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Leitfaden für Verkäufer: So bestimmen Sie den Preis Ihrer Villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
So finden Sie heraus, was Ihre Villa wirklich wert ist
Die Nummer 1, die Sie wissen sollten, ist: der Marktwert. Der Marktwert Ihrer Villa basiert auf den vergangenen Verkäufen in der näheren Umgebung – nicht auf den gefälschte m²-Preisdurchschnitte. Dafür wird Ihre Villa verkauft. Sie können nicht darauf vertrauen, was ein Makler Ihnen über den Marktwert sagt (siehe unten, warum) – also müssen Sie Ihre eigenen Nachforschungen anstellen.
- Informieren Sie sich zunächst über m²-Statistiken und warum sie falsch sind (Dies ist das Wichtigste, was Sie über den französischen Immobilienmarkt lernen sollten).
- Wie Sie den Marktwert Ihrer Villa ermitteln, ist hier beschrieben (Es ist der gleiche Prozess für Käufer und Verkäufer).
- Um vorherzusagen, ob der Wert in den nächsten Jahren steigen oder fallen wird, müssen die Faktoren analysiert werden, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Hier ist unsere Leitfaden, wo sich der Markt gerade befindet und wohin er sich bewegt.
Käufer erfahren den Marktwert: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Wenn Sie Ihre Villa über dem Marktwert bewerten: Es wird sich nicht verkaufen. So einfach ist das. Es wird jahrelang auf dem Markt bleiben, bis Sie sich entscheiden, es abzunehmen. Sie können sich selbst davon überzeugen, indem Sie E-Mail-Benachrichtigungen aktivieren die Aggregator-Websites.
Einige Verkäufer haben nichts dagegen, dass ihre Villa auf dem Markt steht und nicht verkauft wird, weil sie die Fantasie mögen, dass ihre Villa viel mehr wert ist, als sie wirklich ist, oder sie stecken fest das alte Denken, dass die Russen zu viel ausgeben werden auf ihrer Villa. Makler mögen das nicht, aber sie stehen im Wettbewerb um die Listung, also haben sie keine Wahl, da die meisten Verkäufer blind den Makler wählen, der ihnen sagt, dass sie ihre Villa für das meiste Geld verkaufen können.
Beweggründe des Agenten
Agenten sind sehr wettbewerbsfähig und werden von ihren Agenturen belohnt, wenn sie neue Verkäufer unter Vertrag nehmen. Wie Sie sehen werden, wenn Sie mit ihnen sprechen, werden sie es tun verspreche dir den Mond to get the listing.
Agenten konkurrieren auf der Grundlage des Preises, zu dem sie Ihnen sagen, dass sie Ihre Villa verkaufen können. Aber wenn Sie nach einer Rechtfertigung des Preises fragen, geben sie entweder falsche „frühere Verkäufe“ an (fragen Sie nach den Adressen und auf diese Weise verifizieren), oder sie zitieren gefälschte m2-Preise, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
Eine schnelle Möglichkeit, die vergangenen Verkäufe zu überprüfen, über die sie Ihnen berichten, ist: schau mal auf dem DVF (wo Sie eine Karte mit einer Überlagerung von sehen können alle die Villen, die in den letzten 5 bis 6 Jahren verkauft wurden), dann sehen Sie sich die Villen an Google Earth um einen Eindruck davon zu bekommen, wie groß und gelegen sie im Vergleich zu Ihrer Villa sind. Die im DVF aufgeführten Preise sind korrekt (aber inklusive Steuern), die angegebene m² und Anzahl der Zimmer ist jedoch korrekt nicht präzise - hier ist der Grund.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Sie wissen, dass die Villa nicht verkauft wird, bis Sie den Preis senken. An diesem Punkt können sie sagen „Der Markt ist jetzt schlechter“ oder sich entschuldigen, aber am Ende bekommen sie die Provision, da sie derjenige sind, der sich die Notierung gesichert hat.
Wenn Sie es ernst meinen mit dem Verkauf, müssen Sie den tatsächlichen Marktwert kennen und den richtigen Preis für die Villa festlegen. Hören Sie nicht auf die Makler, die versuchen, sich gegenseitig zu überbieten, da dies nur zu Ärger und keinem Verkauf führt. Wie uns ein örtlicher Agent sagte: „Wenn wir dem Eigentümer mithilfe der DVF-Analyse den tatsächlichen Marktwert seiner Villa mitteilen, bekommt er eine Panikattacke. Dann geben ihnen andere Agenturen höhere Preise, die eine Fantasie sind, nur um den Auftrag zu bekommen … Also müssen wir am Ende dieses Spiel spielen und ihnen sagen, dass ihr Haus mehr wert ist als das, was andere Agenturen sagen, obwohl wir es wissen Wir werden nicht verkaufen, sonst bekommen wir das Mandat nicht und es wird sowieso von einer anderen Agentur zu diesem Preis gelistet.“
Hier ist ein Beispiel…
Dies ist eine normale, nichts Besonderes Villa derzeit zu verkaufen in Ese. Obwohl es viel Straßenlärm hat und nach Osten ausgerichtet ist, kostet es fast 6 Millionen Euro (reduziert von 7 Millionen Euro!) Und absolut verrückt Preisvorstellung. Keine Villa hat je in Eze für irgendetwas in der Nähe dieses m²-Preises verkauft, in der aufgezeichneten Geschichte. Aber das hinderte die Listing-Agenten nicht daran, andere Agenten zu überbieten, um die Listung für ihre Agentur zu sichern. Es wird auf dem Markt bleiben, bis die Besitzer verzweifelt sind, dann wird es wahrscheinlich für rund 1 Million Euro verkauft.
Bei der Prüfung Website der DVF-Regierung und Google Earth können wir sehen, dass die Villa des Nachbarn wahrscheinlich vom selben Entwickler gebaut wurde und den gleichen Stil und ungefähr die gleiche Größe hat (basierend auf der Grundfläche und den Böden, wie sie über Google Earth zu sehen sind); es wurde kürzlich für 930.500 € verkauft!
Wie Sie sehen können, ist dies ein weiteres Beispiel dafür, wie Die m² werden von den Notaren dramatisch unterbewertet, um den m²-Durchschnittspreis fälschlicherweise aufzublähen. Die Website des Notars listet die verkaufte (Nachbar-)Villa mit 125 m² auf, doch die Verkaufsliste der Agentur für die Villa gibt ihre Größe mit 379 m² an (der Makler sagte uns, dass dies alles oberirdische m² ist und bestätigt wurde).
Und noch ein Beispiel…
Diese Villa in den Höhen von Villefranche-sur-Mer verlangt 4,6 Millionen Euro. Es ist 260 m² groß und muss renoviert werden (innen ist es sehr billig im Stil der 1980er Jahre).
Hier ist es (links), neben der Nachbarvilla, die mehr als doppelt so groß ist:
Und in DVF können Sie sehen, dass die Villa des Nachbarn (mit 565 m²) auf dem Höhepunkt des Covid-Booms für 1,1 Millionen Euro verkauft wurde (höhere Preise als normal). Fast alle anderen Villen in der näheren Umgebung wurden zu ähnlichen Preisen verkauft.
… und doch wurde der Eigentümer von einem unehrlichen Makler, der versuchte, den Eintrag zu sichern, davon überzeugt, dass seine Villa 4,6 Millionen Euro wert ist, statt der rund 800.000 Euro, die sie tatsächlich wert ist.
Online-Immobilienagenturen
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Hier sind die wichtigsten, die Sie sich ansehen sollten:
Tipp im Umgang mit Maklern: Agenturen versuchen manchmal, rechtswidrige Strafklauseln in Mandate aufzunehmen, die den Verkäufer dazu verpflichten, die Maklergebühren ganz oder teilweise zu zahlen, selbst wenn das Haus von einem anderen Makler verkauft wird, oder 50 % zu zahlen, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet. Das ist illegal, aber die Agenturen versuchen trotzdem, Sie mit dieser Klausel zu betrügen. Der einzige Vermittler, der bezahlt werden kann, ist derjenige, der den Verkauf abgewickelt hat.
