ πιο δύσκολο να ληφθεί πίστωση, μεταξύ άλλων παραγόντων) για περίπου μια δεκαετία.
• Οι ξένοι αγοραστές είναι τώρα αγοράζοντας σπίτια πιο κοντά στο σπίτι (σε απόσταση το πολύ δύο ωρών με το αυτοκίνητο) και πωλούν τις βίλες τους στη Νότια Γαλλία. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, όπως: εργασία από το σπίτι αρκετές ημέρες της εβδομάδας, Brexit κ.λπ. Παριζιάνικοι αγοραστές Επίσης, τώρα επιλέγουν να αγοράζουν βίλες σε απόσταση οδήγησης από το Παρίσι, ώστε να μπορούν να εργάζονται από το σπίτι με άνεση, αλλά να οδηγούν εύκολα στο γραφείο τους, αντί να ζουν σε ένα διαμέρισμα με πλήρη απασχόληση.
• Η επέκταση του τηλεργασίας έχει ενθαρρύνει ορισμένους επενδυτές να πουλήσουν την ακίνητη περιουσία του γραφείου τους για να μετατραπούν σε κατοικίες, αυξάνοντας το ποσό των κατοικιών προς πώληση.
• Κλιματική αλλαγή προκαλεί άνευ προηγουμένου ξηρασία κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας. Υπάρχουν νέοι κανόνες που απαγορεύουν το πότισμα χόρτων και φυτών ή το γέμισμα των πισινών. Σε ορισμένες περιοχές, υπάρχει παντελής έλλειψη πόσιμου νερού και το νερό διοχετεύεται με φορτηγά. Οι δασικές πυρκαγιές είναι πλέον συχνές και πολλά μέρη της Γαλλικής Ριβιέρα είναι «κόκκινη ζώνη», που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να ξαναχτίσετε αν το σπίτι σας καεί . Αυτό θα μειώσει τις αξίες των σπιτιών κατά μήκος της Γαλλικής Ριβιέρας και θα ωθήσει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάσουν ή να αγοράσουν σε περιοχές που επηρεάζονται λιγότερο.

Διαγράμματα & Υποστηρικτικά Δεδομένα

Ακολουθούν τα πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία από τους συμβολαιογράφους του εγκρίσεις στεγαστικών δανείων ανά μήνα, και ένα διάγραμμα (επίσης από τους συμβολαιογράφους) που δείχνει τον τρέχοντα αριθμό πωλήσεων στη Γαλλία. Όπως μπορείτε να δείτε, οι πωλήσεις (και οι τιμές ενοικίασης) πέφτουν κατακόρυφα.

Σημείωση: Η άνοδος της τιμής από το 2000 έως το 2007 ήταν παγκόσμιο φαινόμενο και ήταν η μεγαλύτερη φούσκα ακινήτων που έχει δει ποτέ ο κόσμος.

Αριθμός πωλήσεων σε ολόκληρη τη Γαλλία:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Το συναίσθημα στις ΗΠΑ, για το πλαίσιο:

Τα ακίνητα ως επένδυση;

Η δυσάρεστη αλήθεια είναι ότι η Γαλλική Ριβιέρα δεν είναι καλό μέρος για να αγοράσεις ακίνητα για μια επένδυση. Εκτός από την παγκόσμια φούσκα Covid, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται σταθερά (όταν προσαρμόζεται για τον πληθωρισμό) στη νότια Γαλλία για σχεδόν 15 χρόνια και όλα τα σημάδια δείχνουν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται στο μέλλον.

«Η αύξηση των τιμών ήταν σε μεγάλο βαθμό στατική στην Κυανή Ακτή συνολικά». - Ιππότης Φρανκ (report)

Όταν εξετάζετε τα στατιστικά στοιχεία τιμολόγησης, σκεφτείτε ότι ο πληθωρισμός δεν τιμολογείται και όταν υπολογίζετε τον πληθωρισμό, οι τιμές μειώνονται.

Επιπροσθέτως, η γαλλική κυβέρνηση προσπαθεί ενεργά να κάνει τα ακίνητα λιγότερο ακριβά. Πρόσφατα πρόσθεσαν δυσκίνητους φόρους για δεύτερη κατοικία, κέρδη από ενοίκια διακοπών και όταν πουλάς (έως 49%). Είναι αναγκάζοντας τις τράπεζες να μειώσουν τον αριθμό των ενυπόθηκων δανείων. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Η μέση απόδοση ενοικίασης του Nice είναι μόνο 3,11%, η χαμηλότερη από τις μεγάλες πόλεις της Γαλλίας, και περίπου το ήμισυ του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με έως τον αιώνα 21, πολλοί ιδιώτες δεν θα αναλάβουν τις εργασίες ενεργειακής ανακαίνισης που, από το 2023, απαιτούνται πλέον για την ενοικίαση ενός ακινήτου. Αντίθετα, θα πουλήσουν το ακίνητο επειδή δεν θέλουν να κάνουν τη δουλειά ή επειδή δεν μπορούν οικονομικά.

Λόγω της μεγαλύτερης παγκόσμιας έκρηξης ακινήτων στην ιστορία, σε συνδυασμό με νεόπλουτους Ρώσους αγοραστές, οι τιμές των πολυτελών παράκτιων ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα εκτοξεύτηκαν κατευθείαν από τα μέσα της δεκαετίας του '90 έως το 2007. Το 2007, η παγκόσμια φούσκα των ακινήτων έσκασε και το 2008 Οι ρωσικές κυρώσεις σταμάτησαν την αγοραστική τους τρέλα, και από τότε οι τιμές είναι είτε μειωμένες είτε σταθερές. Αν ήσασταν αρκετά τυχεροί να πουλήσετε ακίνητα κατά τη διάρκεια αυτής της ανοδικής τιμολόγησης, κάνατε καλά, αλλά αν αγοράσατε μετά το 2008, πιθανότατα θα έχετε χάσει χρήματα, καθώς οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό.

Οι λίγοι που πούλησαν τις βίλες τους για ένα ωραίο κέρδος είτε σε έναν πλούσιο Ρώσο είτε κατά τη διάρκεια της απόγνωσης του Covid –είχαν τυχεροί– αλλά αυτή η τύχη είναι τώρα πάνω από.

Αν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα, καλύτερα να αγοράσετε στο Μονακό, όπου η διάμεση τιμή έχει αυξηθεί κατά 82% την τελευταία δεκαετία.

ΥΠΟΔΕΙΞΗ: Εάν εξετάζετε γραφήματα ή ποσοστιαίες αυξήσεις τιμών κατά τη διάρκεια των ετών, είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσετε ότι σχεδόν κανένα από αυτά τα γραφήματα ή τα στατιστικά δεν είναι προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό. Όταν προσαρμόζεστε για τον πληθωρισμό, δεν υπάρχει αύξηση της τιμής την τελευταία δεκαετία. Επιπλέον, πολλά από αυτά τα γραφήματα γίνονται από κτηματομεσιτικά γραφεία και στη συνέχεια πολλαπλασιάζονται μέσω άρθρων επί πληρωμή σε μέσα ενημέρωσης και τα στατιστικά δεν είναι μόνο υποκειμενικά (καθώς περιλαμβάνουν μόνο τις λίγες πωλήσεις από το πρακτορείο τους που επέλεξαν να συμπεριλάβουν), αλλά όχι επαληθεύσιμο και μη αξιόπιστο.

Ενδιαφέρον γεγονός: Σχεδόν το 30% των βιλών στη Γαλλική Ριβιέρα ταξινομούνται ως «δεύτερες κατοικίες» (πολλές από τις οποίες νοικιάζονται ως εξοχικές κατοικίες για τη θερινή περίοδο) και σχεδόν το 8% είναι «ακατοίκητες» (οι περισσότερες από αυτές χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για ενοικιάσεις διακοπών) . Μόνο το 62% είναι κύρια κατοικία!

Τούτου λεχθέντος, αυτή η περιοχή δεν μοιάζει με καμία άλλη στη Γη και αν αγαπάτε τον γαλλικό τρόπο ζωής και θέλετε να αγοράσετε μια βίλα γνωρίζοντας αυτά τα γεγονότα, τότε υπάρχουν πολλά να μάθετε προτού υπογράψετε την πράξη. Αρχικά, θα εξηγήσουμε τις τάσεις τιμών για τις βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα και, στη συνέχεια, μπορείτε να συνεχίσετε στους άλλους οδηγούς αγοράς ακινήτων στη Γαλλία, που αναφέρονται στο κάτω μέρος.

Τρεις αγορές σε μία

Είναι σημαντικό να καταλάβουμε ότι η Γαλλική Ριβιέρα είναι τρεις αγορές σε μία: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Αγορά 1: Η Ιδιωτική Αγορά. Πρώτον, οι πωλητές προσπαθούν να πουλήσουν χωρίς να χρησιμοποιήσουν αντιπρόσωπο. Σχετικά με Οι μισές βίλες πωλούνται ιδιωτικά, without being listed with an agent.

Αγορά 2: Εκτός αγοράς. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Αγορά 3: Δημόσια λίστα. Εάν κανείς δεν θέλει να αγοράσει τη βίλα, τότε οι πράκτορες την αναφέρουν δημόσια στο διαδίκτυο. Αυτές οι βίλες συνήθως βρίσκονται στην αγορά για πολλά χρόνια και δεν πωλούνται εκτός εάν ο ιδιοκτήτης μειώσει δραματικά την τιμή.

Η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα

Μη ρεαλιστική τιμολόγηση

Σύμφωνα με αναφορές, ανάλυση αγοράς και τους οικονομολόγους, τους πράκτορες, τους αγοραστές και τους συμβολαιογράφους που συμβουλευτήκαμε, η πλειονότητα των ακινήτων με βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα που ζητούν περισσότερα από 1 εκατομμύριο ευρώ είναι εισηγμένες σε μη ρεαλιστικές τιμές και βρίσκονται στην εισηγμένη αγορά, συχνά για χρόνια, έως ότου ο πωλητής χαμηλώσει την τιμή για να είναι πολύ χαμηλότερη από άλλους στην αγορά, με η μέση τιμή πώλησης είναι περίπου 60% χαμηλότερη από την αρχική τιμή ζητήσεως, αλλά ορισμένες βίλες πωλούνται (τελικά) έως και 90% κάτω από το αίτημα.

Ένα άλλο ζήτημα είναι ότι η Γαλλική Ριβιέρα δέχεται πολλούς κερδοσκόπους που κατέχουν αρκετές βίλες «ενοικιαζόμενων διακοπών». Αυτοί οι πωλητές απαριθμούν σε υψηλές τιμές και πάνε να «ψαρέψουν» έναν αδαή αγοραστή που θα πληρώσει υπερβολικά (αν και είναι πολύ σπάνια που βρίσκουν ένα). Αυτές οι βίλες βρίσκονται στην αγορά και δεν πωλούνται επειδή αναφέρονται σε άκαμπτες, γελοίες τιμές με ιδιοκτήτες που δεν ασχολούνται σοβαρά με την πώληση.

Ύφεση και ανόδου των επιτοκίων

Όπως γνωρίζουν καλά οι περισσότεροι, βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μιας παγκόσμιας ύφεσης που ξεκίνησε στα τέλη του 2022, λόγω πολλών παραγόντων, όπως τα επιτόκια και Ο μακροπρόθεσμος κύκλος του οικονομικού χρέους αναμένεται να υποχωρήσει. Αυτό είναι πιθανό να γίνει μια μεγάλη παγκόσμια ύφεση, η οποία έχει ήδη αρχίσει να μειώνει τις τιμές των ακινήτων παγκοσμίως και θα μπορούσε να διατηρήσει τις τιμές χαμηλές (επειδή θα είναι πολύ πιο δύσκολο να ληφθεί πίστωση, μεταξύ άλλων παραγόντων) για περίπου μια δεκαετία.

«Αυστηρότεροι όροι δανεισμού [υποθήκης] και αύξηση των επιτοκίων… Η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια επιβράδυνσης τους τελευταίους μήνες, λόγω της οικονομικής κατάστασης, του πολέμου στην Ουκρανία και της μείωσης της αγοραστικής δύναμης λόγω του αυξανόμενου πληθωρισμού». - Έκθεση JDN Μαΐου 2022

«Η ανάλυση της Goldman Sachs διαπίστωσε ότι η άνοδος των επιτοκίων, η αυξημένη οικονομική προσιτότητα και η αποδυνάμωση της οικονομικής ανάπτυξης θα απομακρύνουν τη ζέστη από τις αγορές ακινήτων μετά την άνοδο των τιμών της πανδημίας. Το μοντέλο της τράπεζας της Wall Street προέβλεψε ότι η Γαλλία θα υποστεί απότομες μειώσεις στις τιμές της τάξης του 9%. - Yahoo, Ιούνιος 2022

Ένας χρήσιμος δείκτης της προοπτικής είναι αυτή η έρευνα ανέλαβε η εθνική στατιστική υπηρεσία INSEE για το επίπεδο εμπιστοσύνης των νοικοκυριών, το οποίο βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο εδώ και περισσότερα από 20 χρόνια, όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα.

Οι όροι δανεισμού συνεχίζουν να γίνονται αυστηρότεροι

Ξεκινώντας το 2022, ο αριθμός των υποθηκών που δόθηκαν μειώθηκε and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

Η τελευταία έκθεση των συμβολαιογράφων επιβεβαιώνει ότι αυτό επηρεάζει τα ποσοστά έγκρισης στεγαστικών δανείων. Επιπλέον, μια ξεχωριστή έκθεση που πραγματοποιήθηκε από τον μεσίτη στεγαστικών δανείων Vousfinancer διαπίστωσε ότι οι δανειολήπτες που έχουν επίπεδο χρέους κάτω του 35% εξακολουθούν να απορρίπτονται δάνεια λόγω της απόστασης μεταξύ της εργασίας τους και της μελλοντικής κατοικίας τους.

Αυτοί οι νέοι όροι, σε συνδυασμό με τη γενική αυστηροποίηση των όρων στεγαστικών δανείων που επιβλήθηκαν από τις τράπεζες, επηρεάζουν ήδη τον αριθμό των βιλών που πωλούνται και κατά συνέπεια θα επηρεάσουν την τιμολόγηση των βίλας με την πάροδο του χρόνου.

«Η διαρθρωτική έλλειψη στέγης και τα χαμηλά πιστωτικά επιτόκια είναι αυτά που προκάλεσαν τον πολλαπλασιασμό των τιμών κατά 2,5 σε 20 χρόνια, και ως εκ τούτου, πιστεύουμε ότι αυτή η φάση έχει τελειώσει». σχολίασε Corinne Jolly, πρόεδρος της Particulier à Particulier. Οι νέες κατασκευές πέφτουν, με πτώση κατά το πρώτο τρίμηνο των κρατήσεων με προγραμματιστές (-41% σε διάστημα ενός έτους) και των οικοδομικών αδειών (-11,5%) από τον Μάιο του 2023.

Οι ξένοι αγοραστές μειώνονται

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Οι ξένοι αρρωσταίνουν επίσης να τους ξεσκίζουν, και με την εισαγωγή του DVF, μπορούν τώρα να δουν πόσο άσχημα οι πράκτορες τους λένε ψέματα σχετικά με τις τοπικές τιμές. Στο Μεγάλο Παρίσι, τις Άλπεις και την Προβηγκία-Κυανή Ακτή-Κορς, τα ακίνητα που αγοράζονται από αλλοδαπούς μη κατοίκους είναι πιο ακριβά. Αυτή η τάση είναι πολύ έντονη στην Προβηγκία-Κυανή Ακτή-Κορς, όπου παλαιότερα σπίτια που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς μη κατοίκους 180% φορές πιο ακριβό for the same number of rooms and location.

Ο πόλεμος και οι κατασχέσεις της ρωσικής βίλας

Οι πλούσιοι Ρώσοι κατέχουν περισσότερες από 2000 βίλες on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Αυτό θα μπορούσε σύντομα να έχει βαθιές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, καθώς δυνητικά εκατοντάδες πολυτελείς βίλες, που προηγουμένως ανήκαν σε Ρώσους, σύντομα θα κατασχεθούν ή θα διατεθούν οικειοθελώς στην αγορά προς πώληση.

Η Γαλλική Ριβιέρα «δεν είναι μια ακμάζουσα αγορά όπως κάναμε πριν από το 2008, [όταν είχαμε] Ρώσοι αγοραστές που αγόραζαν τα περισσότερα σε τρελές τιμές», λέει ο Sotheby's (Hollywood Reporter, Άρθρο Ιουλίου 2021)

Διαβάστε μας οδηγός για τις κατασχέσεις σε ρωσικές βίλες και πώς αυτό θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, για περισσότερες λεπτομέρειες.

Τάσεις στην αγορά ακινήτων

Τα τελευταία 15 χρόνια

Εκτός από τις μεγαλύτερες πόλεις, τα ακίνητα στη Γαλλία αγωνίζονται τα τελευταία 15 χρόνια. Η τιμολόγηση των ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρας έχει πολύ χειρότερη απόδοση από τις περισσότερες άλλες περιοχές της Γαλλίας, με τις αγροτικές περιοχές να έχουν τη χειρότερη απόδοση.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

Η επίδραση του Covid

Κατά τη διάρκεια της χειρότερης απομόνωσης του Covid, από το 3ο τρίμηνο του 2020 έως το 1ο τρίμηνο του 2022, οι πωλήσεις στην αγορά πολυτελών βίλας ήταν συνήθως σε τιμές πολύ υψηλότερες από την αξία της αγοράς, που αγοράζονται από άτομα που δεν έχουν ευαισθησία στις τιμές (και πολλούς κατοίκους του Μονακό) που ήθελαν να μετακινηθούν γρήγορα, ή οι άνθρωποι αισθάνονται έξαρση λόγω των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και των εξαιρετικά ευνοϊκών συναλλαγματικών ισοτιμιών. Αυτές οι πωλήσεις δεν είναι αντιπροσωπευτικές για το πού βρίσκεται η αγορά συνολικά.

Οι υψηλές τιμές που πραγματοποιήθηκαν από το 2020 έως τα μέσα του 2022 ήταν μια ανωμαλία λόγω ενός πολύ μοναδικού συνόλου περιστάσεων, οι οποίες έκτοτε έληξαν.

Παρά αυτές τις εκπτώσεις λόγω Covid, η συντριπτική πλειονότητα των δημοσίων επαύλεων που καταχωρήθηκαν πριν και κατά τη διάρκεια του Covid δεν έχουν πουληθεί και παραμένουν στην αγορά, σε πολύ υψηλότερη αξία από την αγοραία.

«Η αισιοδοξία που παρατηρήθηκε στα τέλη του 2021 αποδείχθηκε βραχύβια, που σταμάτησε από το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία. Αυτό το σοκ εμφανίστηκε αμέσως σε όλους τους οικονομικούς δείκτες τον Μάρτιο, αντανακλώντας τις ανησυχίες που επιβαρύνουν τη δύναμη δαπανών τόσο των ηγετών των επιχειρήσεων (-6,1 μονάδες στον δείκτη επιχειρηματικού κλίματος τον Μάρτιο) όσο και των νοικοκυριών (-6 μονάδες στο δείκτη εμπιστοσύνης των νοικοκυριών). .» – Cushman & Wakefield (Έκθεση 2022)

Το δίκτυο ακινήτων Orpi ανέφερε ότι οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά 17% τους πρώτους 3 μήνες του 2022 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2021. Guillaume Martinaud, πρόεδρος του δικτύου Orpi,είπεBFM στα τέλη Φεβρουαρίου 2023: «Το πάρτι τελείωσε. Βλέπουμε μια εξισορρόπηση. Το νιώθουμε πολύ καθαρά στα πρακτορεία μας – δεν υπάρχουν πλέον ουρές. Νομίζω ότι αυτό που συμβαίνει τώρα είναι υγιές», είπε σχετικά με την πτώση των τιμών μετά από δύο χρόνια που ήταν «πολύ υψηλές».

«Οι άνθρωποι συνειδητοποιούν ότι το να έχουν σπίτι δεν είναι αυτό που πραγματικά θέλουν» σχόλια Corinne Jolly, πρόεδρος της Particulier à Particulier. «Απομακρύνονται λίγο από την εικόνα καρτ ποστάλ που υπήρχε στο τέλος του περιορισμού του Covid-19».

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Για πρώτη φορά μετά τον Covid-19, ο ιστότοπος ιδιοκτησίας Bien'ici διάσημος a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του α μελέτη πραγματοποιήθηκε στα τέλη του 2023, Το 92% των πρακτορείων σημείωσαν αύξηση στα διαπραγματευτικά περιθώρια το 2023.

According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Τι λένε οι εκπρόσωποι του κλάδου

«Βρισκόμαστε μάρτυρες μιας βαθιάς αλλαγής στην αγορά όπως την έχουμε βιώσει τα τελευταία δέκα ή δεκαπέντε χρόνια. Ως εκ τούτου, είναι κατανοητό ότι οι πωλητές χρειάζονται χρόνο για να αποδεχθούν αυτό το νέο πλαίσιο και δεν έχουν ακόμη προσαρμόσει τις τιμές τους ανάλογα. Το 2024 μάλλον θα πρέπει να δημιουργηθεί μια νέα ισορροπία μεταξύ αγοραστών και πωλητών». concluded Stéphane Fritz, πρόεδρος του κτηματομεσιτικού γραφείου Guy Hoquet.

Ο Κάρολος Μαρινάκης του 21ου αιώνα είπε, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της RH Gary Friedman είπε τον Δεκέμβριο του 2022, σχετικά με την κατάσταση της αγοράς πολυτελών κατοικιών: «Νομίζω ότι η αγορά κατοικιών έχει καταρρεύσει και έπεσε πολύ άσχημα καθώς τα επιτόκια ανέβηκαν. Είναι απλώς μεγάλη αβεβαιότητα αυτή τη στιγμή. Αλλά ένα πράγμα είμαι σίγουρος ότι η αγορά κατοικίας καταρρέει σε ένα επίπεδο που δεν έχω δει από το 2008. Δεν έχω δει τέτοια πτώση από το 2008».

Το 77% των συμβολαιογράφων said that Το 2023 είναι μια καλή περίοδος για πώληση (με άλλα λόγια, πουλήστε το συντομότερο δυνατό, καθώς οι τιμές μειώνονται) και μια κακή στιγμή για να αγοράσετε ακίνητα στη Γαλλία (καλύτερα να περιμένετε, καθώς οι τιμές θα πέσουν περισσότερο). Οι συμβολαιογράφοι έχουν δει α μείωση του αριθμού των αγορών ακινήτων το 2022, και αναμένουμε ότι η αγορά θα συνεχίσει την πτωτική της τροχιά.

Το αφεντικό του δικτύου μεσιτικών γραφείων L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, είπε he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, ιδρυτικός πρόεδρος της Institut du Management des Services Immobiliers, σε πρόσφατη συνέντευξη με το περιοδικό Le Revenu, είπε, σχετικά με τις τιμές πώλησης, ότι «μια πτώση των τιμών κατά 10% [σε αγορές διακοπών όπως η γαλλική Ριβιέρα] φαίνεται αναπόφευκτη», και μιλώντας για τις επιπτώσεις της οικονομίας στη Γαλλία, προέβλεψε επίσης μια συνολική Πτώση 30% στην αγορά ακινήτων.

Πρόσφατες τάσεις πωλήσεων ανά κατηγορία τιμής

Οι αγοραστές που επιθυμούν να αποκτήσουν μια βίλα στη Γαλλία προτιμούν όλο και περισσότερο τα ακίνητα σε χαμηλότερες τιμές, ιδιαίτερα εκείνα κάτω των 800.000 ευρώ, και υπάρχουν σημαντικά λιγότεροι αγοραστές βίλες σε υψηλές τιμές. Αυτή η τάση, εν μέρει, προκλήθηκε από την πανδημία του κορωνοϊού, η οποία οδήγησε σε λιγότερους πλούσιους ξένους αγοραστές (που έχουν αγοράσει σαββατοκύριακα στη χώρα διαμονής τους) και περισσότερους ντόπιους Γάλλους αγοραστές.

Η μεταβολή της αναλογίας των συνολικών πωλήσεων επαύλεων / εξοχικών κατοικιών ποικίλλει ανά κατηγορία τιμών:

• Το ποσοστό των βιλών που πουλήθηκαν κάτω από 800.000 € αυξήθηκε από 30% το 2019 σε 38% το 2021.
• Πωλήσεις βίλας από 800.000 έως 1 εκατομμύριο ευρώ αυξήθηκε από 15% σε 22% στο ίδιο χρονικό πλαίσιο.
• Ακίνητα που πωλήθηκαν μεταξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ μειώθηκε από 35% το 2019 σε 29% το 2021.
• Ακίνητα που πουλήθηκαν για πάνω από 2 εκατ. ευρώ μειώθηκε από 20% το 2019 σε μόλις 11% των συνολικών πωλήσεων το 2021.

Να θυμάστε ότι δεν μπορείτε να συγκρίνετε τη Γαλλική Ριβιέρα με τη Γαλλία συνολικά. Υπάρχουν περιφερειακές διαφορές στις αλλαγές των τιμών των ακινήτων και η Γαλλική Ριβιέρα έχει πολύ μικρότερη ανάπτυξη από πολλές άλλες περιοχές στη Γαλλία. Για παράδειγμα, το 2021 η ετήσια τιμή πώλησης m² αυξήθηκε 12,4% στη Ρεν και μόνο 0,6% στο Nice. Το Παρίσι μόνο έλκει τις τάσεις των τιμών των ακινήτων στη «συνολική Γαλλία» πολύ ανοδικά.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being πλημμύρισε από βίλες που πουλήθηκαν ή κατασχέθηκαν από Ρώσους.

Συμβουλευτήκαμε αρκετούς κορυφαίους οικονομολόγους, συμβούλους επενδύσεων και (τίμιους) κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφους, καθώς και πρόσφατους αγοραστές, σχετικά με το εισηγμένη στο χρηματιστήριο αγορά βιλών της Γαλλικής Ριβιέρας, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Λάβετε υπόψη ότι το m² που αναφέρεται παρακάτω είναι το διαφημίζεται m², όχι το ψευδώς χαμηλά m² που αναφέρονται από τους συμβολαιογράφους. Οι παρακάτω τιμές αντικατοπτρίζουν πωληθεί τιμές, όχι ζητώντας τιμές.

Τιμές πώλησης 3 εκατομμυρίων €+

• Πολύ high-end αγορά
• Πωλημένες τιμές άνω των 3 εκατ. ευρώ
• Συνήθως ισχύει για εξαιρετικές, υπερπολυτελείς βίλες 1000+ m², συχνά με πολλές βίλες στην ιδιοκτησία

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Λιγότερο από το 5% των επαύλεων που είναι καταχωρημένες με τιμή άνω των 3 εκατομμυρίων ευρώ στην πραγματικότητα καταλήγουν να πωλούνται για περισσότερα από 3 εκατομμύρια ευρώ. Σε αυτό το τμήμα, μέρος της υπερτιμολόγησης οφείλεται σε Ο Ρώσος θέλει να πουλήσει βίλες για τις οποίες πλήρωσαν υπεραγορά.

Η συντριπτική πλειονότητα των βιλών που πουλήθηκαν σε αυτήν την τιμή πωλήθηκαν με έκπτωση από 65% έως εκπληκτική έκπτωση 85% από την αρχική ζητούμενη τιμή, με τη μέση έκπτωση να είναι περίπου 70%. Έχουμε δει πολλές πολύ επιθυμητές βίλες που έχουν πουληθεί τα τελευταία δύο χρόνια με έκπτωση 70%+ από την αρχική ζητούμενη τιμή. Μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα: στο Beaulieu-sur-Mer, δύο τεράστιες και πρόσφατα ανακαινισμένες βίλες με θέα στη θάλασσα στο ίδιο ακίνητο που είχαν αρχικά καταχωρηθεί στα 18 εκατ. ευρώ μόλις πουλήθηκαν για 3,6 εκατ. ευρώ και μια πολύ επιθυμητή βίλα με 100% ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα στην άκρη του Καπ Μάρτιν was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Όπως σε όλες τις κατηγορίες της αγοράς, οι βίλες που είναι υπερτιμημένες δεν πωλούνται, ακόμα κι αν είναι διάσημες, πολύ επιθυμητές βίλες. του Σον Κόνερι εκπληκτική παραθαλάσσια βίλα είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα αυτού — η τιμή του ήταν κόβω στην μέση μετά από ένα χρόνο στην αγορά και όμως αυτό ακόμη δεν έχει πουλήσει, μετά από άφθονες ποσότητες διαφημίσεων και ειδήσεων και περισσότερα από τρία χρόνια στην αγορά. Μια επιθυμητή βίλα Cap d'Ail που ανήκει σε έναν Ρώσο ολιγάρχη έχει καταχωριστεί ιδιωτικά, έναντι αδιευκρίνιστου ποσού, από το 2015 και δημόσια (από πολλούς φορείς) από το 2017, πρώτα για 30 εκατ. ευρώ και τώρα για 23 εκατομμύρια ευρώ — και ακόμα δεν έχει πουληθεί. Υπάρχουν Πολλά άλλα παρόμοια παραδείγματα, ειδικά στην αγορά high-end με Ρώσους ιδιοκτήτες.

Αυτό είναι επειδή ενημερωμένοι χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι πλούσιων αγοραστών προβλέπουν ότι η αγορά έχει μια μακροπρόθεσμη πτωτική τάση τιμών, επειδή οι τράπεζες δεν θα εγκρίνουν στεγαστικά δάνεια υπεραξίας και επειδή Οι Ρώσοι δεν έρχονται πλέον με βαλίτσες μετρητά. These factors are pushing the prices much, much lower.

Τιμές πώλησης από 1 έως 3 εκατομμύρια €

• Αγορά πολυτελών βίλων μεσαίας κατηγορίας
• Τιμές πώλησης από 1 εκατ. ευρώ έως 3 εκατ. ευρώ
• Συνήθως ισχύει για πολυτελείς βίλες από 250 m² έως 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Οι βίλες σε αυτήν την κατηγορία πωλούνται με έκπτωση μεταξύ 40% και 80% από την τιμή που ζητήθηκε, καθώς ακραία υπερτιμολόγηση αφθονεί σε αυτό το εύρος τιμών. Υπάρχουν πολλοί περισσότεροι πωλητές σε αυτό το τμήμα από σοβαρός αγοραστές. Οι υπερσύγχρονες βίλες έχουν ζήτηση (αλλά όχι αν είναι υπερτιμημένες), ενώ οι πέτρινες, παλιές και κλασικές στυλ δεν πωλούνται.

Αυτοί οι ιδιοκτήτες είναι συνήθως είτε ηλικιωμένοι είτε Ρώσοι. Αναμένετε να δείτε μια αύξηση των ταλαιπωρημένων πωλήσεων σε αυτό το τμήμα τα επόμενα χρόνια λόγω της γήρανσης Baby Boomers, της οικονομίας, των ξένων που πωλούν λόγω αυξημένων φόρων, των Κατασχέσεις σε ρωσικές βίλες, και τις συνεχιζόμενες επιπτώσεις του Brexit.

Τιμές πώλησης από 600 χιλ. € έως 1 εκατ. €

• Αγορά βίλας χαμηλής μεσαίας κατηγορίας
• Πωλημένες τιμές από 600.000 € έως 1 εκατ. €
• Συνήθως ισχύει για βίλες μικρότερη των 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

Οι κύριοι αγοραστές σε αυτήν την κατηγορία είναι γαλλικές οικογένειες. Οι πωλητές σε αυτό το τμήμα είναι συνήθως Γάλλοι πολίτες ή Βρετανοί πολίτες. Και στις δύο περιπτώσεις, έχουν κίνητρο να πουλήσουν (οικονομικά ζητήματα, διαζύγιο κ.λπ.) και το Brexit θα συνεχίσει να επηρεάζει αυτό το τμήμα.

Η αγορά ενδέχεται να αργήσει να προσαρμοστεί

Συχνά, όταν η αγοραστική δραστηριότητα επιβραδύνεται, χρειάζεται λίγος χρόνος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους κτηματομεσίτες να προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους και να χαμηλότερες τιμές. Εν τω μεταξύ, τα ακίνητα σε ρεαλιστικές τιμές μπορεί να πουλήσουν, αλλά ακίνητα που δεν προσαρμόζουν τις τιμές τους θα παραμείνουν στην αγορά, συχνά για χρόνια, έως ότου προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους και μειώσουν την τιμή για να ευθυγραμμιστούν με την αγορά (μάθετε πώς να προσδιορίσετε τη σωστή τιμολόγηση).

Θυμήσου ότι τα στατιστικά στοιχεία που περιλαμβάνουν ολόκληρη τη Γαλλία είναι παραπλανητικά καθώς περιλαμβάνουν μεγάλες πόλεις όπως το Παρίσι και η Μασσαλία, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή και οι τιμές αυξάνονται. Οι αγροτικές περιοχές και οι εξοχικές περιοχές όπως η Γαλλική Ριβιέρα βρίσκονται, αντίθετα, σε πτωτική τροχιά.

Μεσιτικά γραφεία και συμβολαιογράφοι πληρώνεστε όταν ολοκληρώσετε την αγορά και όσο περισσότερα ξοδεύετε, τόσο περισσότερα βγάζουν. Έτσι, φυσικά, τείνουν να είναι πολύ αισιόδοξοι για την αγορά. Έχουν κίνητρο να σας πουν ότι είναι μια εξαιρετικά καυτή αγορά και οι τιμές ανεβαίνουν, καθώς αυτό πιέζει τους αγοραστές να νιώθουν ότι θα έπρεπε να αγοράσουν νωρίτερα και για περισσότερα χρήματα, και κίνητρα στους πωλητές να καταχωρήσουν τα σπίτια τους. Ακόμη και σε προφανώς ήπιες αγορές ή σε πτωτική τάση, οι πράκτορες και οι συμβολαιογράφοι θα σας πουν συχνά ότι είναι μια καυτή αγορά.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «πρόσφατης ανακαίνισης» βίλας, μάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.