Ingatlanokkal kapcsolatos csalások és titkok

A francia riviéra egy nagyon sajátos ingatlanpiac. Sok embert átvernek, mert nem ismerik ennek az üzletnek a titkait. Nos, mi vagyunk a bejelentők, hogy megmutassuk, mire kell figyelni.

Akárcsak Bármi Azokban az iparágakban, ahol a monetáris ösztönzők nincsenek összhangban a vevővel szembeni őszinteség ösztönzésével, az ilyen típusú rendszer arra kényszeríti az ügynököket / közjegyzőket / fejlesztőket, hogy vagy saját pénzügyi érdekeiket nézzék, VAGY legyenek őszinték a vásárlókkal. Nem meglepő tehát, hogy a nagyobb bevételszerzést helyezik előtérbe, mint az átláthatóságot a vásárlók számára. Nem arról van szó, hogy rossz emberek lennének (családjuk is van etetni); a probléma abban rejlik a rendszer úgy van felállítva, hogy az ösztönözze a rossz viselkedést. Minél többet fizet, annál több profitot termelnek.

Az eladó titkai

Sok villát eladásra kínálnak a tulajdonosok, akiket valójában nem érdekel, hogy eladják-e a villájukat. Néhány nem akarom eladni a villájukat! Íme, miért:

Eladó titka #1: Jogi adóelkerülés

Egy abszolút hülyeség miatt adózási kiskapu, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

Ez vonatkozik a nem elsődleges lakóhelyekre, amelyekből a Francia Riviérán bővelkedik (az itteni villák csaknem 40%-a ebbe a kategóriába tartozik). Az ügynökségek felkarolják ezt a jelenséget, mert úgy mutathatnak rá ezekre a listákra, mint a piac helyzetének (hamis) mutatójára.

Eladó titka #2: Horgászni egy balekért!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

Ezek a túlárazott villák általában a piacon vannak, és nem adják el őket, mert merev, nevetséges árakon vannak feltüntetve. tulajdonosok, akik nem gondolják komolyan az eladást. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

Közjegyzői titkok

Franciaországban a közjegyzők ügyvédek, akik feldolgozzák minden real estate transactions.

Notaire Secret #1: Helytelen m² adatok

Annyi mindent lehet erről mondani, hogy külön csináltuk útmutató mindent a m² átlagárról és hogy a DVF-ben szereplő m² valójában egy teljes átverés, amelyet a vásárlók megtévesztésére terveztek. Érdemes elolvasni – bízzon bennünk.

Notaire Secret #2: The Contract Secret

A „vice caché” egy tulajdonság rejtett vagy látens hibája. A vásárlók védelmét a polgári törvénykönyv 1641. cikke rögzíti. Az eladó köteles az ingatlannal kapcsolatos minden olyan fontos információt közölni, amely befolyásolhatja a vevő döntését, vagy az ingatlanért fizetett árat. Ha ezt nem teszik meg, akkor lehetőség van arra, hogy a bíróság jogorvoslatot ajánljon fel, például árleszállítást vagy az adásvétel érvénytelenítését (ezért a közjegyzők nem akarják, hogy erről értesüljön, mivel elveszítik jutalék, ha érvénytelenítés történik).

Nem meglepő, hogy a közjegyzők időnként megpróbálják korlátozni a „vice caché” védelem használatát egy kizárási záradék hozzáadásával az adásvételi szerződésben, amely korlátozza a vevők jogait, ha súlyos rejtett problémát találnak a villával kapcsolatban. Azt tanácsoljuk minden vásárlónak, hogy ragaszkodjon e záradék eltávolításához az adásvételi szerződésből. Lehet, hogy az eladó tiltakozik az ellen, de ha mégis, akkor meg kell kérdezni az indítékukat. Kellene lenned nagyon tétovázik, hogy elfogadja-e az „en l'état” vásárlását (amint látható), hacsak nem érti teljesen, hogy mit vásárol.

Ingatlanügynöki titkok

A francia riviérán az ingatlanügynökök rendkívül versenyképes csapatot alkotnak. Ügynökök ezrei veszekednek viszonylag kis számú kiírás miatt, és nagyon kevés eladás után próbálják kifizetni a bérleti díjat. Röviden, ez egy recept mindenféle rossz viselkedés.

1. ügynök titka: A nyilvánosan listázott tulajdonságok a hordó alja

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

Agent Secret #2: "Új a piacon"? Ja, igaz!

Az ingatlanhirdetéseket tartalmazó e-mailekben gyakran azt írják, hogy „új hirdetés” vagy „új a piacon”, amikor a villa már hosszú hónapok vagy évek óta eladó. Ne figyeljen arra, amikor az ügynök azt mondja, hogy ez egy „új” bejegyzés. Ehelyett nézze meg a dátumot a diagnosztikában.

Agent Secret #3: Külföldi és engedély nélküli ügynökök bővelkednek

Egyes külföldi vagy engedéllyel nem rendelkező ügynökök azt állítják, hogy „tőzsdei ügynök” vagy „kizárólagos ügynök”, de valójában nem azok, és a végén meglephetik Önt egy extra díj követelésével (amit nem köteles fizetni!) vagy a díjakat elrejti a feltüntetett árban. Emiatt, kerülje a globális / egyesült királyságbeli / nem helyi ügynököket és szolgáltatásokat, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

4. ügynök titok: sikerült Igazán Elad? Valószínűleg nem

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

Továbbá, ha Ön képzett vevő, és tudja, hogy egy villa túlárazott, az ügynök elmondhatja, hogy egy villára ajánlatot kérnek, hogy a piac feletti ajánlatot kérje, és ha nem, akkor azt mondhatják, hogy eladták. De ez gyakran egyszerűen azért van így, mert tudják, hogy az eladó csak spekulál, és nem érdekli a tisztességes áron történő eladás, vagy a tulajdonos kivette a forgalomból. Ha azt mondod, hogy eladták, az azt hivatott elhinni, hogy tévedsz a piacot illetően (hogy a villákat drágábban és gyakrabban adják el, mint amennyit).

5. ügynöktitok: Az árképzésük nem a piacon alapul

Az ügynökök elmondják, hogy „értékelést” végeztek, hogy kidolgozzák az áraikat – de amikor Ön kéri az értékelést és a mögötte lévő kutatást, nem adják meg. Ez azért van, mert nem volt „értékelés”, és az árképzés nem a piaci értéken alapul. Alternatív megoldásként mesélhetnek néhány villáról, amelyet magas négyzetméteráron adtak el. De amint azt fentebb megtudta, a m²-es árképzés hamis.

Tanulja meg nálunk, hogyan ellenőrizheti egy villa valós piaci értékét ingatlan árképzési útmutató.

6. ügynöki titok: nem kötelező érvényű „becslések”

Felújításon gondolkodik? Nem számít, mit mond az ügynök vagy az eladó, előtt vásárol, győződjön meg arról, hogy a megfelelőségi tanúsítvány és településrendezési bizonyítvány from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

Sok ügynök azt javasolja, hogy kérjen árajánlatot a munkára „egy nagyszerű építőtől, akit ismernek és megbíznak”. Ez az építő nem kötelező erejű vagy szóbeli „becslést” ad arról, hogy mennyibe kerülne a munka elvégzése. Ezek a becslések általában sokkal-sokkal alacsonyabbak, mint amennyit ténylegesen költenél.

Ha tudni szeretné a felújítás valós költségeit, mindenképpen szerezzen be egy nagyon-nagyon részletes „tervet”, amelyen az összes elem és az árak egyértelműen szerepelnek, több építtetőtől. Az árajánlatot franciául a devis és miután a megrendelő és a vállalkozó is aláírta, jogilag kötelező érvényű szerződés lesz. Ügyeljen arra is, hogy ha az Önnek adott ár egy "becslés'nem egy'devis' az építtetőt nem köti az ár, és számíthat arra, hogy a végső ár akár az 5-szöröse is lesz annak, amit jegyeztek. Tanulni valamiről módszerek a csalás elkerülésére.

Agent Secret #7: Azt mondják, hogy bővítheted/felújíthatod, ha nem tudod

Az ügynökök trükkje a következő: megkapják az övék architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

Az egyetlen módja annak, hogy megtudja, kibővítheti-e, ha megfelelő tervezési engedélyt kér a Mairie-től, és személyesen ellenőrizze azt a Mairie-nél. Ha nem akarsz ezzel várni, beszerezheted a várostervezési bizonyítvány egy hónapon belül max.

Agent Secret #8: Piaci manipuláció

Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

Ezt azért teszik, hogy rámutassanak arra az eladásra, ezzel próbálva igazolni a piacot jóval meghaladó áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosságra hozott átlagos m² árakat. Amíg övék, bérbe adják.

Íme egy példa: messze a legmagasabb áron adják el az Eze-i villát a 772 avenue de la Marne címen. Egy kis ásás és meglátod Prestigimo (ingatlan iroda) vette meg egy fejlesztőtől. Minden tőlük telhetőt megtesznek, hogy ezt a tényt leplezzék, és ingatlanokat adnak el ügynökségek között, vásárolnak fejlesztő haveroktól, hogy visszakapják a pénzt, stb. Nézz körül, és szinte minden városban találsz hasonló példát.

Agent Secret #9: Hazudni a m²-ről

Mindezeken felül, és növeli a m²-es árak körüli zűrzavart, az ügynökök rendszeresen hazudnak a villák m²-es méretéről, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. Nem szokatlan, hogy a listákon azt állítják, hogy egy villa 100-200 m²-rel nagyobb, mint amilyen valójában.

10. ügynöktitok: Becstelen dolgok, amiket mondanak neked

Az ügynökök bizonyos dolgokat elmondanak a potenciális vásárlóknak, hogy manipulálják és félrevezessék őket. Újra és újra hallani fogod őket, ezért fontos, hogy felismerd őket olyannak, amilyenek. Itt van a hazugságok listája, amit az ügynökök elmondanak neked. Tanulj és védd meg magad, hogy ne dőlj be nekik.

Építő / Fejlesztő / Ingatlankereskedő titkai

Gondolj arra, hogy egymarchand de biens' (építő / fejlesztő / ingatlankereskedő) megkímél a fejfájástól? Gondolkozz újra.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

Ezt talán elkaphatod ellenőrzésével a térkép, amelyen a villaeladások láthatók (pontos elhelyezkedéssel és árral, de hibás m²) az elmúlt évekből. Ne feledje, hogy ezt a térképet ritkán frissítik, így a legutóbbi eladások nem jelennek meg.

1. fejlesztői titok: Olcsón elvégzett felújítások

Természetesen ezek a fejlesztők a profit maximalizálására és a kiadások minimalizálására törekszenek. Végül is ez egy üzlet. Ezt úgy teszik mindenféle sarkot vágni a nem látható dolgokhoz. Az abszolút legolcsóbb (és gyakran szakképzetlen) építőmunkásokat, villanyszerelőket, vízvezeték-szerelőket stb. alkalmazzák, és azt mondják nekik, hogy a lehető legolcsóbban és gyorsabban végezzék el a munkát. Megtakarítanak nagyon a pénz ezt így csinálja.

Csak azért, mert kívülről jól néz ki, még nem jelenti azt, hogy jól van elkészítve. Ne bízz benne, ha az ügynök azt mondja ez developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

A francia Riviérán található új otthonok többsége inkább „Primark”, mint „Hermès”, mondja Peter Illovsky, a Côte d'Azur Sotheby's International Realty elnöke. Ennek ellenére az új épületek 10%-os vagy 20%-os prémiummal adják el őket, még akkor is, ha nem a tervek szerint adják el őket, mondja Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

2. fejlesztői titok: A felelősség áthárítása a „garancia”-ra

Megnyugtatják a vásárlókat azzal, hogy garanciát vállalnak (a francia polgári jog szerint minden építési munkára akár 10 év garanciát vállalnak), de a biztosítás fizeti a javítási költségeket – nem őket –, és te még mindig meg kell küzdenie az összes felmerülő problémával. És te tudod ugyanazon probléma ismételt javítására számíthat, mert az olcsó anyagok folyamatosan elhasználódnak — elvégre a javító cég minden alkalommal fizetést kap.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőnek nincs semmi ösztönzése arra, hogy a lehető legolcsóbb munkán kívül bármi mást végezzen mert ha egyszer megveszed, az a te problémád, nem az övék. (És nem, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

Mindez NAGY fejfájást jelent számodra, ha ráébredsz, hogy a légkondi nem működik megfelelően, a villanyszerelést és a vízvezetéket újra kell szerelni, padló alá vagy szigetelésre nem került sor, stb.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz a következőket tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, becsületes közjegyző választása, feketén vásárlás, hivatalos ajánlat és letét, SCI igénybevétele, letét, elállási idő, mit kell tenni a pénz átadása előtt, és végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.