Immobilienbetrug & Geheimnisse

Die französische Riviera ist ein sehr eigenartiger Immobilienmarkt. Viele Leute werden betrogen, weil sie die Geheimnisse dieses Geschäfts nicht kennen. Nun, wir sind die Whistleblower hier, um Ihnen zu zeigen, worauf Sie achten müssen.

Ähnlich wie irgendein Industrie, in der die monetären Anreize nicht mit dem Anreiz übereinstimmen, ehrlich zum Käufer zu sein, zwingt diese Art von System Agenten / Notare / Entwickler, entweder auf ihre eigenen finanziellen Interessen zu achten ODER ehrlich zu den Käufern zu sein. Es ist daher nicht verwunderlich, dass sie dem Verdienen von mehr Geld Vorrang vor der Transparenz gegenüber den Käufern einräumen. Es ist nicht so, dass sie schlechte Menschen sind (sie haben auch Familien zu ernähren); das Problem liegt darin, dass Das System ist so eingerichtet, dass es Anreize für schlechtes Verhalten gibt. Je mehr Sie zu viel bezahlen, desto mehr Gewinn machen sie.

Geheimnisse des Verkäufers

Viele Villen werden von Eigentümern zum Verkauf angeboten, denen es eigentlich egal ist, ob ihre Villa verkauft wird. Manche will nicht ihre Villa zu verkaufen! Hier ist der Grund:

Verkäufergeheimnis Nr. 1: Rechtliche Steuervermeidung

Aufgrund einer absolut dummen Steuerschlupfloch, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Dies gilt für Nicht-Hauptwohnsitze, von denen die Côte d'Azur reichlich vorhanden ist (fast 40 % der Villen hier fallen in diese Kategorie). Agenturen machen sich dieses Phänomen zunutze, weil sie auf diese Auflistungen als (falschen) Indikator dafür hinweisen können, wo sich der Markt befindet.

Verkäufergeheimnis Nr. 2: Fischen gehen, für einen Trottel!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Diese überteuerten Villen stehen normalerweise auf dem Markt und werden nicht verkauft, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen angeboten werden Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht ernst meinen. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Notaire-Geheimnisse

In Frankreich sind Notare Rechtsanwälte, die Prozesse durchführen alle real estate transactions.

Notaire Secret #1: Falsche m²-Angaben

Dazu gibt es so viel zu sagen, dass wir eine separate gemacht haben Ratgeber rund um den m²-Durchschnittspreis und dass die im DVF aufgeführten m² tatsächlich ein kompletter Betrug sind, der darauf abzielt, Käufer in die Irre zu führen. Es lohnt sich zu lesen – vertrauen Sie uns.

Notaire Secret #2: Das Vertragsgeheimnis

Ein „vice caché“ ist ein versteckter oder verborgener Mangel an einer Immobilie. Der Käuferschutz ist in Artikel 1641 des Zivilgesetzbuchs verankert. Der Verkäufer ist verpflichtet, alle wichtigen Informationen über die Immobilie offenzulegen, die die Entscheidung des Käufers oder den für die Immobilie gezahlten Preis beeinflussen könnten. Tut er dies nicht, kann ein Gericht Abhilfe schaffen, z. B. Preisminderung oder Annullierung des Kaufs (weshalb Notare Sie davon nicht wissen lassen wollen, da sie ihre Provision im Falle einer Annullierung).

Es überrascht nicht, dass Notare manchmal versuchen, Ihre Nutzung des „vice caché“-Schutzes einzuschränken, indem sie dem Kaufvertrag eine Ausschlussklausel hinzufügen, die die Rechte des Käufers einschränkt, wenn sie ein ernsthaftes verstecktes Problem mit der Villa finden. Wir raten allen Käufern, darauf zu bestehen, dass diese Klausel aus dem Kaufvertrag entfernt wird. Der Verkäufer kann sich dagegen wehren, aber wenn er es tut, müssen seine Motive hinterfragt werden. Du solltest sein sehr zögert, den Kauf von „en l'état“ (wie gesehen) zu akzeptieren, wenn Sie nicht vollständig verstehen, was Sie kaufen.

Geheimnisse des Immobilienmaklers

Immobilienmakler an der Côte d'Azur sind ein äußerst wettbewerbsfähiger Haufen. Es gibt Tausende von Agenten, die sich alle um eine vergleichsweise kleine Anzahl von Angeboten streiten und versuchen, ihre Miete für sehr wenige Verkäufe zu bezahlen. Kurz gesagt, es ist ein Rezept für alle Arten von schlechtem Benehmen.

Agentengeheimnis Nr. 1: Öffentlich gelistete Immobilien sind das Tiefste

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Agentengeheimnis Nr. 2: „Neu auf dem Markt“? Ja, genau!

E-Mails mit Immobilienangeboten sagen oft „neues Angebot“ oder „neu auf dem Markt“, wenn die Villa bereits seit vielen Monaten oder Jahren zum Verkauf angeboten wird. Achten Sie nicht darauf, wenn der Makler sagt, dass es sich um eine „neue“ Anzeige handelt. Schauen Sie stattdessen auf das Datum der Diagnose.

Agentengeheimnis Nr. 3: Ausländische und nicht lizenzierte Agenten im Überfluss

Einige ausländische oder nicht lizenzierte Makler geben vor, der „Listing Agent“ oder „Exclusive Agent“ zu sein, sind es aber nicht und könnten Sie am Ende mit der Forderung nach zusätzlichen Gebühren überraschen (zu deren Zahlung Sie nicht verpflichtet sind!). oder verstecken Sie die Gebühren im Listenpreis. Aus diesem Grund, Vermeiden Sie globale / britische / nicht lokale Agenten und Dienstleistungen, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

Agentengeheimnis Nr. 4: Habe es geschafft Wirklich Verkaufen? Wahrscheinlich nicht

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Wenn Sie ein gebildeter Käufer sind und wissen, dass eine Villa überteuert ist, könnte Ihnen ein Makler mitteilen, dass eine Villa ein Angebot erhalten hat, um Sie dazu zu bringen, über dem Markt zu bieten, und wenn Sie dies nicht tun, sagen sie möglicherweise, dass sie verkauft wurde. Aber das liegt oft einfach daran, dass sie wissen, dass der Verkäufer nur spekuliert und nicht daran interessiert ist, zu einem fairen Preis zu verkaufen, oder der Eigentümer es vom Markt genommen hat. Zu sagen, dass es verkauft wurde, soll Sie glauben machen, dass Sie sich in Bezug auf den Markt irren (dass Villen für mehr und häufiger verkauft werden, als sie sind).

Agentengeheimnis Nr. 5: Ihre Preisgestaltung basiert nicht auf dem Markt

Agenten werden Ihnen sagen, dass sie eine „Bewertung“ durchgeführt haben, um ihre Preise zu ermitteln – aber wenn Sie nach der Bewertung und den dahinter stehenden Recherchen fragen, werden sie Ihnen diese nicht geben. Das liegt daran, dass es keine „Bewertung“ gab und die Preisgestaltung nicht auf dem Marktwert basiert. Alternativ könnten sie Ihnen von einer Villa erzählen, die zu einem hohen Quadratmeterpreis verkauft wurde. Aber wie Sie oben erfahren haben, sind die m²-Preise gefälscht.

Erfahren Sie in unserem, wie Sie den tatsächlichen Marktwert einer Villa überprüfen können Preisleitfaden für Immobilien.

Agentengeheimnis Nr. 6: Unverbindliche „Schätzungen“

Denken Sie an eine Renovierung? Egal, was der Agent oder Verkäufer Ihnen sagt, vor Sie kaufen, achten Sie darauf, eine zu bekommen Konformitätsbescheinigung und städtebauliche Bescheinigung from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Viele Makler werden Ihnen empfehlen, ein Angebot für Arbeiten von „einem großartigen Bauunternehmen, das sie kennen und dem sie vertrauen“, einzuholen. Dieser Bauunternehmer gibt Ihnen eine unverbindliche oder mündliche „Schätzung“ der Kosten für die Ausführung der Arbeiten. Diese Schätzungen sind normalerweise viel, viel niedriger, als Sie tatsächlich ausgeben würden.

Wenn Sie die tatsächlichen Kosten einer Renovierung erfahren möchten, besorgen Sie sich von mehreren Bauunternehmen ein sehr, sehr detailliertes „Devis“ mit allen Artikeln und Preisen, die klar angegeben sind. Eine Preisangabe auf Französisch heißt a gerät und sobald es sowohl vom Auftraggeber als auch vom Auftragnehmer unterzeichnet wurde, wird es zu einem rechtsverbindlichen Vertrag. Beachten Sie auch, dass, wenn der Preis, der Ihnen gegeben wird, ein 'Einschätzung' kein 'gerät' Der Bauherr ist nicht an den Preis gebunden und Sie können davon ausgehen, dass der Endpreis bis zum Fünffachen des angegebenen Preises beträgt. Lernen Möglichkeiten, Betrug zu vermeiden.

Agentengeheimnis Nr. 7: Sagen Sie, Sie können erweitern/renovieren, wenn dies nicht möglich ist

Ein Trick, den Agenten anwenden, ist folgender: Sie bekommen ihr architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

Der einzige Weg, um zu wissen, ob Sie es erweitern können, besteht darin, eine ordnungsgemäße Genehmigung der Baugenehmigung von der Mairie einzuholen und es bei der Mairie persönlich zu überprüfen. Wer darauf nicht warten möchte, kann sich das holen städtebauliche Bescheinigung innerhalb eines Monats max.

Agentengeheimnis Nr. 8: Marktmanipulation

Immobilienagenturen manipulieren den Markt auch, indem sie Immobilien zu Preisen kaufen, die das Fünffache oder mehr über dem Marktwert liegen, um sie zu einem Preis zu verkaufen, der höher ist als der Preis, zu dem jede andere Villa in dieser Gegend verkauft wurde. Dabei handelt es sich um die gleiche Marktmanipulationstaktik, die auch in anderen auf Luxusgüter ausgerichteten Branchen wie z Kunstmarkt.

Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren. Während sie es besitzen, vermieten sie es.

Hier ein Beispiel: Der mit Abstand teuerste Verkauf einer Villa in Eze findet in der Avenue de la Marne 772 statt. Wenn Sie ein wenig graben, werden Sie es sehen Prestigimo (eine Immobilienagentur) hat es von einem Bauträger gekauft. Sie tun ihr Bestes, um diese Tatsache zu verschleiern, und verkaufen Immobilien zwischen Agenturen, kaufen bei befreundeten Bauträgern, um Geld zurückzubekommen usw. Schauen Sie sich um und Sie werden in fast jeder Stadt ein Beispiel wie dieses finden.

Agentengeheimnis Nr. 9: Über den m² lügen

Darüber hinaus lügen Makler regelmäßig über die m²-Größe von Villen und bringen die Prüfer dazu, zu lügen, was die Verwirrung rund um die m²-Preise noch verstärkt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass in Inseraten angegeben wird, dass eine Villa 100 bis 200 m² größer ist, als sie tatsächlich ist.

Agentengeheimnis Nr. 10: Die unehrlichen Dinge, die sie Ihnen erzählen

Agenten haben bestimmte Dinge, die sie potenziellen Käufern mitteilen, um sie zu manipulieren und in die Irre zu führen. Sie werden sie immer wieder hören, daher ist es wichtig, dass Sie sie als das erkennen, was sie sind. Hier ist die Liste der Lügen, die Agenten Ihnen erzählen werden. Lerne und schütze dich, damit du nicht auf sie hereinfällst.

Geheimnisse des Erbauers/Entwicklers/Immobilienhändlers

Denken Sie an den Kauf von einem 'marchand de biens' (Bauherr / Entwickler / Immobilienhändler) erspart Ihnen Kopfschmerzen? Denk nochmal.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Vielleicht kannst du das fangen durch Überprüfung der Karte mit Villenverkäufen (mit genauer Lage und Preisangabe, aber falsche m²) aus den letzten Jahren. Beachten Sie, dass diese Karte selten aktualisiert wird, sodass die neuesten Verkäufe nicht angezeigt werden.

Entwicklergeheimnis Nr. 1: Billige Renovierungen

Natürlich wollen diese Entwickler Gewinne maximieren und Kosten minimieren. Es ist schließlich ein Geschäft. Sie tun dies durch Schneiden Sie alle möglichen Ecken auf dem Zeug, das Sie nicht sehen können. Sie stellen die absolut billigsten (und oft unqualifizierten) Bauarbeiter, Elektriker, Klempner usw. ein und sagen diesen Leuten, dass sie die Arbeit so billig und schnell wie möglich erledigen sollen. Sie sparen eine Menge Geld es auf diese Weise zu tun.

Nur weil es von außen schön aussieht, heißt es noch lange nicht, dass es auch gut gemacht ist. Vertrauen Sie nicht, wenn der Agent sagt Dies developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

Die Mehrheit der neuen Häuser an der Côte d’Azur ähneln eher „Primark“ als „Hermès“, sagt Peter Illovsky, Präsident von Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Trotzdem werden Neubauten mit einem Aufschlag von 10 % oder 20 % verkauft, selbst wenn sie außerhalb des Plans verkauft werden. sagt Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

Entwicklergeheimnis Nr. 2: Verantwortung auf die „Garantie“ übertragen

Sie beruhigen die Käufer, indem sie ihnen eine Garantie geben (nach französischem Zivilrecht sind alle Bauarbeiten für bis zu 10 Jahre garantiert), aber die Versicherung zahlt die Reparaturkosten – nicht sie – und Sie immer noch mit all den Problemen umgehen müssen, die auftauchen. Und du kannst Erwarten Sie wiederholte Reparaturen des gleichen Problems, da billige Materialien immer wieder verwendet werden – schließlich wird die Reparaturfirma jedes Mal bezahlt.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Das heisst Der Entwickler hat keinerlei Anreize, irgendetwas anderes als den billigsten möglichen Job zu machen Denn sobald Sie es gekauft haben, ist es Ihr Problem, nicht ihres. (Und nicht, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

All dies bedeutet GROSSE Kopfschmerzen für Sie auf der ganzen Linie, wenn Sie einziehen und feststellen, dass Ihre Klimaanlage nicht richtig funktioniert, die Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden müssen, der Fußboden oder die Isolierung nicht hinzugefügt wurden usw.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, schwarze Zahlen kaufen, offizielles Angebot und Einzahlung, Verwendung einer SCI, Einzahlung, Bedenkzeit, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.