Preisgestaltung: Bestimmung des Marktwerts einer Villa

Berichten, Marktanalysen und den von uns konsultierten Ökonomen, Maklern, Käufern und Notaren zufolge werden die meisten Villenimmobilien an der französischen Riviera, die für über 1 Million Euro angeboten werden, zu unrealistischen Preisen angeboten und bleiben auf dem Markt, bis der Verkäufer den Preis senkt viel niedriger sein als andere auf dem Markt, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2022/23 etwa 70 % unter der ursprünglichen Nachfrage liegt. Klingt verrückt? Hier ist der Grund.

Die Côte d'Azur ist ein Käufermarkt, und das schon seit 2008. Im Jahr 2023 ist dies noch mehr der Fall (und wird es auch in den kommenden Jahren bleiben). viele Faktoren, einschließlich ausländischer Käufer, die stattdessen Häuser in ihren Wohnsitzländern kaufen, und die französische Regierung, die den Kauf von Zweitwohnungen aktiv abschreckt. Das bedeutet, dass, Als Käufer haben Sie eine große Verhandlungsmacht, wenn Sie direkt mit dem Eigentümer verhandeln können. (Du kannst Fordern Sie die Kontaktinformationen des Eigentümers an von der Regierung.)

Immer daran denken: Der Makler, der Notar und jeder Auftragnehmer, der mit ihnen zusammenarbeitet, haben alle ein Ziel: Ihnen so schnell wie möglich eine Villa zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. So werden sie mit der geringsten Arbeit am meisten bezahlt. Aus diesem Grund, Es ist sehr wichtig, dass Sie deren Preisberatung nicht vertrauen.

Wie antworte ich auf die Frage „Wie hoch ist Ihr Budget?“

Da so viele Immobilien dramatisch überteuert sind, lässt sich diese Frage am besten mit den Worten beantworten: „Wir haben kein Budget. Wir zahlen den Marktwert. Wir übernehmen die Kosten für zwei Gutachten (eines davon durch den von unserer Bank empfohlenen Gutachter) und stützen unser Angebot darauf. Zeigen Sie uns also alles, was zu dem passt, was wir suchen, und wir kümmern uns um den Angebotspreis, sobald wir etwas gefunden haben, das uns gefällt.“ Anschließend erstellen Sie Ihr Angebot, indem Sie der folgenden Anleitung folgen.

Warum es so viele extreme Überpreise gibt

„Das ist ein guter Preis und wir hatten großes Interesse. Zu diesem Preis wird sich diese Villa sehr schnell verkaufen. Du musst dich sofort entscheiden!“, sagen Immobilienmakler oft (Hier ist eine Liste weiterer unehrlicher Dinge, die Ihnen Immobilienmakler erzählen könnten), in der Hoffnung, Sie zum Kauf einer überteuerten Villa zu bewegen. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass der Käufer erkennt, dass dies nur eine Verkaufstaktik mit hohem Druck war und dass die Villa noch Monate (oder sogar Jahre) später zum Verkauf steht, meist weil sie extrem überteuert ist.

Es gibt mehrere spezifische Phänomene in diesem Bereich, die Verkäufer dazu veranlassen, ihre Immobilien für das 3- bis 8-fache (oder mehr) über dem tatsächlichen Wert anzubieten …

Agenturen, die überbewerten

Immobilie Agenturen sagen Verkäufern, dass sie ihre Immobilie verkaufen können viel mehr, als es tatsächlich wert ist nur um den Eintrag für ihre Agentur zu sichern. Eigentümer neigen dazu, sich an den Makler zu wenden, der sagt, dass sie das meiste Geld für sich bekommen können – und es kommt zu einer Art Bietergefecht zwischen Maklern, die sich den Eintrag bei ihrer Agentur sichern wollen. Mit wem würden Sie unterschreiben: mit dem Makler, der Ihnen 8 Millionen Euro für Ihre Villa verspricht, mit demjenigen, der Ihnen sagt, dass sie 3 Millionen Euro wert ist, oder mit demjenigen, der Ihnen sagt, dass sie in Wirklichkeit nur 1,2 Millionen Euro wert ist?

Das Ergebnis ist, dass Villen zum Verkauf angeboten werden, und zwar zu Preisen, die drei- bis zehnmal so hoch sind wie ihr eigentlicher Wert. Viele Eigentümer assoziieren dies mit ihrem Selbstwertgefühl (wenn man davon überzeugt ist, dass das eigene Haus viele Millionen wert ist, hat man das Gefühl, dass man im Leben gut zurechtkommt). Daher fällt es ihnen schwer, die Realität zu akzeptieren.

Viele Makler treiben die Quadratmeterzahl in der Anzeige auch stark in die Höhe, um den Preis zu rechtfertigen, da es kein Gesetz gibt, das verlangt, dass Villenanzeigen genaue Quadratmeterzahlen enthalten. Dann bleibt die Villa einfach jahrelang auf dem Markt, bis der Verkäufer den Preis senkt, oft mehrmals.

Anleger, denen es egal ist

Ein weiteres Phänomen, das speziell den Immobilienmarkt an der französischen Riviera betrifft, ist, dass vermögende Investoren ihre Villen von Maklern zu einem Vielfachen ihres tatsächlichen Wertes anbieten – für den Fall, dass ein vermögender Monaco-Investor (der sich nicht gut informiert hat oder dem der Preis egal ist) den Fehler macht und die Villen kauft. Den Erlös aus dem Verkauf verwenden sie dann für den Kauf von zwei oder drei ähnlichen Villen und stecken das restliche Geld in die eigene Tasche.

Diese Eigentümer besitzen oft mehrere Villen, die sie zur Einkommensgenerierung nutzen (sie vermieten sie für die Sommersaison). Schätzungen zufolge macht dies fast 40 % der Villen an der französischen Riviera aus! Diesen Eigentümern ist es egal, ob ihre Villa verkauft wird, und sie sind schon gar nicht daran interessiert, sie zum Marktwert zu verkaufen.

Die gute Nachricht ist, dass die französische Regierung aktiv versucht, Anreize für diese Art von Investitionskäufen zu schaffen, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. In diesem Jahr haben sie neue und umständliche Steuern für Zweitwohnungen eingeführt (von denen fast 40 % der Villen an der französischen Riviera betroffen sind) und denken aktiv über andere Möglichkeiten nach, um Hausumtausch, Käufe ausländischer Investitionen, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Davon können Sie in Zukunft zu 100 % mehr erwarten. (Erfahren Sie mehr darüber in unserem Leitfaden zu Marktprognosen.)

Erinnerungen an Russen

Ein weiteres Phänomen, das den Immobilienmarkt an der französischen Riviera betrifft, ist das Ich hoffe, dass die ausgabefreudigen russischen Käufer irgendwann zurückkommen. Nach 2014 gingen die Käufe in Russland dramatisch zurück, und dieser Bereich spürte die Auswirkungen. Und doch hegen viele Verkäufer an der französischen Riviera trotzig Hoffnung und warten darauf, dass die Russen zurückkommen – eines Tages. Aufgrund der Invasion der Ukraine und der darauf folgenden Sanktionen und Beschlagnahmungen wird dies jedoch nicht passieren. Sobald diese Verkäufer erkennen, dass der russische Geldbaum gestorben ist, werden die Preise dramatisch fallen. Lesen Sie unsere Ergänzung Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen Weitere Informationen hierzu finden Sie auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Legale Steuervermeidung

Und noch ein weiterer Grund, warum einige Immobilieneigentümer ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, ohne sie wirklich verkaufen zu wollen (und sie daher zu einem verrückten Preis anbieten, von dem sie glauben, dass niemand dafür zahlen wird), ist: legale Steuerhinterziehung. Solange eine Villa zum Verkauf steht, ist der Eigentümer von mehreren teuren Grundsteuern befreit! Dies gilt für nicht primäre Wohnsitze, von denen es an der französischen Riviera eine Menge gibt (fast 40 % der Villen hier fallen in diese Kategorie). Agenturen nutzen dieses Phänomen, weil sie diese Angebote als (falschen) Indikator für die Marktlage verwenden können.

3 Märkte in einem

Die französische Riviera ist drei Märkte in einem: privat, außerbörslich und börsennotiert. Jede börsennotierte Villa war zunächst auf dem privaten Markt und dann nicht mehr auf dem Markt. Für jede dieser Phasen gelten unterschiedliche Preise – insbesondere für die letzte Phase, in der die Preise dramatisch in die Höhe getrieben werden.

Markt 1: Der private Markt. Erstens versuchen Verkäufer, ohne die Beauftragung eines Maklers zu verkaufen. In ganz Frankreich werden über 50 % aller Villen privat verkauft, an der französischen Riviera sind es jedoch eher 75 % der Villenverkäufe. Viele davon werden an Freunde von Freunden oder über Social-Media-Beiträge usw. verkauft. Als Käufer ist dies definitiv die beste Art zu kaufen. Sie können eine machen Anfrage, um die Eigentumsinformationen einer Villa zu erhalten.

Markt 2: Außerbörslich. Wenn sie nicht privat verkaufen könnten, würden sie sich an einen Makler wenden. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „off-market“ verkauft, ohne öffentlich im Internet gelistet zu sein. Viele davon werden an Entwickler verkauft, bevor normale Käufer sie überhaupt zu sehen bekommen.

Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen möchte, listen Makler sie öffentlich im Internet auf. (Erfahren Sie mehr in unserem Leitfaden für Agenten.) Diese Villen – diejenigen, die unter Denkmalschutz stehen – sind immer sehr überteuert und/oder weisen ernsthafte Mängel auf, weshalb sie nicht bereits verkauft wurden. Meist bleiben sie jahrelang auf dem Markt, bis der Eigentümer aufgibt oder privat verkauft. Behalte dies im Kopf.

Gefälschte Durchschnittspreise

Der Durchschnittspreis pro Stadt ist fälschlicherweise überhöht und basiert nicht auf den tatsächlichen Verkaufspreisen. Siehe unten:

Wichtig: Mehrere Gründe, warum Sie die m2-Preise ignorieren sollten

In Frankreich ist m² eine Betrugsmasche, mit der versucht wird, die Preise nach oben zu treiben.

Dazu gibt es so viel zu sagen, dass wir einen separaten Beitrag erstellt haben Ratgeber rund um die m²-Durchschnittspreise und dass die im DVF aufgeführten m² in Wirklichkeit ein kompletter Betrug sind.

Leider ohne echt m²-Größe, können Sie den korrekten m²-Preis nicht berechnen (das ist auch der Grund, warum die Website der Regierung falsche m²-Durchschnittspreise angibt). Dies kommt den Notaren und Maklern zugute, da sie auf %-Provision bezahlt werden, kann aber Käufern ernsthaft schaden.

Glücklicherweise kommt es nicht oft vor, dass ein Käufer enttäuscht ist, weil die meisten eine Hypothek benötigen (vor allem, um die Vermögenssteuer zu vermeiden), und die Bank immer eine professionelle Schätzung verlangt (einige dieser Gutachter sind jedoch faul und verlassen sich auf die falschen m²-Durchschnittswerte). Stellen Sie also sicher, dass Sie es wissen wie man den Marktwert richtig ermittelt).

Beachten Sie, dass der Preis auch je nach Gebiet innerhalb einer Stadt stark variieren kann. Zum Beispiel, Eze ist viel teurer, wenn Sie in Eze Bord-de-Mer suchen, das am Meer liegt. Wenn Sie eine Villa oben an der Moyenne oder Grand Corniche suchen, sinken die Preise dramatisch.

Brauchen Sie weitere Gründe, m² zu ignorieren? Darüber hinaus lügen Agenten regelmäßig über die m²-Größe von Villen und lassen auch Inspektoren lügen. Die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen m²-Wert zu ermitteln, besteht darin, ihn von Ihrem eigenen, unabhängigen Gutachter messen zu lassen.

Brauchen Sie noch mehr Gründe? Immobilienagenturen manipulieren den Markt auch, indem sie Immobilien zu Preisen kaufen, die das Fünffache oder mehr über dem Marktwert liegen, um sie zu einem Preis zu verkaufen, der höher ist als der Preis, zu dem jede andere Villa in dieser Gegend verkauft wurde. Dabei handelt es sich um die gleiche Marktmanipulationstaktik, die auch in anderen auf Luxusgüter ausgerichteten Branchen wie z Kunstmarkt. Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren.

Jetzt, wo du das verstehst Man kann nichts vertrauen, was m²-basiert online liestHier erfahren Sie, wie Sie die tatsächlichen m²-Preisdurchschnitte schätzen:

So schätzen Sie den Marktwert der Villa ein

Jedes Angebot sollte die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Bevor Sie also mit den folgenden Anweisungen beginnen, lesen Sie unsere Expertenprognosen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Methode Nr. 1: Mit den Nachbarn vergleichen

Es ist einfacher als Sie denken! Sie müssen sich nur die anderen Immobilien in der Nähe ansehen, die verkauft wurden, und Ignorieren Sie alle m²-Preise.

Wie Sie oben erfahren haben, sind die Notare gezwungen, verkaufte Villen und Wohnungen aufzulisten auf einer Regierungswebsite, bekannt als „DVF“. Es verfügt über eine interaktive Karte von Frankreich, die es Ihnen ermöglicht, auf das Gebiet Ihrer Wahl zu klicken, um die Preise ALLER Villen anzuzeigen, die kürzlich verkauft wurden, von jedermann gekauft – SCIs und Unternehmenskäufer eingeschlossen (aber denken Sie daran: Diese Website enthält falsche m²-Informationen). Hinweis: Die angegebenen Preise inklusive TVA (Steuer).

Hier ist ein Beispiel…

Dies ist eine normale, nichts Besonderes gelegene Villa, die derzeit in einem weniger begehrten Teil von Zypern zum Verkauf steht Eze, eine schlecht instandgehaltene Gemeinschaftsstraße hinauf. Obwohl es viel Straßenlärm gibt und nach Osten ausgerichtet ist, kostet es fast 6 Millionen Euro. Ein absolut verrückt Preisvorstellung. Keine Villa hat je in Eze in der aufgezeichneten Geschichte für etwa diesen m²-Preis verkauft. Das hinderte die Makler jedoch nicht daran, andere Makler zu überbieten, um den Eintrag für ihre Agentur zu sichern. Es wird auf dem Markt bleiben, bis die Eigentümer verzweifelt sind. Dann wird es wahrscheinlich für etwa 1 bis 1,5 Millionen Euro verkauft. Es steht seit sechs Jahren ohne Preisnachlass zum Verkauf und wurde – keine Überraschung – immer noch nicht verkauft. Mittlerweile ist es als aufgeführt teure Ferienwohnung mit der Behauptung, dass es 6 Millionen Euro wert ist (wie die meisten Häuser, die jahrelang auf dem Markt stehen).

Bei der Prüfung Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir erkennen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Bauträger gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Stockwerken, wie über Google Earth gesehen); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!

Und noch ein Beispiel:

Für diese Villa in den Höhen von Villefranche-sur-Mer werden 4,6 Millionen Euro verlangt. Es ist 260 m² groß und muss komplett renoviert werden (im Inneren ist es sehr im Stil der 1980er Jahre gehalten).

Hier ist es (links), neben der Nachbarvilla, die mehr als doppelt so groß ist:

Und im DVF können Sie sehen, dass die Villa des Nachbarn (die mit 670 m² viel größer ist) auf dem Höhepunkt des Covid-Booms für 1,1 Millionen Euro verkauft wurde (höhere Preise als normal). Fast alle anderen Villen in der näheren Umgebung wurden zu ähnlichen Preisen verkauft.

…und doch wurde der Eigentümer von einem unehrlichen Makler, der sich den Eintrag sichern wollte, davon überzeugt, dass seine Villa 4,6 Millionen Euro wert sei, statt der rund 800.000 Euro, die sie tatsächlich wert wäre.

Methode Nr. 2: Erstellen Sie eine Liste

Als Erstes müssen Sie die historischen Preise ermitteln (basierend auf den tatsächlichen Verkaufspreisen). in der Stadt, in der Sie einkaufen möchten ist und wie die Preise in Zukunft aussehen werden. Dazu zeigen wir Ihnen, wie Sie eine Analyse durchführen und eine Liste ähnlicher einzelner Villen erstellen, die in der unmittelbaren Umgebung verkauft wurden.

Schritt 1:

Suchen Sie die Immobilie auf DVF um die Verkaufspreise von Villen in der Nähe zu überprüfen, durchsuchbar auf der Karte (Ignorieren Sie die veröffentlichten m²):

Dann finden Sie die Immobilie über die Adresse auf Google Earth:

Sie können sogar einen Eindruck von der Aussicht bekommen:

Beachten Sie jedoch das Datum der Bilder, da die Villa seitdem möglicherweise vergrößert oder renoviert wurde. Wenn das Bilddatum älter als der letzte Verkauf ist, überprüfen Sie es die Website für Baugenehmigungen um zu sehen, ob es zum Zeitpunkt des Verkaufs tatsächlich größer war, als Google Earth anzeigt.

Warnung: Immobilienagenturen versuchen, den Markt zu manipulieren, indem sie Immobilien zu Preisen kaufen, die das Fünffache oder mehr über dem Marktwert liegen, um sie zu einem Preis zu verkaufen, der höher ist als der Preis, zu dem jede andere Villa in dieser Gegend verkauft wurde. Sie tun dies, um mit diesem Verkauf ihre weit über dem Marktpreis liegenden Angebotspreise zu rechtfertigen und um die veröffentlichten durchschnittlichen m²-Preise zu manipulieren. Wenn Sie also feststellen, dass ein oder zwei Verkäufe weit über dem Marktwert liegen, sollten Sie diese bei der Berechnung des durchschnittlichen m² nicht berücksichtigen.

Schritt 2 (optional, aus Gründen der Genauigkeit):

Vergleichen Sie als Nächstes die Karte von die Website für Baugenehmigungen (Suchen Sie in der oberen blauen Leiste nach der Stadt, scrollen Sie dann nach unten und klicken Sie auf die grüne Schaltfläche, um alle Baugenehmigungen anzuzeigen.) zu die DVF-Website, die verkaufte Immobilien auflistet mit ihren Preisen. Klicken Sie auf alle sich überschneidenden Grundstücke (sowohl in Planung als auch verkauft) und notieren Sie sich die korrekte m²-Angabe von der Website mit den Baugenehmigungen (addieren Sie die „vorhandenen“ m² zu den „neuen“ m², um die Gesamtsumme zu erhalten).

Bedenken Sie, dass die Website für Baugenehmigungen nicht häufig aktualisiert wird, sodass eine Villa seit der letzten Aktualisierung möglicherweise weiter ausgebaut (oder sogar abgerissen und eine neue Villa auf diesem Grundstück gebaut) wurde. Sie können sich jederzeit an die örtliche Mairie wenden, um sich nach bestimmten Villen und deren neuesten Baugenehmigungen zu erkundigen.

Schritt 3:

Machen Sie eine Liste. Um den Marktwert von Villen in der gleichen Gegend zu berechnen, müssen Sie eine Liste der in der Nähe verkauften Villen erstellen, die im gleichen Stil sind (provenzalisch oder modern, da sie unterschiedliche Preise haben), und sich Google Earth genau ansehen erraten der durchschnittliche m²-Verkaufspreis dieser Villen (basierend auf Ihrer Schätzung). tatsächlich m² Größe) und fügen Sie Screenshots der Villen zu Ihrer Liste hinzu.

Hier ist ein Beispiel für die Liste, die Sie erstellen müssen (die Sie als Vorlage verwenden können) anhand eines Vergleichs für eine Villa in Eze. So sieht es aus im PDF-Format (Erstellt durch Drucken –> benutzerdefinierte Seitenumbrüche –> Speichern als PDF). Hier ist ein weiteres Beispiel (dieses ist von Beausoleil) in einem einfacheren Format.

Schritt 4:

Die Schritte 1 bis 3 geben Ihnen eine ungefähre Preisspanne. Dann, um herauszufinden, wo in diesem Bereich Dies Wenn die Villa passt, schauen Sie sich diese Faktoren an, die sie entweder höher oder niedriger in den Bereich einordnen:

1. Was ist der Qualität- der Villa und ist sie gut gebaut? Ist das Gebäude selbst von sehr hoher Qualität, mittelmäßig oder von geringer Qualität? Verfügt es über Dinge, die gute Gebäude haben, wie z. B. eine „vide sanitaire“-Lücke (Mini-Kellerbereich, damit sich im Erdgeschoss kein Schimmel bildet) usw.?
2. Sind die Innenausstattung und -ausstattung, Küche, Badezimmer, Böden usw. Luxus oder einfach?
3. Ist die Villa mit ausgestattet? zusätzlicher Platz nicht in den „wohnbaren“ m² enthalten – ein Poolhaus oder ein Gästehaus/eine Wohnung? Wenn ja, schaffen Sie einen Mehrwert. Wenn nicht, subtrahieren Sie.
4. Finden Sie heraus, ob sich die Villa in einem mehr oder weniger teuren Teil davon befindet Bereich / Stadt. Beispielsweise sind Gebiete, die näher am Wasser liegen, viel wertvoller.
5. Wie ist die Blick? Könnte es in Zukunft blockiert werden? Ein fantastischer, unverbaubarer Meerblick erhöht den Wert. Das Erkennen von Nachbarn oder anderen Villen in der Aussicht senkt die Stimmung. Dies gilt weniger für Gegenden, in denen die meisten Villen eine tolle Aussicht bieten, wie z. B. Eze.
6. Ist der Stil der Villa moderner oder älterer Stil? Neue, moderne Villen werden für deutlich mehr pro m² verkauft (und haben viel, viel mehr Käufer, die sie wollen – einschließlich wohlhabender Käufer, die manchmal über dem Marktwert zahlen) als traditionelle, klassische, provenzalische, „moderne“ provenzalische Villen usw veraltet aussehende Stile.
7. Wann wurde die Villa gebaut? neuere Villen werden für mehr Geld verkauft und erfordern weniger Reparaturen. Älter In Villen müssen wahrscheinlich Arbeiten an der Elektrik, den Sanitäranlagen, dem Dach, der Kanalisation und anderen Problemen durchgeführt werden. Berücksichtigen Sie dies also.
8. Berücksichtigen Sie dann, wenn es nötig ist Renovierungen, und was das kosten wird. Ist dies nicht der Fall, wird es dadurch wertvoller, wenn jedoch nicht, sinkt der Wert erheblich.
9. wenn der Grundstück ist bebaubar, also könnte man das Haus erweitern, das würde einen kleinen Mehrwert schaffen, aber wenn nicht, würde es den Wert verlieren. Wenn es in einem ist rote Zone, sollte der Preis um etwa 20 % sinken.
10. Berücksichtigen Sie, wie viel Land enthalten ist und die Qualität der Gardens, Schwimmbad, Garage usw.
11. Nutzt die Villa eine? gemeinsame Auffahrt? Dadurch verringert sich der m²-Wert und es entstehen regelmäßige Instandhaltungskosten (sowie mögliche Rechtsstreitigkeiten), die Sie in Ihr Budget einplanen müssen.
12. Gibt es ein normalgroßes Schwimmbad? Pool? Wenn es keinen Pool gibt, kann man dann einen bauen? (Stellen Sie zunächst sicher, dass es über gültige Berechtigungen verfügt!) Wenn Sie es bauen müssen, ziehen Sie die doppelten Kosten des Pools vom Preis ab. Wenn nicht garantiert ist, dass Sie einen Pool bauen können, sinkt der Wert um etwa 40 %, und Sie sollten ernsthaft darüber nachdenken, ihn nicht zu kaufen, da Sie ihn nicht ohne Weiteres (oder überhaupt nicht) als Feriendomizil vermieten können Wird es leicht weiterzuverkaufen sein?
13. Wird es laut sein? Konstruktion nahe? (Baugenehmigungen finden Sie hier.)
14. Liegt es in einer Gemeinde, nur wenige Gehminuten von einem entfernt? Schule oder in einem bewachten domaine? Dadurch erhöht sich der Preis. Wenn es isoliert, das senkt den Preis.
15. Prüfen Sie dann, ob es andere Faktoren gibt, die den Preis senken würden, beispielsweise ein Zug in Hörweite übersehen, eine holprige Auffahrt, schwaches Mobilfunksignal, keine Glasfaser oder hässlich Stromleitungen, oder Straße Lärm – all das würde den Wert deutlich senken.

Ein weiterer Teil der Bestimmung des Verkaufspreises einer Villa besteht darin, herauszufinden, wie lange sie schon auf dem Markt ist. Da Agenten Ihnen wahrscheinlich nicht die Wahrheit sagen werden (oder Ihnen nur sagen, wie lange). Sie haben hatte die Auflistung), ist die beste Option, die zu erhalten Diagnostik Berichte und die Mandat (die Vereinbarung zur Auflistung) vom Makler und sehen Sie sich das Datum darauf an. Dann wissen Sie, dass es zum Verkauf steht mindestens so lange. (ABER da Diagnoseberichte nur drei Jahre lang gültig sind, kann es sein, dass die Diagnose vor Kurzem erneuert wurde und ein aktuelleres Datum aufweist, wenn die Villa schon länger als drei Jahre auf dem Markt ist.)

Wenn es schon länger als ein paar Monate auf dem Markt ist, gibt es dafür einen Grund: Entweder ist der Preis viel, viel zu hoch oder es liegen ernsthafte Probleme mit der Immobilie vor. Je länger es auf dem Markt ist, desto niedriger sollte Ihr Angebot sein.

So erfahren Sie, wo in der m²-Preisspanne Sie Wert darauf legen sollten. Sie sollten auch die Entwicklung des Marktes berücksichtigen (So erkennen Sie, ob die Preise steigen oder fallen). Dadurch erhalten Sie einen Preis, den Sie in einem Brief an den Verkäufer begründen können.

Wenn der Verkäufer zustimmt, können Sie Gutachten erstellen lassen, um zu sehen, ob die Quadratmeterzahl korrekt ist, ob die Villa elektrische oder sanitäre Modernisierungen benötigt usw. und auf dieser Grundlage können Sie den Preis weiter anpassen, bevor Sie das Angebot in einen rechtsgültigen Vertrag mit dem Verkäufer einbringen Notar (den Sie vorher ausgewählt haben sollten).

Methode Nr. 3: Holen Sie sich eine Schätzung/Bewertung

Wenn Sie großes Interesse an einer Immobilie haben und der Eigentümer mehr Überzeugungsarbeit benötigt, um zum Marktpreis zu gelangen, können Sie eine Schätzung/Wertermittlung in Auftrag geben. Aber denken Sie daran – nicht alle Verkäufer wollen wirklich verkaufen oder werden auf Logik/Vernunft hören. Der einzige Weg, wirklich herauszufinden, ob ein Verkäufer von seinem Makler falsch informiert wurde und wirklich verkaufen möchte, ist ein direktes Gespräch mit dem Eigentümer.

Um eine Schätzung zu erhalten, wenden Sie sich an die Bank, bei der Sie Ihre Hypothek aufnehmen möchten. Sie verfügen über eine Liste der Gutachter, die sie einsetzen. Erkundigen Sie sich auch, wie lange das Gutachten gültig ist, damit es für die Hypothek verwendet werden kann (sonst zahlen Sie am Ende doppelt dafür). Bei Banken ist die Kostenermittlung für ein Wertgutachten immer Teil der Kosten für die Einrichtung einer Hypothek (Kosten ca. 3.000 €), in der Regel erfolgt dies jedoch nach einem Besuch beim Notar. Jedoch, Sie können sich dafür entscheiden, das Gutachten früher durchzuführen und dieses Gutachten für Verhandlungen mit dem Verkäufer zu nutzen / beweist, dass der Preis niedriger sein sollte.

Um einen Gutachter auszuwählen, erkundigen Sie sich nach dessen Verfahren und fragen Sie, ob er auf der Grundlage der von den Notaren veröffentlichten m²-Villa-Größen arbeitet. Wenn sie ja sagen, dann verwenden Sie sie nicht. Sie brauchen einen Gutachter, der das versteht Die von den Notaren angegebenen m² sind falschAndernfalls schätzen sie die Villa zu einem ungefähr dreimal höheren Preis als dem Marktwert ein.

Zögern Sie nicht!

So funktionieren die Immobilienmärkte (und viele andere Märkte): Ein ungebildeter Käufer zahlt zu viel für etwas, und dann zeigen alle Makler und Makler auf diesen Verkauf und schreien „sehen? Das ist der wahre Wert von alle Villen!“ Hören Sie nicht zu. Sie kennen den tatsächlichen Marktwert und dieser basiert auf der Mehrheit der Verkäufe, nicht auf ein oder zwei Verkäufen, die überteuert waren.

Machen Sie Ihr Angebot nach Möglichkeit direkt beim Eigentümer (Sie können einen machen). Anfrage, um die Eigentumsinformationen einer Villa zu erhalten) oder lassen Sie es von einem Notar beglaubigen, erklären Sie, dass der Preis auf dem Marktwert basiert, und bleiben Sie standhaft. Verhandeln Sie nicht, sonst weiß der Verkäufer, dass er mehr aus Ihnen herauspressen kann, und es wird schwieriger, einen marktgerechten Deal zu erzielen. Lassen Sie sich nicht von Maklern verwirren oder manipulieren. Bleiben Sie bei Ihrem Preis.

Wenn sie Nein sagen, können Sie ihnen sagen, dass sie sich bei Ihnen melden sollen, wenn ihre Immobilie nicht verkauft wird, und wenn Sie bis dahin nichts anderes gefunden haben, sind Sie vielleicht trotzdem interessiert. Wenn es sich um einen seriösen Verkäufer handelt, werden Sie mit dieser Taktik wahrscheinlich irgendwann einen guten Preis erzielen.

Wenn es sich nicht um einen seriösen Verkäufer handelt, wird er Ihr Angebot nicht annehmen, es sei denn, Sie zahlen deutlich zu viel, was Sie auf keinen Fall tun sollten (wenn Sie in Eile sind, eine Wohnung zu finden, ist es finanziell sinnvoller, eine Jahresmiete zu finden). Sie suchen weiterhin nach einer Villa zum Marktpreis). Beim Immobilienkauf an der französischen Riviera kommt es auf Geduld an. Irgendwann werden Sie eine tolle Villa zum Marktwert finden. (Normalerweise dauert die Suche jahrelang.)

Die beste Situation besteht darin, einen seriösen Verkäufer zu finden, dessen Villa keine größeren Probleme hat, der jedoch nicht verkauft wurde, weil der Preis zu hoch war. Dann wenden Sie diese Taktik an und bieten einen Marktwert (der in vielen Fällen weit unter der Hälfte des geforderten Preises liegen kann!). Schauen Sie immer wieder vorbei, und irgendwann, wenn die Villa nicht verkauft wird, werden sie sich bei Ihnen melden, wenn sie unbedingt verkaufen möchten (wenn die Zeit für ihre Scheidungs-/Steuer-/usw.-Situation abgelaufen ist) und an diesem Punkt bei Ihnen Möglicherweise können Sie sogar einen unter dem Marktpreis liegenden Preis aushandeln, um einen schnellen Verkauf abzuschließen.

Haben Sie Geduld, denn der Kauf einer Immobilie ähnelt einer Ehe – wenn Sie die falsche Entscheidung treffen, kann dies ein sehr kostspieliger Fehler und eine langfristige Verpflichtung sein, aus der Sie sich nicht einfach lösen können.

Hier ist eine Liste von (unehrliche) Dinge, die Agenten sagen. Es ist sehr wichtig, sich die Liste regelmäßig anzusehen, damit Sie nicht auf ihre Lügen hereinfallen.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt Enthält: Prognosen zum Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und warum die Preise weiter fallen werden. Plus, ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse enthält: Warnungen vor den unethischen Tricks, die Makler, Notare, Verkäufer, Entwickler und Bauunternehmer anwenden, um Ihnen mehr Geld aus der Tasche zu ziehen. Dies ist ein Muss und der Whistleblower-Leitfaden, den Ihnen die Branchenkenner vorenthalten möchten.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käuferagenten und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht lokale Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer sowie Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für den Kaufprozess umfasst: Preisverhandlungen und das Erstangebot, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, offizielles Angebot und Kaution, Verwendung einer SCI, Fallstricke bei Verträgen, Widerrufsfrist, was vor der Geldübergabe zu tun ist, und so weiter endgültige Unterzeichnung.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.