房地产骗局与秘密

法国里维埃拉是一个非常奇特的房地产市场。 许多人被骗是因为他们不知道这项业务的秘密。 好吧，我们是这里的举报人，向您展示需要注意的事项。

很像 任何 在货币激励与对买家诚实的激励不一致的行业，这种类型的系统迫使代理商/公证人/开发商要么注意自己的经济利益，要么对买家诚实。 因此，他们优先考虑赚更多钱而不是对买家保持透明也就不足为奇了。 并不是说他们是坏人（他们也有家人要养活）； 问题在于 该系统的设置方式会激励不良行为。 你多付的钱越多，他们赚的钱就越多。

卖家的秘密

许多别墅挂牌出售的业主实际上并不关心他们的别墅是否出售。 一些 不想 他们的别墅要卖了！ 原因如下：

卖家秘诀#1：合法避税

由于一个绝对愚蠢的 税收漏洞，许多业主即使不想出售房产也会将其挂牌出售（因此，挂牌价格比其实际价值高出许多倍）。他们这样做是为了合法避税——只要别墅挂牌出售，业主就可以免除几项昂贵的房产税！

这适用于法国里维埃拉拥有丰富的非主要住宅（这里近 40% 的别墅属于此类）。 机构接受这种现象，因为他们可以将这些列表指向市场所在的（错误）指标。

卖家秘密 #2：去钓鱼，为了一个傻瓜！

法国里维埃拉只有 60% 左右是主要住宅。其余 40% 由拥有多栋“度假出租”别墅的投机者组成。这些卖家以高价挂牌出售，然后“钓”那些愿意多付钱的无知买家。然后他们转而用这笔钱以市场价购买 2 到 3 栋类似的别墅。

这些标价过高的别墅通常挂在市场上卖不出去，因为它们以死板、荒谬的价格上市 不认真出售的业主。不幸的是，许多代理商和卖家都以这些“挂牌”价格（而不是他们应该关注的售价）作为其别墅定价过高的理由。

公证人的秘密

在法国，公证人是处理案件的律师 所有 房地产交易。

Notaire 秘密 #1：不正确的 m² 数据

关于这个有很多话要说，我们做了一个单独的 指导有关 m² 平均定价的所有信息 以及 DVF 中列出的平方米实际上是一个旨在误导买家的完整骗局。 值得一读——相信我们。

Notaire 秘密 #2：合同秘密

“vice caché”是财产中隐藏或潜在的缺陷。 对买家的保护载于民法典第 1641 条。 卖方有义务披露所有可能影响买方决定或他们为该财产支付的价格的财产的重要信息。 如果他们不这样做，那么法院可能会提供补救措施，例如降价或取消销售（这就是为什么公证人不想让您知道这一点，因为他们失去了他们的权利）佣金，如果有废除）。

毫不奇怪，公证人有时会通过在销售合同中添加排除条款来限制您对“副缓存”保护的使用，一旦他们发现别墅存在严重的隐藏问题，就会限制买家的权利。 我们对所有买家的建议是，您应该坚持在销售合同中删除该条款。 卖家可能会反对你这样做，但如果他们这样做，他们的动机就需要受到质疑。 你应该 非常 犹豫是否接受购买“en l'état”（如图所示），除非您完全了解所购买的商品。

房地产经纪人的秘密

法国里维埃拉的房地产经纪人是一群极具竞争力的人。 有数以千计的代理商都在为相对较少的房源而战，他们试图以极少的销售量支付租金来勉强维持生计。 简而言之，这是一个食谱 各种不良行为。

代理秘密#1：公开上市的房产是最底层的

你可能会觉得这很令人震惊，但只有大约一半的别墅销售是通过房地产经纪人进行的。由于房地产经纪人收取 4% 到 10% 的佣金（通常由卖家支付），大多数卖家首先尝试通过社交媒体、当地报纸、朋友等方式出售，大约一半的房产都是通过这种方式出售的。如果卖家找不到想要房产的人，他们就会与房地产中介签约。

一旦房地产中介拿到房产，他们会先尝试“场外”出售给开发商。然后他们会悄悄地将其出售给他们的客户和其他有合作关系的中介。最后，如果他们都找不到感兴趣的买家，他们就会开始付费做广告（这时其他中介就开始与他们竞争）。所以通常如果别墅在公开广告时还没有售出，那是因为它定价过高或存在问题——或者两者兼而有之。

特工秘密 #2：“市场新手”？ 对对对！

当别墅已经上市销售数月或数年时，带有房地产清单的电子邮件通常会说“新上市”或“新上市”。 当代理商说这是“新”房源时，请不要注意。 相反，请查看诊断上的日期。

特工秘密#3：外国和无牌特工比比皆是

一些外国或无牌代理人会声称自己是“上市代理人”或“独家代理人”，但实际上不是，最后可能会要求您支付额外费用（您没有义务支付！）或在所列价格中隐藏费用。 为此原因， 避免全球/英国/非本地代理和服务，不要与代理人签署任何东西——所有合同都应通过公证人完成。

还有许多非法的“房地产经纪人”试图利用法国里维埃拉的房产赚钱，因此，您必须确保他们是合法的，需要提供三样东西：执业许可证 (carte professionalelle)、赔偿保险和保证金 (piece de garantie) 详细信息。

特工秘密#4：做到了吗 真的 卖？ 可能不会

另一件需要注意的事情是，一些代理商拒绝与其他代理商合作（出于各种原因），导致与您合作的代理商告诉您房产已售出但实际上并未售出，因此请务必与另一位代理商仔细核对。

此外，如果您是受过良好教育的买家并且知道别墅定价过高，中介可能会告诉您别墅有报价让您以高于市场价的价格出价，而如果您不这样做，他们可能会说别墅已售出。 但这通常只是因为他们知道卖家只是在投机，对以公平价格出售不感兴趣，或者所有者将其从市场上撤下。 说它已售出是为了让您认为自己对市场的看法是错误的（别墅的售价比实际价格更高，而且更频繁）。

代理商秘密#5：他们的定价不是基于市场

代理商会告诉您他们进行了“估价”以得出他们的定价——但是当您要求估价和其背后的研究时，他们不会给您。 那是因为没有“估值”，定价也不是基于市场价值。 或者，他们可能会告诉您一些别墅每平方米的售价很高。 但是，正如您在上面了解到的，平方米定价是假的。

了解如何在我们的网站上查看别墅的实际市场价值 房地产定价指南。

特工秘密#6：不具约束力的“估计”

考虑翻新？ 不管中介或卖家告诉你什么， 之前 你买，一定要得到一个 合格证书 和 城市规划证书 来自 Mairie 的批准；如果没有这些，您可能无法进行翻新。

许多代理人会建议您从“他们认识和信任的伟大建筑商”那里获得工作报价。 该构建器将为您提供一个非约束性或口头的“估计”来完成这项工作的成本。 这些估计通常远远低于您实际最终花费的金额。

如果您想知道翻新的实际成本，请确保从几家建筑商那里获得一份非常非常详细的“设计”，其中清楚地说明了所有项目和价格。 法语中的报价称为 设计 一旦客户和承包商双方签字，它就成为具有法律约束力的合同。 还要注意，如果给你的价格是 '估计'不是'设计' 建筑商不受价格约束，您可以预期最终价格高达他们报价的 5 倍。 学习关于 避免被骗的方法。

特工秘密#7：当你不能扩建/翻新时却说你可以扩建/翻新

代理人使用的一个技巧是：他们得到 他们的 建筑师联系您“确认”您是否可以翻新和/或扩大房产面积，但一旦您购买了房产，他们就会对您置之不理，您会痛苦地发现，不可能扩大面积（是的，即使“面积保持不变”）或进行您想要的翻新。这种情况发生在我们的几个联系人身上，似乎是一种常见的做法。

知道您是否可以扩展它的唯一方法是获得 Mairie 的适当规划许可批准，并亲自到 Mairie 仔细检查。 如果你不想等待，你可以得到 城市规划证书 最多一个月内

特工秘密#8：市场操纵

房地产机构还通过以高于市场价值 5 倍或以上的价格购买房产来操纵市场，并以高于该地区任何其他别墅的售价出售。这与其他以奢侈品为重点的行业（例如奢侈品行业）所使用的市场操纵策略相同。 艺术市场。

他们这样做是为了能够以该销售为目标，试图证明其远高于市场的要价是合理的，并且可以操纵公开的平均平方米价格。虽然他们拥有它，但他们将其出租。

举个例子：迄今为止，埃兹售价最高的别墅位于马恩大道 772 号。稍微挖掘一下，你就会发现 普雷斯蒂莫 （一家房地产中介）从开发商那里购买了它。他们尽最大努力掩盖这一事实，并在机构之间出售房产，从开发商伙伴那里购买以收回资金，等等。仔细观察，你会发现几乎每个城镇都有这样的例子。

特工秘密#9：关于平方米的谎言

最重要的是，代理商经常在别墅的平方米面积上撒谎，而且他们也让检查员撒谎，这加剧了平方米定价的混乱。房源声称别墅比实际面积大 100 至 200 平方米的情况并不罕见。

特工秘密#10：他们告诉你的不诚实的事情

代理商会告诉潜在买家某些事情，以操纵和误导他们。 您会一次又一次地听到它们，因此认清它们的本质非常重要。 这是 谎言特工的名单会告诉你. 学习并保护自己，以免上当。

建筑商/开发商/物业经销商的秘密

考虑从 '马尔尚德比恩斯'（建筑商/开发商/物业经销商）会让您省心吗？ 再想一想。

在法国里维埃拉，有很多很多（我说了很多吗？！）开发商。他们与代理商有特殊关系，因此他们有权以市场价格购买别墅（通常他们只想要需要翻新或可以扩建的别墅），在任何常规买家看到它们之前。他们进行廉价的翻新，然后使用同一个代理商以远高于市场价值的高价将其投放到公开市场。

你也许能抓住这个 通过检查 显示别墅销售情况的地图 （有确切的位置和价格，但不正确的平方米）从过去几年。 请记住，此地图不经常更新，因此不会显示最近的销售情况。

开发商秘诀 #1：便宜的装修

自然地，这些开发人员希望最大化利润并最小化费用。 毕竟，这是一项业务。 他们通过 在你看不到的东西上削减各种角落. 他们雇用绝对最便宜（而且通常不合格）的建筑人员、电工、水管工等，并告诉这些人以尽可能低的成本和尽可能快的速度完成工作。 他们节省 很多 这样做的钱。

仅仅因为它在外面看起来不错并不意味着它做得很好。 中介说的时候不要相信 此 开发商声誉好，质量高。你最好找一套几年前由业主装修过的别墅——为他们装修，不是为了转售。

法国里维埃拉的大多数新房更像是“Primark”而不是“Hermès”， 说 蔚蓝海岸苏富比国际地产公司总裁彼得·伊洛夫斯基 (Peter Illovsky)。 即便如此，新建房屋的销售溢价为 10% 或 20%，即使是期房销售， 说 亚历克斯·巴尔金 (Alex Balkin)，Savills Riviera 和 Savills Nice 的董事。

开发人员秘诀 #2：将责任转移到“保修”上

他们通过向买家提供保修来让他们放心（根据法国民法，所有建筑工程的保修期最长为 10 年），但保险会支付维修费用——而不是他们——并且 您 仍然必须处理所有弹出的问题。 你可以 期望对同一问题进行重复维修，因为廉价材料不断被使用 ——毕竟维修公司每次都能拿到钱。

此外，保修保险不涵盖重大问题，例如由于使用的管道便宜且太窄而需要重新安装整个管道，或者加热器是市场上最便宜的但不可靠。

这意味着 除了最便宜的工作之外，开发人员做任何事情的动机为零 因为，一旦你买了它，这是你的问题，而不是他们的问题。 （和 没有，他们不关心他们的“声誉”，因为代理商不会透露卖家是谁。）

所有这一切都意味着您会非常头疼，当您搬进来时发现您的空调无法正常工作，需要重新安装电气和管道系统，未添加地板或绝缘材料等。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南. 这些指南解释了如何估算房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，为了了解法国的房地产市场，您必须了解 平方米定价是一个巨大的骗局. 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势，以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人及其影响指南 在法国里维埃拉房地产市场上。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、需要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机就是一切，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 房地产经纪人指南 包括：经纪人会告诉你的不诚实的事情、房地产中介如何运作、买方经纪人和房产中介、为什么你应该避免非法和非本地经纪人，以及应该信任谁（重要警告）。

我们 定价指南和确定别墅的市场价值 包括：为什么定价过高如此之多，如何估算别墅的市场价值（它值多少钱），以及找到报价的分步指南。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、景观的潜在问题、住房税、年龄、互联网和移动访问、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的什么您实际上拥有非法添加物和结构，为什么要出售，如何验证等等。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和擅自占地者，以及要问自己的问题。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价，选择一个诚实的公证人，黑手买入，官方报价和存款，使用 SCI，存款，冷静期，交钱之前做什么，以及最后签约。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、购买第二套房子的技巧、租用您的别墅、翻新以及雇用人员须知。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。