Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2026

Actualizado: 29 de enero de 2026

Contrariamente a lo que muchos creen, la Riviera Francesa es un lugar complicado para ganar dinero con el sector inmobiliario.

The French Riviera is not a good investment market. Pricing in France does not move quickly outside of Paris, and the villa market is on the decline due to compounding factors.

A diferencia de la mayoría de los demás mercados de lujo, durante los últimos 15 años, el mercado inmobiliario en la Riviera Francesa ni siquiera ha seguido el ritmo de la inflación, y mucho menos de lo que se podría ganar invirtiendo el dinero de otras maneras. La única excepción fue la burbuja de la COVID-19, que desde entonces se ha desinflado. Los últimos tres años se han caracterizado por un fuerte descenso de la actividad: un descenso del -33% en el volumen de ventas de inmuebles antiguos entre 2021 y 2024. Al mismo tiempo, desde entonces, la construcción de nuevas viviendas está prácticamente paralizada, alcanzando en 2025 su nivel más bajo en 70 años.

This is a long and detailed guide, so we’ve provided a quick summary at the top, and if you want to learn more you can keep reading below.

El mercado inmobiliario de la Riviera Francesa está en recesión desde hace años.

Summary

El aumento temporal de precios durante la pandemia ha terminado, al igual que los bajos tipos de interés y los tipos de cambio favorables que lo acompañaron. El mercado comenzó a desplomarse en 2022 y no ha parado. Profesionales predijo correctamente una caída del 37% en los precios para 2025. El 92% de agencias vieron un aumento de los márgenes de negociación en 2023, ya que los precios bajaron en un 20% en la Riviera Francesa.

Estas son las principales razones por las que los precios inmobiliarios seguirán subiendo mucho más baratos a lo largo de 2026 y se mantendrán bajos en el futuro previsible:

• We are entering a global housing market slump, incluidos todos los mercados de lujo, que antes eran sólidos. Los precios en los principales mercados inmobiliarios ya están bajando de manera bastante dramática. Puede read about it in the Economist y Bloomberg (and pretty much ever other major publication).
• Los bienes raíces en la Riviera Francesa se inflaron hasta convertirse en una burbuja inasequible a mediados de la década de 2000, volviéndose mucho más altos que los ingresos de los hogares. Luego, los precios se mantuvieron estables durante 15 años hasta el aumento de Covid. Se predice que esta burbuja explotará Los precios caen en picada un 37%. para 2025.
• The French government is actively trying to make real estate more affordable Al añadir impuestos onerosos para las segundas residencias y buscar otras maneras de desincentivar la compraventa de viviendas, las compras de inversión, los alquileres de Airbnb y las casas vacacionales, es 100 % probable que esto se repita en el futuro.
• The government has introduced new tax laws that went into effect this year which increased rental income tax from the old rate of 17% to the new rate of 40% for people who have annual income from furnished rentals exceeding €23,000 (which is low for the French Riviera), or whose rental income is greater than the sum of their other activity income. This makes vacation renting much less lucrative.
• Banks have tightened their lending conditions and become even more cautious. Starting in 2022, the number of mortgages given out was cutEsto se intensificará a lo largo de 2025, dificultando cada vez más la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han notado: casi la mitad (47%) ya admite haber visto un aumento en el número de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y se prevé que estas cancelaciones aumenten.
• Because of Brexit, British people (estimated at between 25% and 40% of buyers / owners on the French Riviera) will have the amount of time they can spend in the EU (including France) reduced to only 90 days, and they will have to pay a lot more tax on rental income, as well as other new taxes. Mortgages are now more expensive and harder to get for UK residents, and the currency conversion is unfavorable, both making it more expensive than ever to buy outside of the UK. In addition, Brits have had a decrease in spending power due to their currency losing value. These factors are keeping British people from buying new properties on the French Riviera, and at the same time prompting many to consider selling their French Riviera vacation homes.
• New sanctions on Russians have prompted wealthy Russians to sell their villas before they can be seized. Either way, Russian-owned villas and property seizures (due to the war) could soon flood the market with luxury villas, further driving down prices.
• Baby Boomers, who are the majority of villa owners on the French Riviera, are getting up there in age and are getting too old or sick to maintain villas (or, sadly, dying of COVID-19), therefore selling their villas and moving into assisted living or apartments. There are not enough wealthy Millennials to pick up the slack (based on the lack of population and wealth in this demographic), and Millennials tend to prefer living in cities and the sharing economy (AirBnb versus owning).
• Estamos en las primeras etapas de una recesión global, debido a muchos factores, incluido el long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.
• Foreign buyers are now buying houses closer to home (a una distancia máxima de dos horas en coche) y vender sus villas en el sur de Francia. Esto se debe a varios factores, entre ellos: trabajar desde casa varios días de la semana, Brexit, etc. Una vez que fue un comprador importante, Parisian buyers Ahora también están optando por comprar villas a poca distancia de París en coche para poder trabajar cómodamente desde casa y llegar fácilmente a la oficina en coche, en lugar de vivir en un apartamento a tiempo completo.
• la extensión de teletrabajo ha estado animando a determinados inversores a vender sus inmuebles de oficinas para transformarlos en viviendas, aumentando la cantidad de viviendas en venta.
• Climate Change is causing unprecedented drought along the French Riviera. There are new rules that prohibit watering grass and plants or filling swimming pools. In some areas, there is a complete lack of drinking water, and water is being trucked in. Forest fires are now common, and many parts of the French Riviera are ‘red zone’, meaning you can’t rebuild if your house burns down. This will decrease home values along the French Riviera, and prompt more people to rent or buy in areas that are less affected.

Gráficos y datos de respaldo

Aquí están los datos recién publicados de los notarios de aprobaciones de hipotecas por mesy un gráfico (también elaborado por los notarios) que muestra el número actual de ventas en Francia. Como puede ver, las ventas (y los precios de alquiler) están cayendo en picado.

NB: El aumento de los precios entre 2000 y 2007 fue un fenómeno global y fue la mayor burbuja inmobiliaria que el mundo haya visto jamás.

Número de ventas en Francia – Ventas de viviendas (línea verde), número de ventas (línea marrón) y precios de las viviendas (línea negra):

(enlace a la fuente)

El sentimiento en EE.UU., para el contexto:

Real Estate as an Investment?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces para una inversión. Aparte de durante la burbuja mundial de Covid, los precios de la vivienda han disminuido constantemente (cuando se ajusta a la inflación) en el sur de Francia desde hace casi 15 años y todo indica que los precios seguirán bajando en el futuro.

"El crecimiento de los precios primarios fue en gran medida estático en la Costa Azul en su conjunto". – Caballero Frank (informe)

When looking at pricing stats, consider that inflation is not priced in, and when you account for inflation, the prices have been declining.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive. They’ve recently added cumbersome taxes for second homes, vacation rental profits, and when you sell (up to 49%). They’re forcing banks to reduce the number of mortgages givenHan añadido restricciones al alquiler, incluyendo la imposición de reformas para mejorar la eficiencia energética. Y están buscando activamente otras maneras de desincentivar la compraventa de viviendas, las inversiones, los alquileres de Airbnb y las casas vacacionales. Es 100% probable que esto ocurra más en el futuro.

El rendimiento medio del alquiler de Nice es only 3.11%, la más baja de las grandes ciudades de Francia (inferior a la tasa de inflación).

According to Century 21, many private owners will not undertake the energy renovation works that, as of 2023, are now required in order to rent a property. They will instead sell the property because they don’t want to do the work, or because they can’t financially. 

Debido al mayor auge inmobiliario mundial de la historia, combinado con compradores rusos recientemente ricos, los precios de las propiedades inmobiliarias costeras de lujo en la Riviera francesa se dispararon hacia arriba desde mediados de los años 90 hasta 2007. En 2007, estalló la burbuja inmobiliaria mundial. , y en 2008 Las sanciones rusas detuvieron su locura de compras, y desde entonces los precios han estado bajos o estables. Si tuvo la suerte de vender una propiedad durante ese período de alza de precios, lo hizo bien, pero si compró después de 2008, probablemente habrá perdido dinero, ya que los precios inmobiliarios no han seguido el ritmo de la inflación.

Los pocos que vendieron sus villas con una buena ganancia ya sea a un ruso rico o durante la desesperación del Covid –tuvieron suerte– pero esa suerte es ahora over.

If you’re looking to invest in real estate, you're better off buying in Monaco, where the median price has increased by 82% in the last decade.

TIP: If you’re looking at graphs or percentage price increases over the span of years, it’s important to realize that almost none of these charts or stats are inflation-adjusted. When you adjust for inflation, there is no increase in price over the past decade. Además, muchos de estos gráficos fueron elaborados por agencias inmobiliarias y luego proliferaron a través de artículos pagados en los medios de comunicación, y las estadísticas no sólo son subjetivas (ya que sólo incluyen las pocas ventas de su agencia que eligieron incluir), sino que no verificable y no confiable.

Interesting fact: Nearly 30% of villas on the French Riviera are classified as ‘second homes’ (many of which are rented as vacation homes for the summer season), and nearly 8% are “unoccupied” (most of those are used exclusively for vacation rentals). Only 62% are primary residences!

That said, this area is unlike any other on Earth, and if you love the French lifestyle and want to purchase a villa knowing these facts, then there’s a lot to learn before you sign the deed. First, we’ll explain the pricing trends for villas on the French Riviera, then you can continue on to our other France real estate buying guides, listed at the bottom.

Three Markets in One

It’s important to understand that the French Riviera is tres mercados en uno: Privadas, fuera del mercado y cotizadas en bolsa. Casi todas las villas pasan por tres mercados después de que el vendedor decide vender.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores intentan vender sin recurrir a un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, sin estar listado con un agente.

Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, la publican con un agente. Un gran porcentaje de villas se venden fuera del mercado por el agente a sus contactos existentes, sin publicarse ni publicarse en internet.

Mercado 3: Cotizado en Bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario baje drásticamente el precio.

The Current State of the French Riviera Real Estate Market

Unrealistic Pricing

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties asking more than €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the publicly-listed market, often for years, until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 60% less than the original asking price, but some villas selling (eventually) for as much as 90% under asking.

Another issue is that the French Riviera gets a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay (although it’s muy rare that they find one). These villas sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with owners that are not serious about selling.

Recesión y tasas de interés

Como la mayoría de la gente sabe muy bien, nos encontramos en las primeras etapas de una recesión global debido a muchos factores, entre ellos la long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.

A useful indicator of the outlook is esta encuesta El estudio realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INSEE) sobre el nivel de confianza de los hogares se encuentra en su nivel más bajo en más de 20 años. Esto afecta incluso al mercado de lujo, que, al igual que el mercado inmobiliario tradicional, ha experimentado fuertes caídas en la demanda (en 2024 se registró una caída del 20 % en el volumen de transacciones con respecto a las ya bajas cifras de 2023).

Lending Conditions Continue to Tighten

Starting in 2022, Se redujo el número de hipotecas concedidas. Las tasas de interés subieron drásticamente. Aunque desde entonces han bajado, cada vez es más difícil obtener la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han notado: casi la mitad (47%) ha visto un aumento en la cantidad de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y se prevé que estas cancelaciones aumenten.

A principios de 2022 entró en vigor una nueva ley que exige que quienes contraten hipotecas no tengan una tasa de endeudamiento mensual superior al 35 %. Esto significa que sus gastos, incluyendo la cuota mensual de la hipoteca y cualquier otro préstamo o gasto que pueda tener el comprador, no pueden superar el 35 % de sus ingresos.

The notaires’ latest report confirms that this is having an effect on mortgage approval rates. Additionally, a separate report carried out by mortgage broker Vousfinancer found borrowers who have an indebtedness level of under 35% are still being refused loans because of the distance between their work and their prospective home. 

These new conditions, combined with a general tightening of mortgage conditions imposed by the banks, are already having an effect on the number of villas sold, and consequently will affect villa pricing over time.

“La falta estructural de vivienda, y los bajos tipos de crédito es lo que ha provocado que los precios se hayan multiplicado por 2,5 en 20 años, y por tanto, sentimos que esta fase ha terminado”, comentó Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. La nueva construcción cae, con una caída en el primer trimestre de las reservas con promotores (-41% interanual) y de las licencias de obra (-11,5%) a mayo de 2023.

Foreign Buyers Are Decreasing

En 2020, el 1,3% de las segundas residencias fueron adquiridas por personas no residentes en Francia. Esto se compara con el 1,7% en 2010. Se prevé que esta tendencia continúe en 2026, y los notarios prevén que la proporción de compradores extranjeros siga disminuyendo.

Los extranjeros también están hartos de ser estafados y con la introducción de DVF, ahora pueden ver lo mal que Los agentes les están mintiendo. sobre precios locales. En el Gran París, los Alpes y Provenza-Costa Azul-Córcega, las propiedades adquiridas por extranjeros no residentes son más caras. Esta tendencia es muy marcada en Provenza-Costa Azul-Córcega, donde las casas más antiguas compradas por extranjeros no residentes son 180% veces más caro para el mismo número de habitaciones y ubicación. Esto está afectando al mercado de lujo que, al igual que el mercado inmobiliario tradicional, ha experimentado enormes caídas en la demanda (2024 trajo consigo una caída del 20% (en volúmenes de transacciones desde las ya bajas cifras de 2023).

The War and Russian Villa Seizures

Wealthy Russians own más de 2000 villas En la Riviera Francesa, muchos de ellos pertenecientes a los amigos más cercanos de Vladimir Putin. Debido a que Rusia inició la guerra con Ucrania, Francia y Mónaco ya han comenzado a confiscar los bienes y villas de rusos vinculados a Putin, así como a sus familias, amigos cercanos y a cualquiera que se haya beneficiado de la conexión de un amigo con Putin. Están extendiendo una red cada vez más extensa, intimidando a muchos rusos para que vendan antes de ser sancionados.

This could soon have a profound effect on the real estate market, as potentially hundreds of luxury villas, previously owned by Russians, will soon be seized or voluntarily put on the market for sale.

The French Riviera “is not a booming market as we used to have pre-2008, [when we had] Russian purchasers who were buying most everything at crazy prices,” says Sotheby’s (Hollywood Reporter, July 2021 article)

Lea nuestro guide to Russian villa seizures & how this will impact the real estate market on the French Riviera, for more details.

Trends in the Real Estate Market

The Last 15 Years

Aside from the largest cities, real estate in France has been struggling for the past 15 years. The French Riviera’s real estate pricing has performed much worse than most other areas of France, with the rural areas performing the worst.

Los precios de venta se han mantenido estancados o en descenso durante los últimos 15 años, salvo un repunte temporal debido a la COVID-19. Este repunte de precios a causa de la COVID-19 comenzó a corregirse en 2022, alcanzando los niveles pre-COVID, y en 2023 descendió hasta alcanzar su nivel más bajo desde el desplome del mercado inmobiliario de 2008.

The Covid Effect

During the worst of Covid isolation, from Q3-2020 to Q1-2022, sales in the luxury villa market were typically at prices far above market value, purchased by price-insensitive people (and many Monaco residents) who wanted to move quickly, or people feeling flush due to record-breakingly low interest rates and extremely favorable exchange rates. These sales are not representative of where the market is at overall.

Las ventas de alto precio que se produjeron entre 2020 y mediados de 2022 fueron una anomalía debido a un conjunto de circunstancias muy singular, todas las cuales han terminado desde entonces.

Despite these Covid-effect sales, the vast majority of publicly-listed villas that were listed before and during Covid have not sold and remain on the market, a un valor muy superior al de mercado.

“The optimism seen at the end of 2021 proved to be short-lived, brought to a halt by the outbreak of the war in the Ukraine. This shock was immediately seen across all economic indicators in March, reflecting the concerns that are weighing on the spending power of both business leaders (-6.1 points in the business climate index in March) and householders (-6 points in the householder confidence index).” – Cushman & Wakefield (2022 report)

La red inmobiliaria Orpi informó que las ventas disminuyeron un 17% en los primeros 3 meses de 2022 en comparación con el mismo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente de la red Orpi,dijoBFM a finales de febrero de 2023: “Se acabó la fiesta. Estamos viendo un reequilibrio. En nuestras agencias lo sentimos muy claramente: ya no hay colas. Creo que lo que está sucediendo ahora es saludable”, dijo sobre la caída de los precios después de dos años de ser “demasiado altos”.

“La gente se está dando cuenta de que ser propietario de una casa no es lo que realmente quiere”, comentarios Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. “Se están alejando un poco de la imagen de postal que había al final del confinamiento por el Covid-19”.

2022 a 2026 y más allá

El mercado inmobiliario está comenzando a recuperarse lentamente tras el fuerte impacto de la COVID-19 entre 2020 y 2022, que provocó un número récord de ventas de viviendas y precios récord. Los precios de venta ya han comenzado a bajar y seguirán siendo un mercado favorable para los compradores durante la próxima década o más debido a los factores descritos en esta guía. Esto es especialmente cierto en el caso de las villas rurales de la Riviera Francesa.

Por primera vez desde Covid-19, el sitio inmobiliario Bien'ici noted Un fuerte aumento del 12% en suministrar y, al mismo tiempo, una fuerte caída en demanda, con búsquedas de casas cayendo un 30% en la segunda mitad de 2022. Mientras tanto, los anuncios de propiedades ya permanecían en línea un 50% más, a fines de 2022.

Los datos notariales sobre las ventas de viviendas, publicados a lo largo de 2023 y 2024, mostraron una drástica disminución en las ventas de viviendas, tanto antiguas como nuevas. La FNAIM estimó que la demanda general podría disminuir un 10 % para finales de 2023, lo que se correlaciona con una reducción del 5 % en los precios de la vivienda, pero esta predicción se cumplió antes de lo previsto: a mediados de 2023. «El semáforo está en rojo en todos los niveles», afirmaron.

Según los resultados de un estudiar llevado a cabo a finales de 2023, El 92% de las agencias vio un aumento en los márgenes de negociación en 2023.

De acuerdo a un informe de julio de 2024 Según el banco francés Crédit Commercial de France (CCF), las ventas a extranjeros no residentes cayeron un 14 % en 2023. Como era de esperar, los precios de venta promedio más altos se registraron en Isla de Francia (803 000 €), donde el precio de venta se mantuvo estable. Le siguieron Provenza-Costa Azul (582 000 €) y Auvernia-Ródano-Alpes (418 000 €), donde se registraron... Los precios de venta medios caen alrededor de un 20%.

Lo que dicen los representantes de la industria

“Estamos siendo testigos de un cambio profundo en el mercado tal como lo hemos experimentado durante los últimos diez o quince años. Por tanto, es comprensible que los vendedores tarden en aceptar este nuevo marco y aún no hayan ajustado sus precios en consecuencia. Probablemente en 2024 se debería establecer un nuevo equilibrio entre compradores y vendedores”, concluido Stéphane Fritz, presidente de la agencia inmobiliaria Guy Hoquet.

Charles Marinakis of Century 21 dichoSegún nuestras observaciones, la desaceleración de la actividad continúa. Esto confirma lo observado durante el segundo semestre de 2022. Nuestras cifras de enero de 2023 confirmaron esta tendencia. Aunque el sector inmobiliario se resiste, el volumen de transacciones está disminuyendo. En general, la caída es del -6 % en toda Francia. Habíamos anticipado esta desaceleración. Según el dicho, «cuando es demasiado caro, es demasiado caro». [Estamos observando] un retorno a la razón progresiva. Muy a menudo, los vendedores tardan en aceptar bajar sus precios.

Gary Friedman, director ejecutivo de RH dicho en diciembre de 2022, sobre el estado del mercado inmobiliario de lujo: “Creo que el mercado inmobiliario se ha derrumbado y bajó bastante brutalmente a medida que subieron las tasas de interés. Es simplemente mucha incertidumbre en este momento. Pero una cosa de la que estoy seguro es que el mercado inmobiliario está colapsando a un nivel que no había visto desde 2008. No había visto este tipo de caída desde 2008”.

77% of notaires dijo que 2023 is a good time to sell (in other words, sell as soon as possible, as the prices are decreasing) and a bad time to buy property in France (it’s better to wait, as prices will fall more). Notaires have seen a drop in the number of property purchases en 2022, y esperamos que el mercado continúe su trayectoria descendente.

El jefe de la red de agencias inmobiliarias L'Adresse previsto una caída de precios del 10%, y Marc Touati, presidente de ACDEFI, una firma independiente de consultoría económica y financiera,dicho Se espera que los precios caigan alrededor de un 15% para finales de 2023. ¿Qué sucedió realmente? Cayeron un 20% en 2023.

Henry Buzy-Cazaux, founding president of the Institut du Management des Services Immobiliers, in a recent interview with Le Revenu magazine, said, about sold prices, that “a fall in prices of 10% [in vacation markets such as the French Riviera] seems inevitable”, and speaking about the effects of the economy in France, he also predicted an overall real estate market decline of 30%.

Recent Selling Trends by Price Bracket

Buyers looking to acquire a villa in France increasingly favor lower priced properties, particularly those under €800,000, and there are significantly less buyers of high-priced villas. This trend has, in part, been caused by the coronavirus pandemic, which has meant fewer wealthy foreign buyers (who have instead bought weekend houses in their country of residence) and more local French buyers. 

The change in proportion of total sales of villas / countryside houses varied by price bracket:

• The proportion of villas that sold for under €800,000 increased from 30% in 2019 to 38% in 2021. 
• Villa sales in the between €800,000 to €1 million increased from 15% to 22% in the same time frame.
• Properties that sold for between €1 million and €2 million decreased from 35% in 2019 to 29% in 2021.
• Properties that sold for over €2 million decreased from 20% in 2019 to only 11% of total sales in 2021.

Remember that you can't compare the French Riviera to France overall. There are regional differences in property price changes, and the French Riviera has far less growth than many other areas in France. For example, in 2021 the annual m² sold price rose 12,4% en Rennes y sólo 0,6% en Nice. Paris alone pulls the ‘overall France’ real estate pricing trends way upwards.

Predicciones de mercado de expertos para 2026

En 2026, la Riviera Francesa será un mercado para compradores, y lo será aún más durante muchos años más, debido a la recesión mundial, las altas tasas de interés, los compradores extranjeros que adquieren cada vez más viviendas en sus países de residencia, Francia desincentiva agresivamente la propiedad de segundas viviendas y de inversión, y el mercado de villas de lujo que está en auge. flooded with villas sold by, or seized from, Russians.

We consulted a number of top economists, investment advisors, and (honest) real estate agents and notaires, as well as recent buyers, about the publicly-listed French Riviera villa market, y estos fueron nuestros hallazgos (esto se aplica únicamente a las villas en la Riviera Francesa).

Keep in mind that the m² listed below is the advertised m², not the falsely low m² listed by the notaires. The prices below reflect sold prices, not asking prices.

Sold Prices of €3 Million+

• Very high-end market
• Sold prices of more than €3 million
• Normally applies to exceptional, ultra-luxury villas of 1000+ m², often with multiple villas on the property

Este segmento de mercado es muy difícil de evaluar debido a las escasas ventas en esta categoría. Se trata de las propiedades costeras más exclusivas, codiciadas y de ultralujo de la Riviera Francesa. La mayoría eran propiedad de rusos y llevan muchos años en el mercado sin venderse.

Less than 5% of villas that are listed at more than €3 million actually end up selling for more than €3 million. In this segment, some of the overpricing is due to Russian’s needing to sell villas that they paid over-market for.

La gran mayoría de las villas que se vendieron por este precio se vendieron con un sorprendente descuento de entre el 65% y el 85% sobre el precio de venta original, con un descuento promedio de alrededor del 70%. Hemos visto muchas villas muy deseables que se han vendido en los últimos años con un descuento de más del 70% sobre el precio de venta original. Un par de ejemplos típicos: en Beaulieu-sur-Mer, two huge and newly renovated sea-view villas on the same property that were originally listed at €18 million just sold for €3.6 million, and a highly-desirable villa with 100% unobstructed sea view on the tip of Cap Martin Fue cotizada en 4,9 millones de euros y recientemente se vendió por 1,8 millones de euros.

Like in all market categories, villas that are overpriced are not selling, even if they are famous, highly-desirable villas. Sean Connery’s stunning seaside villa is a great example of this — its price was cut in half after a year on the market and yet it aún hasn’t sold, after copious amounts of advertising and news coverage and more than three years on the market. A desirable Cap d’Ail villa owned by a Russian oligarch has been listed privately, for an undisclosed sum, since 2015, and publicly (by many agencies) since 2017, first for €30 million and now for €23 million — and it still hasn’t sold. There are many other similar examples, especially in the high-end market with Russian owners.

This is because in-the-know financial advisors of wealthy buyers are predicting that the market is on a long-term downward pricing trend, because banks won’t authorize over-value mortgages, and because Russians are no longer coming with suitcases of cashEstos factores están haciendo que los precios bajen mucho, mucho más.

Sold Prices of €1 to 3 Million

• Mid-range luxury villa market
• Sold prices of €1 million to €3 million
• Normally applies to luxury villas of 250 m² to 1000 m²

Este segmento experimentó un pequeño aumento en los precios de venta durante la pandemia, de alrededor del 0,5%, con ventas ocasionales muy superiores al valor de mercado (debido al efecto de la COVID-19). Desde 2022, las ventas se han normalizado y el volumen general ha disminuido. Prevemos que los precios de venta (no los precios de venta) seguirán bajando significativamente en 2026. Actualmente, este segmento del mercado está estancado, mientras los compradores esperan a que los precios bajen.

Villas in this bracket are selling for between a 40% and 80% discount off the asking price, as extreme overpricing abounds in this price range. There are many more sellers in this segment than serious buyers. Ultra-modern villas are in demand (but not if overpriced), while stone, old-seeming, and classic styles are not selling.

Estos propietarios suelen ser ancianos o rusos. Espere ver un aumento en las ventas en dificultades en este segmento en los próximos años debido al envejecimiento de los Baby Boomers, la economía, los extranjeros que venden debido al aumento de impuestos, el Incautaciones de villas rusasy los efectos continuos del Brexit.

Sold Prices of €600k to €1 Million

• Mercado de villas de gama media baja
• Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €
• Normalmente se aplica a villas de menos de 400 m².

En este segmento, las villas con precios competitivos y en buen estado se vendieron bien hasta que los tipos de interés empezaron a subir en 2022, y ahora el número total de ventas está disminuyendo. Sin embargo, prevemos que los precios seguirán bajando significativamente en 2026 debido a problemas de asequibilidad.

Los principales compradores de este grupo son las familias francesas. Los vendedores de este segmento suelen ser ciudadanos franceses o británicos. En ambos casos tienen motivación para vender (cuestiones económicas, divorcio, etc.) y el Brexit seguirá afectando a este segmento.

Market May Be Slow to Adjust

A menudo, cuando la actividad de compra se desacelera, los propietarios y agentes inmobiliarios necesitan algún tiempo para ajustar sus expectativas y reducir los precios. Mientras tanto, es posible que se vendan propiedades con precios realistas, pero Las propiedades que no ajustan sus precios permanecerán en el mercado, a menudo durante años., hasta que ajusten sus expectativas y bajen el precio para estar en línea con el mercado (Descubra cómo determinar el precio correcto.).

Tenga en cuenta that statistics that include the entirety of France are misleading as they include big cities like Paris and Marseille, where demand remains strong and prices are increasing. Rural and vacation-home areas like the French Riviera are, conversely, on a downward trajectory.

Real estate agents and notaires get paid when you complete the purchase, and the more you spend, the more they make. So, naturally, they tend to be very optimistic about the market. They are incentivized to tell you that it’s a super-hot market and prices are going up, as this pressures buyers into feeling like they should buy sooner and for more money, and it incentivizes sellers to list their homes. Even in obviously soft or declining markets, agents and notaires will often tell you that it’s a hot market.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compras directas a los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo aproximadamente la mitad de las ventas de villas cotizan en bolsa.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias inmobiliarias, los agentes del comprador y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar a los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price. Plus, supplementary guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recién renovada', información sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.