Snelkoppelingen
Guide for Sellers: How to Price Your Villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Hoe u erachter kunt komen wat uw villa werkelijk waard is
Het #1 wat je moet weten is: de marktwaarde. De marktwaarde van uw villa is gebaseerd op de eerdere verkopen in de nabije omgeving, niet op de valse prijsgemiddelden voor m². Dit is waar uw villa voor zal verkopen. Je kunt niet vertrouwen op wat een makelaar je vertelt wat de marktwaarde is (zie hieronder waarom) - dus je zult je eigen onderzoek moeten doen.
- Leer eerst meer over m²-statistieken, en waarom deze onjuist zijn (dit is het belangrijkste dat u moet leren over de Franse vastgoedmarkt).
- Hoe u de marktwaarde van uw villa kunt achterhalen, leest u hier (het is hetzelfde proces voor zowel kopers als verkopers).
- De manier om te voorspellen of de waarde van vastgoed de komende jaren zal stijgen of dalen, is door de factoren te analyseren die van invloed zijn op de vastgoedmarkt. Hier is onze gids voor waar de markt zich nu bevindt en waar deze naartoe gaat.
Kopers zullen de marktwaarde ontdekken: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Als u uw villa boven de marktwaarde prijst: Het zal niet verkopen. Het is zo simpel. Het zal jaren op de markt blijven totdat u besluit het eraf te halen. U kunt het zelf zien door e-mailmeldingen in te schakelen de verzamelwebsites.
Sommige verkopers vinden het niet erg dat hun villa op de markt staat en niet wordt verkocht, omdat ze de fantasie koesteren dat hun villa veel meer waard is dan deze in werkelijkheid is, of omdat ze vastzitten in het oude denken dat de Russen te veel gaan uitgeven op hun villa. Makelaars houden hier niet van, maar ze concurreren om de vermelding veilig te stellen, dus ze hebben geen keus, omdat de meeste verkopers blindelings de makelaar kiezen die hen vertelt dat ze hun villa voor het meeste geld kunnen verkopen.
Motivaties van agenten
Agenten zijn zeer competitief en worden beloond door hun agentschappen wanneer ze nieuwe verkopers contracteren. Zoals je zult zien als je met ze praat, zullen ze dat ook doen beloof je de maan to get the listing.
Makelaars concurreren op basis van de prijs waarvoor zij u vertellen dat zij uw villa kunnen verkopen. Maar als je om een rechtvaardiging van de prijs vraagt, geven ze óf valse ‘verkopen uit het verleden’ (vraag naar de adressen en verifieer op deze manier), of ze citeren valse m2-prijzen, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
Een snelle manier om de eerdere verkopen waarover ze u vertellen te verifiëren, is door kijk op de DVF (waar u een kaart kunt zien met een overlay van all de villa's die de afgelopen 5 tot 6 jaar zijn verkocht), bekijk dan de villa's in Google Earth om een idee te krijgen van hoe de grootte en locatie ervan zich verhouden tot uw villa. De prijzen vermeld in DVF zijn correct (maar inclusief belastingen), maar de vermelde m² en het aantal kamers zijn dat wel niet nauwkeurig - dit is waarom.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Ze weten dat de villa pas verkocht zal worden als u de prijs verlaagt. Op dat moment kunnen ze zeggen 'de markt is nu slechter' of een excuus verzinnen, maar uiteindelijk zullen ze de commissie krijgen, omdat zij degene zijn die de notering veilig hebben gesteld.
Als u serieus wilt verkopen, moet u de echte marktwaarde kennen en de villa op de juiste manier prijzen. Luister niet naar de makelaars die elkaar proberen te overbieden, omdat dit alleen maar gedoe en geen verkoop tot gevolg zal hebben. Zoals een lokale agent ons vertelde: “Als we de eigenaar met behulp van DVF-analyse de werkelijke marktwaarde van zijn villa vertellen, krijgt hij een paniekaanval. Dan geven andere bureaus hen hogere prijzen die een fantasie zijn, alleen maar om het mandaat te krijgen... Dus uiteindelijk moeten we dit spel spelen en hen vertellen dat hun huis meer waard is dan wat andere bureaus zeggen, ook al weten we het zal niet verkopen, anders krijgen we het mandaat niet en wordt het toch voor die prijs aangeboden door een ander bureau.
Hier is een voorbeeld…
Dit is een gewone, niets bijzondere villa momenteel te koop in Eze. Ondanks dat het veel lawaai van de weg is en op het oosten gericht is, staat het op bijna €6 miljoen (verlaagd van €7 miljoen!) Een absoluut gestoord vraagprijs. Geen enkele villa heeft dat ooit verkocht voor alles wat in de buurt kwam van de prijs van m² in Eze, in de geschreven geschiedenis. Maar dat weerhield de makelaars er niet van te proberen andere makelaars te overbieden om de vermelding voor hun bureau binnen te halen. Het zal op de markt blijven totdat de eigenaren wanhopig zijn, waarna het waarschijnlijk voor ongeveer € 1 miljoen zal worden verkocht.
Bij controle de website van de DVF-overheid en Google Earth kunnen we zien dat de villa van de buurman waarschijnlijk door dezelfde ontwikkelaar is gemaakt en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (gebaseerd op de voetafdruk en vloeren, zoals te zien via Google Earth); onlangs verkocht voor €930.500!
Zoals je kunt zien, is dit nog een voorbeeld van hoe de m² wordt door de notarissen dramatisch ondergerapporteerd, waardoor de gemiddelde prijs per m² ten onrechte wordt verhoogd. Op de website van de notaris staat dat de verkochte villa (van de buren) 125 m² groot is, maar op de verkooplijst van het makelaarskantoor staat de grootte van de villa op 379 m² (de makelaar vertelde ons dat dit allemaal bovengrondse m² is en is geverifieerd).
En nog een voorbeeld…
Deze villa in de hoogten van Villefranche-sur-Mer vraagt € 4,6 miljoen. Het is 260 m² groot en heeft renovatie nodig (het is van binnen heel goedkoop in de stijl van de jaren 80).
Hier is het (aan de linkerkant), naast de villa van de buren, die ruim twee keer zo groot is:
En in DVF kun je zien dat de villa van de buurman (die 565 m² groot is) op het hoogtepunt van de Covid-hausse (hogere prijzen dan normaal) voor € 1,1 miljoen werd verkocht. Bijna alle andere villa's in de nabije omgeving worden voor vergelijkbare prijzen verkocht.
…en toch is de eigenaar ervan overtuigd door een oneerlijke agent die probeert de vermelding veilig te stellen, dat hun villa € 4,6 miljoen waard is, in plaats van de ongeveer € 800.000 die het eigenlijk waard is.
Online makelaarskantoren
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Dit zijn de belangrijkste om te bekijken:
Tip bij omgang met agenten: Agentschappen proberen soms onwettige boeteclausules op te nemen in mandaten die de verkoper verplichten om de bemiddelingskosten geheel of gedeeltelijk te betalen, zelfs als het huis door een andere makelaar wordt verkocht, of om 50% te betalen als verkopers zelf een koper vinden. Dit is illegaal, maar instanties proberen u toch op te lichten met deze clausule. De enige tussenpersoon die betaald kan worden, is degene die de verkoop heeft afgehandeld.
