房地产骗局与秘密

法国里维埃拉是一个非常奇特的房地产市场。 许多人被骗是因为他们不知道这项业务的秘密。 好吧，我们是这里的举报人，向您展示需要注意的事项。

很像 任何 在货币激励与对买家诚实的激励不一致的行业，这种类型的系统迫使代理商/公证人/开发商要么注意自己的经济利益，要么对买家诚实。 因此，他们优先考虑赚更多钱而不是对买家保持透明也就不足为奇了。 并不是说他们是坏人（他们也有家人要养活）； 问题在于 该系统的设置方式会激励不良行为。 你多付的钱越多，他们赚的钱就越多。

卖家的秘密

许多别墅挂牌出售的业主实际上并不关心他们的别墅是否出售。 一些 不想 他们的别墅要卖了！ 原因如下：

卖家秘诀#1：合法避税

由于一个绝对愚蠢的 税收漏洞, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

这适用于法国里维埃拉拥有丰富的非主要住宅（这里近 40% 的别墅属于此类）。 机构接受这种现象，因为他们可以将这些列表指向市场所在的（错误）指标。

卖家秘密 #2：去钓鱼，为了一个傻瓜！

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

这些标价过高的别墅通常挂在市场上卖不出去，因为它们以死板、荒谬的价格上市 不认真出售的业主. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

公证人的秘密

在法国，公证人是处理案件的律师 所有 real estate transactions.

Notaire 秘密 #1：不正确的 m² 数据

关于这个有很多话要说，我们做了一个单独的 指导有关 m² 平均定价的所有信息 以及 DVF 中列出的平方米实际上是一个旨在误导买家的完整骗局。 值得一读——相信我们。

Notaire 秘密 #2：合同秘密

“vice caché”是财产中隐藏或潜在的缺陷。 对买家的保护载于民法典第 1641 条。 卖方有义务披露所有可能影响买方决定或他们为该财产支付的价格的财产的重要信息。 如果他们不这样做，那么法院可能会提供补救措施，例如降价或取消销售（这就是为什么公证人不想让您知道这一点，因为他们失去了他们的权利）佣金，如果有废除）。

毫不奇怪，公证人有时会通过在销售合同中添加排除条款来限制您对“副缓存”保护的使用，一旦他们发现别墅存在严重的隐藏问题，就会限制买家的权利。 我们对所有买家的建议是，您应该坚持在销售合同中删除该条款。 卖家可能会反对你这样做，但如果他们这样做，他们的动机就需要受到质疑。 你应该 非常 犹豫是否接受购买“en l'état”（如图所示），除非您完全了解所购买的商品。

房地产经纪人的秘密

法国里维埃拉的房地产经纪人是一群极具竞争力的人。 有数以千计的代理商都在为相对较少的房源而战，他们试图以极少的销售量支付租金来勉强维持生计。 简而言之，这是一个食谱 各种不良行为。

代理秘密#1：公开上市的房产是最底层的

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

特工秘密 #2：“市场新手”？ 对对对！

当别墅已经上市销售数月或数年时，带有房地产清单的电子邮件通常会说“新上市”或“新上市”。 当代理商说这是“新”房源时，请不要注意。 相反，请查看诊断上的日期。

特工秘密#3：外国和无牌特工比比皆是

一些外国或无牌代理人会声称自己是“上市代理人”或“独家代理人”，但实际上不是，最后可能会要求您支付额外费用（您没有义务支付！）或在所列价格中隐藏费用。 为此原因， 避免全球/英国/非本地代理和服务, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

特工秘密#4：做到了吗 真的 卖？ 可能不会

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

此外，如果您是受过良好教育的买家并且知道别墅定价过高，中介可能会告诉您别墅有报价让您以高于市场价的价格出价，而如果您不这样做，他们可能会说别墅已售出。 但这通常只是因为他们知道卖家只是在投机，对以公平价格出售不感兴趣，或者所有者将其从市场上撤下。 说它已售出是为了让您认为自己对市场的看法是错误的（别墅的售价比实际价格更高，而且更频繁）。

代理商秘密#5：他们的定价不是基于市场

代理商会告诉您他们进行了“估价”以得出他们的定价——但是当您要求估价和其背后的研究时，他们不会给您。 那是因为没有“估值”，定价也不是基于市场价值。 或者，他们可能会告诉您一些别墅每平方米的售价很高。 但是，正如您在上面了解到的，平方米定价是假的。

了解如何在我们的网站上查看别墅的实际市场价值 房地产定价指南。

特工秘密#6：不具约束力的“估计”

考虑翻新？ 不管中介或卖家告诉你什么， 之前 你买，一定要得到一个 合格证书 和 城市规划证书 from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

许多代理人会建议您从“他们认识和信任的伟大建筑商”那里获得工作报价。 该构建器将为您提供一个非约束性或口头的“估计”来完成这项工作的成本。 这些估计通常远远低于您实际最终花费的金额。

如果您想知道翻新的实际成本，请确保从几家建筑商那里获得一份非常非常详细的“设计”，其中清楚地说明了所有项目和价格。 法语中的报价称为 设计 一旦客户和承包商双方签字，它就成为具有法律约束力的合同。 还要注意，如果给你的价格是 '估计'不是'设计' 建筑商不受价格约束，您可以预期最终价格高达他们报价的 5 倍。 学习关于 避免被骗的方法。

特工秘密#7：当你不能扩建/翻新时却说你可以扩建/翻新

代理人使用的一个技巧是：他们得到 他们的 architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

知道您是否可以扩展它的唯一方法是获得 Mairie 的适当规划许可批准，并亲自到 Mairie 仔细检查。 如果你不想等待，你可以得到 城市规划证书 最多一个月内

特工秘密#8：市场操纵

房地产机构还通过以高于市场价值 5 倍或以上的价格购买房产来操纵市场，并以高于该地区任何其他别墅的售价出售。这与其他以奢侈品为重点的行业（例如奢侈品行业）所使用的市场操纵策略相同。 艺术市场。

他们这样做是为了能够以该销售为目标，试图证明其远高于市场的要价是合理的，并且可以操纵公开的平均平方米价格。虽然他们拥有它，但他们将其出租。

举个例子：迄今为止，埃兹售价最高的别墅位于马恩大道 772 号。稍微挖掘一下，你就会发现 普雷斯蒂莫 （一家房地产中介）从开发商那里购买了它。他们尽最大努力掩盖这一事实，并在机构之间出售房产，从开发商伙伴那里购买以收回资金，等等。仔细观察，你会发现几乎每个城镇都有这样的例子。

特工秘密#9：关于平方米的谎言

最重要的是，代理商经常在别墅的平方米面积上撒谎，而且他们也让检查员撒谎，这加剧了平方米定价的混乱。房源声称别墅比实际面积大 100 至 200 平方米的情况并不罕见。

特工秘密#10：他们告诉你的不诚实的事情

代理商会告诉潜在买家某些事情，以操纵和误导他们。 您会一次又一次地听到它们，因此认清它们的本质非常重要。 这是 谎言特工的名单会告诉你. 学习并保护自己，以免上当。

建筑商/开发商/物业经销商的秘密

考虑从 '马尔尚德比恩斯'（建筑商/开发商/物业经销商）会让您省心吗？ 再想一想。

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

你也许能抓住这个 通过检查 显示别墅销售情况的地图 （有确切的位置和价格，但不正确的平方米）从过去几年。 请记住，此地图不经常更新，因此不会显示最近的销售情况。

开发商秘诀 #1：便宜的装修

自然地，这些开发人员希望最大化利润并最小化费用。 毕竟，这是一项业务。 他们通过 在你看不到的东西上削减各种角落. 他们雇用绝对最便宜（而且通常不合格）的建筑人员、电工、水管工等，并告诉这些人以尽可能低的成本和尽可能快的速度完成工作。 他们节省 很多 这样做的钱。

仅仅因为它在外面看起来不错并不意味着它做得很好。 中介说的时候不要相信 此 developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

法国里维埃拉的大多数新房更像是“Primark”而不是“Hermès”， 说 蔚蓝海岸苏富比国际地产公司总裁彼得·伊洛夫斯基 (Peter Illovsky)。 即便如此，新建房屋的销售溢价为 10% 或 20%，即使是期房销售， 说 Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

开发人员秘诀 #2：将责任转移到“保修”上

他们通过向买家提供保修来让他们放心（根据法国民法，所有建筑工程的保修期最长为 10 年），但保险会支付维修费用——而不是他们——并且 您 仍然必须处理所有弹出的问题。 你可以 期望对同一问题进行重复维修，因为廉价材料不断被使用 ——毕竟维修公司每次都能拿到钱。

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

这意味着 除了最便宜的工作之外，开发人员做任何事情的动机为零 因为，一旦你买了它，这是你的问题，而不是他们的问题。 （和 没有, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

所有这一切都意味着您会非常头疼，当您搬进来时发现您的空调无法正常工作，需要重新安装电气和管道系统，未添加地板或绝缘材料等。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南. 这些指南解释了如何估算房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，为了了解法国的房地产市场，您必须了解 平方米定价是一个巨大的骗局. 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势，以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人及其影响指南 在法国里维埃拉房地产市场上。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、需要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机就是一切，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 房地产经纪人指南 包括：经纪人会告诉你的不诚实的事情、房地产中介如何运作、买方经纪人和房产中介、为什么你应该避免非法和非本地经纪人，以及应该信任谁（重要警告）。

我们 定价指南和确定别墅的市场价值 包括：为什么定价过高如此之多，如何估算别墅的市场价值（它值多少钱），以及找到报价的分步指南。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、景观的潜在问题、住房税、年龄、互联网和移动访问、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的什么您实际上拥有非法添加物和结构，为什么要出售，如何验证等等。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和擅自占地者，以及要问自己的问题。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价，选择一个诚实的公证人，黑手买入，官方报价和存款，使用 SCI，存款，冷静期，交钱之前做什么，以及最后签约。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、购买第二套房子的技巧、租用您的别墅、翻新以及雇用人员须知。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。